فهم معدل الشغور في قطاع العقارات

إذا لم يكن دخل الإيجار لديك بالمستوى المتوقع، فقد يكون الشغور هو السبب الخفي، ومعرفة كيفية تتبعه يمكن أن تُحدث فرقًا كبيرًا. إن حساب ومراقبة معدلات الشغور بمرور الوقت يكشف عن أنماط واضحة ويسلط الضوء على الوحدات التي تحتاج إلى اهتمام خاص. تختلف النطاقات الصحية لمعدلات الشغور حسب نوع العقار، لذا فإن معرفة ما ينطبق على عقارك أمر مهم لتحديد أهداف واقعية.

وأخيرًا، فإن تقليل الشغور وتعظيم العوائد يعتمد على إدارة قوية للمستأجرين، وتسويق وتسعير ذكيين، بالإضافة إلى تحسينات مدروسة تزيد من جاذبية العقار. تعمل كل هذه الجوانب معًا للحفاظ على إشغال الوحدات بشكل مستمر وضمان دخل ثابت.

الفرق بين الشغور الفعلي والشغور الاقتصادي

يشير معدل الشغور إلى النسبة المئوية من جميع الوحدات الإيجارية المتاحة (السكنية أو التجارية) التي تكون شاغرة أو غير مشغولة في وقت معين. من المهم فهم الفرق بين الشغور الفعلي والشغور الاقتصادي، لأنهما لا يعكسان دائمًا نفس الصورة.
فـ الشغور الفعلي يعني ببساطة عدد الوحدات الفارغة في المبنى، بينما الشغور الاقتصادي يشمل أيضًا الوحدات التي لا تحقق دخلًا كاملاً.
يمكن أن يحدث هذا في حال عدم دفع المستأجر للإيجار أو تقديم خصومات أو إعفاءات. وبالتالي، قد يبدو المبنى مشغولًا بالكامل من الخارج، لكنك قد تكون في الواقع تخسر أموالًا.

يؤثر معدل الشغور بشكل مباشر على دخل الإيجار وتدفقك النقدي. فكلما زاد عدد الوحدات الفارغة، قلَّ ما تجمعه من إيجارات، مما يؤثر سلبًا على دخلك. ومع ذلك، حتى عند امتلاء جميع الوحدات، يمكن أن يقلص الشغور الاقتصادي من التدفق النقدي بسبب التأخر في السداد أو عروض الإيجار المجاني، مما يعني أن لديك أموالًا أقل لتغطية التكاليف أو تحقيق أرباح.

كما أن معدل الشغور يؤثر بشكل كبير على قيمة العقار. حيث يعتمد المستثمرون والمقرضون على صافي الدخل لتقدير قيمة العقار، ومعدل الشغور يقلل من هذا الدخل.
في عام 2024، غالبًا ما تم تقييم العقارات ذات معدلات الشغور المرتفعة بقيمة أقل لأنها كانت تدرّ أموالًا أقل. وهذا يمكن أن يؤثر على قدرتك على إعادة التمويل أو البيع بسعر جيد. لذلك، فإن السيطرة على معدل الشغور—سواء الفعلي أو الاقتصادي—لا يحمي فقط دخلك الشهري، بل يحمي أيضًا استثمارك على المدى الطويل.

كيفية حساب معدل الشغور في العقارات

لحساب معدل الشغور، تحتاج إلى معرفة عدد الأيام التي ظلّت فيها الوحدة شاغرة. يمكن أن يختلف معدل الشغور الذي يختبره مالكو العقارات الإيجارية، ولكن هناك صيغة تختلف عن معدلات الإشغال ودوران المستأجرين. صيغة معدل الشغور للعقار الإيجاري: للوحدة الواحدة، خذ عدد الأيام التي كانت شاغرة وقسمها على إجمالي أيام السنة، ثم اضرب الناتج في 100. على سبيل المثال، في عام 2024، إذا كانت وحدة شاغرة لمدة 23 يومًا من أصل 365 يومًا، فإن معدل الشغور يكون حوالي 6.3%. بالنسبة لعدة وحدات، اجمع كل أيام الشغور في كل وحدة وقسمها على إجمالي الأيام الممكنة. لذا في عام 2024، إذا كانت ثلاث وحدات شاغرة لمدة 58 يومًا من أصل 1095 يومًا ممكنًا (365 يوم × 3 وحدات)، فإن معدل الشغور يكون 5.3%. هذا يخبرك بمدى استغلال عقارك ويُظهر كيف يؤثر إدارة العقار على الأداء.

