- الصفحة الرئيسية
- إسبانيا
- شراء العقارات
دليل شراء العقارات في إسبانيا خطوة بخطوة
تمتلك إسبانيا، باعتبارها عضواً في الاتحاد الأوروبي، نظاماً راسخاً وقوياً لنقل ملكية سندات العقارات ينطبق على الجميع، سواء كانوا مشترين محليين أم أجانب. إن شراء العقارات هو مهمة تتطلب المعرفة والخبرة؛ لذا فإن المضي قدماً بمساعدة مهنية أمر أساسي لضمان إجراء معاملات سلسة وتسليم المفاتيح وسندات الملكية بسهولة. يستغرق تسجيل العقار من شهر إلى شهرين بعد اختيار منزل المستقبلي، وذلك اعتماداً على نوع العقار.
سيساعدك وكلاء المبيعات الماهرون في شركة TEKCE العقارية في تحديد موقع العقار المثالي الذي يلبي احتياجاتك. بينما سيتولى المحامون العقاريون ذوو الخبرة في الشركة إدارة إجراءات العناية الواجبة والتدقيق القانوني معك أو نيابة عنك، مما يضمن الوفاء بجميع المسؤوليات القانونية بالشكل المطلوب.
هناك 8 خطوات سهلة لشراء العقارات في إسبانيا، بدءاً من العثور على العقار المناسب وحتى الحصول على سند الملكية الخاص بك.
فيما يلي دليل مفصل خطوة بخطوة لعملية الاستحواذ العقاري في إسبانيا:
- الاستماع إلى رغباتك والعثور على عقار أفكارك
- الجولة الاستطلاعية لمعاينة العقار
- الحجز
- تحققات التعرف على العميل (KYC) ومكافحة غسل الأموال (AML)
- توقيع العقد
- الحصول على رقم NIE وفتح حساب بنكي
- توقيع سند الملكية لدى كاتب العدل (النوتار)
- تسجيل سند الملكية
شراء عقار في إسبانيا: الأطر الزمنية الكاملة والعملية التفصيلية خطوة بخطوة للعقارات قيد الإنشاء مقابل المعاد بيعها
فيما يلي الإجراءات التفصيلية خطوة بخطوة لشراء عقار معاد بيعه (مستعمل) وعقار قيد الإنشاء (حديث البناء) في إسبانيا.
شراء العقارات المعاد بيعها (المستعملة)
توفر العقارات المعاد بيعها عموماً عملية إتمام أسرع. بعد اختيار العقار، تتجه المعاملة عادةً إلى مرحلة توثيق كاتب العدل في غضون شهر إلى شهرين.
الاستماع إلى رغباتك والعثور على عقار أفكارك (1–3 أيام)
إعداد قائمة الرغبات واختيار العقارات المرشحة.
الجولة الاستطلاعية لمعاينة العقار (1–3 أيام)
زيارة العقارات شخصياً أو استخدام خدمة معاينة العقار عن بعد TeleProperty.
الحجز (العربون) (1–3 أيام)
دفع عربون الحجز.
تحققات KYC & AML (3–15 يوماً)
إكمال عمليات التحقق للتعرف على العميل ومكافحة غسل الأموال.
توقيع العقد (3–15 يوماً)
توقيع اتفاقية الشراء ودفع الوديعة.
الحصول على رقم NIE وفتح حساب بنكي (1–15 يوماً)
الحصول على رقم NIE (رقم تعريف الأجانب) وفتح حساب بنكي.
توقيع سند الملكية لدى كاتب العدل (15–60 يوماً)
توقيع السند وإكمال دفع باقي المبلغ.
تسجيل سند الملكية (20–30 يوماً)
التسجيل الرسمي في السجل العقاري.
ملاحظة التمويل العقاري (للعقارات المعاد بيعها): إذا كانت هناك حاجة للتمويل، يُرجى إضافة 30 يوماً إضافية على الأقل بين توقيع العقد والحضور لدى كاتب العدل، لاستكمال إجراءات التقييم البنكي والموافقة على القرض.
شراء العقارات قيد الإنشاء
تستغرق عمليات الشراء قيد الإنشاء وقتاً أطول عادةً، حيث يعتمد الجدول الزمني على تقدم أعمال البناء وإصدار تراخيص البناء.
