İspanya’da Yeni Kiralama Yasaları: Yatırımınızı Nasıl Korursunuz?

İspanya’nın kısa dönem kiralama pazarı, yüksek getiri oranları ve kesintisiz turizm talebi sayesinde yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ediyor. Ülke, küresel bir tatil merkezi olma konumunu korurken, bu güçlü konum yatırımların cazibesini de pekiştiriyor. Ancak, kısa dönem kiralamalarla ilgili yasal çerçeve giderek karmaşıklaşıyor. Bölgesel düzenlemelerdeki değişiklikler ve yeni uyumluluk gereklilikleri, özellikle yabancı mülk sahipleri için süreci takip etmeyi zorlaştırabiliyor. Yine de doğru strateji ve profesyonel rehberlikle bu değişen ortamda güvenle yol almak mümkün. Bu nedenle, en güncel düzenlemeleri ve pratik çözümleri anlamak, İspanya’da güvenli bir yatırım yapmak isteyen herkes için her zamankinden daha önemli hale geldi.

Yasal zemindeki yaşanan değişiklikler ve bölgesel düzenlemelerin daha belirgin hale gelmesiyle birlikte, İspanya’da kısa dönem kiralamalarla ilgili kamuoyu algısı da giderek daha belirsiz bir hâl aldı. Bu durum, yanlış bilgilendirme ve kafa karışıklığını da beraberinde getiriyor. Özellikle medyada yer alan haberler, çoğu zaman bağlamdan kopuk ya da eksik bilgiler içerdiği için belirsizliği artırıyor ve yatırımcıların güvenilir bilgiye ulaşmasını zorlaştırıyor.

Son dönemde İspanya'da Airbnb yasakları ve turistik kiralamalara yönelik denetimler, manşetlerde sıkça yer aldı ve birçok mülk sahibi ile yatırımcıda endişeye yol açtı. “İspanya’da gayrimenkule yatırım yapmak hâlâ güvenli mi?” veya “Kiralık dairem değer kaybeder mi?” gibi sorular, özellikle yabancı ev sahipleri arasında daha sık sorulmaya başlandı. Gerçek şu ki, bazı bölgelerde kısa dönem kiralamalara ilişkin yeni düzenlemeler getirilmiş olsa da, yaşanan panik çoğunlukla bilgi eksikliği ve yanlış anlaşılmalardan kaynaklanıyor. Bu blog yazısında, aslında neler olup bittiğini, mevcut ruhsatların bu değişikliklerden nasıl etkilendiğini ve İspanya’daki mülkünüzü hem güvenli hem de yasal bir şekilde nasıl koruyabileceğinizi adım adım ele alacağız.

İspanya’da Airbnb Yasakları: Gerçekte Ne Oluyor?

İspanya'nın en çok ziyaret edilen bölgeleri arasında yer alan Katalonya ve Balear Adaları gibi turistik bölgelerde kısa dönem kiralamalar, hem yasal düzenlemeler hem de halktan gelen tepkiler nedeniyle daha fazla inceleme altına alındı. Özellikle kısa süreli tatil kiralamalarının artışı, yerel halkın uygun fiyatlı uzun dönem konut bulmasını zorlaştırdığı ve kiraları daha da yükselttiği gerekçesiyle kamuoyunda tartışmalara yol açtı. Bu gerilim, belediyelerin Airbnb gibi platformlardaki uygunsuz ilanları – sahte kayıt numarası içeren ya da mülkiyeti belirsiz olanları – kaldırarak daha sıkı denetimler yapmasına neden oldu. Ancak bu durum, ülke genelinde kapsamlı bir yasak anlamına gelmiyor. Geçerli lisansa sahip olan kiralamalar yasal olarak faaliyet göstermeye devam ediyor ve her bölge kendi düzenlemelerini uyguluyor. Bu nedenle, bir şehirde yaşanan değişikliğin tüm ülkeye yayılmış olduğunu varsaymak yanlış olur. Böyle bir ortamda, yerel düzenlemelere dair güncel bilgi sahibi olmak son derece önemli.

İspanya’daki Bir Mülk Sahibi Olarak Bu Değişiklikler Sizin İçin Ne Anlama Geliyor?

