Турция, Испания или Дубай – где лучше инвестировать?

На мировом рынке недвижимости в 2026 году классическая стратегия «купил и держи» переживает заметные изменения. Политика центральных банков по ставкам и геополитические сдвиги по-новому формируют понятие «тихой гавани» для капитала, поэтому опытные инвесторы уже не ограничиваются вопросом «где привлекательнее», а переходят к более практичному расчету:

Где инвестиции приносят максимальную доходность с учетом налогов, валютных колебаний и расходов при продаже?

Какая страна дает инвестору максимальную чистую доходность?

«В компании TEKCE Недвижимость мы одновременно работаем сразу в пяти странах, поэтому опираемся не на рекламные обещания, а на реальные финансовые показатели».

Параллельная работа на рынках Турции, Испании и Дубая позволяет компании объективно сравнивать инвестиционные возможности без маркетинговых искажений. Мы не просто продаем жилье, а анализируем фактическую доходность и потенциал рынков. Такой взгляд помогает понять, почему капитал все чаще направляется в страны Персидского залива, тогда как Европа и Евразия выполняют другие стратегические задачи в инвестиционном портфеле.

1. Стратегическое сравнение: инвестиционная матрица 2026 года

Большинство предложений на рынке недвижимости привлекают инвесторов заявленной доходностью на уровне 6–8% годовых. Однако фактическая прибыль – это не валовой показатель, а сумма, которая остается после вычета налогов и обязательных расходов. Именно на этом этапе разница между рынком Дубая и его конкурентами – Турции и Испании – становится особенно заметной.

Чтобы оценить фактическую доходность инвестиций, важно сравнивать не рекламные цифры, а налоговую, регуляторную и финансовую среду всех трех стран в комплексе.

Безналоговая среда в Дубае

Дубай остается редким явлением на мировом рынке: здесь отсутствуют подоходный налог на арендный доход и налог на прирост капитала. Благодаря этому валовая доходность инвестора практически равна чистой.

Налоговая нагрузка в Испании

Испания отличается прозрачной системой регулирования, однако сопровождается значительной налоговой нагрузкой. Нерезиденты обычно платят 19–24% с арендного дохода, а с учетом налога на имущество и расходов на содержание валовая доходность около 7% часто снижается до ~4,5% чистыми.

Новая эпоха оценки недвижимости в Турции

После налоговых изменений 2026 года в Турции заметно сократился разрыв между заявленной и рыночной стоимостью объектов. В результате налог на доход от сдачи в аренду стал более ощутимой статьей расходов для иностранных инвесторов.

2. Валютный фактор: как курсы влияют на доходность

В международных инвестициях в недвижимость валютные колебания могут заметно изменить итоговую прибыль. Валюта ОАЭ – дирхам – жестко привязан к доллару США на уровне 3,67, поэтому рынок предлагает инвесторам предсказуемость и защиту от валютной нестабильности.

Преимущество Дубая

Покупка недвижимости в Дубае по сути означает владение активом, привязанным к доллару. Это снижает риск ситуации, когда доход получен в местной валюте, но его реальная покупательная способность уменьшается.

Динамика в Турции

Турецкий рынок демонстрирует высокий потенциал роста цен в национальной валюте. Однако для международных инвесторов ключевым фактором становится грамотное планирование стратегии выхода, поскольку колебания курса могут влиять на итоговую прибыль.

Перспективы в Испании

Евро остается одной из наиболее устойчивых мировых валют. Под управлением Европейского центрального банка Испания сохраняет статус надежного направления для инвесторов, ориентированных на активы в евро и интеграцию в европейскую экономику.

3. Визы и вид на жительство: изменения после 2025 года

После последних регуляторных изменений именно простота получения резидентства стала одним из ключевых факторов при выборе страны для инвестиций.

С 3 апреля 2025 года в Испании официально закрыта программа «Золотая виза», основанная на покупке недвижимости. Инвесторы по-прежнему могут приобретать жилье и оформлять другие типы виз – например, для жизни или визу цифрового кочевника, однако путь к виду на жительство за инвестиции в недвижимость больше недоступен.

