Сдача жилья в Турции: налоги, отчётность и юридические нюансы

Турция сегодня — одно из самых популярных направлений для инвестиций в недвижимость. Это связано не только с высоким качеством жизни, но и с возможностью получать стабильный доход от аренды. Сдача недвижимости в аренду в Турции может быть выгодной как для местных собственников, так и для иностранных инвесторов. Однако, прежде чем начинать, важно понимать местные законы, налоговые правила и требования к арендаторам и арендодателям.

В этой статье вы найдёте всю необходимую информацию о доходах от аренды в Турции. Мы подробно расскажем о законодательных нормах, налогах, вычетах и других важных аспектах. Это поможет вам избежать ошибок и действовать в рамках закона.

Что нужно знать о доходах от аренды в Турции

Сдача недвижимости в аренду в Турции может приносить стабильный доход, но она также требует соблюдения определённых юридических и финансовых правил. Независимо от того, являетесь ли вы резидентом страны или иностранцем, важно понимать, как работает система аренды и налогообложения в Турции. Знание правил — ключ к успешной сдаче жилья. Это поможет вам избежать нарушений, вовремя выполнять обязательства перед налоговыми органами и в полной мере использовать возможные льготы.

В этом разделе мы разберём основные аспекты арендного дохода в Турции. Вы узнаете, какие законы регулируют сдачу жилья, какие налоги платят местные и иностранные владельцы, как оформить документы, когда подавать декларацию и как получить налоговые вычеты. Эти базовые знания помогут вам уверенно действовать, принимать правильные решения и избежать штрафов и ненужных затрат.

Преимущества арендного дохода в Турции

Инвестиции в недвижимость в Турции остаются одними из самых привлекательных как для местных, так и для иностранных инвесторов. Помимо потенциального роста стоимости недвижимости на фоне стабильного спроса, многие объекты приносят высокий доход от аренды. Особенно это актуально в популярных регионах, где недвижимость интересует как местных арендаторов, так и иностранных гостей.

Независимо от того, интересует ли вас краткосрочная аренда для туристов или долгосрочная сдача жилья, рынок недвижимости в Турции предлагает выгодную доходность. В таких городах, как Стамбул, Анталья и Бодрум, средняя доходность от аренды составляет от 5 до 10% в год — в зависимости от типа недвижимости, её местоположения и уровня инфраструктуры.

Спрос на аренду поддерживается рядом факторов, включая рост городского населения и увеличение числа иностранцев, проживающих в Турции. Особенно высок интерес к аренде в городах с университетами, деловой активностью и круглогодичным туризмом. Это формирует широкую аудиторию арендаторов: от студентов и специалистов до пенсионеров и туристов.

Отдельное направление — краткосрочная аренда, которая становится всё более прибыльной благодаря большому потоку туристов. Ежегодно Турцию посещают свыше 50 миллионов человек. Платформы вроде Airbnb и местные онлайн-сервисы упрощают сдачу жилья, особенно в исторических и прибрежных районах.

Выгодные обменные курсы также повышают доходность для иностранных инвесторов, особенно для тех, кто зарабатывает в более сильных валютах, таких как евро, фунт стерлингов или доллар. Кроме того, арендные договоры в Турции предусматривают ежегодное повышение арендной платы, привязанное к уровню инфляции и индексу потребительских цен (ИПЦ). Это позволяет сохранять реальную доходность на стабильном уровне.

Юридические требования к сдаче недвижимости в аренду в Турции

Сдача недвижимости в аренду в Турции регулируется рядом законодательных норм, действующих как для граждан страны, так и для иностранных собственников. Основные положения прописаны в Турецком кодексе обязательств, который обеспечивает баланс прав и обязанностей между арендодателями и арендаторами. Иностранные владельцы недвижимости обладают теми же правами и несут такие же обязательства, как и турецкие граждане — в вопросах заключения договоров, защиты арендаторов и управления объектами.

Кроме общей правовой базы, арендодатели обязаны соблюдать определённые требования, связанные с налогообложением, регистрацией договоров, а также процедурой выселения арендаторов. В случае краткосрочной аренды могут потребоваться дополнительные разрешения или лицензии. С учётом растущего интереса со стороны иностранных инвесторов, важно заранее разобраться в этих юридических аспектах, чтобы вести аренду законно и без рисков.