Şimdi bu yeni kuralların ne anlama geldiğini ve daha da önemlisi ne anlama gelmediğini netleştirelim. Öncelikle, hâlihazırda geçerli bir kısa dönem kiralama lisansınız varsa, son düzenlemeler sizi etkilemiyor. Yaşanan kafa karışıklığının ve endişelerin büyük bir kısmı, yanlış bilgi veren haberlerden kaynaklanıyor. Örneğin, bazı kaynaklarda Barselona veya Madrid gibi şehirlerin tüm turistik kiralamaları tamamen yasakladığı öne sürülüyor. Ancak gerçek durum böyle değil.

Barselona’da belediye, 2028’e kadar kısa dönem kiralama lisanslarını kademeli olarak sona erdirmeyi planlıyor – fakat bu yalnızca yeni lisans başvuruları ya da lisansı olmayan mülkler için geçerli. Mevcut yasal kiralamalar bu karardan etkilenmiyor. Öte yandan Madrid’de ise 2026’ya kadar yeni turistik kiralama lisanslarının verilmesi durdurulmuş durumda. Ancak mevcut lisansa sahip mülkler yasal olarak faaliyet göstermeye devam edebiliyor.

Ayrıca, Nisan 2025 itibarıyla yürürlüğe giren yeni yasayla birlikte, apartman tipi konutların turistik kiralama olarak kullanılabilmesi için bina sakinlerinin 5’te 3 çoğunlukla onay vermesi gerekecek. Ancak, bu kural geriye dönük uygulanmayacak, yani Nisan 2025’ten önce lisans alan mülk sahipleri, komşuların onayına ihtiyaç duymadan işletmeye devam edebilecek.

Bu Durum Yabancı Mülk Sahiplerini Nasıl Etkiliyor?

İster AB vatandaşı olun ister başka bir ülkeden gelmiş bir yatırımcı, İspanya’daki yasal düzenlemeler herkes için geçerli. Bu da demek oluyor ki, mülkünüzün bulunduğu bölgenin yönetmeliklerine uygun şekilde turistik kiralama lisansı almanız, ardından mülkünüzü ulusal sisteme kaydettirmeniz ve platformlarda yayınladığınız her ilanda devlet tarafından verilmiş lisans numarasını açıkça belirtmeniz gerekiyor.

Nisan 2025’ten sonra yapılan başvurularda ise, bulunduğunuz bölgeye ve mülk türüne bağlı olarak apartman sakinlerinden yazılı onay talep edilebilir. Bu tür topluluk onayları, özellikle apartman dairelerinde yapılan kısa dönem kiralamalarda daha sık karşımıza çıkmaktadır.

Bunlara ek olarak, tüm mülk sahiplerinin – İspanyol vatandaşı olmasalar dahi – vergi yükümlülüklerini yerine getirebilmesi için bir İspanyol vergi kimlik numarası (NIE) edinmeleri gerekiyor. Bazı belediyelerde, özellikle ev sahibi mülkün içinde yaşamıyorsa, konuk bilgilerini bildirme, doluluk kayıtlarını tutma ya da gürültü kontrolü gibi yerel yükümlülüklerin yerine getirilmesi de zorunlu hâle gelmiştir.

İspanya’da Kısa Süreli Kiralama Piyasası ve Gayrimenkul Yatırımı

Turistik kiralamalara getirilen yeni düzenlemelere rağmen, İspanya hâlâ Avrupa'nın en çok tercih edilen gayrimenkul yatırım destinasyonlarından biri olmaya devam ediyor. Özellikle kira geliri hedefleyen yatırımcılar için cazibesini koruyan ülke, dünyanın en çok ziyaret edilen ikinci turizm merkezi olarak, geçici konaklamaya yönelik güçlü ve istikrarlı bir talep barındırıyor. Bu talep; Barselona, Costa del Sol ve Costa Blanca gibi popüler bölgelerde daha belirgin hale geliyor.

Pek çok yatırımcı ve sürekli oturum hedefleyen kişiler için en sık sorulan sorulardan biri de şu: “İspanya’da yaşamak güvenli mi?” İspanya, güvenlik açısından Avrupa’nın en iyi ülkeleri arasında yer alıyor. Bu da ülkeyi sadece yatırım açısından değil, yaşamak için de ideal bir yer haline getiriyor. Sessiz sahil kasabalarından canlı şehir merkezlerine kadar uzanan, geniş ve güvenli yaşam seçenekleri, İspanya’nın yaşam kalitesiyle yatırım fırsatını bir araya getiren benzersiz yapısını daha da güçlendiriyor.

