Yatırımcıların Yeni Gözdesi Ankara’da Emlakla Kazanmak

Eklendi10.09.2025, 11.15

Güncellendi10.09.2025, 15.34

Gayrimenkul yatırımı son dönemin en çok konuşulan konularından biri. Peki, gerçekten herkes için kazançlı mı? 2025 itibarıyla yatırımcıların radarına hızla giren bir şehir var: Ankara. Bu yazıda Ankara emlak piyasasının sunduğu kira getirisi ve hızlı geri dönüş süresini konuşacağız.

Bu yazının derdi “Neden Ankara?” değil, “Ankara size ne kadar kazandırır?” sorusunun cevabını vermek. Ankara’da Ev Fiyatları Yıllık Ne Kadar Artıyor

Ankara’da Yatırımın Geri Dönüş Süreleri Ne Durumda?

2025 itibarıyla Ankara’da kira çarpanı — yani bir evin kendini kira geliriyle kaç yılda amorti ettiği — bazı bölgelerde 12 ila 14 yıl arasında değişiyor. Türkiye ortalaması 18 yılın üzerindeyken, İstanbul’da bu süre 20 yılı aşıyor.

Hemen bir örnekle somutlaştıralım:

Keçiören’de metrekare fiyatı ortalama 1.000 $ civarında olan 2+1 bir daire, aylık 400-450 $ kira getirisi sağlıyor. Yani yıllık yaklaşık 5.000 $ kazanmak mümkün. Bu da %10’a yaklaşan brüt getiri anlamına geliyor. Net getiriyse %8’in altına düşmüyor. Avrupa’daki büyük şehirlerde bu oran %3-%4 seviyesinde.

Aynı senaryoyu Çankaya veya Yenimahalle’ye taşıdığınızda, fiyatlar artıyor ama kira da artıyor. Bu bölgelerde brüt kira getirisi %6-7 civarına inse de, bölgenin değer artışı ile ROI süresi yine 13-14 yıl seviyesinde kalıyor.

Ankara’da Ev Fiyatları Yıllık Ne Kadar Artıyor

2023-2025 arasında Ankara’da konut fiyatları döviz cinsinden ortalama %30’dan fazla yükseldi. Bu sadece enflasyonla açıklanamaz; asıl neden arz-talep dengesinin bozulması. Artan maliyetler nedeniyle yeni konut üretimi yavaşladı. Ancak talep, özellikle orta segmentte sabit kaldı. Sonuç: azalan arz, artan fiyat.

Özellikle yatırım odaklı bakanlar için kritik nokta şu:

Yıllık değer artışı + kira geliri toplamı, Ankara’da birçok bölgede %15-20 seviyesinde. Yani sadece kira değil, varlığınızın kendisi de değer kazanmaya devam ediyor.

Etimesgut gibi gelişmekte olan bölgelerde fiyatlar henüz doygunluğa ulaşmadığı için yıllık değer artışı %15’i aşarken, merkezi bölgelerde bu oran %8-10 arasında. Ancak merkezi lokasyonların kira geliri daha yüksek, yani toplam getiri dengeleniyor.

Kur Avantajlı Gayrimenkul Fırsatları

Türk Lirası’nın dolar karşısındaki değer kaybı, yabancı yatırımcı için önemli bir avantaj yaratıyor. 2023’te 1.000.000 TL'ye alınabilen bir daire, bugün kur farkıyla birlikte dolar bazında hâlâ oldukça ucuz. Ancak kira geliri neredeyse tamamen dolara endeksli. Çünkü yabancı kiracılar, diplomatlar ve expat çalışanlar dövizle ödeme yapıyor.

Bu da şu anlama geliyor:

Dövizle alım yapan bir yatırımcı, TL cinsinden düzenli kira getirisi sayesinde yalnızca kiradan değil; gayrimenkul yatırımında kur avantajı ve değer artışından da kazanç sağlıyor. Böylece üçlü bir getiri modeli ortaya çıkıyor.

