Налог на передачу недвижимости в Испании (ITP): что нужно знать

Покупка недвижимости в Испании требует внимательного подхода, ведь стоимость объекта включает не только саму стоимость объекта, но и сопутствующие налоги. Один из самых значимых расходов при покупке вторичного жилья – это налог на переход недвижимости (ITP). Он применяется при перепродаже объектов и отличается по регионам, поэтому сумма налога может сильно различаться в зависимости от места покупки. Четкое понимание принципов работы ITP позволяет планировать расходы без неприятных сюрпризов.

Что такое налог на переход недвижимости (ITP) в Испании?

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) – косвенный налог, который начисляется при покупке вторичного жилья в Испании. Он не связан с доходом и взимается при смене собственника. ITP является частью более широкой испанской налоговой системы, которая охватывает передачу собственности и юридические акты. Каждое автономное сообщество самостоятельно устанавливает ставки налога, поэтому стоимость аналогичных квартир может отличаться в разных частях страны.

Когда платят ITP в Испании?

Налог на передачу недвижимости (ITP) касается вторичной недвижимости – объектам, у которых был хотя бы один предыдущий владелец и которые не считаются новостройками: домов, квартир, коммерческих помещений и участков. Новые объекты облагаются по другой схеме: НДС (IVA) и гербовым сбором (AJD). Для покупателей вторички ITP обычно обходится дороже, чем разовый налог на новостройки.

Иногда объекты могут рекламироваться или выглядеть как «новостройки», но если они юридически классифицированы как вторичная недвижимость, покупатель не платит 10% НДС, предусмотренные для новых объектов. Вместо этого применяется налог на переход собственности (ITP).

Кто несет ответственность за уплату ITP?

В сделках с вторичной недвижимостью в Испании налог на переход собственности оплачивает покупатель. Закон четко закрепляет эту обязанность, и продавец не несет за это ответственности. Обязательство возникает сразу после подписания договора купли-продажи у нотариуса. После этого покупатель должен подать декларацию и оплатить налог в установленные сроки – промедление грозит штрафами и процентами.

ITP – значительная часть общей стоимости вторичной недвижимости. Оплачивается сразу, банки обычно не включают его в ипотеку. Вместе с нотариальными расходами, регистрацией и юридическими услугами налог увеличивает сумму, которую нужно иметь на закрытии сделки. В некоторых регионах ставки доходят до двузначных цифр, поэтому ITP часто становится одной из самых крупных статей расходов при покупке.

Когда и как оплачивается ITP в Испании

Покупатель обязан уплатить налог на переход собственности (ITP) в течение установленного законом срока после подписания договора купли-продажи, обычно – 30 рабочих дней. Рабочие дни не включают выходные и праздничные дни, поэтому расчеты нужно делать внимательно. Пропуск срока влечет начисление процентов и штрафов, которые растут с задержкой. В серьезных случаях просрочка более 12 месяцев может привести к штрафу до 20% от суммы налога.

Кроме того, несвоевременная уплата блокирует регистрацию сделки в Реестре недвижимости. Это означает, что покупатель не получает полную юридическую защиту на недвижимость и не сможет ее продать до полной оплаты налога.

Где и как оплачивается налог ITP в Испании

Налог на передачу недвижимости (ITP) уплачивается в региональный налоговый орган того автономного сообщества, где находится объект. Каждое сообщество самостоятельно контролирует процесс оплаты: платежи можно провести лично или через официальный онлайн-портал.

Для онлайн-оплаты используют электронный сертификат (Certificado Digital), который позволяет безопасно идентифицировать налогоплательщика и получить уникальный код подтверждения транзакции. Также некоторые банки принимают платежи от имени налоговых органов. После зачисления средств налоговая служба отмечает форму ITP как «оплачено», что необходимо для завершения регистрации собственности и получения полной юридической защиты.

