Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Hakkında Bilinmeyenler

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı programı, ikinci bir pasaport edinmek isteyenler için güçlü ve cazip bir seçenek sunuyor. Ancak bu sürecin arka planında, birçok danışmanlık firmasının ya göz ardı ettiği ya da bilinçli olarak gündeme getirmekten kaçındığı önemli riskler ve teknik engeller bulunuyor. Satış danışmanlarımız, hukuk ekibimiz ve başvuru sürecini bizzat tamamlamış müşterilerimizle yaptığımız kapsamlı değerlendirmeler sonucunda, doğru yönlendirme ile tamamen önlenebilecek, ancak uygulamada sıkça karşılaşılan ve başvuruları ciddi şekilde sekteye uğratan temel sorunları net biçimde tespit ettik.

Her hafta, farklı kanallar üzerinden ciddi zaman ve bütçe harcadıktan sonra, başvurularının aslında vatandaşlık kriterlerini karşılamadığını öğrenen yatırımcılarla karşılaşıyoruz. Bu yazıda, Türkiye’de yatırım yapmadan ve vatandaşlık başvuru sürecine başlamadan önce bilmeniz gerekenleri şeffaf ve gerçekçi biçimde aktarmayı amaçlıyoruz.

Gayrimenkul Yatırımı ve Vatandaşlık Neden Birlikte Düşünülmeli?

Pek çok yatırımcı, vatandaşlık sürecini iki ayrı işlem olarak ele alıyor: “Gayrimenkulü buradan alırım, vatandaşlık başvurusunu ise sonrasında ayrı bir şekilde yürütürüm.” Oysa bu parçalı yaklaşım, sürecin her aşamasında ciddi riskler ve kırılma noktaları yaratabiliyor.

Uygulamada sıkça, yalnızca gayrimenkulün piyasa değerine hâkim olan, ancak yatırım yoluyla vatandaşlık mevzuatı hakkında yeterli bilgiye sahip olmayan yerel emlak ofisleri aracılığıyla mülk satın almış yatırımcılarla karşılaşıyoruz.

Benzer şekilde, hukuki ve idari prosedürleri bilen, ancak gayrimenkul piyasasını ve yatırım dinamiklerini yeterince tanımayan danışmanlar veya hukuk bürolarıyla çalışan yatırımcı sayısı da az değil. Sonuç ise çoğu zaman benzer oluyor: Yasal şartları teknik olarak karşılayan ancak yatırım açısından beklentiyi karşılamayan satın alımlar ya da ilk bakışta tüm kriterleri sağlıyor gibi görünen, fakat vatandaşlık başvuru sürecinde hukuki açıdan sorun teşkil eden gayrimenkul yatırımları.

Oysa yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı süreci, başvuru dosyasının hazırlanmasıyla değil, gayrimenkulün seçilmesiyle başlar. Gayrimenkul satın alma sürecinde atılan her adımın, vatandaşlık açısından doğrudan ya da dolaylı etkileri bulunur:

• Tapu yapısı ve mülkiyet türü

• Tapu devrinin zamanlaması

• İşlemde kullanılan para birimi

• Ödeme kaynağının doğru şekilde belgelendirilmesi

• Değerleme sürecinin usulüne uygun yürütülmesi

• Tapu üzerindeki şerhlerin içeriği ve uygulanma zamanı

Bu aşamaların herhangi birinde yapılan bir hata, vatandaşlık başvuru sürecinin ilerlemesini engelleyebilir. Üstelik sorun geç fark edildiğinde, çoğu zaman hukuki müdahale imkânı da ortadan kalkar.

TEKCE Gayrimenkul olarak, yatırım yoluyla vatandaşlık başvurularında uzmanlaşmış bünyemizdeki hukuk ekibiyle birlikte, gayrimenkul yatırımı ve vatandaşlık süreçlerini ilk günden itibaren eş zamanlı ve koordineli şekilde yönetiyoruz. TEKCE ile çalıştığınızda:

• Gayrimenkul danışmanınız ile vatandaşlık sürecini yürüten avukatınız, ilk mülk arama aşamasından itibaren dosyanız üzerinde birlikte çalışır.

• Her satın alma kararı, uygulamaya geçilmeden önce vatandaşlık mevzuatına uygunluk açısından değerlendirilir.

• Olası riskler, satın alma sonrasında değil, gayrimenkul seçim sürecinde tespit edilerek ortadan kaldırılır.

• Yatırım stratejiniz ile hukuki gereklilikler birbirinden bağımsız değil; birbirini tamamlayacak şekilde birlikte ele alınır.

Bu bütüncül yaklaşım sayesinde vatandaşlık süreci, bizimle birlikte, emlak listeleme sayfamızdan, gayrimenkul arayışına başladığınız anda fiilen başlar. Biz yalnızca bir mülk satıp sizi sonrasında başka bir hukuk ekibine yönlendirmiyoruz. Gayrimenkul yatırımı ile vatandaşlık sürecinin uyum içinde ve tek bir çerçevede ilerlediği, baştan sona yönetilen entegre bir süreç sunuyoruz.

