Инвестиции в Испании: готовое или строящееся жилье – что выбрать?

Рынок недвижимости Испании в 2026 году продолжает открывать отличные перспективы для местных и зарубежных инвесторов, что обусловлено стабильным спросом и сокращением объема предложений. Согласно официальной статистике Регистра собственности (Estadística Registral Inmobiliaria – ERI), опубликованной Ассоциацией регистраторов, в 2025 году по всей стране было закрыто более 705 000 сделок купли-продажи. При этом доля иностранных покупателей составила 13,82%, а сами цены на недвижимость продемонстрировали годовой рост на 9,5%.

Какая же стратегия принесет максимальную прибыль на таком оживленном рынке? В поисках ответа многие инвесторы сегодня выбирают между покупкой жилья на стадии строительства и готовыми объектами. В недвижимости успех зависит не только от локации, но и от точного расчета времени – и именно фактор времени разделяет эти две стратегии. Готовое жилье позволяет сразу запустить актив в работу. Покупка же на стадии котлована дает время на гибкое управление капиталом и открывает доступ к самым перспективным, только набирающим популярность локациям.

Ниже приводится подробное сравнение готового и строящегося жилья по ключевым инвестиционным параметрам, включая расходы на оформление, потенциал роста стоимости и арендную доходность. Данный анализ призван помочь инвесторам определить оптимальную стратегию для достижения своих целей.

Главные отличия новостроек на стадии проекта и готового жилья

Прежде чем переходить к деталям, определим базовые понятия. Покупка на стадии котлована (off-plan) в Испании – это приобретение объекта, строительство которого еще не началось или находится в процессе. Такое жилье не готово к заселению, поэтому получать доход от аренды сразу не получится – придется дождаться завершения работ. Готовые же объекты не требуют ожидания. В эту категорию входят как полностью завершенные новостройки, так и вторичное жилье, где ключи и документы на право собственности можно получить сразу после сделки.

Разобравшись с базовыми понятиями, перейдем к детальному сравнению обеих стратегий:

Стоимость покупки и потенциал роста капитала

Поскольку строительство еще продолжается, недвижимость на стадии котлована в Испании обычно продается по более низкой, стартовой цене. По мере того как проект проходит ключевые этапы стройки, а сам район развивается, стоимость объекта закономерно растет и приближается к среднерыночной. В итоге покупатели жилья off-plan получают двойную выгоду: дисконт на старте и прирост стоимости капитала к моменту сдачи объекта.

С готовым жильем ситуация иная. И новостройки, и «вторичка» продаются уже по полной рыночной стоимости. Это значит, что девелопер или предыдущий владелец уже забрали себе всю прибыль от этапа строительства. Инвестор в данном случае заработать на росте цены в процессе стройки уже не сможет.

График платежей и распределение капитала

При покупке готового жилья инвестору почти сразу требуется вся сумма, поскольку передача ключей происходит без задержек. Инвестиции в строящиеся объекты Испании дают гораздо больше свободы. Оплата здесь разбита на весь период строительства: вы вносите средства регулярными частями, а финальный (обычно самый крупный) платеж оформляется только при сдаче дома и получении документов на собственность – как правило, через два года. Это позволяет дольше удерживать капитал и использовать его для других задач.

Для наглядности сравним две схемы. При покупке готового объекта вы вносите 10% в качестве депозита при подписании договора, а оставшиеся 90% выплачиваете уже через несколько недель. При покупке на стадии котлована стартовый взнос обычно составляет 30%, а выплата остальных 70% откладывается до финала стройки (например, на те же два года). Такая отсрочка дает инвестору ценное время и гибкость для эффективного управления своими денежными потоками.

Главные преимущества покупки на стадии котлована

Гибкий график выплат – далеко не единственный плюс строящихся объектов. Для многих инвесторов решающим аргументом становятся стандарты строительства и качество жизни в таких домах.

