كيفية شراء عقار متعدد الأسر: دليل استثماري شامل

أظهرت العقارات متعددة الأسر قدرة ملحوظة على الصمود، إذ حافظت على معدلات إشغال قوية. وتوفر هذه المباني التي تضم وحدات إيجار متعددة مزايا فريدة للمستثمرين مقارنةً بالمنازل العائلية المنفردة. بالنسبة للمشترين لأول مرة، فإنها تمثل نقطة دخول ميسورة إلى سوق العقارات المدرة للدخل. أما بالنسبة للمستثمرين ذوي الخبرة، فهي تتيح فرصًا جذابة لتدفق نقدي مستقر ونمو في المحفظة الاستثمارية.

ما هو العقار متعدد الأسر؟

العقار متعدد الأسر هو مبنى سكني يحتوي على وحدتين سكنيتين أو أكثر. ومن أنواعه الشائعة المباني الصغيرة المكوّنة من عدة شقق والمنازل المزدوجة (duplex). ويُعد شراء عقار متعدد الأسر خيارًا استثماريًا شائعًا بفضل إمكاناته المستقرة لتوليد الدخل ومتانته في مواجهة تقلبات السوق.

وعلى عكس العقارات العائلية المنفردة، فإن هذه العقارات تولّد مصادر دخل متعددة من مستأجرين مختلفين، مما يقلل من التأثير المالي لفترات الشغور.

مزايا وعيوب الاستثمار في العقارات متعددة الأسر

فهم الجوانب الإيجابية والتحديات يساعدك على اتخاذ قرارات استثمارية مدروسة.

المزايا

تدفق نقدي مستقر:
بما أن كل وحدة تولد دخلاً خاصًا بها، فإن شغور وحدة واحدة لا يؤثر بشكل كبير على إجمالي دخل الإيجار.

كفاءة تشغيلية أكبر:
شراء عقار يحتوي على 10 وحدات أسهل من إدارة 10 عقارات منفصلة. كما أن صيانة العقار والإصلاحات وإدارة الممتلكات تكون مركزية، مما يقلل من التكاليف التشغيلية لكل وحدة.

تمويل أسهل:
تُعتبر هذه العقارات أقل مخاطرة من قبل المقرضين، والسبب الرئيسي هو تنوع مصادر الدخل من الإيجارات.

إمكانات نمو عالية في القيمة:
الاستثمار في العقارات متعددة الأسر عادةً ما يحقق عوائد طويلة الأجل قوية، بفضل استقرار دخل الإيجارات، وقدرة السوق على التحمّل، والطلب المستمر على السكن.

التحديات

رأس مال ابتدائي أعلى:
شراء عقار متعدد الأسر يتطلب دفعة أولى أكبر. كما أن تكاليف الإدارة الأولية قد تكون مرتفعة، خصوصًا لمن ينتقل من تجربة الاستثمار في عقارات عائلية مفردة.

إدارة أكثر تعقيدًا:
كلما زاد عدد الوحدات، زادت المسؤوليات؛ مثل طلبات الصيانة، تحصيل الإيجارات، والتعامل مع المستأجرين، ما يتطلب وقتًا وجهدًا أكبر.

اعتبارات السوق:
مثل جميع أنواع الاستثمارات، تتأثر العقارات متعددة الأسر بظروف السوق المحلي. ونظرًا لأن هذا النوع من الاستثمار يتطلب رأس مال كبير، فمن المهم إجراء بحث شامل وتحليل دقيق للسوق والموقع.

كيفية تقييم عقار متعدد الأسر مربحًا

يُعد فهم كيفية تقييم عقار متعدد الأسر وتحليل قدرته على تحقيق الدخل أمرًا مهمًا.

تنعكس القدرة الحقيقية للعقار على تحقيق الأرباح في صافي الدخل التشغيلي (NOI). ويُحسب هذا الرقم من خلال خصم جميع النفقات التشغيلية من إجمالي دخل الإيجار السنوي. تشمل هذه النفقات ضرائب العقار، والتأمين، والصيانة، ورسوم الإدارة، ومخصص شغور بنسبة 5-10%.

يُعد تحليل التدفق النقدي مهمًا أيضًا لعوائد استثمارك. احسب دفعتك الشهرية للقرض العقاري واطرحها من صافي الدخل التشغيلي الشهري. يُظهر التدفق النقدي الإيجابي أن العقار يغطي تكاليفه ويولد دخلًا إضافيًا لك.

بالإضافة إلى ذلك، فإن إجراء مقارنات سوقية يؤكد صحة قرارك الاستثماري. قارن السعر المطلوب لعقارات متعددة الأسر مماثلة معروضة للبيع في المنطقة، وتأكد من أن الأرقام تتماشى مع ظروف السوق الحالية.

ما يجب مراعاته قبل شراء عقار متعدد الأسر

على الرغم من أن استثمارات العقارات متعددة الأسر توفر فرصًا ممتازة، إلا أن هناك أمورًا يجب تقييمها لتحقيق عملية شراء ناجحة للمستثمرين. فيما يلي العوامل الأساسية التي يجب فحصها عند شراء عقار متعدد الأسر:

تقييم العقار

تقييم ما إذا كان العقار في حالة جيدة يُشكّل أساس قرارك الاستثماري. فعمر المبنى، والأساسات، وسقف المبنى، وأنظمة السباكة كلها تؤثر على التكاليف الفورية وربحية الاستثمار على المدى الطويل.

