نحوه خرید ملک در ترکیه، یک راهنمای گام به گام

خرید املاک نیازمند تخصص و دانش است. این یک تصمیم مهم است که بسیاری از افراد در طول زندگی به ندرت آن را می‌گیرند. در این مرحله، داشتن حمایت حرفه‌ای برای انجام روان تراکنش کلید و سند مالکیت ضروری است. این یک وظیفه روزانه برای TEKCE املاک و مستغلات است که هر سال هزاران معامله املاک انجام می‌دهد. نمایندگان فروش حرفه‌ای ما مناسب‌ترین ملک را برای شما پیدا می‌کنند، در حالی که وکلای متخصص ما این فرآیند را با شما یا به نمایندگی از شما انجام خواهند داد.

در اینجا توضیح گام به گام فرایند خرید ملک در ترکیه آمده است:

• گوش دادن به خواسته‌های شما و یافتن ملک رویایی شما
• تنظیم تور بازدید
• توافق بر شرایط فروش
• پرداخت پیش‌پرداخت
• امضای قرارداد
• دریافت شماره مالیاتی
• افتتاح حساب بانکی
• دریافت گزارش ارزیابی
• انتقال سند مالکیت

راهنمای گام به گام زمان‌بندی خرید ملک در ترکیه

فرآیند خرید ملک در ترکیه بسته به اینکه ملک آماده تحویل (دست دوم) باشد یا یک ملک پیش‌فروش که هنوز در حال ساخت است، کمی متفاوت است.

چرا که ملک‌های دست دوم معمولاً به خریداران اجازه می‌دهند تراکنش را سریع انجام دهند و بلافاصله وارد ملک شوند، در حالی که خریدهای پیش‌فروش اغلب برنامه‌های پرداخت انعطاف‌پذیرتری ارائه می‌دهند اما نیاز به انتظار دارند تا پروژه تکمیل شود تا سند مالکیت منتقل شود.

در ادامه می‌توانید زمان‌بندی گام به گام برای هر دو سناریو را مشاهده کنید.

خرید ملک آماده تحویل یا دست دوم در ترکیه

ملک‌های آماده تحویل خانه‌های تکمیل شده‌ای هستند که به خریداران اجازه می‌دهند قبل از خرید، ملک را بازدید کنند. این گزینه برای خریدارانی که می‌خواهند بلافاصله وارد ملک شوند یا بدون انتظار برای تکمیل ساخت، درآمد اجاره کسب کنند، ایده‌آل است.

یکی از بزرگ‌ترین مزایای ملک‌های دست دوم سرعت انجام تراکنش است. هنگامی که خریدار ملکی را انتخاب کرد، انتقال سند معمولاً در ۷ تا ۱۵ روز انجام می‌شود و در برخی موارد حتی سریع‌تر، بسته به دسترسی به نوبت اداره ثبت اسناد.

۱. گوش دادن به خواسته‌های شما و یافتن ملک رویایی شما (روز اول)

اولین گام تعریف واضح انتظارات شماست. در حالی که بودجه مهم است، باید سبک زندگی، نوع ملک مورد نظر و اهداف سرمایه‌گذاری خود را نیز در نظر بگیرید. با مشاهده صفحه به‌روزرسانی شده فهرست املاک ما، می‌توانید سریع‌ترین گزینه‌ها را پیدا کنید. همچنین می‌توانید با نمایندگان ما تماس بگیرید. آنها فهرستی از املاکی که با معیارهای شما مطابقت دارند را ارائه می‌دهند.

۲. تنظیم تور بازدید (بین روزهای ۱-۲)

پس از انتخاب املاک مناسب، گام بعدی بازدید حضوری آنها است. بازدید ملک به شما کمک می‌کند محله، امکانات اطراف و فضای کلی منطقه را درک کنید.