Ankara’da Getirisi Yüksek Semtler: Neresi Daha Karlı?

2025’te Ankara yatırım yapılacak semtler arasında bazı bölgeler açık ara öne çıkıyor. Fakat burada kriter “nerede yaşanır?” değil, “nerede ROI daha kısa, kira çarpanı daha düşük?” olmalı.

Keçiören, düşük maliyetle giriş yapılabilen ve kira çarpanı yüksek olan bir bölge. Brüt getirisi %9’a kadar çıkabiliyor. Öğrenci ve memur yoğunluğu sayesinde daireler kolay kiralanıyor.
Etimesgut, yeni ulaşım projeleri ve gelişen altyapısıyla değer artışı açısından avantajlı. Yatırım yapıp 2-3 yıl bekleyen yatırımcılar için sermaye kazancı potansiyeli güçlü.
Yenimahalle, kurumsal kiracılar ve uzun vadeli kiralamalar için uygun. Kira getirisi %6-7 bandında ama gayrimenkulde amortisman süresi kısa.
Çankaya, değerini her zaman koruyan bir bölge. Burada kira getirisi yerine, uzun vadeli değer artışı ve dövizle kiralama potansiyeli öne çıkıyor.
Altındağ, kentsel dönüşümle birlikte hızla değer kazanıyor. Şu anki fiyat seviyesi görece düşük olduğu için ilk yatırım için cazip.

Bu bölgeler hakkında detaylı bilgi için Ankara Emlak Piyasası hakkında kapsamlı analiz yazısını inceleyebilirsiniz.

2025’te Yeni Ulaşım Yatırımlarının Etkisi Ne Olur?

Ankara’da yeni metro hatları, banliyö tren bağlantıları ve ulaşım yatırımları, dış ilçeleri merkeze yakınlaştırıyor. Bu da bugün uygun fiyatlı olan ama birkaç yıl içinde merkeze dönüşecek bölgeleri öne çıkarıyor.

Etimesgut, Sincan ve Eryaman bu noktada dikkat çekiyor. Yeni hatlarla birlikte bu bölgelerde kira fiyatlarının artması, değer artışıyla birlikte toplam getiriyi yükseltecek. 2 yıl içinde %30’a varan değer kazanımı öngörülüyor.

Ankara’da Gayrimenkule Yatırım Yapmak Ne Kadar Güvenli?

Kısa yanıt: Ankara, volatil olmayan bir piyasaya sahip. İstanbul gibi spekülatif dalgalanmalara açık değil. Talep büyük oranda memur, öğrenci, diplomat ve beyaz yaka ağırlıklı. Bu da konutların kiralanabilirliğini garanti altına alıyor.

Üstelik yatırım giriş maliyeti hâlâ Avrupa ve hatta Türkiye içindeki diğer büyük şehirlere göre düşük. 70.000-100.000 $ aralığında kaliteli bir daire almak mümkün. Bu da hem portföy çeşitliliği hem de riskin yayılması açısından avantaj sağlıyor.

Ankara Gayrimenkul Piyasası Finansal İstikrar Arayanlara Hitap Ediyor

2025’te Ankara’da gayrimenkule yatırım yapmak, sadece kira geliri değil, aynı zamanda kısa ROI, yüksek değer artışı ve döviz bazlı kazanç potansiyeli sunuyor. Ankara artık sadece Türkiye’nin siyasi başkenti değil; yatırımcısına düzenli gelir sağlayan, riski düşük ve gayrimenkul yatırım getirisi yüksek bir emlak pazarı.

Doğru bölge seçimi, uygun fiyatlı alım ve profesyonel yönlendirmeyle Ankara’da yüksek kira getirili gayrimenkul yatırımı yapmak, 2025’in en akıllıca finansal hamlelerinden biri olabilir.

İLGİLİ SAYFALAR