İspanya Yabancılar İçin %100 Transfer Vergisi Getirmeyi Planlıyor!

Eklendi12.09.2025, 15.36

Güncellendi12.09.2025, 17.51

Bugünlerde İspanya’da, Avrupa Birliği vatandaşı olmayan alıcılar için gayrimenkul alımlarına %100 vergi uygulamasının getirilmesi tartışılıyor. Bu tartışmalı yasa tasarısı ise, söz konusu alıcılar için emlak piyasasını kökten değiştirebilir! Peki, nedir bu vergi?

"Dev İspanya'nın Devlet Destekli İkmal Vergisi let Destekli İkmal Vergisi" olarak da adlandırılan bu gayrimenkul vergisi, Avrupa Birliği (AB) veya Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) üyesi olmayan ülkelerin vatandaşlarının gayrimenkul alımları için %100 transfer vergisi ödeyeceği anlamına geliyor.

İspanya Başbakanı Pedro Sánchez, AB vatandaşı olmayanların ülkede yaptıkları gayrimenkul alımlarının çoğunun spekülasyon amaçlı olduğunu vurgulayarak, toplumsal eşitsizliği önlemek amacı ile bu uygulamaya sıcak baktığını ifade ediyor.

Bu uygulama, yakın zamanda ülkenin konut krizini çözmek amacıyla hayata geçirilmesi planlanan önlemlerden biri olsa da, AB vatandaşı olmayan yatırımcıları büyük ölçüde etkileyebilir. Aynı zamanda, İspanya'da ikamet etmeyenler için uygulanan gayrimenkul vergileri ile ilgili halihazırda var olan tartışmalara benzer bir tartışma konusunun ortaya çıkmasına sebep olabilir.

%100 Transfer Vergisinin Özellikleri Neler?

İspanya'da yürürlüğe girmesi planlanan bu yeni gayrimenkul vergisinin, aşağıdaki durumlar için geçerli olması planlanıyor:

İkinci el konut alımları (sıfır ve proje aşamasındaki yapılar muaftır).
İlgili gayrimenkulde kısmi hak sahibi olmak (örneğin intifa hakkı veya kısmi mülkiyet).
Rayiç bedeli veya piyasa değeri (hangisi daha yüksekse) üzerinden değeri belirlenen gayrimenkuller.

Bu konuya ilişkin bir diğer önemli nokta ise, yabancılara yönelik bu verginin mevcut Transfer Vergisi'ne (ITP) ek olarak alınacak olması. Yani, AB dışı alıcılar normalde ödedikleri verginin iki katını ödemek zorunda kalabilir. Ayrıca, bu verginin merkezi hükümet tarafından yönetilmesi bekleniyor, böylelikle İspanya'nın günümüzde uygulanan transfer vergilerinde görülen bölgesel farklılıkların da ortadan kaldırılması planlanıyor.

Öte yandan, bu önerinin AB veya AEA vatandaşlarını etkilemediği ve böylece vatandaşlık veya ikamet durumuna dayalı net bir ayrım oluşturduğu söylenebilir.

İspanya'nın Yeni Vergisi Ne Gibi Hukuki Sorunlar Doğurabilir?

İspanya'da yabancılara yönelik önerilen bu gayrimenkul vergisi, hem ülke içinde hem de Avrupa düzeyinde çok sayıda hukuki soru işaretini beraberinde getiriyor. Buna örnek olarak; İspanyol Anayasası’nın 14. Maddesi gereğince ülkede eşitliğin geçerli olduğu ve milliyete dayalı ayrımcılığın söz konusu olamayacağı ifade ediliyor. Ancak uzmanlara göre bu verginin yalnızca AB vatandaşı olmayan alıcıları hedef alması, söz konusu prensibi ihlal ediyor.

Bunun yanı sıra, Anayasa'nın 139. maddesi, kişilerin ve malların serbest dolaşımını ve yerleşme özgürlüğünü korumasına rağmen, İspanya'nın önerdiği bu gayrimenkul transfer vergisi ise yabancı yatırımcıların özgürlükleri kısıtlayıcı nitelik taşıyor.

Avrupa Birliği tarafından bakıldığında ise, AB'nin İşleyişine İlişkin Anlaşma'nın (63. Madde) sermayenin serbest dolaşımına getirilen kısıtlamaları yasaklaması ve Avrupa Adalet Divanı'nın (AAD) daha önce ikamet etmeyenlere uygulanan ayrımcı vergi uygulamalarına karşı kararlar vermiş olması nedeniyle yeni verginin bazı hukuki zorluklarla karşılaşması öngörülüyor.

%100 Transfer Vergisi AB Vatandaşı Olmayan Alıcıları Nasıl Etkileyecek?

