İspanya'da Gayrimenkul Satış Süreci Hakkında Bilmeniz Gerekenler

İspanya'da ev nasıl satılır diye merak ediyor ve satış işlemini ilk kez gerçekleştirecekseniz, için sürecin ne kadar bunaltıcı ve karmaşık olabileceğini anlıyoruz. Bu nedenle, işleminizi sorunsuz ve hızlı bir şekilde gerçekleştirebilmeniz için hazırladığımız yazının devamında bu süreci nasıl başarılı bir şekilde nasıl yönetebileceğiniz hakkında detaylı bilgi edinebilirsiniz.

Adım Adım İspanya’da Satış Prosedürü

1. Emlak Şirketi Bulma Aşaması:

İspanya’daki evinizi satmaya karar verdikten sonra, evinizi satış sürecine girmeden önceden hazırlamak potansiyel alıcıları etkilemek için profesyonel bir adım olacaktır. Ayrıca, İspanya’da emlakçı ile ev satışı yapmak, gayrimenkulün doğru değerini bulmak, gerekli belgeleri hazırlamak ve satışın son aşamasında kayıt işlemlerini düzgün bir şekilde yapmak adına size yardımcı olabilir. Özellikle de, İspanyol vatandaşı olmayanlar ve ülkede ikamet etmeyenler için İspanya’da emlakçı ile ev satışı yapmanın avantajları arasında, hukuki işlemleri rahatlıkla gerçekleştirmek ve kontrol sağlamak, potansiyel dolandırıcılık ihtimallerini önlemek, vergilerle ilgilenmek ve sözleşmeler için yetkililerle iletişim kurma gibi hizmetler bulunmaktadır.

2. Avukat ile Anlaşma Aşaması:

İspanya’daki emlak yasaları bölgesel farklılıklar gösterdiği için karmaşık olabileceğinden dolayı, İspanya’da ev satarken nelere dikkat edilmeli sorusunun cevabı, profesyonel destek alarak çözüme kavuşturulabilir. Satış işleminin hukuken sorunsuz bir şekilde gerçekleşmesi için bir avukat ile anlaşmak sorunsuz bir süreçten geçmek adına önem teşkil etmektedir. Çalışacağınız avukat, haklarınızı koruyabilir, karmaşık idari ve vergi süreçlerini kolaylaştırabilir.

3. İlan Verme Aşaması:

Güvenilir bir emlak şirketi seçtikten ve avukat ile anlaştıktan sonra, evinizi dikkat çekici bir şekilde piyasaya sunmak için ilan oluşturmak gerekmektedir. Bu aşamada, evinizin temel özelliklerini içeren ilgi çekici bir liste oluşturmanız, alıcıların değerlendirebileceği yüksek kaliteli fotoğraflar ve videolar çekmeniz ve bunları emlak şirketinizin web sitesi gibi popüler portallarda yayınlamanız gerekmektedir. Dijital bir dünyada yaşadığımız göz önünde bulundurulduğunda, sosyal medyanın günümüze etkisi ve hızlı bir satış süreci gerçekleştirmek için ilanı sosyal medya platformlarında yayınlamanızın büyük faydası olduğu unutulmamalıdır.

4. Pazarlık Aşaması:

Gayrimenkulünüz için bir teklif aldığınızda, fiyatlandırma veya sözleşme detayları hakkında emin olamıyorsanız, üzerine düşünerek hareket etmeniz önem arz etmektedir. Potansiyel alıcı veya alıcılarla şartlar üzerinde konuşarak, her iki taraf için de şartlar uygun olduğunuzda teklifi kabul edebilir ve sürece devam edebilirsiniz.

5. Belgeleri Hazırlama Aşaması:

İspanya’da ev satarken, doğru ve eksiksiz belgelerin hazırlanması sürecin sorunsuz işlemesi açısından oldukça önemlidir. Belgeleri eksiksiz bir şekilde hazırlamanız, yalnızca gecikmeleri önlemeye yardımcı olmakla kalmayıp, aynı zamanda işlemin hızlı bir şekilde ilerlemesine olanak tanıyacaktır.