Регистрация и разрешения для получения дохода от аренды в Турции

Чтобы сдавать недвижимость в Турции на законных основаниях, собственники обязаны получить турецкий налоговый номер (ИНН) и регулярно декларировать доход от аренды в налоговых органах. Это касается как резидентов, так и иностранных владельцев.

Если вы планируете краткосрочную аренду, особенно через платформы вроде Airbnb, потребуется разрешение на туристическую аренду. Для его получения необходимо зарегистрировать объект в Министерстве культуры и туризма Турции, а также соблюдать ряд требований: наличие пожарного сертификата, ограничение на количество проживающих и соблюдение норм безопасности. Нарушение этих правил может привести к штрафам и административным мерам со стороны государственных органов.

Основные положения договора аренды в Турции

Хотя по закону договор аренды не является обязательным, его заключение в письменной форме настоятельно рекомендуется во избежание недоразумений и для установления четких условий. Основные пункты должны включать сумму арендной платы, график платежей, срок аренды и условия расторжения договора.

Договоры аренды в Турции обычно делятся на две категории:

• Срочные договоры — заключаются на определённый срок (чаще всего от 1 до 10 лет) и автоматически прекращают действие по окончании срока, если стороны не договорились о продлении.
• Бессрочные договоры — не имеют фиксированной даты окончания и продлеваются автоматически каждый год, если ни одна из сторон не уведомит другую о расторжении минимум за три месяца до завершения очередного года аренды.

Если требуется внести изменения в договор или прекратить его досрочно, это обычно возможно только по взаимному согласию сторон.

Права и обязанности арендодателей

Арендодатель в Турции обязан обеспечить арендатору безопасные и пригодные для проживания условия. Это включает поддержание целостности конструкции, проведение капитального ремонта при необходимости, а также устранение серьёзных технических неисправностей. После расторжения договора арендодатель должен вернуть залог в течение 15 дней, удержав только документально подтверждённые суммы за возможный ущерб.

Право арендодателя на выселение арендатора зависит от соблюдения юридических процедур. Например, если арендатор не оплачивает аренду и не погашает долг в течение 30 дней после официального письменного уведомления, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. К другим законным основаниям для выселения относятся несанкционированная субаренда, ненадлежащее использование жилья, порча имущества, документированная необходимость использования жилья самим собственником. Для защиты своих прав и соблюдения всех юридических формальностей рекомендуется обращаться к юристу, особенно в случаях принудительного выселения.

Особые требования к краткосрочной аренде

Собственники недвижимости, желающие сдавать жильё в краткосрочную аренду в Турции, обязаны соблюдать ряд законодательно установленных требований. В первую очередь, необходимо получить разрешение на туристическую аренду, которое включает:

• Регистрацию в Министерстве культуры и туризма,
• Сертификат пожарной безопасности,
• Соблюдение ограничений по заселению, например, правило 25% — не более четверти квартир в жилом доме может использоваться под краткосрочную аренду.

Кроме соблюдения этих норм, арендодателям также рекомендуется оформить страхование гражданской ответственности. Такой полис покрывает возможные травмы гостей и ущерб, нанесённый имуществу. Хотя сервисы вроде Airbnb предоставляют базовую защиту хозяев, она не заменяет обязательного страхования, предусмотренного турецким законодательством.

Налог на доход от аренды в Турции: что важно знать

Любой доход от аренды недвижимости в Турции подлежит подоходному налогообложению в соответствии с местным законодательством. Обязанности по уплате налога зависят от того, является ли собственник налоговым резидентом или нерезидентом Турции.

Налоговыми нерезидентами считаются лица, которые не проживают в Турции на постоянной основе, не имеют официального места жительства в стране и не находятся на её территории более 6 месяцев подряд в течение календарного года. К этой категории относятся как иностранные граждане, так и турки, постоянно проживающие за границей. Нерезиденты платят налог только с дохода, полученного в Турции, например — с аренды недвижимости.

Несмотря на схожие процедуры подачи декларации и оплаты налога для резидентов и нерезидентов, между ними есть отличия. Они касаются налоговых обязательств в целом и возможности применения международных соглашений об избежании двойного налогообложения, заключённых между Турцией и страной проживания собственника.

