BAE’de Satış Süreci Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Özellikle Dubai özelinde değerlendirildiğinde, Birleşik Arap Emirlikleri’nin gayrimenkul piyasası; mali avantajları, stratejik konumu ve dinamik piyasa yapısıyla küresel ölçekte dikkat çeken bir fenomen haline gelmiştir. Bu emirlik, vergi muafiyetleriyle desteklenen yatırım ortamı, ileri düzey teknolojik altyapısı, uluslararası yatırımcılardan gelen sürekli talep ve sürdürülebilir projelerle birleşerek, dünya genelinde emlak işlemleri için en kazançlı zeminlerden birini sunmaktadır.

Dubai’nin dünyanın en yoğun yolcu trafiğine sahip uluslararası havalimanı (DXB) ile Jebel Ali Limanı’na ev sahipliği yapması, kenti dört saatlik uçuş mesafesinde bulunan iki milyardan fazla tüketiciye erişim sağlayan küresel bir merkez konumuna taşımaktadır. Çok uluslu şirketlerin ve yüksek gelirli bireylerin burada kurulması, ticari ve konut odaklı mülklerin değerinde de istikrarlı bir artışı beraberinde getirmektedir.
Birleşik Arap Emirlikleri’nde gayrimenkul satışından elde edilen kazanca herhangi bir sermaye kazancı vergisi uygulanmamakta, yıllık emlak vergisi alınmamakta, serbest mülkiyet bölgelerinde %100 yabancı mülkiyete izin verilmekte ve yatırımcılara yönelik vize teşvikleri sunulmaktadır. Üstelik piyasa koşulları arzın üç katı kadar talep oluşmasına neden olmakta; bu da mülkünü satmak isteyenler için kaçırılmayacak bir fırsat doğurmaktadır.

Tüm bu avantajlardan faydalanmak ve Birleşik Arap Emirlikleri’nde mülkünüzü güvenle satmak için TEKCE ile şimdi iletişime geçin. 30’dan fazla dili konuşan, 200’ün üzerinde profesyonelden oluşan ekibimizle, BAE’deki en deneyimli gayrimenkul firmaları arasında yer almaktan gurur duyuyoruz.

BAE’de Gayrimenkul Satışına Hazırlık

Gayrimenkulünüzü satmaya karar verdikten sonra, satış sürecine geçmeden önce bazı önemli hazırlıkların yapılması gerekmektedir. Bu hazırlıkların başında, mülkünüzün bulunduğu konuma dair kapsamlı bilgi edinmek yer almaktadır, çünkü emlak piyasasında fiyatlar büyük ölçüde lokasyon temelli olarak şekillenmektedir. Özellikle Downtown Dubai, Palm Jumeirah ve Dubai Marina gibi prestijli bölgeler; ikonik yapılara yakınlığı, üst düzey yaşam olanakları ve gelişmiş altyapıları sayesinde, daima yüksek fiyat aralıklarında işlem görmektedir. Öte yandan Dubai South ve Al Furjan gibi gelişmekte olan bölgeler, daha uygun fiyatların yanı sıra uzun vadeli değer artışı potansiyeli de sunmaktadır.

Gayrimenkul değerlemesini etkileyen diğer önemli unsurlar arasında, vergisiz yatırım ortamı ve yabancı mülkiyet teşvikleri—özellikle Altın Vize programı—ön plana çıkmaktadır. Ayrıca, uzaktan çalışma modelinin yaygınlaşmasıyla birlikte, home-ofis alanlarına sahip, yüksek hızlı internet altyapısıyla donatılmış ve sürdürülebilirlik özellikleri barındıran mülklere yönelik talep de artış göstermektedir. Piyasadaki eğilimleri yakından takip ederek, mülkünüzü güncel beklentilere uygun biçimde hazırlamanız, satış sürecinin hem hızlanmasını hem de verimli geçmesini sağlamaktadır.