Документы для оплаты налога ITP в Испании

Чтобы оплатить налог на переход недвижимости (ITP), покупателю нужно подготовить и предоставить следующие документы:

• Копия нотариального акта купли-продажи (escritura de compraventa);
• Заполненная налоговая форма Modelo 600;
• Подтверждение оплаты (код NRC или банковская квитанция);
• Идентификационный номер иностранца (NIE) покупателя;
• Кадастровый номер недвижимости и любые дополнительные региональные формы, если это требуется.

Различия между ITP и НДС в Испании

Что такое НДС в Испании?

Новые объекты недвижимости в Испании облагаются налогом на добавленную стоимость (НДС, на испанском – Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA). Этот налог применяется только при первой продаже жилья от застройщика покупателю. Для жилых объектов действует ставка 10% по всей стране, а коммерческая недвижимость и земельные участки, продаваемые компаниями, облагаются 21%. На Канарских островах действует местный аналог НДС – IGIC, и ставка там ниже – 7%. НДС позволяет государству получать доход напрямую от застройщиков при первой продаже недвижимости, отличая новые объекты от вторичного рынка, где применяется налог на переход собственности (ITP).

Основные различия между ITP и НДС

Какой налог применяется к застройщикам и частным продавцам в Испании

Застройщики, продающие новые дома, обязаны начислять НДС (IVA), поскольку передача недвижимости происходит в рамках коммерческой деятельности. При продаже вторичной недвижимости от продавца-частника начисляется только налог на переход собственности (ITP). В регионах с пониженными ставками ITP обычно ниже, но окончательная сумма всегда зависит от местоположения объекта.

В некоторых случаях сделка с вторичной недвижимостью может облагаться НДС, например, если обе стороны зарегистрированы как плательщики НДС и недвижимость используется в коммерческих целях. В таких случаях НДС можно зачесть позже, тогда как ITP возврату или зачету не подлежит.

Гербовый сбор (AJD) для нового жилья в Испании

Новостройки также облагаются дополнительным сбором под названием Actos Jurídicos Documentados (AJD). Этот налог применяется при нотариальном оформлении сделки и регистрации недвижимости. Ставки зависят от региона и колеблются от 0,5% до 1,5%.

AJD увеличивает общую сумму первоначальных расходов на новое жилье, которая вместе с НДС по новостройкам часто достигает 10,5–11,5% от стоимости. Вторичная недвижимость этим налогом не облагается, поэтому покупатели домов с предыдущими владельцами платят обычно только налог на переход собственности (ITP).

Как рассчитать налог на передачу недвижимости (ITP) в Испании

Для расчета ITP берут ту сумму, которая больше: либо задекларированная покупная цена, либо Valor de Referencia. Задекларированная цена – это сумма, которую вы реально платите продавцу и которая указана в нотариальном акте. Valor de Referencia – официальная оценка, установленная Кадастром на основе местного рынка. Она обновляется каждый год и может оказаться выше согласованной цены.

Если платить налог только с задекларированной суммы, налоговая служба может провести проверку стоимости. В этом случае придется доплатить разницу, а также проценты и возможные штрафы, поэтому важно указывать сумму корректно с первого раза.

Пример расчета ITP для вторичной недвижимости в Испании

Размер налога ITP зависит от региона и налоговой базы. Например, если налоговая база составляет 250 000 €:

• В Мадриде (6%): 250 000 × 0,06 = 15 000 €
• В Андалусии (7%): 250 000 × 0,07 = 17 500 €
• В Мурсии (7,75%): 250 000 × 0,0775 = 19 375 €
• В Валенсии (10%): 250 000 × 0,10 = 25 000 €

Как видно, один и тот же объект в разных регионах может обойтись покупателю на 10 000 € дороже или дешевле только за счет местного налога. Ставки ITP в 2026 году для разных автономных сообществ серьезно влияют на итоговую стоимость, поэтому при планировании покупки важно учитывать максимальный возможный налог в выбранной зоне.

