- Главная
- Блог
- Руководство по Покупке
- Как купить недвижимость в Испании на фирму: полезные советы
Как купить недвижимость в Испании на фирму: полезные советы
Покупка недвижимости в Испании через компанию становится всё более популярным трендом. При правильном подходе такая стратегия может помочь оптимизировать налоги, повысить юридическую безопасность и даже снизить расходы. Тем не менее, существуют важные аспекты, которые необходимо учитывать.
В этой статье мы расскажем, как правильно приобрести недвижимость в Испании на фирму.
Стоит ли покупать недвижимость в Испании на компанию?
Это зависит от ваших целей. Если вы планируете использовать недвижимость для личных нужд, такой подход может быть для вас не самым выгодным, так как покупка на физическое лицо будет проще и дешевле. Но если ваша главная цель — получение арендного дохода или перепродажа недвижимости в будущем, покупка через компанию будет оправдана с финансовой точки зрения.
Преимущества покупки недвижимости на компанию в Испании
Покупка недвижимости в Испании на юридическое лицо — это разумная стратегия по ряду причин:
Оптимизация налогов. Если компания зарегистрирована как плательщик НДС и использует недвижимость для деловых целей (включая краткосрочную аренду), она может быть освобождена от уплаты НДС в размере 10%.
Снижение расходов. Все бизнес-расходы (ремонт, обслуживание, коммунальные услуги, управление, страховка и т.д.) могут быть вычтены из налогооблагаемой базы, что значительно снижает общие затраты.
Амортизация. Если недвижимость приобретается испанской компанией, её стоимость может быть распределена на несколько лет. Обычно применяется амортизация на уровне 3% в год.
Юридическая безопасность. Владение недвижимостью через компанию отделяет ваши личные активы от долгов и обязательств компании. Это добавляет дополнительную защиту в случае долгов, споров или юридических претензий.
Налоги при покупке недвижимости на фирму в Испании
При покупке недвижимости на имя компании в Испании необходимо учитывать следующие налоги:
НДС (IVA): для новых объектов недвижимости ставка НДС составляет 10%. Если компания является плательщиком НДС (NIF-IVA), этот налог можно вычесть, но он не применяется к краткосрочной аренде.
Налог на передачу недвижимости (ITP): от 6% до 10% на объекты вторичного рынка. Если и покупатель, и продавец являются плательщиками НДС, а недвижимость будет использоваться в коммерческих целях, ITP можно заменить на НДС.
Налог на доходы нерезидентов (IRNR): от 19% до 24%. Для граждан ЕС возможен вычет расходов из налогооблагаемой базы.
Налог на имущество (IBI): ежегодный налог, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости объекта, от 0,4% до 1,1%. Может быть вычтен из дохода компании в Испании.
Гербовый сбор (AJD): от 0,5% до 3%, в зависимости от автономного региона.
Что если вы используете недвижимость для личных целей?
Вы имеете право использовать недвижимость, приобретенную на свою компанию, для личных целей, например, для проживания или отдыха. Однако в этом случае потребуется выставить счет и заплатить налог на частное использование недвижимости, который рассчитывается по рыночным ставкам.
Как купить недвижимость в Испании на имя компании?
Процесс покупки недвижимости на компанию в Испании во многом аналогичен покупке для личных нужд, однако существуют некоторые особенности и дополнительные требования. Для того чтобы сделка прошла гладко, крайне рекомендуется обратиться за профессиональной консультацией. Основные шаги при покупке недвижимости для компании следующие:
- Открытие компании в Испании или регистрация вашей иностранной компании в Испании.
- Получение испанского налогового номера (NIF).
- Подготовка всех необходимых документов.
- Выбор недвижимости и оформление акта купли-продажи (escritura).
Могут ли компании в Испании получить ипотечный кредит?
Да, компании могут получить ипотечный кредит в Испании, но процесс будет более сложным по сравнению с индивидуальными покупателями, и может потребоваться поручитель. Условия ипотечного кредитования могут сильно различаться в зависимости от банка. Рекомендуем напрямую обратиться в испанские банки для уточнения всех условий.
Разница между покупкой недвижимости в Испании на имя местной или иностранной компании
Покупка недвижимости в Испании на испанскую компанию обычно проще и дешевле.