Современные строительные стандарты и общие зоны

Покупка жилья off-plan в Испании – это доступ к передовым архитектурным решениям. В таких проектах изначально заложены открытые планировки кухонь, просторные террасы, подогрев пола, системы «умный дом» и качественная тепло- и звукоизоляция. Кроме того, в новых жилых комплексах гораздо чаще встречаются подземные паркинги с зарядками для электромобилей, бассейны, фитнес-центры и коворкинги.

Безусловно, среди готовых объектов тоже есть относительно свежие дома с современными опциями. Однако большая часть готового жилья на рынке – это старая «вторичка». Чтобы довести ее до уровня комфорта новых проектов, инвестору придется вложить немало времени и денег в масштабный ремонт.

Высокая энергоэффективность и низкие расходы на содержание

Современные жилые комплексы оснащаются аэротермальными тепловыми насосами, солнечными панелями и высокоэффективными теплоизоляционными фасадами. Благодаря этому новые дома обычно получают высшие классы энергоэффективности – A или B. В отличие от классов E, F или G (которые типичны для старого фонда Испании), категории A и B гарантируют ощутимую экономию на коммунальных платежах. Напомним, что наличие энергетического сертификата в Испании является обязательным требованием закона как для продажи, так и для аренды. Соответственно, низкие эксплуатационные расходы делают строящееся жилье более привлекательным для будущих арендаторов и покупателей.

Минимальный уход и строительные гарантии

Хотя только что сданные «под ключ» новостройки и продаются с гарантией от девелопера, большую часть рынка готового жилья все же составляет старая «вторичка». Покупая такой объект, инвестор должен сразу закладывать бюджет на модернизацию: замену плитки в ванной, обновление кухонного гарнитура, замену изношенных труб, проводки или оконных рам. Кроме того, здесь всегда есть риск непредвиденных расходов на общедомовые нужды – например, на ремонт лифта или крыши.

В проектах на стадии котлована вся отделка, материалы и техника абсолютно новые. Что еще важнее – новые дома в Испании по закону защищены строительными гарантиями девелопера (согласно Закону о регулировании строительства – LOE). Это практически сводит к нулю расходы на ремонт в первые годы владения.

Что выгоднее в плане аренды: готовая «вторичка» или строящийся объект

Если ваша главная цель – доход от аренды, то эти два варианта предлагают совершенно разные графики движения денежных средств и инвестиционные подходы:

Готовые объекты: пассивный доход с первого дня

При покупке готовой новостройки или «вторички» вы можете сдать жилье в аренду сразу после подписания документов у нотариуса. Это идеальный вариант для инвесторов, которым нужен быстрый пассивный доход без ожидания окончания стройки. Однако со старым фондом нужно быть готовым к дополнительным расходам: перед заселением жильцов жилью может потребоваться косметический ремонт или меблировка, не говоря уже о регулярном обслуживании. Полностью готовая новостройка («под ключ») заселяется в первый же день, но и платить за нее придется полную рыночную стоимость сразу.

Строящиеся объекты: ставка на долгосрочную перспективу

Покупка на стадии котлована означает, что во время строительства доход от аренды будет равен нулю. Но вся выгода раскрывается в момент сдачи дома, когда современный объект выходит на рынок. Новостройки в Испании с их высокой энергоэффективностью, подземными паркингами, бассейнами и фитнес-зонами изначально занимают сильную позицию. Все коммуникации и техника здесь абсолютно новые, что избавляет от трат на ремонт в первые годы. В данном случае цель инвестора – не сиюминутная прибыль, а получение ликвидного актива, который гарантирует высокую заполняемость и стабильный рост стоимости в будущем.

Ликвидность и перепродажа: как грамотно выйти из актива

Стратегию выхода из инвестиционного проекта необходимо планировать еще на старте. Задайте себе вопрос: «Кто, почему и за сколько купит этот объект через несколько лет?» Ответ во многом зависит от локации, возраста здания и инфраструктуры жилого комплекса.

Продажа вторичного жилья имеет свои подводные камни. Если вы покупаете старый фонд, то через несколько лет дом станет еще старше. Покупатели на вторичном рынке склонны жестко торговаться, что снижает и ликвидность объекта, и вашу чистую прибыль. Из плюсов: по готовым объектам всегда есть прозрачная рыночная статистика, которая позволяет точнее оценить будущую стоимость продажи.

