Как купить недвижимость в Испании: пошаговое руководство
Испания, как страна – член Европейского союза, имеет надежную и прозрачную систему оформления права собственности, которая одинаково применяется как к местным, так и к иностранным покупателям. Приобретение недвижимости – задача, требующая знаний и опыта, поэтому в столь важном вопросе лучше обращаться за помощью к профессионалам. Они проконтролируют, чтобы сделка прошла успешно, все правоустанавливающие документы были оформлены корректно, а ключи переданы в срок. В зависимости от особенностей приобретаемого объекта, регистрация недвижимости обычно занимает от 1 до 2 месяцев с момента выбора жилья.
Специалисты компании по недвижимости TEKCE помогут вам подобрать объект, который полностью соответствует вашим запросам. Опытные юристы компании вместе с вами или от вашего имени проведут юридическую проверку и процедуры, гарантирующие соблюдение правовых обязательств.
Покупка недвижимости в Испании – это 8 простых шагов, начиная с поиска подходящего объекта и заканчивая получением свидетельства о праве собственности
Обычно процесс покупки недвижимости в Испании выглядит следующим образом:
- Сбор ваших пожеланий и подбор подходящего объекта
- Просмотр недвижимости
- Резервирование объекта
- Проверки KYC и AML
- Подписание договора
- Получение номера NIE и открытие счета в банке
- Подписание договора у нотариуса
- Регистрация права собственности
Как купить недвижимость в Испании: сроки и порядок сделки для новостроек и готовых объектов
Ниже представлены поэтапные процедуры покупки недвижимости на вторичном рынке и в новостройках (off-plan) в Испании. Сроки оформления и юридические требования различаются в зависимости от типа приобретаемого объекта.
Покупка недвижимости на вторичном рынке
Объекты со вторичного рынка недвижимости, как правило, оформляются быстрее. После выбора объекта сделка обычно выходит на стадию подписания у нотариуса в течение 1–2 месяцев.
Анализ ваших запросов и подбор объекта (в 1–3 день)
Вы формируете список пожеланий и получаете подборку подходящих вариантов.
Просмотр недвижимости (в 1–3 день)
Вы посещаете недвижимость лично или онлайн с помощью услуги TeleProperty.
Бронирование (депозит) (в 1–3 день)
Вы вносите депозит для резервации объекта за собой.
Проверки KYC и AML (в 3–15 день)
Проводятся проверки личности и происхождения средств.
Подписание договора (в 3–15 день)
Подписывается договор купли-продажи и вносится депозит.
Получение NIE и открытие счета в банке (в 1–15 день)
Оформляется NIE (идентификационный номер иностранца) и открывается банковский счет.
Подписание договора у нотариуса (в 15–60 день)
Подписывается нотариальный акт купли-продажи и производится окончательный расчет.
Регистрация права собственности (в 20–30 день)
Право собственности официально регистрируется.
В случае ипотеки (вторичный рынок): при покупке с использованием ипотеки стоит заложить дополнительно около 30 дней. Этот срок необходим банку для оценки объекта и окончательного одобрения кредита.
Покупка недвижимости на стадии строительства
Сделки с недвижимостью на стадии строительства, как правило, занимают больше времени, поскольку сроки зависят от хода строительства и получения разрешительной документации.
Анализ ваших запросов и подбор объекта (в 1–3 день)
Вы формируете список пожеланий и рассматриваете новые проекты.
Просмотр недвижимости (в 1–3 день)
Вы посещаете строительную площадку или образец-шоурум.
Бронирование (депозит) (в 1–3 день)
Подписывается договор резервации.
Проверки KYC и AML (в 3–15 день)
Проводятся необходимые процедуры проверки.
Подписание договора (в 3–15 день)
Заключается договор купли-продажи и вносится депозит.
Получение NIE и открытие счета в банке (в 15–30 день)
Эти процедуры необходимо завершить до окончания сделки.
Подписание финального договора у нотариуса (в день передачи объекта)
Подписывается нотариальный акт купли-продажи и производится оплата.
Регистрация права собственности (в 20–30 день)
Право собственности официально регистрируется.