الاستماع إلى رغباتك والعثور على عقار أفكارك (1–3 أيام)
إعداد قائمة الرغبات والبحث في المشاريع الحديثة.
الجولة الاستطلاعية لمعاينة العقار (1–3 أيام)
معاينة موقع المشروع أو زيارة الشقة النموذجية.
الحجز (العربون) (1–3 أيام)
توقيع عقد الحجز.
تحققات KYC & AML (3–15 يوماً)
إكمال عمليات التحقق اللازمة.
توقيع العقد (3–15 يوماً)
توقيع اتفاقية الشراء ودفع الوديعة.
الحصول على رقم NIE وفتح حساب بنكي (15–30 يوماً)
مطلوب إجراء هذه الخطوة قبل إتمام الشراء.
توقيع سند الملكية لدى كاتب العدل (عند التسليم)
توقيع السند وإكمال المبلغ النهائي عند التسليم.
تسجيل سند الملكية (20–30 يوماً)
التسجيل الرسمي في السجل العقاري.
ملاحظة التمويل العقاري (للعقارات قيد الإنشاء): إذا كنت تنوي استخدام التمويل العقاري، يجب أن تبدأ عملية التقديم قبل شهرين على الأقل من موعد كاتب العدل (تاريخ التسليم) لضمان توفر الأموال وقت التوقيع النهائي.
نظرة عامة على شراء العقارات المعاد بيعها وقيد الإنشاء في إسبانيا
الخطوة | العقارات المعاد بيعها | العقارات قيد الإنشاء |
1. البحث عن العقار/تحديد المشروع | 1-3 أيام - تحديد قائمة الرغبات واختيار العقارات | 1-3 أيام - اختيار وحدة من مشروع جديد |
2. الجولة الاستطلاعية والمعاينة | 1-3 أيام - معاينة شخصية أو عن بُعد | 1-3 أيام - زيارة الموقع أو الشقة النموذجية |
3. الحجز والعربون | 1-3 أيام - دفع عربون الحجز، وإمكانية التفاوض على السعر | 1-3 أيام - دفع عربون الحجز واختيار الوحدة |
4. تحققات KYC & AML | 3-15 يوماً - إحراءات التعرف على العميل ومكافحة غسل الأموال | 3-15 يوماً - إجراءات التعرف على العميل ومكافحة غسل الأموال |
5. توقيع العقد | 3-15 يوماً - عقد Arras، ودفع 10% عادةً | 3-15 يوماً - (أو +15-30 يوماً إذا كانت الرخصة معلقة) |
6. NIE والحساب البنكي | 1-15 يوماً - مطلوب قبل إتمام التوثيق | 15 - 30 يوماً - مطلوب للأقساط والضرائب |
7. توقيع السند لدى كاتب العدل | 15-60 يوماً - بعد توقيع العقد | عند التسليم/تاريخ الاستلام (يعتمد على أعمال البناء) |
8. تسجيل سند الملكية | 20-30 يوماً بعد التوقيع لدى كاتب العدل | 20-30 يوماً بعد التوقيع لدى كاتب العدل |
اعتبارات التمويل العقاري | إضافة 30 يوماً إضافية قبل توثيق كاتب العدل | التقديم قبل شهرين على الأقل من تاريخ التسليم |
من يمكنه شراء عقار في إسبانيا كأجنبي؟
يمكن لأي شخص امتلاك عقار في إسبانيا بغض النظر عن جنسيته. ومع ذلك، هناك تصاريح أمنية إضافية مطلوبة للجنسيات التي تشتري بالقرب من المناطق الاستراتيجية/العسكرية الواقعة خارج الاتحاد الأوروبي. بخلاف ذلك، تشتري باسمك الشخصي، مع تمام الحقوق ذاتها التي يتمتع بها المواطن الإسباني، ويتم تسجيل سند الملكية باسمك في السجل العقاري. لا تحتاج إلى إقامة، أو شريك محلي، أو شركة. الوثيقة الوحيدة التي تحتاجها هي رقم NIE، وهو رقم التعريف الإسباني للأجانب، ويشكل جزءاً من العملية المشروحة في هذه الصفحة. عادة ما تكون الملكية المطلقة (Freehold)، مما يعني أنك تمتلك كلاً من المنزل والأرض التي يقع عليها. يتحقق وكيل TEKCE (TEKCE) ومحامونا من الوضع القانوني لكل عقار باستخدام وثيقة Nota Simple قبل دفع العربون، وبالتالي فإن قائمة العقارات المختصرة التي تراها تكون مفحوصة ومحققة من الخلو من الديون والأعباء والتسجيل السليم.
