چگونه به‌عنوان یک خارجی ملک خود را در دبی تأمین مالی کنیم

ایجاد شد14.11.2025, 13.47

به روز شده14.11.2025, 13.54

بازار املاک دبی سرمایه‌گذاران را از سراسر جهان جذب می‌کند، زیرا این شهر دارای حفاظت قانونی قوی، زیرساخت‌های مدرن، فرصت‌های اقتصادی رو‌به‌رشد، سبک زندگی پویا و انواع متنوعی از املاک است. تأمین مالی خرید ملک در دبی به‌عنوان یک تبعه خارجی نیازمند درک قوانین مالی، الزامات اقامت، فرآیندهای وام مسکن، طرح‌های پرداخت توسعه‌دهندگان و استانداردهای مستندسازی است. آماده‌سازی دقیق و آگاهی از نحوه همکاری با بانک‌ها، مؤسسات مالی و توسعه‌دهندگان می‌تواند در زمان صرفه‌جویی کند، ریسک را کاهش دهد و روند دریافت وام مسکن در دبی برای غیرمقیمان را بسیار آسان‌تر نماید.

انواع مالکیت ملک و قوانین وام مسکن برای خارجی‌ها در دبی

انواع مالکیت ملک و قوانین وام مسکن برای خارجی‌ها در دبی الزامات دریافت وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها به‌طور قابل‌توجهی با مقررات مربوط به ساکنان متفاوت است. اتباع خارجی در دبی می‌توانند دو نوع اصلی از املاک را خریداری کنند و درک تفاوت میان آن‌ها بسیار اهمیت دارد.

املاک «فری‌هولد» (Freehold) در دبی به شما مالکیت کامل زمین و ساختمان را می‌دهد. شما می‌توانید آزادانه ملک را بفروشید، اجاره دهید یا بازسازی کنید، و بانک‌ها آن را به‌عنوان وثیقه وام می‌پذیرند زیرا مالکیت دائمی است.
املاک «لیز‌هولد» (Leasehold) در دبی حق استفاده از ملک را برای مدت معینی (معمولاً تا ۹۹ سال) اعطا می‌کنند. این نوع املاک در ابتدا ارزان‌تر هستند، اما بانک‌ها به ندرت آن‌ها را برای غیرمقیمان تأمین مالی می‌کنند، زیرا مالکیت در پایان مدت اجاره منقضی می‌شود و در نتیجه ارزش آن‌ها به‌عنوان وثیقه کاهش می‌یابد.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی وام مسکن بگیرند؟

وضعیت اقامت شما بر توانایی‌تان برای دریافت وام مسکن و شرایطی که بانک ارائه می‌دهد تأثیر دارد. افرادی که در امارات متحده عربی زندگی و کار می‌کنند از نظر بانک‌ها کم‌ریسک‌تر محسوب می‌شوند، بنابراین معمولاً به پیش‌پرداخت کمتر و نرخ بهره پایین‌تر دسترسی دارند. اما وام مسکن در دبی برای غیرمقیمان قوانین سخت‌گیرانه‌تری دارد، زیرا بانک‌ها باید درآمد خارجی را بررسی کنند که فرآیند را پیچیده‌تر و پرریسک‌تر می‌کند. با این حال، شما می‌توانید بدون داشتن ویزای اقامت امارات، وام مسکن بگیرید، اما باید انتظار پیش‌پرداخت و نرخ بهره بالاتری نسبت به مقیمان داشته باشید.

نسبت وام به ارزش ملک (LTV) در دبی

در مورد وام مسکن برای خارجی‌ها در دبی، الزامات ممکن است متفاوت باشد. نسبت وام به ارزش (Loan-to-Value) تعیین می‌کند چه میزان می‌توانید وام بگیرید. برای املاک تکمیل‌شده در دبی با ارزش کمتر از ۵ میلیون درهم، غیرمقیمان می‌توانند تا ۷۵٪ از ارزش ملک را وام بگیرند، به این معنی که باید بین ۲۰ تا ۴۰ درصد از مبلغ را پیش‌پرداخت کنند. برای املاک با ارزش بیش از ۵ میلیون درهم، این میزان به ۵۵ تا ۶۰ درصد کاهش می‌یابد، بنابراین پیش‌پرداخت بین ۴۰ تا ۴۵ درصد موردنیاز است. تأمین مالی املاک در حال ساخت (Off-plan) در دبی محدودترین شرایط را دارد و فقط تا ۵۰٪ از ارزش ملک را می‌توان وام گرفت. این قوانین اطمینان حاصل می‌کنند که خریدار سهم سرمایه قابل‌توجهی در ملک دارد که از هر دو طرف (خریدار و وام‌دهنده) در برابر خطرات مالی محافظت می‌کند.

