- الصفحة الرئيسية
- مدونة
- دليل الشراء
- كيفية شراء عقار في إسبانيا كشركة ولماذا يعد خيارًا ناجحًا
كيفية شراء عقار في إسبانيا كشركة ولماذا يعد خيارًا ناجحًا
أصبح شراء العقارات في إسبانيا باسم شركة اتجاهًا متزايدًا. عند إدارته بشكل صحيح، يمكن أن يساعدك هذا الأسلوب في تحسين العبء الضريبي، زيادة الحماية القانونية، بل وخفض بعض المصاريف. ومع ذلك، لا ينطبق هذا دائمًا على جميع الحالات، لذا يُعد الحصول على التوجيه المهني أمرًا ضروريًا.
في هذه الصفحة، نشرح طريقة شراء عقار في إسبانيا من خلال شركة.
هل يجب أن تشتري عقارًا في إسبانيا عبر شركة؟
يعتمد ذلك بالكامل على أهدافك. إذا كنت تخطط لاستخدام العقار لأغراض شخصية، فقد لا يكون هذا الأسلوب مناسبًا لك، لأن العملية قد تكون أكثر تعقيدًا وتكلفة مقارنة بشراء عقار في إسبانيا بصفتك فردًا. أما إذا كان هدفك الرئيسي هو تحقيق دخل إيجاري أو إعادة بيع العقار في الوقت المناسب، فإن شراءه باسم شركة يُعد خيارًا مجديًا ماليًا بكل تأكيد.
مزايا شراء عقار في إسبانيا من خلال شركة
يُعد شراء منزل في إسبانيا عبر شركة استراتيجية فعالة لعدة أسباب:
تحسين الضرائب: إذا كانت الشركة مسجلة ككيان خاضع لضريبة القيمة المضافة ويُستخدم العقار لأغراض تجارية (بما في ذلك التأجير قصير المدى)، فيمكن للشركة خصم ضريبة القيمة المضافة البالغة 10%.
خفض التكاليف: أي مصروفات تشغيلية (مثل الإصلاحات، الصيانة، الخدمات، رسوم الإدارة، والتأمين) تصبح قابلة للخصم الضريبي، مما يقلل بشكل ملحوظ من المصاريف الإجمالية.
الإهلاك: في حال شراء العقار من قِبل شركة إسبانية، يمكن توزيع تكلفة شراء العقار على فترة تحقيق الدخل، عادةً بمعدل 3% سنويًا.
الأمان القانوني: امتلاك العقار من خلال شركة يفصل أصولك الشخصية عن التزامات الشركة، مما يمنحك حماية إضافية في حال وجود ديون أو نزاعات أو مطالبات قانونية.
ضرائب شراء العقار في إسبانيا عبر شركة
إليك التكاليف الضريبية المتعلقة بشراء عقار في إسبانيا باسم شركة:
ضريبة القيمة المضافة (IVA): بنسبة 10% على العقارات الجديدة. إذا كانت الشركة كيانًا مسجلًا في NIF-IVA، يمكن خصم هذه الضريبة، لكنها لا تنطبق على الإيجارات قصيرة المدى.
ضريبة نقل الملكية (ITP): بين 6% و10% على العقارات المستعملة. من الممكن تحويل ضريبة ITP إلى ضريبة القيمة المضافة إذا كان كل من البائع والمشتري خاضعين لضريبة VAT وكان العقار سيُستخدم لأغراض تجارية.
ضريبة الدخل لغير المقيمين (IRNR): بين 19% و24%. يمكن لمواطني دول الاتحاد الأوروبي خصم نفقاتهم من الضريبة المستحقة.
ضريبة الأملاك (IBI): ضريبة سنوية مبنية على القيمة المساحية تتراوح بين 0.4% و1.1%. يمكن خصم هذه الضريبة من دخل الشركة في إسبانيا.
رسوم الدمغة (AJD): بين 0.5% و3% حسب الإقليم.