В Дубае ситуация противоположная: программа 10-летней «Золотой визы» была дополнительно оптимизирована. В результате рынок остается одним из самых удобных для инвесторов, которые хотят совместить доходную недвижимость с возможностью международной мобильности и долгосрочного проживания.

4. Ликвидность и стратегия выхода: насколько быстро можно вернуть вложения?

«Прибыль на бумаге имеет значение только тогда, когда ее можно превратить в реальные деньги».

Дубай

Рынок отличается высокой ликвидностью: в 2025 году здесь было заключено свыше 180 000 сделок. В востребованных районах квартиры нередко находят покупателя уже в течение 30 дней.

Испания

Спрос стабилен, особенно со стороны иностранных покупателей. Однако из-за нотариальных процедур и бюрократических формальностей процесс продажи обычно занимает несколько месяцев.

Турция

Активный внутренний спрос поддерживает динамику рынка, поэтому продать недвижимость, как правило, несложно. Тем не менее сроки сделки могут варьироваться – во многом они зависят от ипотечных ставок и текущей экономической ситуации.

Диверсификация портфеля: как использовать преимущества разных рынков

В условиях мировой экономики 2026 года инвесторы все реже делают ставку только на одну страну. Практика TEKCE показывает, что диверсификация недвижимости – уже не дополнительная стратегия, а базовый инструмент защиты капитала и повышения стабильности доходности.

Риски концентрации на одном рынке

Регуляторные изменения. Резкое закрытие программы «Золотая виза» в Испании стало неожиданностью для многих инвесторов, а обновленные налоговые правила в Турции изменили структуру расходов. Распределение активов между разными юрисдикциями снижает зависимость от решений одного государства.

Валютные колебания. Привязка валюты в Дубае к доллару помогает сохранять международную покупательную способность капитала. Европейские активы обеспечивают валютную стабильность, а турецкий рынок дает потенциал роста развивающейся экономики. В совокупности это формирует естественную защиту от валютных рисков.

Разные рыночные циклы. Каждый рынок недвижимости развивается по собственной траектории. В то время как Дубай достиг рекордных максимумов в 2024–2025 годах, другие рынки замедлились. Инвестиции в разные циклы позволяют сгладить колебания стоимости портфеля и повысить его устойчивость в долгосрочной перспективе.

Идеальные стратегии диверсификации

Анализ TEKCE 2026 года показывает, что опытные инвесторы подбирают распределение активов в зависимости от личного профиля риска:

Агрессивные инвесторы, ориентированные на рост

• Основную часть портфеля выделяют под Дубай для максимальной чистой доходности и ликвидности.
• Значительную долю оставляют для Турции, рассчитывая на рост цен и возможность получения гражданства.
• Позицию в Испании удерживают сбалансировано, учитывая образ жизни и доступ к ЕС.

Сбалансированные инвесторы, ориентированные на сохранение капитала

• Центральное место занимает Испания с ее стабильностью и безопасностью в рамках ЕС.
• Поддерживают экспозицию в Дубае, используя налоговые преимущества и защиту в долларах.
• Турция добавляют для диверсификации и стратегического позиционирования.

Консервативные инвесторы, ориентированные на доход

• Приоритет отдается Дубаю с его стабильным денежным потоком.
• Ценят Испанию за долгосрочное сохранение капитала.
• Используют Турцию как инструмент стабилизации портфеля.

Управление геополитическими рисками

Каждая страна имеет свои геополитические преимущества, которые опытные инвесторы используют для снижения рисков:

Нейтральная позиция Дубая: ОАЭ поддерживают дружеские отношения и с Востоком, и с Западом, что помогает сохранять стабильность во время глобальных кризисов. Здесь надежно защищены права собственности, а международный арбитраж гарантирует безопасность сделок.