В случае ипотеки (на стадии строительства): если вы планируете покупать недвижимость с использованием ипотеки, оформление кредита стоит начинать минимум за два месяца до визита к нотариусу. Это необходимо, чтобы банк успел одобрить заем и подготовить средства к финальному подписанию сделки.
Обзор покупки недвижимости в Испании: вторичный рынок и на стадии строительства
Этап | Вторичный рынок | На стадии строительства |
1. Поиск объекта / выбор проекта | 1–3 дня - Формирование списка требований, отбор подходящих объектов | 1–3 дня - Выбор квартиры в новом проекте |
2. Просмотры | 1–3 дня - Очные или дистанционные просмотры | 1–3 дня - Посещение площадки или шоу-рума |
3. Резервирование и депозит | 1–3 дня - Резервный депозит, возможны переговоры по цене | 1–3 дня - Резервный депозит и выбор конкретной квартиры |
4. Проверка KYC и AML | 3–15 дней - Проверка личности покупателя и происхождения средств | 3–15 дней - Проверка личности покупателя и происхождения средств |
5. Подписание договора | 3–15 дней - Contrato de Arras, обычно с оплатой 10% | 3–15 дней - (или +15–30 дней, если лицензия еще не получена) |
6. NIE и банковский счет | 1–15 дней - Обязательны до завершения сделки | 15–30 дней - Необходимы для рассрочек и уплаты налогов |
7. Подписание у нотариуса | 15–60 дней - После подписания договора | В день передачи объекта (зависит от хода строительства) |
8. Регистрация права собственности | 20–30 дней после нотариуса | 20–30 дней после нотариуса |
Ипотека | Закладывайте +30 дней до визита к нотариусу | Подавайте заявку минимум за 2 месяца до передачи объекта |
Кто из иностранцев может купить недвижимость в Испании?
Собственником недвижимости в Испании может стать каждый, независимо от гражданства. Дополнительные разрешения на безопасность требуются только гражданам стран, не входящих в ЕС, если объект находится вблизи стратегических или военных зон. В остальном вы покупаете жилье на свое имя с теми же правами собственности, что и граждане Испании, а ваше право владения регистрируется в Реестре недвижимости. Вам не понадобятся ни вид на жительство, ни местный партнер, ни юридическое лицо. Единственный обязательный документ – это NIE-номер (идентификационный номер иностранца в Испании), оформление которого входит в описанный на этой странице процесс. Право собственности здесь обычно является безусловным (freehold), то есть вам принадлежит и сам жилой объект, и земля под ним. Ваш агент TEKCE и наши юристы проверяют юридический статус каждого объекта с помощью выписки Nota Simple еще до внесения вами депозита, поэтому весь предложенный вам список вариантов уже очищен от долгов, обременений и проблем с регистрацией.
Какие документы необходимы для покупки недвижимости в Испании?
Покупатели должны подготовить определенные документы для завершения сделки по приобретению недвижимости в Испании. Эти документы необходимы для завершения процесса передачи прав собственности между покупателем и продавцом. Ниже перечислены документы, необходимые для покупки недвижимости в Испании:
- Действующий паспорт покупателя
- Номер NIE
- Доверенность, если процедуру будет осуществлять представитель
- Договор купли-продажи
- Заявление об отсутствии обременений на недвижимость
Важные моменты при покупке недвижимости в Испании
- Ипотечный кредит. Если цена недвижимости превышает запланированный бюджет, в Испании вы можете получить финансирование от местных банков, которые готовы работать с как местными, так и иностранными покупателями. В Испании действуют средние процентные ставки среди банков Европейского Союза, которые подходят для долгосрочных ипотечных кредитов. Они предоставляют различные ставки по ипотечным кредитам. Ипотека в Испании достаточно выгодна благодаря низким процентным ставкам и гибким условиям погашения. Однако для иностранных покупателей процентные ставки могут отличаться, так как риск несколько выше, чем для местных жителей.
- Покупка за криптовалюту. Поскольку не существует определенных ограничений на покупку недвижимости за криптовалюту, покупатели могут использовать для этого свои криптоактивы. Компания TEKCE помогла сотням клиентов приобрести недвижимость за биткойны.
Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Испании
Помимо стоимости самого жилья, заложите в бюджет еще от 9% до 14% на покрытие налогов, пошлин и расходов на оформление сделки. Точная сумма в пределах этого диапазона зависит от двух факторов: покупаете ли вы новостройку или вторичное жилье, и в каком из 17 автономных сообществ Испании оно находится. Новостройка облагается НДС в размере 10% плюс гербовым сбором. При покупке вторичной недвижимости вместо этого уплачивается налог на переход собственности, ставка которого составляет 7% в Андалусии, но вырастает до 9% (и до 11%, если сумма сделки превышает 1 миллион евро) в Валенсийском сообществе. Подробную разбивку по статьям расходов, включая услуги нотариуса, регистрацию прав собственности, юридические услуги и ежегодные платежи после получения ключей, вы найдете в нашем полном руководстве по расходам при покупке недвижимости в Испании.
Частые ошибки, которых следует избегать при покупке недвижимости в Испании
Большинство сделок с недвижимостью в Испании проходят гладко, если последовательно выполнять все описанные выше шаги. Большинство проблем возникает по нескольким типичным причинам, которых можно избежать:
- Внесение депозита до проверки выписки Nota Simple на наличие долгов, обременений или незарегистрированных пристроек. Для оценки недвижимости при оформлении ипотеки этот документ должен быть выдан не более трех месяцев назад.
- Подписание договора резервирования без понимания типа соглашения о задатке, поскольку правила на случай отказа одной из сторон различаются для каждого типа договора.
- Приемка строящегося жилья (off-plan) до получения лицензии на первое заселение. Сделка остается законной и без этой лицензии, однако подключение коммунальных услуг, оформление ипотеки и туристической лицензии, а также последующая перепродажа объекта могут значительно усложниться.
- Покупка недвижимости для туристической аренды без предварительной проверки правил выдачи лицензий в конкретном муниципалитете и позиции сообщества собственников. В некоторых прибрежных городах выдача новых лицензий уже приостановлена.
- Планирование бюджета только на покупку и игнорирование ежегодных расходов: местного налога на недвижимость, взносов на содержание комплекса и коммунальных платежей. Все эти расходы важно учитывать еще на этапе покупки. Подробнее о возможных рисках и скрытых расходах читайте в нашем руководстве по подводным камням при покупке недвижимости в Испании.
Что происходит после покупки? Послепродажное обслуживание в Испании
Получение свидетельства о праве собственности – это завершение сделки, но не окончание всей работы. После оформления необходимо переоформить договоры на коммунальные услуги на свое имя, открыть счет для оплаты взносов сообщества собственников, оформить страхование жилья и подготовить объект к переезду или сдаче в аренду. Компания TEKCE остается с вами и на этом этапе: наши услуги после продажи включают подключение коммунальных услуг, страхование, меблировку и дальнейшую поддержку на вашем родном языке. Если вы планируете сдавать жилье в аренду, наша команда по управлению недвижимостью в Испании будет заниматься объектом в ваше отсутствие – от хранения ключей до работы с арендаторами и гостями.
ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ
Сколько времени занимает покупка дома в Испании?Процесс покупки недвижимости в Испании обычно занимает от 4 до 8 недель. Этот срок считается от просмотра объекта до передачи права собственности. Точное время зависит от сложности сделки, подготовки документов и банковских процедур.
В первую очередь покупателю необходимо получить номер NIE. Затем проводится юридическая проверка объекта: проверяется наличие долгов, ипотеки и других возможных юридических проблем. Этот этап называется due diligence. Одновременно проводятся проверки KYC (Know Your Customer – идентификация клиента) и AML (Anti-Money Laundering – проверка на противодействие отмыванию денег).
Банковские переводы, поэтапная оплата и оформление ипотеки могут увеличить срок сделки. При покупке с ипотекой процесс обычно занимает примерно на один месяц дольше.
На сроки также влияют доступность дат для посещения нотариуса, загруженность Реестра недвижимости и полнота предоставленных документов. Если все документы готовы и процесс хорошо организован, покупку можно завершить всего за 2–4 недели.