Değerleme Farkı: 400.000 Doların Yetmediği Durumlar

Beklentilerinize uygun gayrimenkulü sonunda buldunuz. Satış bedeli 410.000 dolar seviyesinde, yani 400.000 dolarlık yatırım eşiğinin rahatlıkla üzerinde. Satın alma işlemini tamamlıyor ve Türk vatandaşlığına bir adım daha yaklaştığınızı düşünüyorsunuz. Ancak sonrasında Türkiye’de düzenlenen resmî gayrimenkul değerleme raporu elinize ulaşıyor ve taşınmazın değeri 380.000 dolar olarak belirleniyor.

Bu noktada vatandaşlık başvurunuz uygun bulunmuyor.

Bu senaryo, sanılandan çok daha sık karşılaştığımız bir durum. Danışanlarımızdan biri, başka bir kanal aracılığıyla 400.000 dolara satın aldığı bir gayrimenkulün resmî değerleme raporunda gerekli tutarın altında kaldığını öğrendi. Sonuç olarak, söz konusu mülkü zararla elden çıkarıp sürece baştan başlamak zorunda kaldı. Vatandaşlık başvurusunda da, ancak TEKCE ile çalışarak, değerleme açısından uygunluğu baştan teyit edilmiş bir gayrimenkul edindikten sonra ilerleyebildi.

Türkiye’de ekspertiz raporları, bağımsız uzmanlar tarafından piyasa koşulları, benzer satışlar ve objektif kriterler esas alınarak hazırlanır. Satıcıyla üzerinde anlaşılan satış bedeli, resmî değerleme tutarıyla her zaman örtüşmez. Buna rağmen birçok firma değerleme raporu alınmadan satış işlemini tamamlar ve yatırımcıyı vatandaşlık için uygun olmayan bir gayrimenkulle baş başa bırakır. Oysa bu durum, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı sürecinde en sık karşılaşılan, ancak kolaylıkla önlenebilecek hatalardan biridir.

Danışanlarımızı bu tür risklerden korumak amacıyla TEKCE olarak, “önce kapora” ilkesine dayalı bir çalışma protokolü uyguluyoruz:

Satın Alma Değil, Ayırtma Esası: Gayrimenkul seçimi tamamlandıktan sonra danışanlarımızdan yalnızca kapora alınır. Satın almaya hazır olunsa dahi, satış bedelinin tamamı bu aşamada talep edilmez.

Önce Değerleme: Resmî değerleme raporu derhâl talep edilir ve rapor sonucu netleşmeden satış sürecinin bir sonraki aşamasına geçilmez.

Koşulsuz İade Güvencesi: Değerleme bedeli, vatandaşlık için gerekli tutarın altında kalırsa, ödenen kapora hiçbir şart ve kesinti olmaksızın eksiksiz şekilde iade edilir.

Hukuki Doğrulama: Tüm değerleme raporları, sürece devam edilmeden önce vatandaşlık uygunluğu açısından TEKCE bünyesindeki avukatlar tarafından incelenir ve onaylanır.

Bu yaklaşım, ister yeni projeler ister ikinci el gayrimenkuller olsun, tüm satın alma süreçlerinde geçerlidir. Bu aşamadaki bekleme süresi boyunca tapu üzerindeki şerhler ve ipotek durumu da ayrıca kontrol edilerek, yatırım kararınızı vermeden önce tüm süreci net ve şeffaf biçimde değerlendirmeniz sağlanır.

Olası bir değerleme sorunu ortaya çıkması hâlinde ise geniş portföyümüz sayesinde süreci baştan başlatmaya gerek kalmadan, hızla alternatif gayrimenkulleri devreye alıyoruz. Ayrıca 400.000 ABD doları tutarındaki yatırım eşiği, birden fazla gayrimenkul birlikte değerlendirilerek karşılanabildiğinden, vatandaşlık başvuru sürecinin aksamadan ilerlemesini sağlayacak uygulanabilir çözüm alternatifleri oluşturuyoruz.

Doğrulanmamış Gayrimenkul Portföylerindeki Gizli Riskler

Her gayrimenkul, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusu için uygun değildir. Üstelik bu duruma yol açan unsurlar ilk bakışta her zaman açık olmayabilir. En kritik noktalardan biri, satıcının uyruğudur. Mevcut mülk sahibinin yabancı uyruklu olması hâlinde, söz konusu gayrimenkul vatandaşlık başvurusu kapsamında geçersiz sayılabilir. Bu durumu harcadığınız zaman, emek ve hukuki masrafların ardından öğrenmek ise yatırımcılar açısından son derece yıpratıcıdır.

Aynı şekilde, başvuru amacıyla yeni bir projeye yatırım yapılması planlandığında, projeyi geliştiren şirkette yabancı ortak bulunması da vatandaşlık başvurusu kapsamında uygun sayılmamasına neden olabilir. Ne var ki birçok emlak şirketi ve danışman, mülkleri yatırımcılara sunmadan önce bu düzeyde bir ön inceleme gerçekleştirmez. Oysa Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yaparken örtülü risklerin önceden tespit edilebilmesi, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.

Bu nedenle portföyümüzde özel bir “Vatandaşlığa Uygun” kategorisi bulunuyor. Bu kategoride yer alan her bir mülk, satıcıya ilişkin gerekli doğrulama kontrollerinden geçirilmiştir:

• Mülkün geçmişe dönük mülkiyet kayıtlarının incelenmesi

• Satıcının uyruğunun doğrulanması

• Yeni projelerde, projeyi geliştiren firmadaki ortakların uyruğunun kontrolü

• Tapu üzerindeki şerhlerin ve kısıtların detaylı şekilde değerlendirilmesi

Portföyümüzde yer alan vatandaşlığa uygun gayrimenkulleri incelediğinizde, başvuru açısından ön elemeden geçmiş seçeneklerle karşılaşırsınız. Mülke dair derinlemesine inceleme süreci ise, siz bir tercih yaptıktan sonra, seçtiğiniz gayrimenkul özelinde yürütülür.

