Что важно знать перед продажей недвижимости в ОАЭ

Рынок недвижимости в Объединённых Арабских Эмиратах, особенно в Дубае, давно привлёк внимание всего мира. Это одно из самых выгодных мест для покупки и продажи недвижимости благодаря налоговым льготам, удобному расположению и активному спросу. Дубай предлагает уникальную комбинацию: отсутствие налогов, современные технологии, интерес со стороны иностранных инвесторов и устойчивое развитие новых проектов. Город отлично связан с крупнейшим международным аэропортом (DXB) и портом Джебель Али, что делает его важным транспортным узлом. Из Дубая можно добраться до более чем 2 миллиардов человек всего за несколько часов — именно поэтому здесь открывают офисы международные компании и селятся состоятельные люди. А значит, цены на жильё и коммерческую недвижимость продолжают расти.

Главное преимущество — в ОАЭ нет налога на прирост капитала при продаже недвижимости, нет ежегодных налогов на владение, и будучи иностранцем вы обладаете абсолютным правом собственности на свое жилье. Также доступны визовые программы для инвесторов. А поскольку спрос значительно превышает предложение, сейчас отличное время для продажи. Компания по недвижимости TEKCE поможет вам на всех этапах. У нас работает более 200 специалистов, говорящих на 30 языках. Мы знаем рынок и умеем продавать недвижимость в ОАЭ быстро, безопасно и с максимальной выгодой для вас.

Подготовка к продаже недвижимости в ОАЭ: что нужно знать?

После того как вы приняли решение о продаже недвижимости, первым важным этапом станет грамотная подготовка. Одним из ключевых шагов здесь является анализ местоположения вашего объекта, ведь именно этот фактор во многом определяет его рыночную стоимость. Престижные районы, такие как Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Dubai Marina, традиционно демонстрируют высокие цены за счёт своей близости к знаковым достопримечательностям, высококлассным жилым комплексам и развитой инфраструктуре. В то же время районы, находящиеся в стадии активного развития — например, Dubai South или Al Furjan — предлагают более доступные цены и привлекательные перспективы роста в будущем.

Среди прочих факторов, влияющих на стоимость недвижимости в ОАЭ, важную роль играют безналоговая среда и стимулирующие акции для иностранных владельцев, в частности программа «Золотая виза» (Golden Visa). Также стоит учитывать влияние современных трендов: с ростом удалённой работы всё больше покупателей ищут жилье с оборудованным рабочим пространством, высокоскоростным интернетом и экологичными решениями. Внимательное следование этим тенденциям и адаптация объекта к ожиданиям рынка существенно повышают шансы продать свою недвижимость быстро.

Вы также можете определить рыночную стоимость своей недвижимости с помощью профессиональных методов оценки, таких как сравнительный анализ рынка, доходный подход и затратный подход. Сравнительный анализ позволяет понять реальную цену, сравнив вашу недвижимость с недавно проданными аналогами в том же районе. Доходный подход применяется, если объект приносит арендный доход, и основывается на расчетах потенциальной прибыли. Затратный подход оценивает, сколько бы стоило построить аналогичный объект сегодня, учитывая стоимость земли, строительные расходы и износ.

Понимание юридических аспектов — ключевой этап в процессе продажи недвижимости. Один из главных документов — форма A. Это обязательное соглашение, утвержденное Земельным департаментом Дубая (DLD), которое заключают владелец недвижимости и брокер. В форме A прописываются полномочия агента на продажу, размер комиссионных, срок действия контракта и условия эксклюзивности. Если вы предоставляете право продажи только одному брокеру (эксклюзивный листинг), это часто повышает эффективность: агент может сосредоточить ресурсы и активнее продвигать объект. Несоблюдение условий формы A может привести к задержкам или даже юридическим проблемам. Приятный бонус — процесс продажи в Дубае практически одинаков как для иностранцев, так и для граждан, что делает его удобным и прозрачным.