Как автономные регионы Испании влияют на процесс покупки недвижимости?При покупке недвижимости в Испании налоги и правила могут различаться в зависимости от автономного региона. Например, налог на передачу собственности ITP при покупке жилья на вторичном рынке составляет 7% в Малаге, но 10% в Аликанте. Также местные власти регулируют разрешения на строительство, правила зонирования и туристические лицензии. Поэтому перед покупкой важно изучить требования, действующие именно в выбранном регионе. Если вы планируете получать доход от краткосрочной аренды, обязательно заранее проверьте правила, установленные на уровне муниципалитета и автономного сообщества.
Что такое договор резервирования в Испании при покупке недвижимости?При покупке недвижимости в Испании покупатель и продавец обычно подписывают договор, который называется Contrato de arras. Он фиксирует намерение сторон заключить сделку и обеспечивает резервирование объекта. На этом этапе покупатель вносит депозит. Обычно размер депозита составляет от 6000 € до 10 000 € – в зависимости от стоимости недвижимости.
Договор резервирования снимает объект с продажи до подписания нотариального акта. Покупатель получает право приобрести выбранную недвижимость на согласованных условиях. В договоре указываются данные обеих сторон и объекта, согласованная цена, график платежей, распределение расходов между покупателем и продавцом, а также условия расторжения сделки.
В большинстве случаев, если одна из сторон отменяет сделку после подписания договора, она должна заплатить штраф. Размер этого штрафа равен сумме депозита. Поэтому перед подписанием важно внимательно изучить договор и убедиться, что все его условия вам понятны.
Какой размер задатка нужен для покупки недвижимости в Испании?Размер задатка при покупке недвижимости в Испании зависит от типа объекта, его стоимости и условий сделки. При покупке недвижимости на вторичном рынке задаток обычно составляет около 6000 €. Для строящихся объектов (off-plan) он, как правило, варьируется от 3000 до 25 000 €. При покупке виллы сумма обычно выше и составляет от 25 000 до 100 000 €.
В новостройках размер задатка обычно фиксирован и не подлежит обсуждению. При покупке недвижимости на вторичном рынке сумму иногда можно согласовать с продавцом. Депозит вносится для резервирования объекта, а его размер и условия оплаты указываются в договоре резервирования.
Нужен ли юрист для покупки недвижимости в Испании?По закону услуги юриста не являются обязательными, однако их использование считается стандартной практикой и рекомендуется при покупке недвижимости. Юрист проверяет выписку Nota Simple, подтверждает отсутствие долгов и правильность регистрации объекта, анализирует договор и при необходимости может провести сделку от вашего имени по доверенности, если вы не можете приехать в Испанию. Юридические услуги обычно стоят около 1% от стоимости объекта плюс НДС.
Можно ли купить недвижимость в Испании, не приезжая в страну?Да. Вы можете оформить доверенность на своего юриста в консульстве Испании или у нотариуса в своей стране, после чего он проведет сделку от вашего имени. Многие наши покупатели сначала осматривают объект с помощью услуги дистанционного просмотра, а приезжают в Испанию только после подписания документов или вообще обходятся без личного визита.
Что такое номер NIE и как его получить?NIE – это идентификационный номер иностранца в Испании. Он необходим для покупки недвижимости, открытия банковского счета и уплаты налогов. Получить NIE можно в полицейском участке в Испании или в консульстве Испании за рубежом. Также это может сделать ваш юрист по доверенности. В описанной выше последовательности покупки NIE оформляется между подписанием договора и визитом к нотариусу.
Можно ли получить ипотеку в Испании, если не являешься резидентом?Да. Испанские банки предоставляют ипотеку нерезидентам, обычно финансируя до 60–70% оценочной стоимости объекта. Для резидентов доступный размер кредита может быть выше. Банк самостоятельно заказывает оценку недвижимости, а весь процесс одобрения ипотеки обычно увеличивает срок сделки примерно на один месяц. Поэтому лучше начинать оформление ипотеки заранее. Стоимость оценки и банковская комиссия за оформление кредита указаны в нашем руководстве по расходам при покупке недвижимости.
★ Если этот материал был вам полезен, пожалуйста, добавьте tekce.com в список «Предпочитаемые источники» в Google.
Познакомьтесь с нашими агентами. Получите квалифицированную консультацию у специалистов!
RU 