Bu yaklaşım, başvuru kapsamında elenmesi gereken seçenekler için zaman kaybetmenizi önlediği gibi, vatandaşlık sürecinde kullanılamayacak bir gayrimenkule bağlanmanın yaratacağı hayal kırıklığını da ortadan kaldırır.

Stratejik Yatırımla Asgari Tutarın Ötesine Bakmak

Pek çok yatırımcı, vatandaşlık için mutlaka tam olarak 400.000 dolar değerinde tek bir gayrimenkul satın alması gerektiğini varsayıyor. Oysa bu yanlış kanı, seçenekleri daraltmakla kalmıyor; çoğu zaman yatırımcıları aslında tercih etmedikleri mülklere yönelmeye de zorluyor. Sırf vatandaşlık hedefi nedeniyle, içlerine sinmeyen bir gayrimenkule yönelen yatırımcılarla sıkça karşılaşıyoruz.

Oysa Türk vatandaşlığı mevzuatı, toplam yatırım tutarının 400.000 doları karşılaması kaydıyla, birden fazla gayrimenkul üzerinden başvuru yapılmasına izin verir. Bu esneklik, çok daha sağlıklı ve getirisi yüksek yatırım stratejilerine olanak tanır; ancak bu imkânın doğru şekilde değerlendirilebilmesi için sürecin uzmanlıkla kurgulanması gerekir.

TEKCE Gayrimenkul danışmanları, vatandaşlık başvurularında uzman hukuk ekibimizle birlikte çalışarak, hem vatandaşlık sürecine ilişkin hedeflerinizi hem de finansal beklentilerinizi gözeten yatırım stratejileri geliştirir. Bu kapsamda öne çıkan başlıca yaklaşımlar şunlardır:

• Çeşitlendirilmiş portföy yaklaşımı: Farklı bölgelerde veya farklı niteliklerde iki ya da üç gayrimenkule yatırım yaparak riski dağıtmak ve potansiyel getiriyi artırmak

• Karma kullanım stratejisi: Konut ve ticari gayrimenkulleri birlikte değerlendirerek birden fazla gelir kaynağı oluşturmak

• Aşamalı proje yatırımları: Projelerin farklı etaplarına dahil olarak zamanlama ve değer artışı avantajlarından yararlanmak

Türk vatandaşlığı programı kapsamında satın alınan gayrimenkullerin en az üç yıl elde tutulması gerektiğinden, yatırım kararlarında ağırlıklı olarak değer artışı potansiyeli yüksek kira geliri sunan mülklere odaklanıyoruz. Böylece vatandaşlık yatırımı, yalnızca yerine getirilmesi gereken bir şart olmaktan çıkarak, elde tutma süresi boyunca getiri üreten aktif bir varlığa dönüşebiliyor.

Ekibimiz, güncel piyasa koşullarını, gelişmekte olan bölgeleri ve proje kalitesini detaylı biçimde analiz ederek, vatandaşlık şartlarını karşılarken aynı zamanda finansal pozisyonunuzu güçlendirecek yatırım alternatifleri geliştirir.

Döviz Transferinde Küçük Detaylar, Büyük Sonuçlar

Vatandaşlık başvurusu kapsamında yapılacak yatırım tutarının, yabancı para cinsinden (yalnızca USD, EUR veya GBP) Türkiye’ye transfer edilmesi gerekir. Ancak bu süreç, yalnızca doğru tutarın gönderilmesinden ibaret değildir. Para transferi aşamasında uyulması gereken teknik ve usule ilişkin detaylardan herhangi birinin gözden kaçması, vatandaşlık başvurunuzun geçersiz sayılmasına yol açabilir:

• Transfer açıklama alanının mevzuata uygun şekilde doldurulmaması

• Ödemenin yanlış hesap türüne yönlendirilmesi

• Döviz Alım Belgesi’nde (DAB) hata veya eksiklik bulunması

• DAB üzerindeki tutar ile fiilen transfer edilen tutar arasında uyumsuzluk olması

• Ödeme kaynağı ile tapu sahibi bilgilerinin örtüşmemesi

• Paranın yurt dışı kaynaklı olduğunu gösteren belgelerin eksik olması

Uygulamada, eşlerden birinin kendi hesabından ödeme yapmasına rağmen tapunun diğer eş adına düzenlendiği durumlarla sıkça karşılaşıyoruz. Evli çiftler arasında dahi olsa, bu tür uyumsuzluklar vatandaşlık başvurusu açısından sorun teşkil edebiliyor. Bir diğer yaygın hata ise vekâletnamenin para transferi tamamlandıktan sonra düzenlenmesi. Bu durumda Türkiye’de geçerli bir tapu kaydı oluşsa bile, vatandaşlık başvurusu hukuki açıdan uygun kabul edilmeyebiliyor.

