Испания планирует 100% налог для нерезидентов ЕС при покупке жилья

Создано12.09.2025, 15.36

Обновлено12.09.2025, 17.51

Испания предлагает ввести 100%-ный налог на покупку недвижимости для покупателей из стран, не входящих в ЕС, и этот спорный шаг может кардинально изменить рынок недвижимости для таких инвесторов! Но что это значит на самом деле?

Новый налог на недвижимость в Испании, называемый Государственный дополнительный налог, предполагает, что покупатели из стран, не входящих в Европейский Союз (ЕС) или Европейскую экономическую зону (ЕЭЗ: Исландия, Норвегия, Лихтенштейн), при приобретении недвижимости будут обязаны уплачивать налог на передачу права собственности в размере 100%.

Премьер-министр Испании Педро Санчес отмечает, что большинство сделок с недвижимостью, совершаемых не гражданами ЕС, носят спекулятивный характер, и выражает поддержку данной мере как способу борьбы с социальной несправедливостью.

Хотя этот шаг является лишь одной из 12 инициатив, направленных на решение жилищного кризиса в стране, он может существенно повлиять на иностранных инвесторов из-за пределов ЕС. Кроме того, ожидается, что это вызовет новые обсуждения и споры, подобные тем, что уже существуют вокруг налогов на недвижимость для нерезидентов в Испании.

Основные особенности предложенного 100%-ного налога

Новый налог на недвижимость, который предлагают ввести в Испании, будет применяться в следующих случаях:

При покупке вторичного жилья (новостройки и объекты на стадии строительства будут освобождены от налога).
При приобретении доли или частичного права на недвижимость, например, права пожизненного пользования или долевой собственности.
При определении стоимости недвижимости налог будет рассчитываться исходя из кадастровой или рыночной стоимости — в зависимости от того, какая из них выше.

Важно отметить, что этот новый налог для иностранных покупателей будет взиматься в дополнение к уже существующему налогу на передачу собственности (ITP). Это означает, что покупатели из стран, не входящих в ЕС, рискуют платить вдвое больше налогов, чем сейчас. Кроме того, управление этим налогом будет централизовано на уровне государственного правительства, что устранит региональные различия, существующие в нынешней системе налогообложения в Испании.

Стоит подчеркнуть, что это предложение не затрагивает граждан ЕС или Европейской экономической зоны, создавая четкое разграничение по признаку гражданства и места жительства.

Возможные юридические проблемы, которые может вызвать новый налог в Испании

Предлагаемый в Испании налог на недвижимость для иностранцев вызывает множество юридических вопросов как на национальном, так и на европейском уровне. Так, статья 14 Конституции Испании гарантирует равенство всех граждан и запрещает дискриминацию по признаку национальности. Однако эксперты отмечают, что налог, направленный исключительно против покупателей из стран вне Евросоюза, противоречит этому принципу.

Кроме того, статья 139 Конституции защищает свободу передвижения людей и имущества, но данный налог ограничивает свободы иностранных инвесторов, что вызывает дополнительные правовые сомнения.

С точки зрения Европейского Союза, согласно статье 63 Договора о функционировании ЕС, ограничения на свободное движение капитала запрещены. Европейский суд справедливости уже выносил решения против дискриминационных налогов, применяемых к нерезидентам. Поэтому новый налог в Испании может столкнуться с серьезными юридическими препятствиями и оспариваться в европейских инстанциях.

Как 100%-й налог повлияет на покупателей из стран, не входящих в ЕС?

Обычно при покупке недвижимости стоимостью около 200 000 евро в Испании покупатель платит стандартный налог на передачу права собственности (ITP), который варьируется от 6% до 10% в зависимости от региона. Это означает налог в пределах примерно от 12 000 до 20 000 евро.

С введением нового налога для нерезидентов Испании, размер сборов при покупке недвижимости стоимостью 200 000 евро может вырасти до 100% стоимости — то есть налог может достигать полной суммы сделки. Это значительно увеличит расходы при покупке и создаст серьезные дополнительные финансовые нагрузки для покупателей из стран, не входящих в ЕС.

Другими словами, можно ожидать следующие последствия:

Международные инвесторы станут меньше вкладывать в испанский рынок недвижимости;
Покупатели будут пересматривать свои стратегии приобретения;
Повышенный интерес будет к новым объектам и тем, что находятся на стадии строительства, так как они освобождены от этого налога.

Кроме того, налог может повлиять на планы неевропейских пенсионеров, желающих переехать в Испанию для жизни на пенсии, изменяя сроки и условия их инвестиций и покупки жилья.

В целом, новый налог существенно изменит ландшафт рынка недвижимости для иностранных покупателей и заставит многих пересмотреть свои инвестиционные решения.

Возможные экономические последствия нового налога для рынка недвижимости Испании

Испания во многом экономически зависит от инвестиций в недвижимость в прибрежных туристических регионах, таких как Коста-дель-Соль и Коста-Бланка. Спрос со стороны покупателей из стран, не входящих в ЕС, играет важную роль в поддержке цен на жилье, арендного рынка и местной экономики в целом.

Введение такого радикального налога может привести к ряду негативных последствий. Во-первых, значительно сократятся крупные инвестиции иностранных покупателей, что, в свою очередь, приведет к снижению общего объема сделок. Особенно остро это скажется на регионах, которые зависят от международных инвесторов, где рынок недвижимости может впасть в стагнацию.

Как результат, замедление рынка негативно повлияет на доходы агентств недвижимости и бизнеса, связанного с туризмом. Сокращение иностранных инвестиций может ослабить поток туристов, заинтересованных в аренде жилья, что приведет к падению заполняемости арендных объектов.

Таким образом, несмотря на высокие налоговые ставки, возможное снижение объема продаж и активности на рынке в конечном счете может привести к уменьшению налоговых поступлений в бюджет. Такой эффект станет серьезным вызовом для экономической устойчивости регионов, зависящих от рынка недвижимости и туризма.

Как действовать иностранным покупателям в свете нового налога?

Поскольку закон пока не вступил в силу и требует одобрения как парламента, так и сената, у инвесторов еще есть время для планирования своих действий. Ожидается, что процесс рассмотрения завершится в ближайшие месяцы.

Проект был представлен Социалистической партией Испании (PSOE) в парламент в мае и обсуждался в июне-июле. Сенат планирует рассмотреть законопроект в сентябре-октябре, а окончательное решение ожидается в период с ноября по декабрь 2025 года. Если закон будет принят, новый налог для нерезидентов вступит в силу в 2026 году.

Если вы не являетесь резидентом ЕС, разумным шагом будет завершить покупку недвижимости до вступления налога в силу, чтобы избежать дополнительных расходов. Кроме того, вложения в новостройки и объекты на этапе строительства освобождены от этого налога, что может стать выгодной альтернативой.

Учитывая сложность новых правил, рекомендуем обратиться за консультацией к опытным юристам и профессиональным агентствам недвижимости, хорошо знакомым с испанской налоговой системой. Компания по недвижимости TEKCE готова сопровождать вас на каждом этапе, помогая выбрать оптимальную стратегию инвестирования и ответить на все вопросы, связанные с новыми налоговыми изменениями.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