نحوه عملکرد سیستم وام مسکن دبی برای غیرمقیمان

نرخ بهره وام مسکن در دبی برای مهاجران معمولاً بین ۰.۵٪ تا ۱٪ بالاتر از خریداران محلی است. نرخ‌های بهره برای غیرمقیمان معمولاً متغیر بوده و به نرخ مرجع دبی یعنی «نرخ پیشنهادی بین‌بانکی امارات» (EIBOR) متصل است. دوره بازپرداخت معمولاً تا ۲۵ سال یا تا رسیدن به سن ۶۵ سالگی است، هر کدام زودتر برسد. این بدان معناست که مبلغ اقساط ماهانه و کل بهره در طول زمان می‌تواند تغییر کند.

نقش بانک‌های محلی و وام‌دهندگان بین‌المللی در دبی چیست؟

بانک‌های محلی نقش اصلی را در تأمین مالی خرید املاک برای خارجی‌ها ایفا می‌کنند، زیرا برنامه‌های ویژه‌ای برای وام مسکن غیرمقیمان ارائه می‌دهند. این بانک‌ها دارای زیرساخت‌های لازم برای بررسی درآمدهای خارجی، مدارک قانونی و ارزیابی ریسک هستند. بانک‌های بین‌المللی یا وام‌دهندگان کوچک‌تر به ندرت چنین محصولاتی ارائه می‌کنند، بنابراین گزینه‌های شما محدود است. به همین دلیل تمرکز بر بانک‌هایی که در ارائه وام به مهاجران تخصص دارند، شانس تأیید وام را افزایش داده و فرآیند را ساده‌تر می‌کند. همچنین باعث می‌شود وام‌دهنده درک بهتری از وضعیت مالی شما داشته باشد.

اهمیت امتیاز اعتباری در دبی

هنگام بررسی تأمین مالی املاک در دبی برای خارجی‌ها، باید بدانید که امتیاز اعتباری و سابقه مالی شما تأثیر زیادی بر تأیید وام دارد. غیرمقیمان معمولاً باید امتیازی بالاتر از ۷۰۰ داشته باشند، زیرا بانک‌ها قادر به نظارت مستقیم بر امور مالی خارج از کشور نیستند. وام‌دهندگان همچنین نسبت بدهی به درآمد شما را بررسی کرده و آزمایش‌هایی انجام می‌دهند تا توانایی بازپرداخت در شرایط افزایش نرخ بهره را ارزیابی کنند. بنابراین باید انضباط مالی بالا و بدهی پایین داشته باشید. سابقه اعتباری قوی و ثبات مالی احتمال تأیید وام را افزایش داده و امکان دریافت نرخ بهره و شرایط بهتر را فراهم می‌کند.

فرآیند تأیید و مدارک مورد نیاز برای وام مسکن در دبی

درخواست وام مسکن برای خارجیان در دبی مستلزم ارائه مدارک متعددی برای تأیید هویت، درآمد و ثبات مالی است. معمولاً باید مدارک زیر را ارائه دهید:

گذرنامه معتبر (و صفحه ویزا در صورت وجود)
گواهی اشتغال و شش ماه فیش حقوقی برای کارمندان
شش ماه صورتحساب بانکی شخصی
مدرک آدرس محل سکونت و جزئیات بدهی‌ها یا وام‌های موجود

افراد خوداشتغال باید مجوز کسب‌وکار، مدارک مالکیت شرکت، صورتحساب‌های بانکی شخصی و تجاری و اظهارنامه‌های مالیاتی خود را نیز ارائه دهند. بانک‌ها از طریق نهادهایی مانند AECB گزارش‌های اعتباری بین‌المللی را بررسی می‌کنند تا اعتبار مالی شما را ارزیابی کنند. آماده‌سازی این مدارک از ابتدا از بروز تأخیر جلوگیری کرده و روند بررسی را تسهیل می‌کند.