بعد حساب معدل الشغور، يجب عليك تتبعه شهريًا أو ربع سنويًا. إحدى الطرق للقيام بذلك هي باستخدام جدول بيانات. ابدأ بسرد تواريخ الخروج وبدء الإيجار لكل وحدة. اطرحهما لتحصل على عدد الأيام التي بقيت فيها الوحدة شاغرة. أضف عمودًا للشهر حتى تتمكن من تجميع البيانات مع مرور الوقت. ثم استخدم جدول محوري لجمعها وإنشاء مخطط لرؤية الاتجاهات. في عام 2025، يستخدم العديد من الملاك أيضًا أدوات مثل Stessa أو AppFolio، التي يمكنها تتبع هذا تلقائيًا. هذه المنصات مفيدة بشكل خاص عند مقارنة أرقامك بمعدل الشغور المتوسط في سوقك.

حتى مع الأدوات الصحيحة، ليست بيانات الشغور دائمًا سهلة الفهم. إحدى المشكلات هي التمييز بين الشغور قصير الأمد والمزمن. بشكل عام، الشغور قصير الأمد يعني 30 يومًا أو أقل، مثل الفجوة السريعة بين المستأجرين. ومع ذلك، إذا بقيت الوحدة شاغرة لأكثر من 90 يومًا في عام 2025، أو حدث ذلك أكثر من مرتين في السنة، فيعتبر ذلك شغورًا مزمنًا. قد يعني هذا أن الإيجار مرتفع جدًا، أو أن العقار يحتاج إلى إصلاح. يمكنك تمييز الشغور الطويل باللون الأحمر في لوحة المعلومات الخاصة بك، لجعل من الأسهل التركيز على الوحدات التي تحتاج إلى اهتمام.

ما هو معدل الشغور الجيد للعقارات الإيجارية؟

يعتمد معدل الشغور الصحي للعقار الإيجاري على نوع العقار الذي تملكه. بالنسبة للمنازل ذات العائلة الواحدة، يُعتبر معدل شغور بين 5٪ و8٪ طبيعيًا في عام 2025، خاصة في المناطق الضاحية حيث الطلب مستقر. أما العقارات متعددة الوحدات، مثل مباني الشقق، فعادة ما تتراوح بين 5٪ و10٪، لكن أي نسبة تزيد عن 10٪ قد تشير إلى ضعف أداء العقار. يحدث هذا لأن العقارات متعددة الوحدات غالبًا ما تشهد دورانًا عاليًا، خاصة في المدن. مساكن الطلاب أو الإيجارات قصيرة الأمد قد تصل معدلات شغورها إلى 10٪ - 15٪ بسبب تنقل المستأجرين المتكرر، مثل فترات الإجازات الصيفية.

ارتفاع معدل الشغور يمكن أن يؤثر سلبًا على أسعار الإيجار وأرباحك الإجمالية. حتى معدل شغور 5٪ يعني خسارتك 5,000 دولار من أصل 100,000 دولار من الإيجار السنوي. ستظل تدفع تكاليف مثل المرافق والصيانة والضرائب، حتى لو كانت الوحدة فارغة. قد تحتاج أيضًا إلى إنفاق المزيد على الإعلانات أو الإصلاحات أو تخفيضات الإيجار لملء الوحدة. كل هذا يقلل من دخلك الصافي وعائد الاستثمار العقاري. في عام 2025، غالبًا ما تُقيَّم العقارات ذات معدلات الشغور العالية بقيم أقل، لأن الدخل الأقل يعني قيمة عقار أدنى.

بالإضافة إلى حساب الوحدات الفارغة فقط، يجب أيضًا النظر إلى معدل الشغور الاقتصادي. هذا يعبر عن مقدار الإيجار الذي تجمعه فعليًا، وليس فقط ما إذا كانت الوحدة مشغولة. قد تكون الوحدة مأهولة، ولكن إذا كان المستأجر يحصل على خصم في الإيجار أو لا يدفع في الوقت المحدد، فإن دخلك سيقل. لهذا من المهم التخطيط بناءً على معدلي الشغور الفعلي والاقتصادي معًا. في عام 2025، يتتبع المزيد من الملاك هذه المعدلات لوضع ميزانيات أفضل وتجنب المفاجآت. هل تريد معرفة قيمة عقارك؟ احصل على تقييم إيجاري مجاني من TEKCE واكتشف كم يمكنك كسبه.