اگر سفر ممکن نیست، می‌توانید از سیستم TeleProperty ® ما استفاده کنید که امکان بازدید از املاک از طریق تماس ویدیویی زنده با استفاده از پلتفرم‌های آنلاین را فراهم می‌کند. در طول این تورها، نمایندگان از نقاط مرکزی شهر به ملک می‌روند و توضیحات دقیقی درباره مکان و ملک ارائه می‌دهند.

۳. توافق بر شرایط فروش (بین روزهای ۱-۲)

پس از انتخاب ملک مورد نظر، گام بعدی مذاکره شرایط فروش با فروشنده است. این مذاکرات معمولاً شامل قیمت نهایی، شرایط پرداخت و جدول زمانی پیشنهادی برای تکمیل تراکنش است.

۴. پرداخت پیش‌پرداخت (بین روزهای ۱-۷)

پس از توافق طرفین، پیش‌پرداخت برای رزرو ملک و تثبیت قیمت انجام می‌شود. پیش‌پرداخت معمولاً ۵ تا ۱۰٪ قیمت ملک است.

۵. امضای قرارداد فروش (بین روزهای ۱-۷)

پس از پرداخت پیش‌پرداخت، قرارداد رسمی فروش تهیه و امضا می‌شود. قرارداد شامل قیمت توافق‌شده، شرایط پرداخت و مقررات تراکنش است. وکلای ما می‌توانند در این مرحله به خریدار و فروشنده کمک کنند تا مطمئن شوند توافق‌نامه به درستی منعکس‌کننده شرایط مذاکره شده باشد.

۶. دریافت شماره مالیاتی (بین روزهای ۱-۷)

خریداران خارجی باید شماره شناسایی مالیاتی ترکیه دریافت کنند تا خرید ملک را تکمیل کنند. این شماره برای تراکنش‌های رسمی مانند ثبت سند مالکیت و انتقالات مالی ضروری است. اگر در مورد نحوه دریافت آن تردید دارید، تیم ما می‌تواند به سرعت شما را راهنمایی کند.

۷. افتتاح حساب بانکی (بین روزهای ۱-۷)

افتتاح حساب بانکی الزامی نیست، اما می‌توانید یک حساب باز کنید. همچنین می‌توانید پس از دریافت ملک، پول را مستقیماً از حساب بانکی اصلی خود برای خرید و پرداخت خدمات منتقل کنید. مدارک لازم برای افتتاح حساب بانکی معمولاً شامل کپی پاسپورت، ترجمه رسمی پاسپورت و قبض خدمات با آدرس خریدار است.

۸. دریافت گزارش ارزیابی (بین روزهای ۴-۱۰)

گزارش ارزیابی ارزش بازار رسمی ملک را تعیین می‌کند. اگرچه برای همه خریدها الزامی نیست، اما برای خریدارانی که برای تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری یا برخی اقامت‌ها درخواست می‌دهند، لازم است.

۹. انتقال سند مالکیت (بین روزهای ۷-۱۵)

مرحله نهایی در اداره ثبت اسناد انجام می‌شود. پس از ارائه مدارک مورد نیاز و پرداخت مالیات انتقال، مالکیت ملک به طور رسمی به خریدار منتقل می‌شود.

در این مرحله، باید سند خرید ارز خارجی نیز دریافت شود. پس از تکمیل تراکنش، خریدار سند مالکیت را دریافت کرده و رسماً مالک قانونی ملک در ترکیه می‌شود.

خرید ملک پیش‌فروش در ترکیه

ملک‌های پیش‌فروش به خانه‌هایی گفته می‌شود که هنوز در حال ساخت یا در مرحله برنامه‌ریزی هستند. این پروژه‌ها به ویژه توسط سرمایه‌گذاران ترجیح داده می‌شوند زیرا معمولاً قیمت پایین‌تر و برنامه‌های پرداخت منعطف در دوره ساخت ارائه می‌دهند. بر خلاف ملک‌های آماده، انتقال سند خرید پیش‌فروش معمولاً پس از تکمیل و تحویل پروژه انجام می‌شود. توسعه‌دهندگان معمولاً گزینه‌های پرداخت قسطی ارائه می‌دهند و به خریداران امکان می‌دهند پرداخت‌ها را طی ماه‌ها یا سال‌ها تا تکمیل پروژه تقسیم کنند.