Пошаговый процесс продажи недвижимости в ОАЭ

Продажа недвижимости в Дубае — это четко организованный процесс, контролируемый Земельным департаментом Дубая (DLD) и Агентством по регулированию рынка недвижимости (RERA). Он включает несколько ключевых этапов: от первых договоренностей с покупателем до окончательной передачи прав собственности. Продавец должен подготовить все юридические документы, пройти финансовые проверки и строго соблюдать местные нормы. Это руководство поможет вам разобраться во всех необходимых действиях, обязательствах и финансовых аспектах, чтобы завершить сделку быстро и без лишних сложностей. Ниже — пошаговый план, как продать недвижимость в ОАЭ.

1. Поиск агента по продаже недвижимости, имеющего лицензию RERA

Первый шаг в процессе продажи недвижимости в ОАЭ — это выбор агента, зарегистрированного в RERA (Агентство по регулированию рынка недвижимости). Такой агент будет заниматься маркетингом вашей недвижимости и выполнением всех брокерских функций. Агентам, которые получают разрешение по форме А, предоставляются эксклюзивные права на размещение объявлений о продаже, что помогает гарантировать соблюдение всех этических стандартов и прозрачность сделки.

Форма А также фиксирует размер комиссионных, которые обычно составляют 2% от стоимости сделки для жилой недвижимости, а также срок действия соглашения, что защищает как продавца, так и агента от возможных споров. На этом этапе важно найти опытное агентство недвижимости в ОАЭ, которое будет действовать в ваших интересах. Если вы выберете такую компанию, как TEKCE, вы повысите шансы на успешную сделку.

2. Оценка недвижимости и ценообразование

Правильное ценообразование — ключевой шаг в процессе продажи недвижимости. Для этого проводится сравнительный анализ рынка, который сравнивает последние продажи аналогичных объектов в вашем районе. На цену недвижимости влияет множество факторов: близость к важным объектам инфраструктуры, вид из окна, качество внутренней отделки и многие другие.

Важно избегать как завышенной, так и заниженной цены. Завышенная цена может отпугнуть потенциальных покупателей, а слишком низкая приведет к финансовым потерям. Опытные агенты по недвижимости часто предлагают стратегии ценообразования, ориентируясь на текущие рыночные тенденции. Например, в 2025 году в Дубае наблюдается рост спроса на энергосберегающее и «умное» жилье.

3. Маркетинг и реклама

В ОАЭ важность визуальной составляющей трудно переоценить. Качественные фотографии и 3D-виртуальные туры играют ключевую роль в привлечении внимания покупателей. Исследования показывают, что объявления с виртуальными турами получают на 50% больше запросов по сравнению с обычными. При сотрудничестве с TEKCE покупатели могут воспользоваться уникальной системой TeleProperty ® для удаленной покупки жилья. Агенты активно используют платформы, такие как Properstar, Property Finder и Dubizzle, а также целевые рекламные кампании в соцсетях для привлечения зарубежных инвесторов и покупателей.

4. Подписание договора купли-продажи (форма F)

Форма F, или меморандум о взаимопонимании (MOU), представляет собой юридически обязывающий договор между покупателем и продавцом. В нем фиксируются:

• Детали недвижимости: точный адрес, площадь и характеристики.
• Условия оплаты: покупная цена, депозит (обычно 10%) и график рассрочки.
• Дата передачи: сроки перехода права собственности.

После подписания договора покупатель вносит задаток, закрепляя обе стороны в соглашении. Нарушение условий соглашения одной из сторон может привести к потере задатка или требованию компенсации. Важно помнить, что форма F подлежит принудительному исполнению в соответствии с законодательством ОАЭ. Продавцы должны внимательно проверить все пункты договора, включая график платежей и штрафные санкции за задержки. Для недвижимости, строительство которой еще не завершено, в договоре должны быть указаны сроки строительства и стандарты качества. Если продавец не выполняет обязательства, он обязан вернуть задаток и выплатить компенсацию. В случае невыполнения обязательств покупателем задаток не возвращается.

5. Получение сертификата об отсутствии возражений (NOC)

Продавец обязан получить NOC от застройщика, который подтверждает отсутствие непогашенных долгов (например, платы за обслуживание или ипотеки). Стоимость выдачи NOC варьируется от 500 до 5000 дирхамов, а обработка занимает от 5 до 7 рабочих дней. Этот сертификат обязателен для одобрения продажи недвижимостью Земельным департаментом Дубая (DLD), так как он гарантирует отсутствие обременений на объекте. Для покупателей-нерезидентов NOC также удостоверяет, что все визовые и правовые требования по владению недвижимостью соблюдены, минимизируя риск юридических проблем в будущем.