أفضل استراتيجيات لتقليل معدلات الشغور في العقارات الإيجارية

تقليل الشغور وزيادة الأرباح من عقارك الإيجاري يعتمد على التخطيط الذكي والجهد المستمر. يجب أن تركز على الحفاظ على رضا المستأجرين الحاليين، وجذب مستأجرين جدد بسرعة، وجعل عقارك أكثر جاذبية. تساعدك هذه الاستراتيجيات على تجنب الفترات الطويلة بين العقود وحماية تدفقك النقدي. من خلال تحسين الإدارة، وتعديل الأسعار، وإضافة التحديثات المناسبة، يمكنك خفض معدل الشغور وزيادة دخلك الإيجاري مع الوقت. يمكنك أيضًا الاطلاع على كتيبنا "دليل المالك" لمعرفة المزيد عن الخدمات التي نقدمها.

الحفاظ على المستأجرين الجيدين من خلال ممارسات إدارة قوية

يمكنك تجنب العديد من حالات الشغور ببساطة من خلال الحفاظ على مستأجريك الحاليين لفترة أطول. ابدأ بتوفير تجربة دخول جيدة عبر تسليم الوحدة نظيفة، وإكمال جميع الإصلاحات، ومشاركة معلومات محلية مفيدة. كن سريعًا في الصيانة؛ الرد خلال 24 إلى 48 ساعة يبني الثقة ويظهر اهتمامك. تحدث إلى مستأجريك مبكرًا بخصوص تجديد العقود، حوالي 90 يومًا قبل انتهاء العقد. تقديم مزايا صغيرة مثل تنظيف مجاني أو ترقية للأجهزة يمكن أن يحفزهم على البقاء. يمكنك أيضًا بناء علاقات أفضل من خلال التواصل الشخصي أو حتى استضافة فعاليات مجتمعية صغيرة، مما يزيد من معدلات التجديد ويقلل من الوحدات الشاغرة.

استخدم التسويق الذكي والتسعير العادل لملء الوحدات بسرعة أكبر

لتجنب الشغور الطويل، يجب أن يتميز عقارك وتسعيره بشكل مناسب. تحقق من إيجارات مماثلة في منطقتك واضبط الإيجار حسب الحجم والموقع والميزات. قد تتغير الأسعار أيضًا حسب المواسم، لذلك من المفيد مراجعة الأسعار بشكل متكرر. استخدم صورًا عالية الجودة، ووصفًا واضحًا، وحتى جولات افتراضية لجعل عروضك أكثر جاذبية. انشر الإعلانات عبر عدة منصات، بما في ذلك مواقع الإيجار ووسائل التواصل الاجتماعي، للوصول إلى عدد أكبر من الناس. يمكنك أيضًا تقديم شروط عقد مرنة، مثل 12 أو 24 شهرًا، لجذب فئات أوسع من المستأجرين. تساعد هذه الخطوات في إيجاد مستأجرين بسرعة وتقليل فترة الشغور.

أضف تحسينات ووسائل راحة يرغب بها المستأجرون

حتى التحسينات الصغيرة في العقار يمكن أن تحدث فرقًا كبيرًا في سرعة تأجير وحدتك. يبحث المستأجرون غالبًا عن ميزات مفيدة مثل خزائن الطرود، وتقنيات المنازل الذكية، أو خيارات صديقة للحيوانات الأليفة. تقديم وسائل راحة متعددة المستويات، مثل الوصول إلى صالة الألعاب الرياضية أو مساحات العمل المشتركة، يمكن أن يساعدك في جذب أنواع مختلفة من المستأجرين، بالإضافة إلى تبرير زيادة طفيفة في الإيجار. يمكنك أيضًا تضمين خدمات إضافية مثل التنظيف أو العناية بالحدائق لتعزيز قيمة عقارك.

الصفحات ذات الصلة

ما الذي يجعل ألانيا جذابة لتحقيق دخل إيجاري مرتفع؟

احصل على تقييم إيجاري مجاني الآن

دليل كامل لإدارة الإيجارات قصيرة الأجل في إسطنبول

الدخل من الإيجار في إسبانيا: الفوائد والضرائب والأساسيات القانونية

اشتري أو استأجر: حقق أقصى استفادة من استثمارك في دبي

إدارة العقارات المؤجرة قصيرة الأجل في تركيا