ضريبة نقل الملكية (ITP) في إسبانيا: ما تحتاج إلى معرفته

ضريبة نقل الملكية (ITP) في إسبانيا: كل ما يجب أن تعرفه قبل شراء عقار

لا يقتصر شراء العقارات في إسبانيا على الاتفاق على سعر الشراء فحسب، إذ تُعد ضريبة نقل الملكية (ITP) من أبرز التكاليف التي ينبغي أخذها في الاعتبار. تُفرض هذه الضريبة بشكل رئيسي على العقارات المُعاد بيعها، وتختلف نسبتها من منطقة ذاتية الحكم إلى أخرى، مما يعني أن قيمتها قد تتباين بشكل ملحوظ بحسب موقع العقار. إن فهم آلية احتساب هذه الضريبة يساعد المشترين على التخطيط المالي بدقة وتجنب أي تكاليف غير متوقعة.

ما هي ضريبة نقل الملكية (ITP) في إسبانيا؟

تُعرف ضريبة نقل الملكية في إسبانيا باسم Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)، وهي ضريبة غير مباشرة تُفرض عند شراء العقارات المستعملة أو المعاد بيعها. وتركّز هذه الضريبة على انتقال ملكية العقار وليس على الدخل الناتج عنه. وتندرج ضمن النظام الضريبي الإسباني الذي ينظم عمليات نقل الملكية والوثائق القانونية. وتتمتع كل منطقة ذاتية الحكم بصلاحية تحديد نسب الضريبة الخاصة بها، لذلك قد تختلف تكلفة الضريبة للعقارات المتشابهة باختلاف المنطقة.

متى تُطبق ضريبة ITP في إسبانيا؟

تُطبق ضريبة ITP على العقارات المستعملة في إسبانيا، أي العقارات التي سبق امتلاكها من قبل مالك واحد على الأقل ولا تُصنف ضمن العقارات الجديدة. وتشمل الضريبة الوحدات السكنية والتجارية والأراضي التي تندرج ضمن هذه الفئة. أما العقارات الجديدة فتخضع لنظام ضريبي مختلف يشمل ضريبة القيمة المضافة (IVA) ورسوم التوثيق (AJD). ويُعد هذا الفرق مهماً، لأن ضريبة ITP غالباً ما تمثل أكبر تكلفة ضريبية عند شراء العقارات المستعملة.

وفي بعض الحالات قد يتم تسويق العقار على أنه جديد، إلا أنه إذا كان مصنفاً قانونياً كعقار مستعمل، فلن يدفع المشتري ضريبة القيمة المضافة البالغة 10% المطبقة على العقارات الجديدة، وإنما تُطبق عليه ضريبة نقل الملكية (ITP).

من المسؤول قانونياً عن دفع ضريبة ITP؟

يتحمل المشتري المسؤولية القانونية الكاملة عن سداد ضريبة نقل الملكية عند شراء عقار مستعمل، بينما لا يلتزم البائع بدفعها. وتبدأ هذه المسؤولية فور توقيع عقد البيع الرسمي أمام الكاتب بالعدل (Notary)، حيث يتوجب على المشتري تقديم الإقرار الضريبي وسداد الضريبة خلال المهلة القانونية المحددة. وقد يؤدي التأخر في السداد إلى فرض غرامات ورسوم إضافية.

وتُعد ضريبة ITP جزءاً رئيسياً من إجمالي تكلفة شراء العقار المستعمل في إسبانيا، كما أنها لا تُمول عادة ضمن القروض العقارية. وإلى جانب رسوم الكاتب بالعدل، ورسوم السجل العقاري، وأتعاب المحامين، تزيد هذه الضريبة من قيمة المبلغ النقدي المطلوب عند إتمام عملية الشراء.