ما هي المستندات المطلوبة لشراء عقار في إسبانيا؟
ينبغي للمشترين إعداد وثائق معينة لإتمام شراء العقار في إسبانيا. هذه المستندات مطلوبة للمضي قدماً في نقل الملكية بين البائع والمشتري. إليك المستندات المطلوبة لشراء عقار في إسبانيا:
- جواز سفر ساري المفعول للمشتري
- رقم NIE الإسباني
- توكيل رسمي في حال متابعة الإجراءات بواسطة ممثل قانوني
- عقد البيع والشراء
- إفادة تفيد بخلّو العقار من أي التزامات أو أعباء مالية
أساسيات شراء العقارات في إسبانيا
- تمويل شراء العقار: إذا كان سعر العقار يتجاوز ميزانيتك المخطط لها، فإن البنوك في إسبانيا مستعدة لتمويل المشترين المحليين والدوليين. تمتلك إسبانيا متوسط أسعار فائدة مماثلة لبنوك الاتحاد الأوروبي، وهي مناسبة للقروض العقارية طويلة الأجل. تقدم هذه البنوك أسعار فائدة متنوعة. وتعتبر القروض العقارية في إسبانيا ميزة للغاية بفائدة منخفضة وفترات سداد مرنة. قد تختلف أسعار الفائدة للمشترين الأجانب نظراً لأن المخاطر تكون أعلى قليلاً مقارنة بالمواطنين.
- الشراء باستخدام العملات المشفرة: نظراً لعدم وجود قيود صارمة تمنع شراء العقارات بالعملات المشفرة، يمكن للمشترين استخدام أصولهم الرقمية لهذا الغرض. جمعت شركة TEKCE (TEKCE) بين المئات من حائزي العملات المشفرة ومنازل أحلامهم عبر الشراء باستخدام البتكوين.
كم تبلغ تكلفة شراء عقار في إسبانيا؟
بالإضافة إلى سعر المنزل، خطط لميزانية إضافية تتراوح بين 9% و 14% لتغطية الضرائب والرسوم وتكاليف المعاملات. يعتمد الموقع المحدد ضمن هذا النطاق على أمرين: ما إذا كان العقار حديث البناء أم معاد بيعه، وفي أي منطقة من أقاليم إسبانيا الـ 17 ذاتية الحكم يقع العقار. يحمل العقار الحديث البناء ضريبة قيمة مضافة (VAT) بنسبة 10% بالإضافة إلى ضريبة دمغة السندات؛ بينما يخضع العقار المعاد بيعه لضريبة نقل الملكية (ITP)، وتبلغ هذه النسبة 7% في أندلوسيا ولكنها تصل إلى 9% (و11% إذا تجاوزت المعاملة مليون يورو) في إقليم فالنسيا. للحصول على تفاصيل كل بند، بما في ذلك رسوم كاتب العدل والسجل العقاري والرسوم القانونية والتكاليف السنوية التي تبدأ بعد استلام المفاتيح، راجع دليلنا الكامل لتكاليف شراء عقار في إسبانيا.
أخطاء شائعة يجب تجنبها عند شراء عقار في إسبانيا
تكتمل معظم عمليات الشراء في إسبانيا بسلاسة عند اتباع الخطوات الموضحة أعلاه بالترتيب. بينما ترجع المشاكل التي قد تظهر إلى قائمة قصيرة، ويمكن تجنب كل منها بسهولة:
- دفع عربون حجز قبل الفحص والتحقق من سند Nota Simple للتأكد من خلوه من الديون والأعباء أو التوسعات غير المسجلة. ولغرض التقييم العقاري للتمويل، يجب ألا يزيد عمر المستند عن ثلاثة أشهر.
- توقيع عقد حجز دون معرفة نوع اتفاقية العربون الموقعة بالضبط، لأن القواعد المتعلقة بما يحدث إذا انسحب أي من الطرفين تختلف باختلاف نوع الاتفاقية.