Bu süreçte, mülkünüzün gerçek değerini belirlemek adına çeşitli değerleme yöntemlerinden yararlanmanız da büyük önem taşımaktadır. Karşılaştırmalı Piyasa Analizi (Comparative Market Analysis - CMA), Gelir Yaklaşımı (Income Approach) ve Maliyet Yaklaşımı (Cost Approach) gibi yöntemler, satıştan elde edilecek kazancı doğru bir şekilde öngörmeye yardımcı olmaktadır. CMA yöntemi, bölgedeki benzer mülklerin yakın tarihte gerçekleşen satışlarını esas alırken; Income Approach, kira getirisi sağlayan mülkler için kullanılmakta; Cost Approach ise arsa değeri, inşaat maliyetleri ve amortisman faktörlerini baz alarak yeniden inşa maliyetini hesaplamaktadır.

Ayrıca, satış sürecinin yasal boyutlarını kavramak da en az mülkün fiziksel hazırlığı kadar önemli bir aşamayı oluşturmaktadır. Bu kapsamda, Dubai Arazi Dairesi (DLD) tarafından zorunlu kılınan ve gayrimenkul sahipleriyle emlak danışmanları arasında düzenlenen Form A belgesi, satış işlemlerinin standartlaştırma konusunda önemli bir rol üstlenmektedir. Bu belge, danışmanın mülkü pazarlama yetkisini resmi hale getirerek; komisyon oranı, sözleşme süresi ve münhasırlık koşulları gibi önemli detayları belirlemektedir. Sadece bir danışmanın yetkili kılındığı münhasır listeler, genellikle daha odaklı pazarlama faaliyetleri sayesinde daha verimli sonuçlar doğurmaktadır. Form A şartlarına uyulmaması ise hukuki sorunlara ya da işlem gecikmelerine yol açabilmektedir. Son olarak, Dubai’de mülk satışı sürecinin, ister yabancı ister yerli olun, neredeyse aynı prosedürleri takip etmesi, yatırımcılara süreç boyunca büyük bir kolaylık sağlamaktadır.

BAE’de Adım Adım Gayrimenkul Satış Süreci

Birleşik Arap Emirlikleri’nde, özellikle Dubai’de gayrimenkul satışı gerçekleştirmek isteyen kişiler, Dubai Arazi Dairesi (DLD) ve Emlak Düzenleme Kurumu (RERA) tarafından belirlenen belirli bir yasal ve idari süreci takip etmekle yükümlü bulunmaktadır. İlk sözleşmeden tapu devrine kadar uzanan bu süreçte; hukuki belgelerin hazırlanması, mali onayların alınması ve mevzuata tam uyum sağlanması gerekmektedir.

1. RERA Lisanslı Emlak Danışmanı ile Çalışmak

BAE’de mülk satışının ilk adımı, RERA tarafından yetkilendirilmiş bir emlak danışmanıyla anlaşma yapılmasıyla atılmaktadır. Form A üzerinden verilen yetkiyle, danışman mülkü ilan etme ve pazarlama konusunda münhasır haklara sahip olmaktadır. Bu belge; komisyon oranlarını (genellikle konut satışlarında %2), sözleşme süresini ve tarafların yükümlülüklerini netleştirerek sürecin etik ve şeffaf biçimde yürütülmesini sağlamaktadır. Bu noktada, TEKCE gibi deneyimli bir gayrimenkul firmasıyla çalışmak, işlemin sorunsuz ilerlemesine büyük katkı sağlamaktadır.

2. Değerleme ve Fiyat Belirleme Süreci

Gerçekçi bir fiyat belirlemek amacıyla Karşılaştırmalı Piyasa Analizi (CMA) yöntemi kullanılmakta, bu analiz yakın zamanda satılan benzer mülklerin verileriyle desteklenmektedir. Lokasyonun olanaklara yakınlığı, manzara durumu ve iç mekan kalitesi gibi unsurlar değerlemeyi doğrudan etkilemektedir. Aşırı fiyatlandırma alıcıları caydırmakta, düşük fiyatlandırma ise finansal kayıplara neden olabilmektedir. Deneyimli danışmanlar, sürdürülebilir ve akıllı ev taleplerinin arttığı 2025 Dubai piyasası gibi güncel trendlerle uyumlu stratejiler geliştirmektedir.