ضع في اعتبارك أيضًا مزيج الوحدات وتصميماتها، لا سيما وفقًا للطلب المحلي على الإيجارات. ابحث عن أحجام الوحدات الأكثر طلبًا في السوق المحلي، وقيّم ما إذا كان العقار يلبي هذه التفضيلات.

تحليل الحي من حيث الربحية

خذ الوقت الكافي لدراسة إمكانيات الحي. يُعد الوصول إلى وسائل النقل أمرًا أساسيًا لرضا المستأجرين. فوسائل النقل العامة مثل الحافلات وسهولة الوصول إلى الطرق السريعة تجعل الموقع أكثر جاذبية للمستأجرين. ضع في اعتبارك المسافة التي تفصل العقار عن مراكز التوظيف الرئيسية.

أفضل الأماكن لشراء عقارات متعددة الأسر هي تلك التي توفر إمكانية الوصول إلى مجموعة واسعة من الخدمات. فوجود مراكز تسوق، ومرافق رعاية صحية، ومدارس (حتى بالنسبة للمستأجرين غير العائليين) يزيد من جاذبية العقار.

بالإضافة إلى ذلك، قم بتحليل المؤشرات السوقية الأساسية مثل متوسط الإيجارات، ومعدلات الشغور، واتجاهات التقدير العقاري لتأكيد جدوى الاستثمار.

قائمة التحقق للعناية الواجبة في استثمار العقارات متعددة الأسر

عند إجراء التقييمات النهائية لحالة العقار، استعِن بمفتشين محترفين لتقييم شامل. اطلب تقارير تفصيلية عن العوامل الهيكلية والميكانيكية والبيئية.

تحقّق من جميع الوثائق المالية بدقة. اجمع كشوف الإيجارات الحالية بالإضافة إلى تاريخ الإيجارات لثلاث سنوات. من المهم أيضًا مراجعة النفقات التشغيلية الفعلية لإعداد توقعات دقيقة.

تأكّد من الامتثال القانوني لجميع المتطلبات. يشمل ذلك التحقق من التقسيمات التنظيمية، وتصاريح الإيجار النشطة، وحالة الامتثال للوائح الحالية.

راجع سند الملكية والمستندات القانونية. تحقق من الملكية القانونية للعقار، وحدد ما إذا كانت هناك أية رهونات أو التزامات، وافهم اللوائح المحلية ذات الصلة.

كيف يعمل التمويل في استثمارات العقارات متعددة الأسر مقارنةً بالعقارات ذات الأسرة الواحدة

قد تكون عملية التمويل الأولية للعقارات متعددة الأسر أكثر تعقيدًا من الاستثمارات في العقارات ذات الأسرة الواحدة. ومع ذلك، فإن القدرة على توليد الدخل من هذه العقارات تجعل من الأسهل الحصول على قروض أكبر.

تتطلب العقارات متعددة الأسر دفعة أولى أعلى، إذ تتراوح عادة بين 20-25% مقارنة بخيارات أقل متاحة للعقارات ذات الأسرة الواحدة. لكن في استثمارات العقارات متعددة الأسر، يتم احتساب دخل الإيجار ضمن دخلك المؤهل فورًا.

متطلبات التوثيق تكون أيضًا أكثر شمولًا. فإلى جانب المستندات التقليدية للرهن العقاري، يطلب المقرضون كشوف الإيجارات الحالية، واتفاقيات الإيجار النشطة، وسجل نفقات العقار للتحقق من إمكانياته الدخلية.

يُعتبر الاستثمار في العقارات متعددة الأسر مزيجًا من الدخل الثابت والنمو طويل الأجل في القيمة. وعلى الرغم من أن عملية الفحص والتدقيق تتطلب عناية بالتفاصيل، فإن العوائد المالية تجعل من هذا النوع من الاستثمار خيارًا جذابًا للمستثمرين الجدد وذوي الخبرة على حد سواء.

يعتمد النجاح في هذا النوع من الاستثمار على معرفة دقيقة بالسوق، وتحليل دقيق للعقار، وإرشاد متخصص طوال العملية.

وهنا يأتي دور TEKCE. بفضل خبرتنا الواسعة ومعرفتنا العميقة بالسوق، نرشد المستثمرين في كل مرحلة من رحلتهم. هل أنت مستعد لاستكشاف فرص الاستثمار في العقارات متعددة الأسر؟ تواصل معنا للعثور على عقارات تتماشى مع أهدافك.

الصفحات ذات الصلة

دليلك النهائي لبيع العقار بسرعة

للبيع، العقارات الجديدة والمعاد بيعها من المشروع

الدليل الكامل للاستثمار العقاري التجاري

دليل كامل للاستثمار في العقارات التجارية التركية

الدليل الشامل للرهون العقارية: كل ما تحتاج إلى معرفته