У строящегося жилья динамика перепродажи совершенно иная. После сдачи дома вы владеете фактически новым объектом с действующими гарантиями от застройщика, передовым дизайном и высшим классом энергоэффективности. Такая недвижимость в Испании обладает максимальной ликвидностью – спрос на новые объекты, не требующие вложений, традиционно высок.

Юридическая безопасность и финансовые гарантии при покупке строящегося жилья

Опасения инвесторов по поводу безопасности вложений в объекты на стадии котлована вполне понятны. Однако в Испании права покупателей строящейся недвижимости строго защищены на государственном уровне (Закон 20/2015). При работе с надежными застройщиками риски сведены к минимуму благодаря двум главным механизмам:

• Специальные эскроу-счета. Ваши промежуточные платежи в ходе строительства никогда не смешиваются с личными средствами девелопера. По закону застройщик обязан открыть под каждый проект отдельный целевой счет (cuenta especial). Деньги с него могут расходоваться исключительно на возведение данного конкретного объекта.
• Страховые гарантии. Все авансовые взносы, которые вы вносите до сдачи дома, застрахованы. Если застройщик сорвет сроки сдачи или нарушит условия договора, страховая компания или банк полностью вернут вам вложенные деньги с учетом процентов.

Пошаговый процесс покупки строящегося жилья в Испании

Покупка строящейся недвижимости в Испании проходит по четко регламентированной и прозрачной юридической схеме. Вот основные этапы:

• Выбор проекта. Инвестор подбирает локацию и жилой комплекс под свои задачи (аренда или перепродажа). На этом этапе юрист обязательно проверяет разрешение на строительство, лицензии и репутацию застройщика.
• Бронирование объекта. Стороны подписывают соглашение о резервировании, чтобы снять выбранную квартиру с продажи. Покупатель вносит небольшой гарантийный залог.
• Договор купли-продажи. Основной контракт подписывается через 30–60 дней после бронирования. На этом этапе инвестор переводит первый крупный взнос (от 10% до 30% от стоимости) на специальный целевой счет проекта.
• Период строительства. В ходе работ покупатель вносит платежи по графику, закрепленному в договоре. На каждый перевод банк выдает официальную гарантию, а застройщик регулярно предоставляет отчеты о ходе стройки.
• Лицензия на заселение. После завершения строительных работ муниципалитет проводит техническую инспекцию здания и выдает лицензию на первичное заселение. Без этого документа оформить право собственности невозможно.
• Подписание эскритуры и передача ключей. На финальном этапе покупатель выплачивает оставшуюся сумму. Нотариус официально регистрирует право собственности на имя нового владельца, после чего выдаются ключи.

Региональные рынки: где искать лучшие строящиеся объекты

Тренды на рынке недвижимости Испании – включая цены, окупаемость и портрет покупателя – сильно меняются от города к городу. Среди локаций для инвестиций на стадии котлована сегодня особенно выделяются три ключевых хаба: Аликанте, Малага и Барселона.

Новостройки в Аликанте: высокая доходность и доступный порог входа

Аликанте привлекает инвесторов разнообразием объектов под любой бюджет. Этот регион лидирует по доле иностранных покупателей в Испании: международный спрос на курортное жилье и арендные активы здесь огромен. Город выбирают те, кто нацелен на высокую арендную доходность и стабильный рост капитала. По официальным данным Регистра собственности (ERI) за 2025 год, средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила 2682 €, а на вторичном рынке – около 1932 €. Актуальные рыночные показатели вы всегда можете отслеживать в нашем актуальном каталоге недвижимости в Аликанте.

Новостройки в Малаге: высокая ликвидность и ставка на премиум-сегмент

Малага – сердце побережья Коста-дель-Соль. Город активно растет в премиальном сегменте благодаря высокому качеству жизни и появлению ультрасовременных жилых комплексов. Международный спрос здесь традиционно силен, а ликвидность рынка остается на высоте. По данным Регистра собственности (ERI) за 2025 год, средний квадратный метр в местных новостройках стоил около 3387 €, а на вторичном рынке – 2964 €. Изучить доступные варианты для инвестиций можно в нашем разделе недвижимости в Малаге.