3. Pazarlama ve Tanıtım Faaliyetleri

BAE’de görselliğin ön planda olduğu emlak pazarında, yüksek kaliteli fotoğraflar ve 360° sanal turlar büyük önem arz etmektedir. Sanal turlar içeren ilanlar, içermeyenlere kıyasla %50 daha fazla talep almaktadır. TEKCE ile çalışılması durumunda, alıcılar yeni nesil sanal ev alma sistemi olan TeleProperty ® üzerinden uzaktan mülk inceleyebilmektedir. Satış sürecinde; Properstar, Property Finder ve Dubizzle gibi platformlarla birlikte hedef odaklı sosyal medya kampanyaları da yürütülmektedir.

4. Satış Anlaşması İmzalama (Form F)

Form F, yani Satış Protokolü (Memorandum of Understanding - MOU), alıcı ile satıcı arasındaki bağlayıcı yasal sözleşmedir. Bu formda; mülkün açık adresi, büyüklüğü ve sunduğu olanaklar; ödeme koşulları (genellikle %10 depozito ve taksitlendirme planı); devir tarihi gibi detaylar yer almaktadır. Tarafların imza atmasının ardından, alıcı depozitoyu yatırarak anlaşmayı resmiyete dökmektedir. Herhangi bir tarafın yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, tazminat veya depozito kaybı söz konusu olmaktadır. Özellikle off-plan (yapımı devam eden) mülklerde, inşaat süreci ve kalite standartlarının net olarak belirtilmesi zorunludur.

5. Borcu Yoktur Belgesi (NOC) Alınması

Satıcı, projeyi sahibinden Borcu Yoktur Belgesi (NOC) almakla yükümlüdür. Bu belge; bakım bedelleri, kredi borçları gibi hiçbir borcun kalmadığını onaylamaktadır. İşlem süresi genellikle 5–7 iş günü olup, belge ücreti 500 ila 5.000 AED arasında değişmektedir. Dubai Arazi Dairesi, satışın tamamlanabilmesi için bu belgenin ibrazını zorunlu kılmaktadır. Ayrıca, yabancı alıcıların vize ve mülkiyet şartlarına uygunluğunu güvence altına alması açısından da kritik rol oynamaktadır.

6. Mevcut İpoteklerin Kaldırılması

Mülk üzerinde ipotek bulunuyorsa, satıcı ipoteğin kaldırılması sürecini başlatmak durumundadır. Bu süreçte; bankaya ipotek kaldırma talep dilekçesi sunulmakta, DLD’ye 1.000 AED ödeme yapılmakta ve geçerli kimlik belgeleriyle birlikte güncel tapu belgesi temin edilmektedir. Bankalar bu işlemi çevrim içi sistemleri üzerinden ya da hizmet merkezlerinde yürütmekte olup, işlem genellikle 3–5 iş günü içinde tamamlanmaktadır.

7. Tapu Devir İşlemleri

Satışın son aşaması, Tapu Sicil Yetkili Ofislerinde gerçekleştirilmektedir. Bu aşamada taraflar; NOC, Form F, pasaportlar, Emirates ID’ler ve diğer belgelerle birlikte başvuru yapmaktadır. Satış bedelinin %4’ü oranındaki tapu devir harcı ödenmekte ve yeni tapu belgesi imzalanarak alıcıya teslim edilmektedir. Böylece satış süreci resmen tamamlanmaktadır.

Gerekli Belgeler

1. Asıl tapu belgesi
2. Her iki tarafın geçerli pasaportları ve Emirates ID’leri
3. NOC
4. Taraflarca imzalanmış Form F
5. Mevcutsa, ipotek kaldırma belgesi

BAE’de Gayrimenkul Satış Maliyeti

Tüm sürecin maliyet kalemleri şu şekilde özetlenmektedir: Satış bedelinin %4’ü oranında tapu harcı (genellikle alıcı ve satıcı arasında eşit bölüştürülmektedir), yeni tapu kaydı için 580 AED kayıt ücreti, bilgi ve inovasyon hizmet bedeli olarak toplamda 20 AED, varsa ipotek kaldırma işlemi için 1.000 AED ödeme ve NOC belgesi için 500 ile 5.000 arasında bir ödeme yapılmaktadır. Ayrıca, satış sonrası mülk sahipliği değiştiyse elektrik, su gibi hizmet aboneliklerinin devri ve ikamet vizesinin güncellenmesi de ihmal edilmemelidir.