موعد وطريقة سداد ضريبة ITP في إسبانيا

يجب على المشتري سداد ضريبة نقل الملكية خلال المهلة القانونية التي تبلغ عادةً 30 يوم عمل من تاريخ توقيع سند الملكية. ولا تشمل أيام العمل عطلات نهاية الأسبوع أو العطل الرسمية، لذلك ينبغي احتساب المدة بدقة. ويؤدي التأخر في السداد إلى احتساب فوائد وغرامات تزداد مع طول مدة التأخير، وقد تصل العقوبات إلى 20% من قيمة الضريبة إذا تجاوز التأخير 12 شهراً. كما أن عدم السداد يمنع السجل العقاري من استكمال تسجيل نقل الملكية، مما يحرم المشتري من الحماية القانونية الكاملة ويحول دون إعادة بيع العقار حتى تسوية الضريبة.

أين يتم دفع ضريبة ITP؟

تُدفع ضريبة ITP إلى الهيئة الضريبية التابعة للمنطقة التي يقع فيها العقار، حيث تدير كل منطقة ذاتية الحكم إجراءات التحصيل سواء بالحضور الشخصي أو عبر المنصات الإلكترونية. ويمكن للمشترين الدفع إلكترونياً باستخدام الشهادة الرقمية (Digital Certificate)، والتي تصدر رمزاً مرجعياً فريداً (NRC). كما يمكن السداد عبر البنوك المعتمدة من قبل السلطات الضريبية، وبعدها تقوم الإدارة الضريبية بختم نموذج الضريبة بعبارة "Liquidated" للدلالة على إتمام عملية الدفع.

المستندات المطلوبة لسداد ضريبة ITP في إسبانيا

• نسخة من عقد البيع الموثق (Escritura de Compraventa).
• نموذج الضريبة Modelo 600 بعد تعبئته.
• إثبات الدفع (رمز NRC أو إيصال البنك).
• رقم هوية الأجانب (NIE) الخاص بالمشتري.
• الرقم المرجعي العقاري (Cadastral Reference) وأي نماذج إضافية تطلبها المنطقة.

الفرق بين ضريبة ITP وضريبة القيمة المضافة (IVA)

ما هي ضريبة القيمة المضافة (IVA) في إسبانيا؟

تخضع العقارات الجديدة في إسبانيا لضريبة القيمة المضافة (IVA)، والتي تُفرض عند أول عملية بيع للعقار من المطور إلى المشتري. وتبلغ نسبتها 10% للعقارات السكنية و21% للعقارات التجارية والأراضي المباعة من قبل الشركات. أما في جزر الكناري، فتُطبق ضريبة بديلة تُعرف باسم IGIC بنسبة 7%.

أبرز الفروقات بين ضريبة IVA وضريبة ITP

من يدفع IVA ومن يدفع ITP؟

يلتزم المطورون العقاريون بتحصيل ضريبة القيمة المضافة عند بيع العقارات الجديدة باعتبارها جزءاً من نشاطهم التجاري، بينما تُطبق ضريبة ITP عند شراء العقارات المستعملة من الأفراد. وفي بعض الحالات الخاصة، مثل بيع عقار بين شركتين مسجلتين في نظام ضريبة القيمة المضافة لاستخدام تجاري، قد تُطبق IVA بدلاً من ITP.

رسوم التوثيق (AJD) للعقارات الجديدة

إلى جانب ضريبة القيمة المضافة، تخضع العقارات الجديدة أيضاً لضريبة التوثيق المعروفة باسم Actos Jurídicos Documentados (AJD)، وتتراوح نسبتها بين 0.5% و1.5% حسب المنطقة. وبذلك قد تصل التكاليف الضريبية الإجمالية للعقارات الجديدة إلى ما بين 10.5% و11.5%. أما العقارات المستعملة فلا تخضع لهذه الرسوم، ويكتفي المشترون عادةً بدفع ضريبة ITP فقط.