دریافت پیش‌تأییدیه وام مسکن برای مهاجران در دبی اکنون به لطف ابزارهای مدرن مانند «TeleMortgage» از شرکت TEKCE بسیار آسان‌تر شده است. این سیستم به شما امکان می‌دهد فرآیند وام را بدون ترک کشور خود آغاز کنید. شما می‌توانید به زبان خود ارتباط برقرار کنید، مدارک را به‌صورت آنلاین ارسال کرده و معمولاً ظرف ۲۴ ساعت پاسخ دریافت کنید. TeleMortgage مراحل اداری را کاهش می‌دهد زیرا کارشناسان TEKCE مدارک را مدیریت کرده و شما را در طول فرآیند راهنمایی می‌کنند.

درخواست وام مسکن برای خارجی‌ها در دبی می‌تواند به‌صورت آنلاین یا حضوری انجام شود، اما TeleMortgage گزینه مجازی را بسیار کارآمد کرده است. درخواست آنلاین به شما امکان می‌دهد مدارک را بارگذاری کنید، وضعیت درخواست را پیگیری نمایید و با کارشناسان وام ارتباط برقرار کنید بدون نیاز به سفر. روش حضوری امکان تعامل مستقیم را فراهم می‌کند اما نیازمند مراجعه به بانک‌ها و ادارات دولتی است که می‌تواند زمان‌بر باشد.

تأمین مالی املاک در حال ساخت در مقابل املاک تکمیل‌شده در دبی

توسعه‌دهندگان اغلب طرح‌های پرداخت ساختاریافته‌ای برای پروژه‌های در حال ساخت ارائه می‌دهند که به شما اجازه می‌دهد هزینه‌ها را در طول دوره ساخت پرداخت کنید. این طرح‌ها معمولاً بدون بهره بوده و با مراحل پیشرفت پروژه مرتبط هستند. گزینه‌های رایج شامل طرح‌های ۵۰/۵۰ و ۶۰/۴۰ است که در آن نیمی یا بیشتر از مبلغ قبل از تحویل پرداخت می‌شود و مابقی هنگام تکمیل پروژه.

برخی توسعه‌دهندگان طرح‌های ۸۰/۲۰ برای سرمایه‌گذاران دارای نقدینگی بیشتر یا طرح‌های پرداخت پس از تحویل (مانند ۳۰/۴۰/۳۰) ارائه می‌دهند که به شما امکان می‌دهد بخشی از پرداخت را تا سه سال پس از شروع بازدهی ملک به تعویق بیندازید. استفاده از این طرح‌ها فشار نقدی فوری را کاهش داده و به مدیریت نقدینگی در زمان ساخت کمک می‌کند. برای اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید راهنمای ما را با عنوان “آیا خرید ملک به‌صورت نقدی بهتر است یا با وام مسکن؟” مطالعه کنید.

تأیید وام مسکن برای غیرمقیمان در دبی بین املاک در حال ساخت و املاک تکمیل‌شده تفاوت زیادی دارد. بانک‌ها معمولاً املاک تکمیل‌شده را ترجیح می‌دهند زیرا ملموس هستند و می‌توان آن‌ها را فوراً ارزیابی کرد، بنابراین نسبت وام به ارزش (LTV) استاندارد ۶۰٪ تا ۷۵٪ برای غیرمقیمان اعمال می‌شود. بانک‌ها می‌توانند پس از انتخاب ملک به‌سرعت پیش‌تأییدیه صادر کنند.

گزینه‌های تأمین مالی برای املاک در حال ساخت در دبی

املاک در حال ساخت، با وجود پتانسیل بالاتر برای سرمایه‌گذاری، ریسک بیشتری دارند زیرا پروژه هنوز تکمیل نشده است. مقررات جدید اجازه می‌دهد تا ۵۰٪ LTV در زمان ساخت در صورتی که پروژه حداقل ۴۰٪ پیشرفت کرده باشد و توسط توسعه‌دهنده‌ای تأیید‌شده انجام شود. بسیاری از سرمایه‌گذاران از رویکرد ترکیبی استفاده می‌کنند: پرداخت اقساط اولیه از طریق طرح‌های توسعه‌دهنده و سپس دریافت وام مسکن برای باقیمانده LTV هنگام تحویل. این استراتژی موجب حفظ نقدینگی، کاهش هزینه بهره در زمان ساخت و انطباق با محدودیت‌های قانونی می‌شود.

صفحات مرتبط