迪拜的产权契约和房地产所有权：完整指南　

建立29.01.2024, 10.00

更新09.12.2025, 10.59

迪拜土地局（DLD）是房地产所有权交易的主要管理机构。这使得 DLD 成为验证和宣布迪拜房地产所有权的主要渠道。该部门拥有房产的基本记录，包括产权证、用益权、musataha 协议和长期租约。不过，迪拜国际金融中心（DIFC）是个例外。这个自由区根据自己独特的财产法运作。它对其管辖范围内的房地产实行单独登记管理。

迪拜酋长国的房地产登记决定了房地产所有权条例。它涵盖了整个迪拜的个人和公司的所有权构成。

迪拜的房地产所有权

外国人可以在阿联酋迪拜购买房地产。在此之前，外籍人士不能在阿拉伯联合酋长国购买房地产。

最终，迪拜政府给予所有国籍的外籍人士租赁迪拜房产的机会。迪拜是第一个这样做的酋长国。

迪拜的产权契约 2002 年 5 月，迪拜颁布了关于外国人购买房地产的迪拜房地产所有权规则法令。根据该规定，政府允许外国人在迪拜购置投资物业并拥有永久产权。

从根本上说，阿联酋和海湾合作委员会（GCC）国家的公民在房产所有权方面没有重大限制。不过，非海湾合作委员会和非阿联酋国民也可以在 "指定区域 "拥有房产。这些区域由迪拜酋长确定。

2006 年第 3 号法规《确定非迪拜酋长国国民拥有不动产的区域》第 3 条指出了被指定为永久产权的地块。

在指定区域，外国人可以购买拥有绝对所有权的房地产，不受时间限制。此外，他们还有机会持有长达 99 年的用益权或租赁权房产。外国人还可以在迪拜申请共同所有权。

外籍人士在迪拜主要有两种类型的房产所有权，即永久产权和租赁产权。

租赁所有权授予固定期限的财产持有权，在迪拜通常长达 99 年。但是，房产所在的土地仍归永久产权人所有。与永久产权相比，租赁产权相对有限。在租赁所有权中，租赁所有者可能需要土地所有者的批准才能对房产进行某些改动。

而拥有永久产权的买家将被授予对房产及其所占土地的全部权利。这允许业主自行决定出售、出租或占用房产。迪拜土地局根据迪拜的财产所有权法律，将永久产权买家登记为 "土地所有者"。该部门会签发房产所有权证书，无限期授予所有权。

在永久产权的情况下，继承人可以继承产权。这就意味着要确保房产在家族内部传承。在特定条件下，迪拜永久产权房产的所有者及其直系亲属可以获得可延期的阿联酋居留签证。永久产权房产所有者也有资格获得阿联酋 5 年和 10 年的长期签证。

外国信托或基金，无论是离岸还是在岸，都不得在迪拜持有房地产。目前禁止外国离岸公司直接拥有指定区域内的房地产。不过，在该法规生效前在这些区域持有房地产的离岸实体可以保留所有权。他们可以进行各种房地产交易，如销售、租赁等。不过，它们不得购买更多的房产，只能保留已拥有的房产。

同样，外国本土公司也不得在指定地区直接拥有房地产。不过，它们可以选择在 DLD 认可的自由区内成立一家公司。然后，他们可以以在迪拜自由区成立的公司的名义继续购置房地产。

指定区域

迪拜的指定区域由 2006 年第 3 号条例确定。该条例名为 "确定非迪拜酋长国国民拥有不动产的区域"。该条例第 3 条概述了非阿联酋国民获得所有权的指定区域。这些指定区域由迪拜酋长决定。

以下是一些主要指定区域的汇编：

朱美拉棕榈（Palm Jumeirah）	迪拜商业湾（Business Bay）	迪拜码头（Dubai Marina）	Jumeirah Islands & Village
迪拜世界群岛（The World Islands）	朱美拉湖塔（Jumeirah Lake Towers）	朱美拉海滩公寓（Jumeirah Beach Residence）	Discovery Gardens
迪拜市中心（Downtown Dubai）	迪拜阿拉伯山庄（Arabian Ranches）	米德立夫（Midriff）（指定地块）	Dubai Investment Park
迪拜老城（Old Town）	迪拜阿联酋山庄（Emirates Hills）	猎鹰城（Falcon City）	Dubai Sports City
哈里发塔（Burj Khalifa）	迪拜国际城（International City）	迪拜汽车城（Dubai Motor City）	Al Sofouh 1 & 2

