Как купить недвижимость в Испании на фирму: полезные советы

Покупка недвижимости в Испании через компанию становится всё более популярным трендом. При правильном подходе такая стратегия может помочь оптимизировать налоги, повысить юридическую безопасность и даже снизить расходы. Тем не менее, существуют важные аспекты, которые необходимо учитывать.

В этой статье мы расскажем, как правильно приобрести недвижимость в Испании на фирму.

Стоит ли покупать недвижимость в Испании на компанию?

Это зависит от ваших целей. Если вы планируете использовать недвижимость для личных нужд, такой подход может быть для вас не самым выгодным, так как покупка на физическое лицо будет проще и дешевле. Но если ваша главная цель — получение арендного дохода или перепродажа недвижимости в будущем, покупка через компанию будет оправдана с финансовой точки зрения.

Преимущества покупки недвижимости на компанию в Испании

Покупка недвижимости в Испании на юридическое лицо — это разумная стратегия по ряду причин:

Оптимизация налогов. Если компания зарегистрирована как плательщик НДС и использует недвижимость для деловых целей (включая краткосрочную аренду), она может быть освобождена от уплаты НДС в размере 10%.

Снижение расходов. Все бизнес-расходы (ремонт, обслуживание, коммунальные услуги, управление, страховка и т.д.) могут быть вычтены из налогооблагаемой базы, что значительно снижает общие затраты.

Амортизация. Если недвижимость приобретается испанской компанией, её стоимость может быть распределена на несколько лет. Обычно применяется амортизация на уровне 3% в год.

Юридическая безопасность. Владение недвижимостью через компанию отделяет ваши личные активы от долгов и обязательств компании. Это добавляет дополнительную защиту в случае долгов, споров или юридических претензий.

Налоги при покупке недвижимости на фирму в Испании

При покупке недвижимости на имя компании в Испании необходимо учитывать следующие налоги:

НДС (IVA): для новых объектов недвижимости ставка НДС составляет 10%. Если компания является плательщиком НДС (NIF-IVA), этот налог можно вычесть, но он не применяется к краткосрочной аренде.

Налог на передачу недвижимости (ITP): от 6% до 10% на объекты вторичного рынка. Если и покупатель, и продавец являются плательщиками НДС, а недвижимость будет использоваться в коммерческих целях, ITP можно заменить на НДС.

Налог на доходы нерезидентов (IRNR): от 19% до 24%. Для граждан ЕС возможен вычет расходов из налогооблагаемой базы.

Налог на имущество (IBI): ежегодный налог, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости объекта, от 0,4% до 1,1%. Может быть вычтен из дохода компании в Испании.

Гербовый сбор (AJD): от 0,5% до 3%, в зависимости от автономного региона.

Что если вы используете недвижимость для личных целей?

Вы имеете право использовать недвижимость, приобретенную на свою компанию, для личных целей, например, для проживания или отдыха. Однако в этом случае потребуется выставить счет и заплатить налог на частное использование недвижимости, который рассчитывается по рыночным ставкам.

Как купить недвижимость в Испании на имя компании?

Процесс покупки недвижимости на компанию в Испании во многом аналогичен покупке для личных нужд, однако существуют некоторые особенности и дополнительные требования. Для того чтобы сделка прошла гладко, крайне рекомендуется обратиться за профессиональной консультацией. Основные шаги при покупке недвижимости для компании следующие:

1. Открытие компании в Испании или регистрация вашей иностранной компании в Испании.
2. Получение испанского налогового номера (NIF).
3. Подготовка всех необходимых документов.
4. Выбор недвижимости и оформление акта купли-продажи (escritura).

Могут ли компании в Испании получить ипотечный кредит?

Да, компании могут получить ипотечный кредит в Испании, но процесс будет более сложным по сравнению с индивидуальными покупателями, и может потребоваться поручитель. Условия ипотечного кредитования могут сильно различаться в зависимости от банка. Рекомендуем напрямую обратиться в испанские банки для уточнения всех условий.

Разница между покупкой недвижимости в Испании на имя местной или иностранной компании

Покупка недвижимости в Испании на испанскую компанию обычно проще и дешевле.

Если вы приобретаете недвижимость через испанскую компанию, вы можете избежать уплаты налога на доходы нерезидентов (IRNR). Однако стоит учитывать, что регистрация испанской компании может обойтись дороже — более 2000 евро, включая юридические и нотариальные сборы.

В то же время иностранные компании сталкиваются с дополнительными расходами, такими как перевод и нотариальное заверение официальных документов, открытие банковского счета, получение налогового номера NIF/NIE, назначение налогового представителя и уплата 24% налога на прибыль. В таком случае создание испанской дочерней компании может стать оптимальным решением для минимизации этих затрат и обязательств.

ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ о покупке недвижимости на имя компании в Испании

Может ли иностранная компания купить недвижимость в Испании?
Да, иностранная компания, зарегистрированная за пределами Испании, может приобрести недвижимость в Испании, однако для этого ей необходимо получить испанский налоговый идентификационный номер для юридических лиц (CIF).

Какие документы необходимы для покупки недвижимости иностранной компанией в Испании?
Компания должна предоставить учредительные документы, доверенности, акты и выписки из торгового реестра своей страны. Все эти документы должны быть переведены на испанский язык и апостилированы. После подачи этих документов в Испании, органы власти выдадут испанский CIF.

Какие налоги взимаются при покупке и после покупки недвижимости на иностранное юрлицо в Испании?
Налоги при покупке недвижимости на имя иностранной компании в Испании аналогичны налогам, которые применяются при покупке через испанскую компанию. После покупки нерезиденты-физлица обязаны уплачивать ежегодный налог, как это делают граждане Испании, но компании освобождены от этого налога.

Может ли иностранная компания получить ипотеку для покупки недвижимости в Испании?
Да, но процесс получения ипотечного кредита может быть сложным. Поскольку у компании нет активов в Испании, банки могут потребовать личные гарантии от акционеров. Лучше всего заранее обсудить условия с каждым банком индивидуально.

Если недвижимость сдается в аренду, какие налоговые обязательства возникают по арендным доходам?
На арендные доходы распространяется налог для нерезидентов в размере от 19% до 24%. Налоги взимаются в зависимости от страны проживания: граждане ЕС могут вычитать свои расходы из налогооблагаемой базы, в то время как граждане стран, не входящих в ЕС, на данный момент не могут воспользоваться этой льготой.

Есть ли налоговые различия между иностранной и испанской компанией при инвестировании в недвижимость?
Да, есть. Основное отличие в том, что иностранные компании, не входящие в ЕС, не могут вычесть расходы из налогооблагаемой базы и обязаны уплачивать налог на прибыль в размере 24%. В то время как испанские компании или компании из ЕС могут воспользоваться налоговыми льготами и уменьшить налоговую нагрузку за счет вычета расходов.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ

Где лучше купить недвижимость на Коста-Бланке

Советы инвесторам: лучшие места для покупки недвижимости в Испании