İspanya’da bir emlak satarken genellikle ihtiyaç duyulacak temel belgeler ise şöyle özetlenebilir:

• Tapu Senedi (Escritura Pública): Mülkiyetin resmi kanıtı olan bu evrak, sınırlar ve mülkiyet hakları gibi ayrıntıları içermektedir.
• Nota Simple: İspanya’daki evinizi satacağınız şehirdeki Tapu Kadastro’dan alacağınız bu belgeti, gayrimenkulün detaylarını içeren bir fotoğraf olarak düşünebilirsiniz. Bu belge, gayrimenkul üzerinde borç ve ipotek olup olmadığını katlayarak arazinin nasıl sınıflandırıldığını doğrulamaktadır.
• Enerji Performansı Sertifikası: İspanya Hükümeti sürdürülebilir yaşamı desteklediğinden dolayı, 2013 yılından itibaren şatış işlemlerinde bu belgeyi ibraz etmeyi zorunlu kılmıştır. Emlak üzerindeki enerji verimliliğini gösteren bu sertifika, imzalar atılmadan önce süreç içerisinde alıcıya sunulmalıdır.
• Yaşanabilirlik Sertifikası: İspanyolca’da “Certificado de habitabilidad” olarak da bilinen yaşanabilirlik sertifikası, satışını yapmayı düşündüğünüz evde yaşanabilir olduğunu ve yerel standartlara uygun olduğunu kanıtlamaktadır. Özellikle yeni inşa edilmiş evler veya yeni tadilat yapılmış evler için satış işleminde ibraz edilmesi gerekmektedir.
• IBI Vergi Makbuzu: Bu makbuz ile birlikte, yerel emlak vergilerinin güncel olarak ödendiğini ve evin üzerinde gizli bir borç olmadığını göstermeniz gerekmektedir.
• Toplu Yönetim Sertifikası: Eğer eviniz bir site veya apartman kompleksi içerisinde yer alıyorsa, satış işlemni gerçekleştirebilmeniz için tüm toplu aidatların ödendiğini doğrulayan bir sertifika sunmanız gerekmektedir.
• Ödenen Son Faturaların Kopyaları: Su, elektrik veya doğalgaz faturalarınızın son kopyalarını alıcıya göstermeniz, her şeyin ödendiğini ve yeni sahibine hiçbir borç bırakmadığınızı göstermek açısından önemlidir.
• İpotek İptali Belgesi: Tamamen ödemiş olsanız bile, daha önce evi ipotek ettirdiyseniz, alıcıya bunun resmi olarak iptal edildiğini gösteren bir belge sunmanız gerekmektedir.
• Teknik İnceleme Sertifikası (ITE): Genellikle 45 yıldan eski evler için gereken bu belge, yapının güvenli ve standartlara uygun olduğunu doğrulamaktadır.
• Kimlik ve NIE Numarası: Ve son olarak, eğer İspanya’da ikamet etmiyorsanız, pasaportunuz/kimlik kartınız ve NIE numarası almanız gerekmektedir.

6. Satış Sözleşmesini İmzalama Aşaması (Contrato de Compraventa):

Evrakları ibraz ettikten sonraki aşamada, gayrimenkulünüzü satma konusunda resmi olarak anlaşmaya varmanız ve satış sözleşmesini imzalamanız gerekmektedir. İspanyaolca’da “Contrato de Compraventa” olarak da bilinen bu sözleşme, tarafların her birinin sorumluluklarını ve anlaşmaya varılan fiyatı içeren bir sözleşmedir. Noter onayından önceki son adım olduğundan dolayı önemli bir aşamadır, bu yüzden sözleşmeyi dikkatlice okumanız size fayda sağlayacaktır.

7. Noterde Son İmzaların Atılması (Escritura de Compraventa):

“İspanya’da tapu devri nasıl yapılır?” sorusunun en net cevabı olan bu aşama, satış işleminin tamamlanmasındaki son adımı temsil etmektedir. Bu aşamada, alıcı ile birlikte notere başvurarak, İspanyolca’da “Escritura de Compraventa” olarak bilinen belgeyi imzalamanız gerekmektedir. Bu işlemle birlikte tapunun resmi olarak devrini sağlanmış olur.