TEKCE Gayrimenkul bünyesindeki hukuk ekibi, Türkiye’ye yapılacak her banka transferini adım adım yöneterek süreci fiilen bir kalite kontrol mekanizması gibi yürütür:

Transfer Öncesi Doğrulama: Herhangi bir para transferi gerçekleşmeden önce hesap bilgileri, transfer açıklamaları ve ödeme kaynağına ilişkin tüm belgeler titizlikle kontrol edilir.

Koordine Edilen Banka Süreci: Müteahhit ortaklarımız ve ilgili bankalarla doğrudan iletişim kurularak, transferin mevzuata uygun ve hatasız şekilde gerçekleştirilmesi sağlanır.

DAB Sürecinin Yönetimi: Döviz Alım Belgesi’nin (DAB) temini ve doğrulanması aşamasında aktif destek verilir; belge üzerindeki her unsur, vatandaşlık mevzuatıyla birebir karşılaştırılarak incelenir.

Belge İnceleme ve Onay: Bir sonraki aşamaya geçilmeden önce, tüm transfer kayıtları ve ilgili belgeler TEKCE avukatları tarafından ayrıntılı şekilde değerlendirilir ve onaylanır.

Özellikle transfer açıklama alanı, son derece özenli ve teknik bir dil gerektirir. Ekibimiz, banka transferi sırasında kullanılacak ifadeleri kelimesi kelimesine belirler ve her bir detayı kontrol eder. Yurt dışından yapılan transferlerde, paranın yabancı kaynaklı olduğuna dair belgeler açık ve net biçimde doğrulanır. Yeni açılan yerel hesaplar üzerinden yapılan işlemlerde ise, dövizin yurt dışı menşeli olduğu mevzuata uygun şekilde belgelenir.

İlk bakışta yalnızca idari ayrıntılar gibi görünen bu unsurlar, uygulamada onay ile ret arasındaki farkı belirler. Türkiye’de yatırım yoluyla vatandaşlık sürecinde sıkça karşılaşılan hatalı yönlendirmelerden ve suistimallerden kaçınmanın ilk adımı, bu kritik transfer gerekliliklerini doğru anlamak ve doğru şekilde uygulamaktan geçer.

Başvurunun Temel Taşı: Uygunluk Belgesi

Uygunluk Belgesi, yapılan gayrimenkul yatırımının Türk vatandaşlığı mevzuatına uygun olduğunu teyit eden resmî devlet onayıdır. Bu belge, gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık başvurusu arasındaki sürecin başlamasını mümkün kılan temel aşamadır. Uygunluk Belgesi düzenlenmeden, vatandaşlık sürecinin hukuki aşamasına geçilmesi mümkün değildir.

Uygunluk Belgesi’nin alınmasını engelleyen sorunların büyük bölümü, gayrimenkul satın alma aşamasında yapılan hatalardan kaynaklanır. Sorun fark edildiğinde ise çoğu zaman satın alma işlemi çoktan tamamlanmış olur ve yatırımcının elindeki çözüm seçenekleri ciddi ölçüde daralır.

TEKCE, gayrimenkul seçimi aşamasından vatandaşlık başvurusunun hukuki takibine kadar tüm süreci tek çatı altında yönettiği için, yatırımın her adımının Uygunluk Belgesi kriterleriyle uyumlu ilerlemesini sağlar. Bu kapsamda:

• Tapu yapısı, satıcı durumu ve gayrimenkulün vatandaşlık açısından uygunluğu, işlem öncesinde ayrıntılı biçimde incelenir

• Ödeme yöntemi, transfer tutarı ve ilgili belgelerin mevzuata uygunluğu, transfer süreci boyunca yakından takip edilir

• Tapu üzerinde yer alması gereken şerhlerin zamanlaması, hukuki gerekliliklerle birebir uyumlu şekilde planlanır

• Uygunluk Belgesi başvurusu öncesinde tüm evraklar eksiksiz olarak hazırlanır ve doğrulanır

TEKCE bünyesindeki deneyimli avukatlar, Türkiye’de yatırım yoluyla vatandaşlık programı kapsamında yüzlerce Uygunluk Belgesi başvurusunu başarıyla yönetmiştir. Devletin hangi unsurları incelediğini ve hangi hataların başvurunun reddine yol açtığını net biçimde biliyoruz. Bu nedenle, başvuru dosyası sunulmadan önce tüm kritik detaylar zaten titizlikle kontrol edilmiş olur.

Uygunluk Belgesi, yatırım aşamasının tamamlandığını ve vatandaşlık sürecinin hukuki safhasına geçildiğini gösterir. Bu eşiği sorunsuz şekilde aşabilmek, hem gayrimenkul hem de vatandaşlık mevzuatına eş zamanlı hâkimiyet gerektirir. TEKCE’nin entegre yaklaşımının etkili olmasının temel nedeni de tam olarak budur.

Uygunluk Şartları: Esneklik ve İstisna Yok

Bazı aracı kurumlar, katı uygunluk şartları için “alternatif yollar” ya da dolaylı çözümler bulunduğunu iddia edebilir. Ancak yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı söz konusu olduğunda, bu tür yaklaşımların hiçbiri geçerli değildir. Mevzuat son derece açıktır ve kurallar yoruma kapalıdır.