6. Снятие ипотеки

Если недвижимость куплена в кредит, продавец должен инициировать процесс освобождения от ипотеки через банк. Этот процесс включает в себя:

• Подачу письма с просьбой о снятии ипотеки;
• Оплату сбора в размере 1000 дирхамов в DLD;
• Предоставление действующего Emirates ID, и обновленного документа на право собственности.

Банки обрабатывают заявки через свои онлайн-системы или лично в центрах обслуживания, обычно в течение 3-5 рабочих дней. Продавцам рекомендуется начинать этот процесс заранее, чтобы избежать задержек в сделке.

7. Передача права собственности в Земельном департаменте Дубая (DLD)

Последний шаг в процессе продажи недвижимости происходит в офисе доверительного управляющего по регистрации недвижимости. На этом этапе обе стороны:

• Представляют все необходимые документы, такие как NOC, форма F, паспорта и Emirates ID;
• Оплачивают сбор в размере 4% от цены продажи за передачу прав собственности;
• Подписывают новый документ о праве собственности, официально завершив сделку.

Земельный департамент Дубая (DLD) выдает покупателю обновленный документ о праве собственности, завершив процесс продажи.

Контрольный список документов:

1. Оригинал документа о праве собственности;
2. Действительные паспорта и Emirates ID обеих сторон;
3. NOC от застройщика;
4. Форма F (подписанная покупателем, продавцом и агентом);
5. Сертификат об одобрении ипотеки (если таковая имеется).

Расходы при продаже недвижимости в ОАЭ

Сложим все вместе: сбор за переоформление права собственности составляет 4% от цены продажи (по умолчанию делится поровну, если не было дополнительных договоренностей), регистрационный сбор — 580 дирхамов за новый документ о праве собственности, плата за информационные и инновационные услуги — 20 дирхамов, и, наконец, за снятие ипотеки нужно заплатить 1000 дирхамов в DLD. Обязательно переоформите абонентские счета на коммунальные услуги на нового собственника и подайте повторное заявление на получение резидентской визы.

ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ о продаже недвижимости в ОАЭ

Вопрос: Легко ли продать недвижимость в Дубае?
Ответ: Да, при правильной цене и грамотной подаче продать недвижимость можно довольно быстро. Однако рынок конкурентный, и покупатели избалованы выбором. Необходимо соблюдать местные правила и работать через лицензированных агентов. Продажа недвижимости с помощью надежного агентства имеет массу преимуществ и делает этот процесс очень простым.

В: Облагается ли продажа недвижимости в Дубае подоходным налогом?
О: Нет, подоходный налог отсутствует — это одно из главных преимуществ рынка ОАЭ. Тем не менее завышение цены в надежде на высокую прибыль может только замедлить продажу.

В: С какими трудностями чаще всего сталкиваются продавцы?
О: Основные сложности — высокая конкуренция, покупатели, стремящиеся торговаться, сезонные спады активности (особенно летом), а также необходимость полностью раскрывать состояние недвижимости и соблюдать правила DLD и RERA.

В: Сколько времени занимает продажа недвижимости в Абу-Даби?
О: Сроки зависят от сезона и типа объекта. С сентября по апрель продажи идут быстрее, а летом – медленнее. В некоторых районах продажа может занять до 130 дней, особенно это касается вилл.

В: Есть ли особые правила при продаже недвижимости в Дубае?
О: Да. Необходимо использовать утверждённые формы (например, форму A и F), оплатить обязательные сборы, не размещать один и тот же объект в более чем трёх агентствах одновременно и обязательно указывать все недостатки недвижимости. Нарушения могут привести к штрафам или отмене сделки.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ

Что нужно знать о страховании недвижимости в ОАЭ

Тенденции рынка элитной недвижимости в ОАЭ

Как быстро продать свою недвижимость?

Ведущее агентство недвижимости в Дубае: эксперты на рынке жилья