Kısa süreli kiralama piyasası, ülkenin her yıl milyonlarca turist tarafından tercih edilmesiyle, güçlü bir sektör olmayı sürdürüyor. Özellikle sahil beldeleri ve kültürel mirasıyla öne çıkan tarihi şehirlerde sezonluk getiriler oldukça cazip olabiliyor. Bu da, kira geliri elde etmek isteyen yatırımcılar için önemli bir fırsat sunuyor.

Kısa dönem kiralamalara ek olarak, son yıllarda 3 ila 9 ay süren orta vadeli kiralamalar da dikkat çekici biçimde popülerlik kazandı. Bu model, yatırımcılara yasal açıdan daha fazla istikrar ve esneklik sağlıyor; çünkü kısa vadeli kiralamalara kıyasla daha az kısıtlamaya tabi oluyor. Ayrıca, uzaktan çalışma kültürünün yaygınlaşması ve daha mobil bir küresel iş gücünün ortaya çıkmasıyla birlikte, orta vadeli kiralamalar hem kiracılar hem de mülk sahipleri için daha cazip bir alternatif haline geldi. Dijital göçebeler ve geçici görevlendirmeyle gelen profesyoneller için, uzun vadeli taahhütlere girmeden konforlu bir yaşam sunan bu kiralama modeli, modern yaşam tarzına da uyum sağlıyor.

Yeni düzenlemelerle birlikte piyasada bir dönüşüm yaşansa da, fırsatlar hem çeşitlilik hem de kazanç potansiyeli açısından önemini koruyor. Bu sektörde başarılı bir yatırım yapmak için bölgesel farkları anlamak, lisans yenileme süreleri ve yasal takvimleri takip etmek, ayrıca deneyimli gayrimenkul danışmanları ve hukuk uzmanlarıyla iş birliği yapmak kritik önem taşıyor.

İspanya’daki kısa dönem kiralama piyasası artık daha olgun ve düzenli bir yapıya kavuşuyor. Proaktif davranan ve yasalara uygun hareket eden mülk yatırımcıları, yüksek getiri sağlamaya devam ederken yasal riskleri de minimumda tutma avantajına sahip olacaklardır.

İspanya’da Kısa Dönem Mülk Kiralama: Kurallar ve Yasal Düzenlemeler

Kiralık konut yatırımı (buy-to-let) yapmak isteyen yatırımcılar için İspanya hâlâ cazip bir pazar olmaya devam ediyor. Ancak günümüzde bu piyasa, yasal ve finansal anlamda çok daha dikkatli bir değerlendirme gerektiriyor. İspanya’da kiralık gayrimenkul yatırımlarındaki riskleri bilmek, hem cezai yaptırımlardan kaçınmak hem de mülkünüzü ve yatırımınızı güvence altına almak açısından büyük önem taşıyor.

Bugünün düzenleyici ikliminde, kısa süreli kiralama yasalarına tam uyum sağlamak artık vazgeçilmez hale geldi. Birçok özerk bölge yeni lisanslara geçici durdurmalar (moratoryumlar) getirmiş, denetimleri sıkılaştırmış ve para cezalarını artırmış durumda. Eğer İspanya’da kısa süreli kiralama yapmayı planlıyorsanız, bulunduğunuz bölgedeki lisanslama gerekliliklerini eksiksiz şekilde anlamak ve uygulamak yatırımınızın sürdürülebilirliği için kritik bir adımdır.

Her bölgenin kendi yasal düzenlemeleri bulunmakla birlikte, Endülüs gibi bazı bölgelerde turistik kira lisansları mülk satışıyla birlikte devredilebiliyor. Ancak diğer bölgelerde, mülk el değiştirdiğinde yeni sahibin yeniden başvuru yapması gerekebiliyor.