Değiştirilemez Uygunluk Kriterleri

Adli Sicil: Başvuruya dâhil edilen tüm kişilerin, uyruklarına bakılmaksızın, temiz adli sicil kaydına sahip olması gerekir. Bu şart için herhangi bir istisna ya da muafiyet bulunmaz.

Bakmakla Yükümlü Olunan Çocuklar: Çocukların, vatandaşlık başvurusunun onaylandığı tarihte 18 yaşından küçük olması zorunludur. Yalnızca başvuru anı değil, sürecin tamamı esas alınır. Bu nedenle 16-17 yaş aralığındaki çocuklar, işlem süresi uzadığında yaş sınırını aşma riski taşır.

Evlilik Durumu: Eşin başvuruya dâhil edilebilmesi için resmî (medeni) evlilik şarttır. Çok eşlilik hiçbir koşulda kabul edilmez.

Tapu Kaydı: Gayrimenkulün tapusu tek bir kişi adına kayıtlı olmalıdır. Ortak mülkiyet, hisseli tapu ya da paylı yapılar vatandaşlık başvurusu açısından uygun değildir.

Velayet Durumu: Boşanmış ebeveynler, çocuklarını yalnızca yasal velayeti belgelemeleri hâlinde başvuruya dâhil edebilir.

TEKCE, uygunluk değerlendirmesini yatırım aşamasına geçilmeden önce, ilk danışmanlık görüşmelerinde yapar. Yaş sınırına yakın çocuklar, velayet düzenlemeleri ya da karmaşık aile yapıları gibi potansiyel riskler söz konusuysa, sürecin uygulanabilirliği en baştan ele alınır. Biz, sürecin ilerleyen aşamalarında hayal kırıklığı yaratmak yerine, zor ama gerekli değerlendirmeleri en başta yapmayı tercih ederiz.

Olası riskler tespit edildiğinde, yasal sürecin netleşmesini beklemek gibi zamanlama stratejileri ya da farklı bir ana başvurucu belirlenmesi gibi alternatif senaryolar değerlendirilir. Eğer yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı özel durumunuz kapsamında mümkün görünmüyorsa, bunu açık ve dürüst biçimde ifade ederiz.

Başvuru Süresi: Gerçekler ve Yaygın İddialar

“3-4 ay içinde Türkiye Cumhuriyeti pasaportunuza kavuşun!” Bu tür ifadeler, satış odaklı pazarlama metinlerinde sıkça karşımıza çıkar. Ancak gerçeği yansıtmaz.

Gerçekçi olmayan bu vaatler, yatırımcıların kritik adımları aceleyle geçmesine ya da fiilen var olmayan “hızlandırılmış hizmetler” için ek bedeller ödemesine yol açabilir. Oysa yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı süreci, doğru şekilde yönetildiğinde, yatırım aşamasından Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartının teslimine kadar ortalama 8-10 aylık bir zaman alır.

Biz süreci, ulaşılabilir ve şeffaf bir zaman planlamasıyla yürütürüz:

Gayrimenkul satın alma (1-2 ay) → Uygunluk Belgesi’nin alınması (2-4 hafta) → Başvuru dosyasının hazırlanması (1-2 hafta) → Resmî değerlendirme süreci (4-6 ay) → Kimlik kartının teslimi (1-2 hafta)

Sürecin her aşamasında sizi düzenli olarak bilgilendirir, olası gecikmeleri ise önceden ve açık biçimde paylaşırız. Bazı başvurular öngörülen süreden daha kısa sürede sonuçlanabilir; böyle bir durumda bunu memnuniyetle paylaşırız. Ancak kontrolümüzde olmayan hiçbir aşama için süre garantisi vermeyiz.

İkinci El Gayrimenkul Alımındaki Riskler: “İyi Fırsatlar” Neden Daha Pahalıya Mal Olabilir?

İkinci el gayrimenkuller, çoğu zaman yeni projelere kıyasla daha uygun fiyatlı görünür. Bu nedenle yatırımcılar, hem daha ekonomik bir tercih yaptıklarını hem de vatandaşlık için gerekli şartları karşılayacaklarını düşünebilir.

Ancak uygulamada ikinci el gayrimenkuller, yeni projelere kıyasla çok daha kapsamlı bir inceleme süreci gerektirir:

• Mülkiyet geçmişinin incelenmesi: Gayrimenkul daha önce kimlerin mülkiyetindeydi? Önceki malikler arasında yabancı uyruklu kişiler bulunuyor muydu?

• Projeyi geliştiren şirketin incelenmesi: Gayrimenkul tamamlanmış olsa dahi, projeyi geliştiren firmada geçmişte yabancı ortak bulunması vatandaşlık başvurusu açısından sorun yaratabilir.

• Tapu şerhleri ve kısıtlamalar: Gayrimenkul üzerindeki ipotek, haciz veya benzeri kısıtlamalar tamamen kaldırılmış mı?

• Fiziki durum değerlendirmesi: Değerleme tutarını olumsuz etkileyebilecek yapısal ya da teknik sorunlar bulunuyor mu?

• Satış motivasyonunun analizi: Mülk neden satılıyor? Bu durum, potansiyel bir riske işaret ediyor olabilir mi?

İkinci el gayrimenkullerde karşılaşılan sorunların önemli bir kısmı, satıcıya ilişkin bilgi eksikliğinden kaynaklanır. Mevcut mal sahibi, gayrimenkulünün vatandaşlık başvurusu açısından uygun olmadığını gerçekten bilmiyor olabilir. Bazı durumlarda ise yanlış yönlendirme, hatta açıkça yanıltma söz konusu olabilir. Her iki durumda da sonuç değişmez: Bedeli alıcı öder.