Если вы приобретаете недвижимость через испанскую компанию, вы можете избежать уплаты налога на доходы нерезидентов (IRNR). Однако стоит учитывать, что регистрация испанской компании может обойтись дороже — более 2000 евро, включая юридические и нотариальные сборы.
В то же время иностранные компании сталкиваются с дополнительными расходами, такими как перевод и нотариальное заверение официальных документов, открытие банковского счета, получение налогового номера NIF/NIE, назначение налогового представителя и уплата 24% налога на прибыль. В таком случае создание испанской дочерней компании может стать оптимальным решением для минимизации этих затрат и обязательств.
ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ о покупке недвижимости на имя компании в Испании
Может ли иностранная компания владеть недвижимостью в Испании?Да, зарубежная компания может приобрести недвижимость в Испании, но для этого необходимо получить испанский налоговый номер для иностранной компании - CIF. Также запрашиваются дополнительные документы по компании, и каждый из них должен быть апостилирован.
Как проходит юридический и финансовый процесс, если компания, зарегистрированная за пределами Испании, покупает недвижимость в Испании?Если иностранная компания хочет купить недвижимость в Испании, необходимые официальные документы, такие как учредительные документы, документы о полномочиях, устав компании и выписка из торгового реестра, должны быть получены в стране регистрации компании. Эти документы необходимо перевести на испанский язык и заверить апостилем или присяжным переводом.
После проверки документов в Испании для компании оформляется испанский налоговый номер CIF, который используется при покупке недвижимости и в официальных процедурах. Поскольку у компании нет активной деятельности в Испании, налоговые преимущества ограничены; однако она может приобрести недвижимость.
Какие налоги платят иностранные компании при покупке недвижимости в Испании?Налоги, уплачиваемые при покупке, такие же, как и для испанской компании; налоговые ставки могут отличаться в зависимости от автономного региона. С прибыли, полученной от продажи, взимается корпоративный налог в размере 25%.
Какие налоги платит иностранная компания, если сдает в аренду недвижимость в Испании?Иностранные компании, владеющие недвижимостью в Испании, при сдаче объекта в аренду облагаются налогом в рамках налога на доход нерезидентов IRNR.
Компании, зарегистрированные в странах ЕС или ЕЭЗ, платят налог в размере 19% с чистого арендного дохода, вычитая такие расходы, как обслуживание, управление и страхование. Компании, зарегистрированные в странах за пределами ЕС, облагаются налогом в размере 24% с валового арендного дохода без права вычета расходов.
Если компания зарегистрирована в стране, которая входит в список Испании как “страна, не сотрудничающая в налоговой сфере”, для объекта может применяться ежегодный специальный налог на недвижимость (Gravamen Especial).
Есть ли налоговая разница между иностранной компанией и местной компанией при инвестициях в недвижимость в Испании?Да, существуют некоторые основные налоговые различия. Местные компании, зарегистрированные в Испании, облагаются корпоративным налогом (Impuesto de Sociedades) и могут вычитать расходы, связанные с деятельностью, из налоговой базы. Это дает важное преимущество компаниям, которые ведут активную коммерческую деятельность.
Иностранные компании, если у них нет операционной деятельности в Испании, обычно подпадают под налоговый режим для нерезидентов. Поэтому возможности вычета расходов и налогового планирования более ограничены. Условия налогообложения могут меняться в зависимости от страны регистрации компании и действующих соглашений об избежании двойного налогообложения с Испанией.
В целом для иностранных компаний, которые покупают недвижимость в Испании только с целью инвестиций, значительного налогового преимущества по сравнению с местными компаниями обычно не возникает.
Выдают ли ипотеку в Испании иностранным компаниям?Если у компании нет активов или регулярного дохода в Испании, получить ипотеку достаточно сложно. Однако некоторые банки могут рассмотреть кредитную заявку, если учредители компании предоставят личные гарантии. Это полностью зависит от риск-политики банка.
Если в Испании будет создана местная компания, связанная с этой иностранной компанией, получение кредита становится более возможным. В этом случае банки принимают решение после анализа финансовой отчетности компании, истории ее деятельности и финансовой устойчивости.
RU 