- استلام منزل قيد الإنشاء قبل إصدار رخصة الإشغال الأول (Licence of First Occupation). يظل الشراء قانونياً بدونها، ولكن ربط المرافق، والحصول على تمويل، ورخصة السياحة، وإعادة البيع في المستقبل تصبح كلها أموراً أكثر صعوبة.
- شراء عقار تخطط لتأجيره للسياح دون التحقق أولاً من قواعد الترخيص في تلك البلدية وموقف جمعية المالكين، حيث قامت العديد من المدن الساحلية بتعليق إصدار التراخيص الجديدة.
- وضع ميزانية للشراء فقط ونسيان التكاليف السنوية: الضريبة العقارية المحلية، ورسوم المجمع السكني (الكومونيداد)، والمرافق. يتم التعامل مع كل هذه النقاط ضمن العملية الموضحة في هذه الصفحة. لقراءة موسعة، راجع دليلنا حول مخاطر شراء العقارات في إسبانيا وكيفية تجنب الأخطاء المكلفة.
ماذا يحدث بعد الشراء؟ خدمات ما بعد البيع في إسبانيا
الحصول على سند الملكية هو نهاية عملية الشراء وليس نهاية العمل. حيث يلزم نقل عقود المرافق إلى اسمك، وإعداد حساب رسوم المجمع السكني، وترتيب التأمين على المنزل، وتجهيز العقار للانتقال إليه أو تأجيره. تظل TEKCE (TEKCE) معك خلال هذه المرحلة: حيث تغطي خدمات ما بعد البيع لدينا توصيل المرافق والتأمين والتأثيث والدعم المستمر بلغتك الأم. إذا كنت تخطط لتأجير العقار، يتولى فريق إدارة العقارات لدينا في إسبانيا رعاية عقارك أثناء غيابك، بدءاً من الاحتفاظ بالمفاتيح وحتى إدارة الضيوف.
الأسئلة الشائعة
كم من الوقت يستغرق شراء عقار في إسبانيا؟تستغرق عملية شراء العقار في إسبانيا عادةً من 4 إلى 8 أسابيع. تتراوح هذه المدة من معاينة العقار إلى نقل سند الملكية. يعتمد الوقت الدقيق على مدى تعقيد المعاملة، وكيفية إعداد المستندات، والإجراءات البنكية.
أولاً، يحتاج المشتري إلى الحصول على رقم NIE. بعد ذلك، يتم التحقق من الوضع القانوني للعقار للتأكد من خلوه من أي ديون أو رهونات أو مشاكل قانونية، وتسمى هذه الخطوة بالتدقيق القانوني والعناية الواجبة. خلال هذا الوقت، يتم إجراء تحققات التعرف على العميل (KYC) ومكافحة غسل الأموال (AML).
يمكن أن تؤدي التحويلات البنكية وخطط الدفع وطلبات التمويل العقاري إلى زيادة طول العملية. وفي حالة وجود تمويل عقاري، فإنه يضيف عادةً حوالي شهر إضافي.
يؤثر توفر مواعيد لدى كاتب العدل وحجم العمل في السجل العقاري واكتمال المستندات على السرعة. وإذا سارت الأمور بشكل جيد، يمكن إتمام عملية الشراء بأكملها في غضون أسبوعين إلى 4 أسابيع مع التخطيط الجيد.
ما هو تأثير المناطق ذاتية الحكم في إسبانيا على الإجراءات العقارية؟في إسبانيا، ينطوي شراء العقارات على ضرائب وقواعد مختلفة بناءً على المنطقة. على سبيل المثال، تبلغ ضريبة نقل الملكية (ITP) على المنازل المستعملة 7% في مالقة ولكنها تبلغ 10% في أليكانتي. أيضاً، تدير السلطات المحلية تراخيص البناء، وقوانين التنظيم العمراني، وتراخيص السياحة. لذلك، من المهم البحث في قواعد المنطقة التي ترغب في شراء العقار فيها. إذا كنت تخطط لتحقيق دخل من الإيجارات قصيرة الأجل، تحقق من القوانين في منطقتك المحلية والإقليمية.