Başka kanallar üzerinden ikinci el bir gayrimenkul satın alıp, aylar süren işlemlerin ardından uygunluk sorunlarıyla karşılaşan ve mülkü iade etmek zorunda kalan birçok danışanla karşılaştık. En iyi senaryoda bedel iade edilse dahi, işlem masrafları, süreç boyunca yaşanan kur dalgalanmaları ve kaybedilen zamanın fırsat maliyeti, yatırımcının zararını katlayarak artırır. Bu nedenle danışanlarımıza açıkça şunu söylüyoruz: Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı sürecinde, yeni projeler ikinci el gayrimenkullere kıyasla çok daha düşük risk taşır.

Danışanlarımız özellikle ikinci el gayrimenkul tercih ettiklerinde ise son derece kapsamlı bir inceleme süreci yürütüyoruz:

• Hukuk ekibimiz tarafından gerçekleştirilen detaylı tapu incelemesi

• Satıcı geçmişinin doğrulanması

• Büyük bir site içerisinde yer alan mülkler için projeyi geliştiren firmanın geçmişinin incelenmesi

• Gayrimenkulün fiziki ve hukuki durumunun değerlendirilmesi

• Mülk sunulmadan önce vatandaşlık uygunluğunun açık biçimde teyit edilmesi

Buna rağmen, vatandaşlık hedefi bulunan yatırımcılarımızı çoğunlukla şu seçeneklere yönlendiriyoruz:

• Tapu geçmişi temiz olan yeni projeler

• Değerleme raporu gerektirmeyen ve devlet güvencesi bulunan GYO projeleri

• Vatandaşlığa uygunluğu önceden doğrulanmış portföy gayrimenkuller

Bazı durumlarda bu seçeneklerin maliyeti bir miktar daha yüksek olabilir. Ancak riskin ciddi ölçüde azalması, bu farkı gayet makul kılıyor. Biz 20.000 dolar daha ucuza alıp uygunluk konusunda şansınızı denemeniz yerine, 410.000 dolarlık bir yatırımı gönül rahatlığıyla yapmanızı tercih ediyoruz.

“Vatandaşlık Garantisi” Söylemi

Bazı aracı kurumlar, başvurunun reddedilmesi hâlinde ücret iadesi vadeden “vatandaşlık garantisi” söylemleriyle hizmet sunduklarını iddia eder. Ancak bu tür vaatler, çoğu zaman küçük puntolarla belirtilen ve pratikte karşılığı olmayan koşullara bağlıdır.

Gerçek şu ki; Türkiye’de yatırım yoluyla vatandaşlık söz konusu olduğunda, hiçbir kurum devlet onayını garanti edemez. Bizim garanti edebileceğimiz şey; sürecin mevzuata uygun şekilde yönetilmesi, satın alınan gayrimenkulün vatandaşlık kriterlerini karşılaması, Uygunluk Belgesi başvurusunun eksiksiz hazırlanması ve başvuru dosyasındaki tüm belgelerin doğru ve tam olmasıdır.

TEKCE’nin bugüne kadar elde ettiği sonuçlar, ispatlanamayan pazarlama söylemlerinden değil, doğru planlama, şeffaf süreç yönetimi ve titiz uygulamadan kaynaklanır.

İnşaat Halindeki Projelerle İlgili Yanlış Bilinenler

Bazı firmalar, inşaat hâlindeki projelerin vatandaşlık başvurusu için uygun olmadığını öne sürerek yapay bir aciliyet algısı yaratır ya da yatırımcıların seçeneklerini gereksiz yere daraltır.

Oysa inşaat aşamasındaki projeler, tapu devrinin yapılabildiği bir safhadaysa — ya da en azından kat irtifakı kurulmuşsa — yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için uygundur. Bu nitelikteki taşınmazlar, noter onaylı satış vaadi sözleşmesi ile satın alınabilir ve ilerleyen aşamada tam mülkiyete dönüştürülebilir.

Biz, projenin hangi aşamasında hangi başvuru yönteminin uygulanabildiğini ve üç yıllık elde tutma şartının nasıl işlediğini yatırımcılarımıza açık ve net biçimde anlatıyoruz. Ayrıca, ekspertiz raporu gerektirmemesi ve kamu güvencesi taşıması nedeniyle GYO (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) projeleri, vatandaşlık yatırımları açısından öncelikli değerlendirdiğimiz seçenekler arasında yer alıyor.

Bütçe Planlaması: 400.000 Doların Üzerindeki Tutarlar

Birçok yatırımcı, bütçesini tam olarak 400.000 ABD doları üzerinden planlar. Ancak süreç ilerledikçe, döviz kuru farkları, taşınmaza özgü giderler, işlem masrafları ve hukuki hizmet bedelleri gibi ek kalemlerle karşılaşmak mümkündür.

Bu nedenle, gayrimenkul yatırımı için en az 405.000 ABD doları ve üzeri bir bütçe ayrılmasını öneriyoruz. Bu ek pay, aşağıdaki kalemler açısından güvenli bir maliyet tamponu oluşturur:

• Araştırma süreci ile ödeme tarihi arasındaki döviz kuru dalgalanmaları

• Taşınmaza özgü giderler (otopark, depo, site kurulum aidatları vb.)