كيفية احتساب ضريبة نقل الملكية (ITP) في إسبانيا

يتم احتساب ضريبة ITP على أساس القيمة الأعلى بين سعر الشراء المعلن في العقد والقيمة المرجعية الرسمية (Valor de Referencia) التي تحددها هيئة السجل العقاري الإسبانية استناداً إلى بيانات السوق. ويتم تحديث هذه القيمة سنوياً، وقد تكون أعلى من السعر المتفق عليه بين البائع والمشتري. وإذا تم دفع الضريبة بناءً على السعر الأقل، فقد تطلب السلطات الضريبية تسديد الفرق مع الفوائد والغرامات.

مثال على احتساب الضريبة

إذا بلغت القيمة الخاضعة للضريبة 250,000 يورو، تكون الضريبة كما يلي:

• مدريد (6%): 15,000 يورو.
• الأندلس (7%): 17,500 يورو.
• مورسيا (7.75%): 19,375 يورو.
• فالنسيا (9%): 22,500 يورو.

ويُظهر هذا المثال أن تكلفة الضريبة قد تختلف بما يصل إلى 7,500 يورو للعقار نفسه تبعاً للمنطقة.

نسب ضريبة نقل الملكية (ITP) حسب المناطق في إسبانيا لعام 2026

كاتالونيا

• حتى 600,000 يورو: 10%.
• من 600,001 إلى 900,000 يورو: 11%.
• من 900,001 إلى 1,500,000 يورو: 12%.
• أكثر من 1,500,000 يورو: 13%.
• مالكو أكثر من 10 عقارات (أو 5 في المناطق عالية الطلب): 20%.
• تخفيض إلى 5% للشباب دون 35 عاماً والعائلات الكبيرة ضمن شروط محددة.

الأندلس (كوستا ديل سول)

تُطبق الأندلس نسبة ثابتة تبلغ 7% على العقارات المستعملة، مع إمكانية الاستفادة من نسبة 2% للمستثمرين الذين يشترون عقارات تقل قيمتها عن 500,000 يورو بهدف إعادة بيعها خلال عامين.

فالنسيا (كوستا بلانكا)

اعتباراً من 1 يونيو 2026، تبلغ نسبة الضريبة 9% للعقارات حتى مليون يورو، و11% للعقارات التي تتجاوز قيمتها مليون يورو. كما تم تخفيض رسوم AJD من 1.5% إلى 1.4%.

مورسيا (كوستا كاليدا)

تبلغ النسبة العامة 7.75% منذ يوليو 2025، مع تخفيض رسوم AJD إلى 1.5%. ويمكن للمشترين دون سن الأربعين الاستفادة من نسبة 5% عند شراء مسكنهم الرئيسي وفقاً لشروط معينة.

ملخص نسب الضريبة حسب المنطقة

اشترِ عقارك في إسبانيا مع وضوح كامل في التكاليف مع TEKCE

تقدم شركة TEKCE خدماتها مباشرة في كاتالونيا، وكوستا ديل سول، وكوستا بلانكا، وكوستا كاليدا، مما يتيح للمشترين الاستفادة من خبرة محلية شاملة في أهم الأسواق العقارية الإسبانية. ويقدم فريقنا دعماً متكاملاً يشمل الاستشارات الضريبية، والتنسيق القانوني، ومرافقة العملاء خلال جميع مراحل الشراء. سواء كنت ترغب في شراء منزل ثانٍ في إسبانيا أو الاستثمار في عقار مستعمل، فإن معرفة جميع التكاليف مسبقاً تساعدك على اتخاذ قرار استثماري مدروس. تواصل مع TEKCE اليوم واحصل على خطة شراء واضحة وشفافة دون أي مفاجآت.

الصفحات ذات الصلة

ما هي شهادة الإقامة الضريبية في إسبانيا؟

قانون الميراث ودليل الضرائب في إسبانيا: ما يجب على الأجانب معرفته

الدخل من الإيجار في إسبانيا: الفوائد والضرائب والأساسيات القانونية

النظام الضريبي الإسباني: دليل كامل للأجانب