Ставки подоходного налога на доход с аренды в Турции в 2025 году

В 2025 году в Турции действует прогрессивная система подоходного налога: чем выше сумма дохода, тем выше налоговая ставка. Налоговые резиденты Турции облагаются налогом на весь свой доход, включая доход из-за рубежа, тогда как нерезиденты уплачивают налог только с дохода, полученного на территории Турции.

Ниже приведены текущие ставки подоходного налога на 2025 год:

Договоры об избежании двойного налогообложения (ДДН)

Одним из ключевых налоговых преимуществ для иностранных владельцев недвижимости в Турции являются договоры об избежании двойного налогообложения. Турция заключила такие соглашения более чем с 80 странами, что позволяет избежать повторного налогообложения одного и того же дохода — как в Турции, так и в стране проживания инвестора. Благодаря этим договорам иностранные арендодатели могут претендовать на налоговые льготы или освобождение от уплаты налогов в своей стране на сумму, уже выплаченную в Турции. Это делает турецкий рынок недвижимости особенно привлекательным для международных инвесторов, предлагая законные и эффективные возможности для налогового планирования. В результате ДДН значительно снижают налоговую нагрузку на доход от аренды и способствуют более прозрачному и выгодному управлению инвестициями.

Освобождение от налога на доходы от аренды в Турции

Владельцы, сдающие в аренду жилую недвижимость в Турции, имеют право на ежегодное освобождение от уплаты налога. Размер этого необлагаемого минимума устанавливается ежегодно и зависит от экономических условий и политики правительства.

• 2024: Не облагается налогом доход от аренды до 33 000 ₺
• 2025: Не облагается налогом доход от аренды до 47 000 ₺

Если ваш совокупный доход от аренды жилой недвижимости за налоговый год не превышает установленного порогового значения, вы освобождаетесь от уплаты подоходного налога с этого дохода. Однако это правило не распространяется на коммерческую недвижимость.

Если недвижимость находится в совместной собственности, каждый совладелец может воспользоваться освобождением отдельно, исходя из своей доли в общем арендном доходе. В случае владения несколькими жилыми объектами, совокупный доход от их аренды складывается, и именно эта сумма сравнивается с порогом освобождения — если она превышает лимит, налог уплачивается с превышения.

Методы вычета доходов от аренды в Турции

После применения освобождения владельцы недвижимости должны выбрать один из двух методов вычета, чтобы уменьшить налогооблагаемый доход от аренды:

1. Метод фактических расходов

Этот метод позволяет арендодателям вычитать из налогооблагаемой базы реальные затраты, связанные с содержанием недвижимости. К таким расходам относятся ремонт и обслуживание, страхование имущества, проценты по ипотеке, амортизация, а также услуги по управлению недвижимостью. Этот метод особенно выгоден для владельцев с высокими эксплуатационными расходами, так как может значительно снизить сумму налога. Однако для его применения требуется тщательное ведение документации и наличие подтверждающих квитанций по каждому виду расходов.

Важно: при использовании налоговой льготы на аренду жилья расходы, относящиеся к освобождённой от налогообложения части дохода, не подлежат вычету.

2. Метод единовременного вычета

15% от общего дохода от аренды вычитается как расход без каких-либо документов. Однако выбрав этот метод, необходимо придерживаться его в течение двух налоговых лет подряд.

Метод единовременного вычета доступен только для доходов от аренды жилых помещений, таких как аренда квартир и домов в Турции. Вычет применяется после вычета освобождения от арендной платы за этот год.

Преимущества метода единовременного вычета включают: простоту и легкость подачи документов, отсутствие необходимости отслеживать или сообщать об отдельных расходах, низкий риск аудита и большую предсказуемость при налоговом планировании.

Этот метод лучше всего подходит для арендодателей с минимальными расходами. Однако если ваши расходы превышают 15% от дохода от аренды, метод фактических расходов может быть более выгодным и позволить снизить налоговую нагрузку.

Налоговые различия между жилой, коммерческой и краткосрочной арендой

Для инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости в Турции, крайне важно понимать, как классифицируется доход от аренды в соответствии с турецким налоговым законодательством. Налоговые обязательства могут существенно различаться в зависимости от того, сдается ли объект в жилую аренду, используется ли он в коммерческих целях или предлагается для краткосрочной аренды. Каждая из этих категорий регулируется отдельными нормами, включая различия в ставках налога, порядке регистрации, требованиях к лицензированию и доступных налоговых льготах.