• İşlem masrafları (tapu harcı, ekspertiz, belediye giderleri)

• Sürece bağlı ek maliyetler (hukuki danışmanlık, belge çevirileri, seyahat ve biyometrik işlemler)

Ekibimiz, yatırım kararı verilmeden önce her bir taşınmaz için detaylı ve şeffaf maliyet tabloları sunar. Böylece yatırım süreci başladıktan sonra ortaya çıkan sürpriz ücretlerle karşılaşılmaz. Türkiye’de yatırım yoluyla vatandaşlık kapsamında gerekli belgeler ve toplam maliyetler hakkında sürecin en başında net bilgi sahibi olmak, sağlıklı ve öngörülebilir bir planlamanın temelidir.

Ziyaret Zorunluluğu: İki Ayrı Seyahat Planı

Bazı aracı kurumlar, sürecin tamamen uzaktan tamamlanabileceğini iddia eder. Bu doğru değildir. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlık başvurusu kapsamında, Türkiye’ye iki ayrı ziyaret yapılması zorunludur.

Birinci Ziyaret – İkamet İzni Başvurusu

• Eşinizle birlikte Türkiye’ye giriş yapılması gerekir (çocukların bu aşamada gelmesi zorunlu değildir)

• İlgili kuruma şahsen başvuru yapılır

• Biyometrik veriler teslim edilir

• İkamet izni kartı genellikle 1-2 hafta içinde teslim edilir

İkinci Ziyaret – Vatandaşlık Başvurusu

• Uygunluk Belgesi’nin alınmasının ardından Türkiye’ye yeniden gelinir

• Vatandaşlık başvurusu şahsen yapılır (yalnızca ebeveynlerin bulunması yeterlidir)

• Biyometrik veriler alınır ve başvuru evrakları imzalanır

Bu ziyaret gerekliliklerini, ilk danışmanlık aşamasında açıkça paylaşır; her iki seyahatin de en verimli şekilde planlanmasına destek oluruz. Gayrimenkul gösterimlerini ikamet izni randevularıyla eşleştirerek, Türkiye’deki toplam süreyi mümkün olduğunca kısaltmayı hedefleriz. Süreç boyunca gerekli görülen durumlarda, çeviri hizmetleri, ulaşım organizasyonu ve aynı gün belge işlemleri gibi operasyonel destekler de sağlarız.

Süreç Boyunca Bütüncül Yaklaşım Neden Önemli? TEKCE Farkı

Bu yazı boyunca, yatırım yoluyla vatandaşlık sürecinin bütüncül bir yolculuk olarak değil de birbirinden kopuk adımlar şeklinde ele alınmasının yol açtığı sorunlara dikkat çektik. Eksik ekspertiz raporlarından hatalı döviz transferlerine kadar yaşanan pek çok problem, aslında aynı temel nedenden kaynaklanır: Gayrimenkul ve vatandaşlık sürecini birlikte ele alamayan, aralarında yeterli koordinasyon bulunmayan aracı kurumlar ve danışmanlar.

Peki, sürece bütüncül yaklaşım pratikte ne anlama gelir?

Tek Muhataplı Yapı: Bir emlak danışmanı, ayrı bir hukuk ofisi, döviz transfer danışmanı ve belge takip hizmeti arasında gidip gelmezsiniz. Tüm süreci yöneten tek bir ekip ile çalışırsınız. Bu sayede sorumluluklar netleşir, roller örtüşmez ve süreç boyunca kimin neyi yönettiği her aşamada açıktır.

Sorun Önleyici Yaklaşım: Gayrimenkul danışmanlarımız, vatandaşlık hukuku üzerinde çalışan ekibimizle günlük ve doğrudan iletişim hâlinde çalışır. Olası riskler mülk satın alındıktan sonra değil, gayrimenkul seçimi aşamasında tespit edilir. Biz, sorunları yalnızca fark etmekle yetinmez; ortaya çıkmadan önce önlem alırız.

Tutarlı ve Kesintisiz İletişim: Durumunuzu her aşamada farklı kişi ve kurumlara yeniden anlatmak zorunda kalmazsınız. Dosyanıza hâkim, koordineli bir ekiple çalışırsınız. Bir soru gündeme geldiğinde de, gerekli bağlam zaten bilindiği için hızlı ve net bir cevap alabilirsiniz.

Optimize Edilmiş Karar Alma Süreci: Tüm önerilerimizi, hem gayrimenkulün yatırım değerini hem de vatandaşlık kriterlerine uygunluğunu birlikte gözeterek şekillendiririz. Bir hedefi diğerinden feragat ederek öne çıkarmayız; yatırımınızı ve vatandaşlık şartlarını aynı anda karşılayan çözümler geliştiririz.

Verimli Zaman Yönetimi: Koordineli süreç yönetimimizde, sürecin bir aşamasının başlayabilmesi için diğerinin tamamlanmasını beklemek gerekmez. Uygun olan adımlar eş zamanlı ilerletilir; zorunlu olanlar ise planlı ve kontrollü biçimde sıralanır. Tüm süreç, doğru zamanlama esas alınarak yönetilir.