ما هو عقد الحجز في إسبانيا عند شراء العقارات؟عند شراء عقار في إسبانيا، يوقع المشتري والبائع عادةً عقداً يسمى "Contrato de arras". يؤمن هذا العقد عملية البيع ويظهر جدية الطرفين. في هذه المرحلة، يدفع المشتري عربوناً يتراوح عادةً بين 6,000 يورو و 10,000 يورو، اعتماداً على سعر العقار.
يزيل عقد الحجز العقار من السوق حتى يتم توقيع سند البيع، ويمنح المشتري الحق في شراء العقار. يتضمن العقد تفاصيل عن كلا الطرفين والعقار، كما يحدد السعر المتفق عليه، وخطة الدفع، ومن يتحمل التكاليف، وشروط الإلغاء.
في معظم الحالات، إذا ألغى أحد الطرفين الصفقة بعد توقيع العقد، فيجب عليه دفع غرامة تعادل مبلغ العربون. لهذا السبب، من المهم مراجعة العقد بعناية قبل التوقيع.
كم يبلغ مبلغ العربون لشراء منزل في إسبانيا؟عند شراء عقار في إسبانيا، يعتمد مبلغ العربون على نوع العقار وسعره وشروط البيع. بالنسبة للعقارات المعاد بيعها، يكون العربون عادةً حوالي 6,000 يورو. بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء، يتراوح عادةً بين 3,000 يورو و 25,000 يورو. أما بالنسبة للفلل، فيكون العربون أعلى ويتراوح عادة بين 25,000 يورو و 100,000 يورو.
بالنسبة للمشاريع الجديدة، تكون مبالغ العربون ثابتة عموماً وغير قابلة للتفاوض. أما بالنسبة للعقارات المعاد بيعها، فيمكن أحياناً التفاوض على قيمة العربون. يتم دفع العربون لتأمين البيع ويتم توضيحه بشكل صريح في اتفاقية الحجز.
هل أحتاج إلى محامٍ لشراء عقار في إسبانيا؟ليس متطلباً قانونياً إجبارياً، ولكنه ممارسة معتادة وننصح به بشدة. يقوم المحامي بفحص سند Nota Simple، والتأكد من خلو العقار من الديون ومسجل بشكل صحيح، ومراجعة العقد، ويمكنه إتمام الشراء نيابة عنك بموجب توكيل رسمي إذا لم تتمكن من السفر. عادة ما تكون الرسوم القانونية 1% من السعر بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة.
هل يمكنني شراء عقار في إسبانيا دون السفر إلى هناك؟نعم. يمكنك منح توكيل رسمي لمحاميك في القنصلية الإسبانية أو أمام كاتب عدل في بلدك الأصلي، ويتم الشراء نيابة عنك. يرى العديد من المشترين لدينا العقار أولاً من خلال خدمة المعاينة عن بُعد ويسافرون فقط بعد توقيع السند، أو لا يسافرون إطلاقاً.
ما هو رقم NIE وكيف أحصل عليه؟رقم NIE هو رقم التعريف الإسباني للأجانب ولا يمكنك شراء عقار أو فتح حساب بنكي أو دفع الضرائب بدونه. تقدم بطلب للحصول عليه في مركز الشرطة في إسبانيا أو في القنصلية الإسبانية بالخارج، ويمكن لمُحاميك التقدم بطلب نيابة عنك بتوكيل رسمي. في الجدول الزمني أعلاه يقع إستخراجه بين مرحلة توقيع العقد وموعد كاتب العدل.
هل يمكنني الحصول على تمويل عقاري في إسبانيا كغير مقيم؟نعم. تمنح البنوك الإسبانية قروضاً لغير المقيمين، تصل عادةً إلى 60% إلى 70% من التقييم، بينما يمكن للمقيمين اقتراض المزيد. يطلب البنك تقييمه الخاص، وتضيف عملية الموافقة بأكملها حوالي شهر إلى الجدول الزمني، لذا ابدأ مبكراً. تم إدراج رسوم التقييم ورسوم ترتيب البنك في دليل التكاليف الخاص بنا.
★ إذا وجدت هذا المحتوى مفيدًا، فيُرجى إضافة tekce.com إلى مصادرك المفضلة في Google.
تعرف على خبرائنا. احصل على مشورة محددة من الخبراء المحليين
AR 