Разница между доходом от сдачи жилой и коммерческой недвижимости в Турции

Доход от аренды жилых помещений:

Доход, полученный от сдачи в аренду жилой недвижимости — таких как квартиры или дома — подлежит ежегодному налоговому освобождению, если не превышает установленного государством порогового значения. Кроме того, такие доходы не облагаются НДС, при условии, что аренда не рассматривается как коммерческая деятельность. Это делает долгосрочную аренду жилья особенно удобным и простым вариантом для большинства частных инвесторов в турецкую недвижимость.

Доход от аренды коммерческой недвижимости:

Сдача в аренду коммерческих объектов — магазинов, офисов, складов и других деловых помещений — регулируется более строгими налоговыми нормами. Такой доход классифицируется как коммерческий и не подпадает под стандартные налоговые льготы. Он облагается налогом на добавленную стоимость (НДС), и арендодатели обязаны выставлять официальные счета-фактуры. Кроме того, арендная плата подлежит налогу у источника в размере 20 %, который арендатор удерживает при выплате и перечисляет напрямую в налоговые органы от имени арендодателя.

Эта система снижает административную нагрузку на собственника, обеспечивая при этом прозрачность и соблюдение налогового законодательства.

Разница между краткосрочной и долгосрочной арендой в Турции

Долгосрочная аренда:

Договоры аренды, заключённые на срок более шести месяцев, считаются долгосрочными и рассматриваются как обычный доход от аренды жилья, подлежащий налогообложению в соответствии с турецким подоходным налогом. Такой формат аренды требует меньше формальностей, поскольку не подпадает под категории, требующие получения лицензии на туристическую деятельность. Управление долгосрочной арендой, как правило, проще как с юридической, так и с финансовой точки зрения.

Краткосрочная аренда:

Сдача жилья на срок до 100 дней, например через такие платформы, как Airbnb, в Турции квалифицируется как коммерческая деятельность. В соответствии с законодательством, такие объекты подпадают под действие Положения о краткосрочной аренде жилья в туристических целях.

Чтобы легально работать в этой сфере, владельцы недвижимости должны:

• Получить лицензию на туристический бизнес
• Оформить разрешение от муниципалитета
• Зарегистрироваться в местных органах власти
• Выставлять счета-фактуры, соответствующие требованиям по налогообложению и учёту НДС
• Соблюдать туристические налоги и сборы.

Поскольку краткосрочная аренда относится к категории коммерческой деятельности, весь получаемый доход облагается НДС и подлежит дополнительному контролю со стороны регулирующих и налоговых органов.

Отчетность о доходах от аренды в Турции

Если вы сдаёте недвижимость в аренду в Турции — будь вы иностранцем или гражданином страны, резидентом или нерезидентом, — вы обязаны ежегодно декларировать доход от аренды в турецких налоговых органах.

Налоговая декларация подаётся ежегодно с 1 по 31 марта за доход, полученный в предыдущем календарном году. Это можно сделать онлайн через портал İnteraktif Vergi Dairesi или лично — в местном налоговом управлении (Vergi Dairesi).

Оплата налога производится в две равные части: первая — до конца марта, вторая — до конца июля.

Несвоевременная подача декларации или занижение дохода может повлечь за собой штрафы, начисление пени и налоговые проверки, поэтому соблюдение требований крайне важно как для местных владельцев, так и для иностранных инвесторов.

Понимание налоговых правил помогает не только соблюдать закон, но и оптимизировать доходность. Иностранные владельцы могут использовать налоговые вычеты, годовые льготы и соглашения об избежании двойного налогообложения, чтобы снизить налоговую нагрузку и повысить рентабельность своих инвестиций. С правильным подходом рынок аренды в Турции остаётся перспективным направлением как для получения стабильного дохода, так и для долгосрочного роста капитала.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ

Общие сведения о сдаче в краткосрочную аренду в Стамбуле

Пассивные инвестиции в недвижимость – ключ к стабильному доходу

Налоговый номер в Турции: краткая инструкция для иностранцев

Новый Закон о Краткосрочной Аренде Жилья в Турции