8. Satışın Gerçekleşmesi:

Her şey noter huzurunda imzalandıktan sonra, süreci sonlandıracak adım satışın Tapu Sicilinde kaydedilmesidir. Basit ama kritik bir işlem olan bu adımda, tapu devrinin hukuken geçerli olması sağlanarak, her iki tarafın da işlemleri eksiksiz şekilde yerine getirdiğinden emin olmasına yardımcı olur. Böylelikle, İspanya’da gayrimenkul satış süreciniz sonlanmış olur.

İspanya’da Ev Satarken Ödenecek Vergiler

Satış sürecinde karşılaşabileceğiniz vergiler ve ekstra maliyetler hakkında bilgi sahibi olmak, İspanya’da mülkünüzü hızlı ve kazançlı bir şekilde satmak açısından önemli bir rol oynamaktadır. İspanya’da emlak danışmanlık ücretleri için genellikle %3-%6 oranında ve sözleşme yardımı ile hukuki danışmanlık için avukat ücretleri için %1-%2 oranında ödeme yapmanız gerekmektedir. Kar üzerinden hesaplandığında, İspanya’da ev satarken sermaye kazancı vergisi %19’lu bir oranla karşımıza çıkmaktadır ve eğer ülkede ikamet etmiyorsanız, satış fiyatının %3’ünü alıcı ön ödeme olarak alacağından dolayı bu meblağı daha sonra denkleştirebilirsiniz.

Dikkate almanız gereken bir diğer vergi, arazi değerindeki artışa dayalı “Plusvalía” vergisi ve %0.5-%1 oranında belirlenmiş olan ipotek iptali ücretleridir. İspanya’da gayrimenkul satışı için noter ücretleri için ise %0.1-%0.5 olacak şekilde bir oran belirlenmiştir. Ayrıca enerji performans sertifikası ücreti genellikle 100–500 Euro arasında değişmekle birlikte, süreç içerisinde yer almaktadır.

İspanya'da Emlak Satmanın Avantajları

İspanya’da evinizi satmak, sağlam bir piyasa ve çeşitli finansal avantajları beraberinde getirmektedir:

• Yüksek Talep: Akdeniz iklimi sunan ülkedeki gayrimenkullere gösterilen yüksek talep satışı hızlı bir şekilde gerçekleştirmenize olanak sağlamaktadır.
• Vergi Avantajları: Eğer İspanya'da vergi mükellefiyseniz (ikamet ediyorsanız), bazı durumlarda sermaye kazancı vergisi konusunda indirimlerden veya muafiyetlerden yararlanabilirsiniz.
• Döviz Kuru: Güçlü bir para birimi kullanan İspanya’da evinizi sattığınızda, fonları yaşadığınız ülkeye transfer ederek kar sağlayabilirsiniz.
• Hukuki Koruma: İspanya’nın hukuk sistemi, sürecin güvenli bir şekilde işlemesine yardımcı olarak gizli riskleri ortadan kaldırmaktadır.

Satış Sonrası Süreç

“İspanya'da ev satarken nelere dikkat edilmeli?” sorusuna yanıt bulduysanız, şimdi sıra evinizi sattıktan sonraki süreçte sizi nelerin beklediğini görmek! Konum, emlak türü, fiyatlandırma ve piyasa koşullarına bağlı olarak önemli ölçüde değişiklik gösteren satış süreci ortalama olarak 3 ile 6 ay arasında sürmektedir, bu süreci daha sağlıklı ilerletmek adına TEKCE Gayrimenkul gibi, İspanya’da en iyi hizmetler sunan bazı popüler emlak şirketleri sayesinde daha da hızlandırabilirsiniz.

Satış işlemi hukuken tamamlandığında, tüm vergilerinizi ödemeniz ve ilgili kişileri bilgilendirmeniz gerekmektedir. Böylelikle, gelecekte oluşabilecek sorunlardan kendinizi koruyabilirsiniz. Eğer İspanya’da satmayı planladığınız bir gayrimenkulünüz varsa, bizimle iletişime geçerek başarılı bir satış sürecinin parçası olabilirsiniz!

İLGİLİ SAYFALAR

İspanya Emlak Piyasası: 2024'te Yabancı Yatırımın Rolü

Mülkünüzü Hızlı ve Kazançlı Satma Rehberi

İspanya'da Kira Gelirine Sahip Olmanın Avantajları

İspanya'daki En İyi Emlak Hizmetleri için Rehberiniz