Turistik lisans almanın yanı sıra, mülk sahiplerinin kiralama yaptıkları evi ilgili bölgesel turizm kurumuna da kaydettirmesi gerekiyor. Eğer mülkünüz Airbnb gibi platformlarda listeleniyorsa, İspanya’nın ulusal turizm veri tabanında da kayıtlı olması zorunlu. Bazı bölgeler, doluluk oranlarının düzenli şekilde raporlanmasını talep edebilir. Bununla birlikte, 16 yaş üzerindeki misafirlerin kimlik bilgilerinin check-in işlemini takiben 24 saat içinde yerel polise bildirilmesi zorunludur. Bu adımlar ilk bakışta zahmetli gibi görünse de, doğru bir rehberlikle tüm süreç yasalara uygun şekilde kolayca yönetilebilir.

Vergi açısından bakıldığında, bazı bölgelerde küçük bir turizm vergisi uygulanırken, mülk yönetim biçiminize göre KDV (IVA) yükümlülüğünüz de olabilir. Örneğin, birden fazla mülke sahipseniz veya temizlik gibi ek hizmetler sunuyorsanız, KDV kaydı yaptırmanız gerekebilir. Vergi kuralları zaman zaman değişebildiği için, bu değişikliklerin yatırım getirinize etkisi olabileceğini göz önünde bulundurmalısınız.

Ancak TEKCE Mülk Yönetimi olarak bizimle iş birliği yaptığınızda, tüm bu süreçleri tek başınıza yönetmek zorunda kalmazsınız. Uzman ekibimiz sizin adınıza tüm yasal ve vergi süreçlerini takip eder, böylece siz yalnızca mülkünüzden elde ettiğiniz gelirin keyfini güven içinde çıkarırsınız.

İspanya’da Mülkünüzü Yasal Olarak Güvence Altına Almak ve Kiraya Vermek İçin İzlemeniz Gereken Adımlar

Yerel Kuralları Dikkatle İnceleyin

İspanya’da kısa dönem kiralama düzenlemeleri merkezi değil; özerk bölgeler ve hatta şehir bazında farklılık gösteriyor. Bu nedenle İspanya’da gayrimenkul yatırımı yapmadan önce, bulunduğunuz bölgedeki yerel yasaları dikkatlice araştırmanız büyük önem taşıyor. Yatırım yapmadan ya da mülkünüzü kiraya vermeden önce, yerel belediye ve turizm ofisleriyle iletişime geçerek geçerli lisans süreçleri, imar kanunları ve bina ile ilgili düzenlemeler hakkında kesin bilgi alın.

Gerekli Onayları ve Kayıtları Tamamlayın

Mülkünüzü kiralama platformlarında listelemeden önce aşağıdaki belgeleri eksiksiz şekilde temin ettiğinizden emin olun:

• Bölgesel otorite tarafından verilen geçerli bir turistik kiralama lisansı
• 1321/2024 Kraliyet Kararnamesi kapsamında alınan ulusal kayıt numarası
• Gerekliyse belediye onayları veya apartman düzeyinde alınması gereken izinler

Eğer ortak yaşam alanına sahip bir apartmanda mülkünüz varsa, 3 Nisan 2025’ten itibaren kısa dönemli kiralama faaliyetinde bulunabilmeniz için Ley Orgánica 1/2025 uyarınca komşuların %60’ının (3/5 çoğunluk) yazılı onayını almanız gerekebilir. Ayrıca Endülüs gibi bazı bölgeler “uygunluk sertifikası” isterken, Madrid’de sağlık ve güvenlik beyanı sunulması zorunlu hale gelmiştir. Her kiralama ilanında resmi lisans numaranızın açıkça yer almasına dikkat edin ve tüm belgelerin dijital kopyalarını, kayıt formlarını ve mülkiyet kanıtlarını güvenli şekilde saklayın.

Son Başvuru Tarihlerini Takip Edin

İspanya’nın yeni Ulusal Kiralama Kayıt Sistemi, 2 Ocak 2025’te yürürlüğe girdi. Mülk sahiplerinin en geç 1 Temmuz 2025’e kadar kayıt yaptırarak benzersiz kira kimlik numarası alması gerekiyor. Bu tarihten sonra bu numara kiralama ilanlarında yer almazsa, platformdan kaldırılma veya para cezası riskiyle karşı karşıya kalabilirsiniz. Ayrıca belediyeler, yerel erteleme uygulamaları, yeni reformlar veya yapı yönetmelikleri için ayrı takvimler uygulayabilir. Bu nedenle yerel yasama takvimlerini düzenli olarak takip etmek büyük önem taşır.