۱. گوش دادن به خواسته‌های شما و یافتن ملک رویایی شما (روز اول)

همانند ملک‌های دست دوم، اولین گام تعریف ترجیحات، بودجه و اهداف سرمایه‌گذاری شماست. هنگام جستجوی ملک پیش‌فروش برای فروش در ترکیه، ارزیابی اعتبار توسعه‌دهنده، موقعیت پروژه، امکانات و تاریخ تکمیل پیش‌بینی‌شده نیز مهم است.

۲. بازدید از پروژه (بین روزهای ۱-۲)

به عنوان خریدار، می‌توانید از محل ساخت بازدید کنید تا موقعیت و محیط پروژه را درک کنید. توسعه‌دهندگان اغلب واحدهای نمونه ارائه می‌دهند که طراحی، چیدمان و کیفیت مصالح ملک نهایی را نشان می‌دهند. اگر امکان بازدید حضوری نیست، می‌توانید از خدمات TeleProperty ® ما برای بازدید آنلاین و زنده نیز استفاده کنید.

۳. توافق بر شرایط فروش (بین روزهای ۱-۷)

پس از انتخاب واحد، می‌توانید شرایط فروش را با توسعه‌دهنده مذاکره کنید. این شامل قیمت نهایی، برنامه پرداخت، برنامه اقساط و تاریخ تحویل تقریبی است.

۴. پرداخت پیش‌پرداخت (بین روزهای ۱-۷)

خرید پیش‌فروش معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت بیشتری نسبت به ملک‌های دست دوم دارد، زیرا توسعه‌دهنده برای پوشش هزینه‌های ساخت و تضمین رزرو شما نیاز به سرمایه اولیه دارد. پیش‌پرداخت معمولاً بین ۳۰٪ تا ۵۰٪ قیمت کل ملک است. مبلغ باقی‌مانده معمولاً طی دوره ساخت و بر اساس برنامه پرداخت توافق‌شده با توسعه‌دهنده پرداخت می‌شود.

۵. امضای قرارداد فروش (بین روزهای ۱-۷)

پس از توافق بر سر شرایط، می‌توانید قرارداد رسمی فروش را امضا کنید. این قرارداد مشخصات ملک، جدول زمانی ساخت، برنامه پرداخت و شرایط تحویل را تعیین می‌کند.

۶. دریافت شماره مالیاتی (بین روزهای ۱-۷)

همانند خرید دست دوم، خریداران خارجی باید شماره شناسایی مالیاتی ترکیه دریافت کنند تا مراحل رسمی و پرداخت‌ها انجام شود.

۷. افتتاح حساب بانکی (بین روزهای ۱-۷)

برای خریداران خارجی، افتتاح حساب بانکی ترکیه برای مدیریت پرداخت اقساطی در طول ساخت توصیه می‌شود، اگرچه می‌توانند از حساب‌های بین‌المللی خود در کشورهایشان نیز وجه منتقل کنند.

۸. دریافت گزارش ارزیابی (بین روزهای ۴-۱۰)

بسته به هدف خریدار، گزارش ارزیابی ممکن است مورد نیاز باشد، به ویژه برای درخواست تابعیت یا اقامت.

۹. انتقال سند مالکیت (یک هفته پس از تحویل پروژه)

پس از تکمیل ساخت و تحویل پروژه، مرحله نهایی انتقال سند در اداره ثبت اسناد است. پس از ارائه مدارک و پرداخت مالیات‌های مربوطه، سند مالکیت معمولاً ظرف یک هفته پس از تاریخ تحویل صادر می‌شود.