Deneyime Dayalı Rehberlik: Ekibimiz, Türkiye’de yatırım yoluyla vatandaşlık kapsamında yüzlerce başvuruyu başarıyla tamamlamıştır. Sürecin hangi adımlarının sonuç verdiğini, hangi noktaların ilerlemeyi aksattığını ve nerelerde gecikme yaşanabileceğini iyi biliriz. Bu birikim, sunduğumuz her yönlendirmeye doğrudan yansır.

TEKCE’nin farkı tam olarak burada ortaya çıkıyor: Yatırım yoluyla vatandaşlık sürecinin adımlarını yalnızca uygulamakla yetinmeyiz; bu adımları yatırımınızı koruyan, zamanınızı gözeten ve başarı ihtimalinizi en üst düzeye çıkaran bütüncül bir yapı içinde yönetiriz.

Bundan Sonraki Adımınız Ne Olmalı?

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığını değerlendiriyorsanız, bu yazıda paylaşılan bilgiler hem karar sürecinizi daha sağlıklı yönetmenize hem de birlikte çalışmayı düşündüğünüz kurumları daha doğru kriterlerle değerlendirmenize yardımcı olacaktır.

Temkinli yaklaşılması gereken durumlar:
• 3-4 ay gibi kısa sürede vatandaşlık vaadinde bulunulması
• Ekspertiz yapılmadan hızlı satın alma yönünde baskı kurulması
• Türkiye’ye gelmenize gerek olmadığı yönündeki iddialar
• “Garanti vatandaşlık” gibi kesinlik içeren söylemler
• Sadece gayrimenkul ya da sadece hukuki süreci yöneten, iki süreci birlikte sunmayan firmalar
• Olası riskleri veya sürecin zorluklarını gündeme getirmekten kaçınan yaklaşımlar

Herhangi bir kurumla görüşürken mutlaka sorulması gereken sorular:
• Ekspertiz bedeli gerekli tutarın altında kalırsa nasıl bir yol izleniyor?
• Satın alma öncesinde mülkün vatandaşlığa uygunluğunu nasıl teyit ediyorsunuz?
• Döviz transferi ve buna bağlı gereklilikleri kim, hangi aşamada yönetiyor?
• Uygunluk Belgesi süreci nasıl ilerliyor?
• Kesin bir karara varmadan önce hukuk ekibinizle doğrudan görüşebilir miyim?
• Tüm süreç için öngördüğünüz gerçekçi zaman çizelgesi nedir?
• Hem gayrimenkul alımını hem de vatandaşlık başvurusunu siz mi yönetiyorsunuz, yoksa süreci başka kurumlara mı devrediyorsunuz?

Son Söz

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı, doğru şekilde yönetildiğinde ve gerçekçi beklentilerle ilerlediğinde başarılı sonuçlar veren bir süreçtir. Yatırımcının hem gayrimenkul alım aşamasında hem de hukuki başvuru sürecinde uzman desteğiyle ilerlemesi, bu sürecin başarısında belirleyici rol oynar.

Türkiye'deki Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Programı, gerçekten değerli bir fırsat sunar. Ancak bu fırsattan yararlanabilmek, teknik gerekliliklerin eksiksiz ve doğru biçimde yerine getirilmesine bağlıdır. Onay ile ret arasındaki fark, çoğu zaman önemsiz gibi görünen, ancak sonucu doğrudan etkileyen detaylarda gizlidir.

Ne yazık ki birçok kurum bu karmaşıklıkları açıkça dile getirmez. Çünkü şeffaflık, her zaman iddialı vaatler kadar cazip görünmez. Biz ise bilinçli kararların, sonradan telafisi zor hatalardan her zaman daha değerli olduğuna inanıyoruz. Gerçekçi olmayan vaatlerde bulunmuyor, sürecin zorluklarını gizlemiyoruz. Bunun yerine; doğru yönetildiğinde ciddi avantajlar sunan bu süreci, uzmanlık ve açıklık temelinde ele alıyoruz. Stratejik konumu ve sunduğu küresel hareketlilik imkânlarıyla Türk vatandaşlığını, yatırımcılar için anlamlı bir ikinci vatandaşlık alternatifi olarak değerlendiriyoruz.

TEKCE olarak gayrimenkul alanındaki uzmanlığı hukuki yetkinlikle bir araya getiren bütüncül yaklaşımımız sayesinde, yüzlerce yatırımcıya mülk seçiminden pasaport teslimine kadar başarıyla rehberlik ettik. Satış baskısı yerine şeffaflığı, iddia yerine uzmanlığı, söz yerine somut sonucu önceliklendiriyoruz.

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığını, dürüst yönlendirme, doğru uygulama ve bütüncül bir yaklaşımla değerlendirmek istiyorsanız, sürecin her aşamasında yanınızda olmaktan memnuniyet duyarız.

Bu içerikte yer alan bilgiler, Ocak 2025 itibarıyla yürürlükte olan Türk vatandaşlığı mevzuatı esas alınarak hazırlanmıştır. Mevzuat zaman içinde değişebilir. Yatırım kararı almadan önce yetkin hukuk uzmanlarına danışılması tavsiye edilir.

İLGİLİ SAYFALAR

Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Sonrası Kazanılan Haklar

Vatandaşlık Başvuru Alt Limiti 600.000 Dolara Yükseltildi!

Türk Vatandaşlığı Nasıl Kazanılır?