ماذا يحدث إذا استخدمت العقار لأغراض شخصية؟
يمكنك قانونيًا استخدام العقار الذي اشترته شركتك لأغراض شخصية، مثل السكن أو قضاء العطلات. لكن يجب إصدار فاتورة ودفع ضريبة على الاستخدام الشخصي للعقار، ويتم احتسابها بناءً على القيمة السوقية للاستخدام.
خطوات شراء عقار في إسبانيا باسم شركة
عملية الشراء عبر شركة مشابهة للشراء كفرد، ولكنها تتضمن متطلبات إضافية تختلف حسب جنسية المشتري والشركة. ولضمان عملية شراء سليمة، يُنصح بالحصول على استشارة مهنية من البداية. تشمل الخطوات الأساسية ما يلي:
تأسيس شركة إسبانية أو تسجيل شركتك الأجنبية في إسبانيا.
الحصول على رقم التعريف الضريبي الإسباني (NIF).
تجهيز جميع المستندات المطلوبة للشراء.
اختيار العقار وإتمام توقيع عقد الملكية النهائي لدى الكاتب العدل.
الحصول على قرض عقاري لشراء عقار في إسبانيا عبر الشركات
يمكن للشركات الحصول على قرض عقاري في إسبانيا، لكن العملية تكون أكثر تعقيدًا مقارنة بالأفراد، وقد تطلب البنوك تقديم كفلاء أو ضمانات إضافية. من الأفضل التواصل مباشرة مع البنوك الإسبانية لمعرفة شروطها الخاصة، إذ تختلف المتطلبات من بنك لآخر.
الشراء عبر شركة أجنبية مقابل شركة إسبانية
يُعد شراء العقار عبر شركة إسبانية خيارًا أسهل وأقل تكلفة في معظم الحالات.
استخدام شركة إسبانية يتيح لك تجنّب ضريبة الدخل على الإيجارات لغير المقيمين (IRNR) في إسبانيا، لكن تأسيس شركة محلية قد يكون مكلفًا، حيث تتجاوز التكاليف عادةً 2000 يورو تشمل الأتعاب القانونية ورسوم الكاتب العدل.
أما الشركات الأجنبية، فتواجه التزامات أكبر، مثل الحاجة إلى ترجمة وتصديق الوثائق الرسمية، فتح حساب مصرفي، الحصول على رقم NIF/NIE، وربما تعيين ممثل ضريبي، بالإضافة إلى ضريبة دخل بنسبة 24%. تأسيس شركة تابعة إسبانية يعد خيارًا فعالًا لتجنب هذه الالتزامات وتقليل التكاليف الإدارية والقانونية.
الأسئلة الشائعة حول شراء عقار في إسبانيا عبر شركة
هل يمكن لشركة أجنبية شراء عقارات في إسبانيا؟نعم، يمكن لـ شركة أجنبية شراء عقار في إسبانيا. وللقيام بذلك، يجب على الشركة الحصول على رقم التعريف الضريبي للأجانب في إسبانيا (CIF).
كما تُطلب مستندات شركات إضافية مثل تسجيل الشركة ووثائق التفويض، ويجب أن تكون جميع المستندات مُصدّقة بـ الأبوستيل (Apostille) ومترجمة رسميًا إلى اللغة الإسبانية عند الحاجة.
كيف تتم الإجراءات القانونية والمالية عند شراء شركة أجنبية لعقار في إسبانيا؟عند رغبة شركة أجنبية في شراء عقار في إسبانيا، يجب أولًا الحصول على جميع المستندات الخاصة بالشركة من بلدها الأصلي، مثل عقد التأسيس، ووثائق التفويض والتمثيل، والنظام الأساسي للشركة، وشهادة السجل التجاري. ويجب أن تكون جميع هذه المستندات مُصدّقة بـ الأبوستيل (Apostille) ومترجمة رسميًا إلى اللغة الإسبانية.