جدول مقایسه‌ای: خرید ملک دست‌دوم در مقابل پیش‌فروش در ترکیه

مدارک مورد نیاز برای خرید ملک در ترکیه چیست؟

خرید ملک در ترکیه ساده است. شما فقط نیاز دارید پاسپورت و قبض خدمات از کشور خود را بیاورید. قبض خدمات که نام و آدرس شما را نشان دهد هنگام افتتاح حساب بانکی در ترکیه الزامی است. سایر مدارک را می‌توان در ترکیه تهیه کرد. مدارک انتقال سند به شرح زیر است:

• کپی پاسپورت
• شماره مالیاتی ترکیه
• حساب بانکی شخصی
• مدرک آدرس (قبض خدمات از کشور محل سکونت)
• عکس بیومتریک
• سند خرید ارز خارجی (DAB)

چند نکته در مورد روند قانونی

برای جلوگیری از کلاهبرداری و مشکلات احتمالی، باید چند نکته را در خرید ملک در نظر بگیرید.

• قیمت اعلام شده: در ترکیه بسیار رایج است که فروشندگان قیمت واقعی فروش را در انتقال سند مالکیت اعلام نمی کنند. به طور عمده قیمت اعلام شده در سند رسمی حدود نیمی از مبلغ توافق شده بین فروشنده و خریدار خواهد بود. دلیل اعلام مبلغ کمتر، پرداخت مالیات کمتر است. دولت میانگین ارزش شهرداری (belediye beyan değeri) را می‌پذیرد که عموماً بسیار پایین‌تر از ارزش ملک است. ارزش اعلام شده نباید تحت ارزیابی شهرداری باشد. در صورتی که شخصی در سند مالکیت ارزش کمتری نشان دهد، مالیات سالانه دارایی و مالیات نقل و انتقال از این اظهارنامه محاسبه می شود.
• وکالت: خرید ملک ممکن است به زمان طولانی و دانش حقوقی نیاز داشته باشد. تکچه توصیه می کند که مشاوره قانونی را از وکلای شرکت ما دریافت کنید. شما می توانید وکالتنامه ای در ترکیه به وکیل خود بدهید تا تمام مراحل را برای شما انجام دهد. به این ترتیب وکیل شما در تمام مراحل قانونی کار را از طرف شما انجام خواهد داد.
• محدودیت های خارجی: خارجی ها نمی توانند زمین های بزرگتر از 30 هکتار در ترکیه داشته باشند.
• بیمه: افرادی که در ترکیه املاک و مستغلات خریداری می کنند، ملزم به دریافت بیمه ای به نام DASK هستند.
• مالیات حمل و نقل: مالیات بر دارایی در ترکیه 4 درصد از ارزش کل معامله تعیین شده است. خریدار 2 درصد و فروشنده 2 درصد طبق قانون می پردازد. اما آداب و رسوم مردم در ترکیه، خریداران تمام 4 درصد را پرداخت می کنند. این قابل مذاکره قبل از قرارداد فروش است.
• سند DAB: DAB (مخفف Döviz Alım Belgesi - سند ارز خارجی) یک کاغذ ضروری است که نشان می دهد یک خریدار خارجی برای ملک با پول خارجی تبدیل به لیر ترکیه پرداخت کرده است، زیرا ترکیه می خواهد پول خود را تقویت کند. بانک ها این اوراق را بر اساس قاعده ای به نام «بخشنامه جریان سرمایه» درست قبل از انتقال وجه صادر می کنند. فروشندگان همچنین می توانند اسناد DAB را پس از آن دریافت کنند، اما تکچه این امر را توصیه نمی کند زیرا فروشندگان (شرکت ها یا فروشندگان فردی) از این قانون که فقط برای خارجی ها قابل اجرا است آگاه نیستند. اگر فروشنده نداند چگونه DAB را دریافت کند، بسیاری از خارجی ها با مشکلاتی مواجه می شوند. تکچه این سند را بلافاصله پس از فروش صادر می کند و از بروز هرگونه مشکل احتمالی جلوگیری می کند.