Normalde 200.000 € değerindeki bir gayrimenkul, bölgeye bağlı olarak genellikle %6 ila %10 arasında değişen standart Transfer Vergisi'ne (ITP) tabi tutulur, bu da kabaca 12.000 € ila 20.000 € arasında bir vergiye neden olur.

Yeni teklif kapsamında ise İspanya'da ikamet etmeyenler için transfer vergisi 200.000 €'ya kadar yükselebilir ve diğer satın alma masraflarının üzerine önemli bir ek maliyet getirebilir. Yani, AB vatandaşı olmayan gayrimenkul alıcıları için verginin mali etkisinin çok büyük olacağı ve potansiyel yatırım stratejilerini etkileyeceği söylenebilir.

Başka bir deyişle, böyle bir verginin şu sonuçlara yol açması beklenebilir:

Uluslararası alıcıların İspanya emlak piyasasına yatırım yapmaktan kaçınması,
Yatırımcıların satın alma stratejilerini yeniden değerlendirmesi,
Tekliften muaf olan sıfır veya proje aşamasındaki gayrimenkullere olan ilginin artması.

Ayrıca, vergi, İspanya'ya emeklilik için yerleşmek isteyen AB vatandaşı olmayanlar için yatırım zamanlamasını ve uygunluk kriterlerini de etkileyebilir.

Verginin İspanya'nın Emlak Piyasası İçin Olası Ekonomik Sonuçları Neler Olabilir?

İspanya, ekonomik olarak, Costa del Sol ve Costa Blanca gibi kıyı ve turistik bölgelerdeki sermayeden önemli ölçüde yararlanıyor. Bu nedenle, AB dışı alıcıların bu bölgelerdeki konut talebi, gayrimenkul fiyatlarını, kiralama piyasalarını ve yerel ekonomiyi desteklemede önemli bir rol oynuyor.

Hal böyle iken, böyle bir uygulamayı yürürlüğe koymak, birçok olumsuz sonucu beraberinde getirebilir. Örneğin, yabancıların yapacağı büyük ölçekli yatırımları ciddi şekilde azaltabilir, genel olarak işlem sayısını düşürebilir ve özellikle uluslararası yatırımcılara bağımlı bölgelerde emlak piyasasının durgunlaşmasına neden olabilir.

Buna bağlı olarak, piyasada yaşanacak olası bir durgunluk, emlak şirketleri ve turizmle bağlantılı işletmelerin gelirlerinde düşüşe neden olabilir. Üstelik, yabancı yatırımların azalması, bu bölgelerde konut turizminin zayıflamasına ve kiralık evlerin doluluk oranlarının düşmesine yol açabilir. Sonuç olarak, vergi oranı yüksek olsa da, satış hacmindeki potansiyel düşüşten dolaylı olarak devletin vergi gelirlerini azaltabilir.

AB Vatandaşı Olmayanlara Yönelik Bu Vergi İçin Nasıl Bir Yol İzleyebilirsiniz?

Mevzuat henüz kesin olarak yürürlüğe girmediği ve hem Parlamento hem de Senato tarafından onaylanması gerektiği için, yatırımınıza yönelik plan yapmanız için hâlâ zaman bulunuyor. Fakat, yasal sürecin önümüzdeki aylarda tamamlanması bekleniyor.

Tasarı, İspanya Sosyalist Partisi (PSOE) tarafından Mayıs ayında İspanyol Parlamentosu'na sunuldu ve Haziran-Temmuz aylarında parlamento toplantılarına konu edildi. Senato'nun Eylül-Ekim aylarında teklifi incelemesi, nihai sonucun ise Kasım-Aralık 2025 arasında gerçekleşmesi bekleniyor. Yani, onaylanması durumunda, İspanya'nın önerdiği ikamet etmeyen vergisinin 2026 yılında yürürlüğe girmesi mümkün.

AB vatandaşı değilseniz, verginin yürürlüğe girmesinden önce gayrimenkul satın alma süreçlerini tamamlamanız, olası ek mali yükleri azaltmanız için stratejik bir adım olabilir. Ayrıca, sıfır veya proje aşamasındaki konutlara yatırım yapmak, %100 transfer vergisi muafiyetinden yararlanabilmeniz açısından sizler için güzel bir alternatif olabilir.

Bu değişikliklerin karmaşıklığı göz önüne alındığında, İspanya’nın vergi sistemi konusunda bilgili hukuki danışmanlarla veya profesyonel emlak şirketleri ile görüşmenizin de oldukça faydası olacaktır. Bu verginin gayrimenkul yatırımınızı nasıl etkileyebileceği konusunda daha detaylı bilgi almak ve mevcut koşullarda en iyi yatırım stratejilerini izlemek isterseniz TEKCE Gayrimenkul olarak her adımda size destek olmak için hazırız!

İLGİLİ SAYFALAR