Sıkça Sorulan Sorular ve Karşılaşılan Yaygın Zorluklar

Dubai’de gayrimenkul satışı kolay mı?

Dubai’de mülk satışı, doğru fiyatlandırma yapıldığında ve ilan dikkat çekici biçimde hazırlandığında oldukça hızlı gerçekleşebilmektedir. Ancak, piyasada çok sayıda satıcının aynı anda alıcıların ilgisini çekmeye çalıştığı göz önüne alındığında, rekabetin yoğun olduğu bir ortamdan söz edilmektedir. Ayrıca, lisanslı emlak danışmanlarıyla çalışmak ve yasal prosedürleri eksiksiz takip etmek zorunluluk arz etmektedir. Bu nedenle, süreci planlı yürütmek büyük önem taşımaktadır. Yine de, köklü ve deneyimli bir gayrimenkul firması aracılığıyla satış gerçekleştirmek, süreci hem çok daha pratik hem de güvenli hâle getirmektedir.

Dubai’de gayrimenkul satışında sermaye kazancı vergisi var mı?

Hayır, Dubai’de mülk satışından elde edilen kazançlara uygulanan bir sermaye kazancı vergisi bulunmamaktadır. Bu durum, satıcıların kazancını artıran önemli bir avantaj sunmaktadır. Ancak bazı satıcılar bu vergisiz avantajı fırsata çevirerek mülklerini gerçek değerinin çok üzerinde fiyatlandırmakta, bu da satış sürecini yavaşlatabilmektedir.

Dubai’de mülk satarken karşılaşılan yaygın zorluklar nelerdir?

Satıcılar, hem yüksek düzeyde piyasa rekabetiyle hem de pazarlık konusunda agresif davranan alıcılarla karşı karşıya kalmaktadır. Satış öncesinde tüm aidat borçlarının kapatılması ve varsa mülk kusurlarının açıkça beyan edilmesi yasal bir zorunluluk olmasından dolayı, süreç bu yönüyle hassas ilerlemektedir. Ayrıca yaz aylarında satışlar genel olarak durgun seyretmekte, bunun yanı sıra birçok alıcı mülkün teknolojik donanım açısından güncel olmasını beklemektedir.

Abu Dhabi’de bir mülkün satılması genellikle ne kadar zaman alır?

Abu Dhabi’de satış süresi mevsimsel değişkenlik göstermektedir. Eylül ile Nisan ayları arasında satışların hız kazandığı gözlenirken, yaz aylarında pazar ciddi biçimde yavaşlamaktadır. Özellikle villa gibi özel konut tiplerinin satış süresi, bölgeye bağlı olarak 130 güne kadar uzayabilmektedir.

Dubai’de gayrimenkul satışı için özel düzenlemeler var mıdır?

Evet, Dubai’de satış işlemleri belirli regülasyonlara tabidir. Tapu devri gibi işlemler yalnızca onaylı sistemler üzerinden gerçekleştirilebilmekte ve bazı yasal ücretlerin ödenmesi gerekmektedir. Ayrıca, bir mülk aynı anda en fazla üç farklı emlak ofisinde ilan edilebilmektedir. Mülkün durumu konusunda eksiksiz ve dürüst bilgi verilmesi yasal bir zorunluluktur; aksi hâlde, yüksek para cezaları ve yaptırımlar söz konusu olabilmektedir.

İLGİLİ SAYFALAR

BAE’deki Konut Sigortası Hakkında Bilmeniz Gereken Her Şey

Birleşik Arap Emirlikleri’nin Lüks Konut Piyasası

Mülkünüzü Hızlı ve Kazançlı Satma Rehberi

Dubai'deki En İyi Gayrimenkul Firması: Gayrimenkulde Mükemmellik