Испания под защитой ЕС: Членство в Евросоюзе обеспечивает комплексную правовую защиту, свободу передвижения по Шенгенской зоне и использование евро – одной из самых стабильных мировых валют.

Турция как связующий мост: Членство в НАТО, возможность прямого получения гражданства, растущий внутренний рынок и выгодное расположение между Европой и Азией делают страну привлекательной для диверсификации портфеля.

Многоуровневая правовая защита

Размещение активов в разных юрисдикциях снижает риск того, что изменение закона в одной стране повлияет на весь портфель.

• Влияние английского права в Дубае
• Континентальная европейская правовая традиция в Испании
• Современная правовая система в Турции

Такое разнообразие создает естественный щит от юридической неопределенности и повышает уверенность инвестора.

Итог: где вы заработаете больше?

В TEKCE мы ориентируемся не на конкретную страну, а на доходность инвестора. Наш прогноз на 2026 год выглядит так:

Для максимальной чистой прибыли и налоговой эффективности: Дубай вне конкуренции. Отсутствие налогов и доходы в долларах США обеспечивают наивысший «чистый» доход.

Для сохранения капитала и высокого уровня жизни: Испания остается лучшим выбором для тех, кто ценит стандарты жизни ЕС и долгосрочную стабильность активов.

Для гражданства и перспективного роста: Турция предлагает уникальную возможность инвесторам, которые хотят получить второй паспорт и использовать стратегическое положение страны между Востоком и Западом.

Главный урок 2026 года

Настоящая защита капитала – в диверсификации. Сбалансированный портфель, объединяющий сильные стороны всех трех рынков, остается ключевой стратегией для современных инвесторов, которые хотят получать максимальную доходность при минимальных рисках.

Заключение

Если ваша главная цель – чистая прибыль и предсказуемость, цифры сегодня говорят в пользу Дубая. Но если важны гибкость портфеля и геополитическая защита, самый разумный подход в условиях глобальной нестабильности – стратегическое распределение инвестиций между всеми тремя рынками.

ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ для международных инвесторов

1. Сохранится ли в Дубае безналоговая среда для владельцев недвижимости?
Да, в Дубае отсутствует подоходный налог, а также налог на богатство и дивиденды, роялти и проценты. Такая политика поддерживает экономику страны и будет действовать в долгосрочной перспективе. Корпоративный налог на прибыль, введенный в 2023 году, касается только отдельных компаний с определенным доходом, поэтому владельцы недвижимости продолжают получать доход без удержаний.

2. Что изменилось после отмены «Золотой визы» в Испании?
С 3 апреля 2025 года программа получения ВНЖ за инвестиции больше не действует. Но Испания все еще предлагает альтернативные пути – визы для цифровых кочевников и ВНЖ без права на работу. Тем не менее, многие инвесторы теперь выбирают Дубай из-за простоты оформления и отсутствия налогов.

3. Выгодно ли покупать недвижимость в Турции ради гражданства?
Да, Турция остается одной из немногих стран, где напрямую можно получить гражданство за инвестиции в недвижимость. Благодаря выгодному расположению между Европой и Азией, страна остается популярным вариантом для тех, кто хочет иметь «запасной аэродром» в виде второго гражданства.

4. Как сборы за обслуживание недвижимости отражаются на общей прибыли в Дубае?
В Дубае нет налога на недвижимость, но есть ежегодные сборы за содержание зданий и инфраструктуры. По данным TEKCE, эти расходы гораздо ниже, чем налоги на доход от аренды в Европе (20–25%) поэтому чистая доходность в Дубае остается высокой.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ

Где купить недвижимость: Коста-Бланка или Коста-дель-Соль?

Анталья и Малага: какой средиземноморский город лучше для жизни?

Фетхие или Альтеа: какой город лучше для жизни на Средиземноморье?

Какой курорт лучше для покупки жилья: Бодрум или Марбелья?

Испания или Турция: где лучше жить и инвестировать?

Лучшие города для экспатов в ОАЭ: где жить и почему

Где лучше жить на пенсии: Сравнительный анализ