Новостройки в Барселоне: стабильный спрос и столичный стиль жизни

Барселона – признанный мировой центр бизнеса, туризма и качественного лайфстайла. Свободной земли под застройку в центральных районах практически нет, поэтому редкие новые проекты приносят инвесторам максимальную прибыль. Город идеально подходит для тех, кто делает ставку на престиж, глобальный спрос и долгосрочное сохранение капитала. Цены за квадратный метр здесь одни из самых высоких в стране: по данным ERI за 2025 год, жилье на стадии строительства стоило в среднем 3203 € за кв. м, а готовая «вторичка» – около 3061 €. Подробную аналитику цен вы найдете в нашем каталоге недвижимости в Барселоне.

Итоги: строящееся или готовое жилье – что выбрать именно вам?

При покупке недвижимости в Испании финальный выбор зависит от трех факторов: структуры вашего капитала, ожиданий по аренде и горизонта планирования инвестиций.

Кому подойдут готовые объекты в Испании?

• Покупателям с ограниченными сроками. Тем, кто планирует переехать или начать использовать жилье для личного отдыха сразу после закрытия сделки.
• Инвесторам, нацеленным на быстрый доход. Тем, кто хочет запустить объект на рынок аренды сразу после подписания документов у нотариуса, не дожидаясь окончания стройки.
• Тем, кому важно увидеть объект вживую. Покупателям, которым комфортнее принимать решения на месте, лично оценив вид из окна, естественное освещение, атмосферу района и реальное состояние дома.

Кому подойдет покупка строящегося жилья в Испании?

• Среднесрочным и долгосрочным инвесторам. Тем, кто нацелен на планомерное приумножение капитала в течение нескольких лет стройки.
• Инвесторам, ценящим гибкость бюджета. Тем, кому удобнее вносить платежи поэтапно, сохраняя свободную ликвидность под другие задачи, вместо замораживания всей суммы сразу.
• Покупателям, ориентированным на прирост стоимости. Тем, кто хочет заработать дважды: на общем росте рынка и на капитализации объекта по мере продвижения строительства.
• Ценителям энергоэффективности и минимальных хлопот. Покупателям, которые ищут экономичный в содержании дом, возведенный по современным архитектурным стандартам и оснащенный собственной инфраструктурой.
• Стратегам арендного бизнеса и перепродаж. Тем, кто планирует сдавать жилье по максимальным ставкам сразу после сдачи дома или выгодно выйти из проекта в наиболее удачный момент.

В конечном счете успех в сфере недвижимости складывается из множества факторов, и расчет времени – лишь один из них. Как готовое жилье, так и объекты на стадии котлована открывают перед инвесторами отличные возможности. Самое главное – заранее определить профиль будущего покупателя или арендатора, внимательно оценить стандарты качества и выбрать стратегию, которая отвечает именно вашим финансовым целям. А поддержка опытных экспертов поможет пройти все юридические процедуры на зарубежном рынке абсолютно спокойно и уверенно.

Компания TEKCE Недвижимость работает на рынке испанской недвижимости уже более 20 лет. Наши локальные команды и штатные юристы в офисах в Аликанте и Малаге возьмут на себя контроль каждого юридического нюанса – от подбора идеального объекта до получения ключей и последующего управления вашей собственностью.

Свяжитесь с нашими специалистами уже сегодня, чтобы сделать уверенный шаг к безопасным и прибыльным инвестициям в недвижимость Испании.

★ Если этот материал был вам полезен, пожалуйста, добавьте tekce.com в список «Предпочитаемые источники» в Google.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ

Резиденство в Испании для владельцев жилья: вопросы и ответы

Инвестиции в недвижимость на стадии строительства в Испании

Всё о покупке земельного участка под строительство дома в Испании

Инвестиции в Испании: тенденции на рынке недвижимости – 2025