بعد مراجعة المستندات من قبل السلطات الإسبانية، يجب على الشركة الحصول على رقم التعريف الضريبي الإسباني (CIF). ويُعد هذا الرقم إلزاميًا ويُستخدم في عملية شراء العقار وجميع المعاملات القانونية والمالية المرتبطة به. وبما أن الشركة لا تمتلك نشاطًا تجاريًا فعّالًا في إسبانيا، فإن المزايا الضريبية تكون محدودة، لكنها تظل قادرة على شراء العقارات بشكل قانوني.
ما هي الضرائب التي تدفعها الشركات الأجنبية عند شراء العقارات في إسبانيا؟تخضع الشركات الأجنبية التي تشتري عقارات في إسبانيا لنفس ضرائب الشراء المطبقة على الشركات الإسبانية. وتختلف هذه الضرائب حسب الإقليم الذاتي (Autonomous Region) في إسبانيا.
وعند بيع العقار لاحقًا، فإن أي ربح يتم تحقيقه من عملية البيع يخضع لـ ضريبة الشركات في إسبانيا بنسبة 25%.
ما هي الضرائب التي تُطبق عند تأجير عقار مملوك لشركة أجنبية في إسبانيا؟تخضع الشركات الأجنبية التي تمتلك عقارات في إسبانيا وتقوم بتأجيرها لـ ضريبة دخل غير المقيمين في إسبانيا (IRNR).
تدفع الشركات المسجلة في دول الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية نسبة 19% على صافي دخل الإيجار، أي يمكنها خصم المصاريف المؤهلة مثل الصيانة، وإدارة العقار، والتأمين. أما الشركات الموجودة خارج الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية فتدفع 24% على إجمالي دخل الإيجار دون السماح بخصم المصاريف.
وفي حال كانت الشركة مسجلة في دولة تُصنفها إسبانيا ضمن الولايات القضائية غير المتعاونة ضريبيًا، فقد تُطبق أيضًا ضريبة عقارية خاصة سنوية (Gravamen Especial) على العقار.
هل هناك فرق ضريبي بين شركة أجنبية وشركة محلية عند الاستثمار العقاري في إسبانيا؟نعم، توجد بعض الفروقات الضريبية المهمة. الشركات المحلية المُسجلة في إسبانيا تخضع لـ ضريبة الشركات (Impuesto de Sociedades) ويمكنها خصم المصاريف المتعلقة بالنشاط التجاري من الوعاء الضريبي، مما يوفر ميزة واضحة للشركات ذات العمليات التجارية الفعّالة.
أما الشركات الأجنبية، ما لم يكن لديها وجود تشغيلي في إسبانيا، فتخضع عادةً لنظام ضريبة غير المقيمين. ونتيجة لذلك تكون قدرتها على خصم المصاريف واستخدام استراتيجيات التخطيط الضريبي أكثر محدودية. كما قد يختلف التعامل الضريبي أيضًا حسب بلد تسجيل الشركة وما إذا كانت هناك اتفاقية منع الازدواج الضريبي مع إسبانيا.
وبشكل عام، بالنسبة للشركات الأجنبية التي تشتري عقارًا في إسبانيا بغرض الاستثمار العقاري فقط، لا توجد ميزة ضريبية كبيرة مقارنةً بالشركات المحلية الإسبانية.
هل يمكن للشركات الأجنبية الحصول على رهن عقاري في إسبانيا؟الحصول على رهن عقاري في إسبانيا باسم شركة أجنبية يُعد صعبًا بشكل عام إذا كانت الشركة لا تمتلك أصولًا أو دخلًا منتظمًا داخل إسبانيا. ومع ذلك، قد تقبل بعض البنوك الإسبانية دراسة طلب التمويل إذا قدّم المساهمون في الشركة ضمانات شخصية، ويعتمد ذلك بالكامل على سياسات المخاطر الداخلية لكل بنك.
في حال قيام الشركة الأجنبية بإنشاء شركة محلية في إسبانيا، يصبح الحصول على الرهن العقاري في إسبانيا أكثر سهولة. في هذه الحالة، تقوم البنوك بتقييم البيانات المالية للشركة، ونشاطها التجاري، واستدامتها المالية قبل اتخاذ قرار الإقراض.
AR 