Alternatif Kiralama Modellerini Değerlendirin

Eğer mülkünüz kısa dönem kiralamaların kısıtlandığı veya yoğunluk sınırına ulaştığı bir bölgede yer alıyorsa, orta ya da uzun vadeli kiralama seçeneklerini değerlendirmek faydalı olabilir. Bu kiralama türleri genellikle daha az izin gerektirir ve İspanya Kentsel Kira Yasası (Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU) kapsamında daha esnek kurallara tabidir. 31 günden uzun kurumsal kiralamalar ya da sezonluk sözleşmeler, hem daha az düzenlemeye tabidir hem de üniversite şehirleri ya da iş merkezlerinde hâlâ yüksek kira getirisi sağlayabilir.

Profesyonel Destek Alın

İspanya’daki çok katmanlı kiralama düzenlemeleriyle tek başınıza başa çıkmaya çalışmayın. Gayrimenkul ve turizm hukuku alanında uzman bir yerel avukatla çalışmanız ve vergi ile ruhsat süreçleri için bir vekil (yasal işlemleri yöneten danışman) ile iş birliği yapmanız tavsiye edilir. Ya da tüm bu süreci sizin yerinize yöneten TEKCE gibi bir profesyonel ile çalışabilirsiniz. MyTEKCE platformu sayesinde mülkünüzün performansını dijital olarak anlık takip edebilir, yasal süreçler hakkında daima güncel kalırsınız.

Peki, İspanya’dan mülk almak güvenli mi? Kesinlikle evet. Son dönemde çıkan haberler ve değişen düzenlemelere rağmen, İspanya hâlâ kısa dönem kiralama odaklı yatırım yapmak isteyenler için cazip ve istikrarlı bir destinasyon olmayı sürdürüyor.

Burada asıl önemli olan nokta şu: Artık başarılı bir yatırım için yasal titizlik, bölgesel farkındalık ve proaktif uyumluluk şart.

Bu değişen düzenlemeler, İspanya’daki kısa süreli kiralama piyasasını daraltmıyor— tam aksine, bilinçli yatırımcılar için daha öngörülebilir ve sağlam bir zemin oluşturuyor. Eyaletler daha net ve katı kurallar getiriyor olsa da aynı zamanda yasal çerçeveye uygun kiralamaları desteklemeye devam ediyor. Ulusal ve yerel yönetmelikleri yakından takip eden, uzman danışmanlarla çalışan ve tüm süreçleri doğru yöneten yatırımcılar, hem güçlü getiri elde etmeye devam edebilir hem de varlıklarını güvence altına alabilir.

Doğru bir yönlendirmeyle, İspanya’daki mülkünüz sadece kazançlı bir yatırım değil; aynı zamanda Avrupa'nın en çok talep gören piyasalardan birinde güvenli bir varlık haline gelir.

İşte TEKCE’nin fark yarattığı nokta da tam olarak burası.

Bizimle çalıştığınızda yalnızca gayrimenkul ilanlarına erişim sağlamakla kalmazsınız — aynı zamanda yasal zemini bilen, bölgesel politika değişikliklerini takip eden ve size sürdürülebilir kira getirisi için en doğru lokasyonları sunan profesyonel bir ekip kazanırsınız. Kısa dönem kiralamaya en uygun bölgeleri belirlemekten lisans ve vergi işlemlerine, mülk yönetiminden yatırım stratejisine kadar tüm süreci sizin adınıza basit ve şeffaf şekilde yönetiyoruz.

Doğru strateji, doğru destek ve doğru mülkle İspanya’daki yatırımınız sadece güvence altında olmaz — aynı zamanda büyür, gelişir ve değer kazanır.

İLGİLİ SAYFALAR

İspanya’da Gayrimenkul Satın Alınabilecek En İyi Yerler

İspanya’da 2025’te Emlak Piyasasını Şekillendiren Trendler

İspanya'daki En İyi Emlak Hizmetleri için Rehberiniz

Sürdürülebilir Seyahatte ve Yaşamda Lider Ülke İspanya

İspanya'da Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?