迪拜的产权契约

产权证由迪拜土地局签发、授予和验证。产权证包括房产和业主的主要信息。它包括所有权类型和购置房产数量等详细信息。此外，还有详细的信息，如房产面积、地块的确切位置描述和建筑编号。产权证还包括业主姓名及其份额。登记的编号和日期、购买房产的价格和证书编号也可以在地契中找到。

迪拜的产权证有几种类型。

产权证（Ejari）是永久产权物业的标准产权证。当购房者直接从开发商处购买成品房产时，就会获得 Ejari。这种正式的产权证会立即登记在业主名下。

Oqood 是针对仍处于项目开发阶段的计划外房产颁发的。这份正式文件指定买方为房地产的注册所有人。建筑工程完工后，Oqood 将无缝过渡到普通地契。它拥有一个符合迪拜房地产法的独特地契编号。

Usufruct 房产证是一种长期租赁协议。用益权房产有特定的限制。住宅用益权房产的租赁期限通常从 10 年到 99 年不等。商业地产的租赁期限为 50 年。阿联酋民法典》第 1333 和 1348 条规定了用益权契约的权利。

还有其他一些租赁地契，在有限的时间内授予房地产的部分所有权。例如，Musataha 契约是为拥有可续期 50 年的单位而签发的。在规定期限内，可以使用、建造或改建房产。《民法典》第 1353 条规定了 Musataha 协议的总体框架。Musataha 权的作用与用益权相同，只是允许所有者对财产进行改造。

Mulkiya 契约是为继承财产签发的特定文件。根据继承法，该产权证概述了继承所有权。

短期和长期租赁契约用于定期租赁。长期租赁期不少于 25 年，而短期租赁期最长可达 10 年。

迪拜产权证过户步骤

在迪拜获得产权证有五个主要步骤。第一步是在迪拜找到要购买的房地产并参加看房活动。第二步是支付定金并与卖方签订合同。第三步是从开发商处获得 "无异议证书（NOC）"，并收集其他文件。第四步是前往迪拜土地局提交文件。最后一步是获得由 DLD 核实和签发的地契。

第１步：寻找合适的房产

首先要分析自己的愿望和购买动机，在迪拜令人眼花缭乱的豪华项目中找到最合适的房地产。整个城市拥有大量最先进的项目和高端房地产选择。此时，强烈建议与泰克（TEKCE）海外房地产公司这样经验丰富的团队合作。这个由专业人士组成的团队可以指导您选择最方便的房产。凭借对市场的深入了解，他们还能为您提供独家优惠。

第 2 步：支付定金并签署销售协议

在看房团中选择了合适的房产后，下一步就是支付定金和签署销售协议。该协议将确定销售条款。买卖双方必须签署该文件。销售合同是完成产权证过户的必要文件。

第 3 步：获取 "无异议证明 "和其他文件

无异议证明（NOC）是一份法律文件。它确认房产可以办理产权证过户手续，而且房产上没有任何负担。该证书声称与所购房地产相关的所有费用和应付款项均已处理完毕。它声明没有任何限制会影响房产的持续销售过程。

房产交易还需要收集其他文件。最基本的文件包括：有效护照、居留证（如果有的话）、收入证明和充足资金证明（如工资单和银行对账单）以及当前地址信息。根据销售协议和条件的不同，所要求的文件可能会有所不同。

第 4 步：在 DLD 完成地契交易

在此步骤中，买方将与迪拜土地局（DLD）预约，以最终完成产权证过户。必须支付登记费和管理费。一切检查无误后，DLD 将核实文件、完成交易并将所有权授予买方。

第 5 步：获得颁发的地契

在 DLD 签发产权证后，产权证将直接寄往业主指定的地址。产权证将在 30 天内签发。在此之前，买方将获得宣布其为业主的临时文件。如果业主想知道如何查询迪拜的房产所有权，可以通过 DLD 自行开发的 REST 应用程序进行产权证验证。也可以在 DLD 的官方网站上验证文件。

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常见问题

迪拜的产权如何通过 Title Deed（房产证）得到保障？迪拜的房产产权由 Dubai Land Department (DLD 迪拜土地局) 全面保障。所有房地产交易都使用政府批准的标准合同，用来保护买家的权益。如果房产还在建设中，买家会收到 Oqood 产权预登记证。这个文件由 DLD 签发，可证明买家在项目完工前的所有权，之后会正式转换为 Title Deed（房产证）。凭借这一系统，在迪拜购买房产是安全可靠的。

迪拜的租赁产权（leasehold）有多长？迪拜的 leasehold 通常最长 99年。这期间你有居住和使用权，但不完全拥有土地。租期结束后，如果不续约，房产会收回到土地所有者。