Ставки налога на передачу недвижимости (ITP) по регионам Испании в 2026 году

Каталония (прогрессивная система, 2025)

В Барселоне и других частях Каталонии для вторичной жилой недвижимости действует прогрессивная система ITP, что делает этот регион одним из самых дорогих в Испании. Основные моменты:

• До 600 000 € стоимости недвижимости – 10% налога
• От 600 001 до 900 000 € – 11%
• От 900 001 до 1 500 000 € – 12%
• Свыше 1 500 000 € – 13%
• Особые условия: крупные владельцы недвижимости (более 10 объектов, или 5 в «стрессовых зонах») платят фиксированные 20 % при покупке новых объектов.
• Молодые покупатели до 35 лет или большие семьи с доходом ниже 36 000 € могут рассчитывать на сниженный налог – всего 5% для своего основного жилья. Это социальная мера, учитывающая личные обстоятельства: использование объекта как основного жилья, лимит дохода и другие условия.

ITP на Коста-дель-Соль (Андалусия)

Андалусия, включая популярную Коста-дель-Соль, предлагает одни из самых выгодных ставок налога на передачу недвижимости в Испании в 2026 году. Для вторичной жилой недвижимости действует единая ставка ITP – всего 7%, что делает планирование расходов простым и прозрачным. Ранее ставки были прогрессивными и могли доходить до 10%, но сейчас единая ставка выгодна для всех покупателей.

Инвесторы в недвижимость могут воспользоваться сниженной ставкой 2% для объектов стоимостью до 500 000 €, предназначенных для перепродажи в течение двух лет. Такая низкая ставка особенно выгодна при покупке дорогих объектов в престижных зонах, например в Марбелье или Эстепоне.

ITP на Коста-Бланка (Аликанте – Валенсийское сообщество)

В Валенсийском сообществе, включая Коста-Бланку, стандартная ставка налога на передачу вторичной недвижимости составляет 10%. Для социального и защищенного жилья предусмотрены специальные льготы, что делает покупку доступнее для определенных категорий покупателей.

Согласно закону Ley 5/2025, с 1 июня 2026 года общая ставка снизится до 9% для объектов стоимостью до 1 000 000 €, тогда как дорогие объекты свыше миллиона евро останутся под налогом 11 %. Эти меры направлены на поддержку покупателей среднего сегмента, при этом налог на элитную недвижимость остается выше. Зарубежным покупателям стоит тщательно планировать бюджет, так как ставка выше, чем в соседних регионах – Мурсии или Андалусии.

ITP на Коста-Калида (Мурсия)

Мурсия предлагает выгодные условия для покупателей: с июля 2025 года стандартная ставка налога на передачу вторичной недвижимости составляет 7,75%, снижаясь с прежних 8%. Налог на оформление новых объектов (AJD) также уменьшен с 2% до 1,5%, что делает новостройки более доступными.

Молодые покупатели до 40 лет могут рассчитывать на сниженный ITP 5% при покупке жилья для постоянного проживания при соблюдении определенных условий. Эти льготы, вместе с более низкими средними ценами на недвижимость, делают Коста-Калида особенно привлекательной для первичных покупателей и тех, кто ищет лучшие предложения по сравнению с Коста-Бланкой или Каталонией.

Сводная таблица ставок ITP по регионам (2025–2026)

Покупка недвижимости в Испании вместе с TEKCE: все расходы под контролем

TEKCE работает напрямую в Каталонии, на Коста-дель-Соль, Коста-Бланке и Коста-Калида, обеспечивая поддержку на месте в ключевых регионах Испании. Мы помогаем на всех этапах сделки: от налоговых вопросов до юридического сопровождения и координации покупки. Хотите инвестировать в жилье для отдыха в Испании или купить вторичную недвижимость? С TEKCE вы точно знаете все расходы заранее и исключаете неприятные сюрпризы. Мы предоставляем детальную разбивку стоимости еще до подписания договора, чтобы вы могли планировать покупку спокойно и уверенно. Свяжитесь с нами и сделайте первый шаг к безопасной инвестиции!

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ

Как получить сертификат налогового резидента в Испании

Испанское наследственное право и налоги для нерезидентов

Доходы о сдачи жилья в аренду в Испании: основные положения

Налоговая система Испании: все, что вам нужно знать