KKTC’de Taşınmazda Yeni Yasayla Yatırım Dengesi Değişiyor

15 Mayıs 2025 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 32902 sayılı karar doğrultusunda Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin yürürlükteki mevzuatını baştan sona gözden geçirerek, mülkiyet düzenine dair kapsamlı ve çok katmanlı bir reform sürecini tamamlamış oldu. Söz konusu güncellemeyle birlikte çevresel, ekonomik ve toplumsal etkileri gözeten çok boyutlu bir yaklaşım benimsendi. Bu kapsamda, yabancı alıcılara yönelik mülkiyet edinim koşulları yeniden tanımlandı; tapu işlemlerine ilişkin prosedürler sadeleştirildi ve denetimler katılaştı.

Yeni yasal çerçeveyle birlikte, daha önce geçerli olan 5 dönüm sınırı kaldırarak, taşınmaz türüne ve kullanım amacına göre metrekare esaslı limitler getirildi ki bu değişiklik, özellikle çok katlı konut projelerine yönelen yatırımcılar açısından esnek bir zemin oluşturdu. Tarım arazileri tamamen yabancıların erişimine kapatılırken, ticari mülk ediniminde yerli ortaklık zorunluluğu getirildi. Ayrıca, her başvurudan önce 500.000 TL’lik teminat hesabı açılması ve güvenlik onayı alınması şartından dolayı yatırım sürecine ekstra bir güvenlik katmanı eklenmiş oldu.

Tapu işlemleri tarafında ise, bürokratik sürecin hızlandırılması amacıyla elektronik başvuru sistemine geçildi ve işlem süreci 45 iş günüyle sınırlandırıldı. Bu yenilik sayesinde hem başvuruların dijital olarak izlenebilmesi sağlandı hem de olası gecikmeleri ortadan kaldırarak başvuru sahiplerine zaman kazandırıldı. Bir yıl içinde tamamlanmayan tapu devir işlemlerinin otomatik olarak iptal edilecek olması, mülkiyet piyasasında spekülatif girişimlerin önüne geçmeyi amaçlıyor.

Yasal düzenlemelerin temel maddelerini şu şekilde özetleyebiliriz:

• Yabancı yatırım şartı 20 milyon Euro’dan 10 milyon Euro’ya düşürüldü.
• 1338 m² ve 3300 m² arsa büyüklüğünde tek konut edinme şartı devam ediyor.
• Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimi Bakanlar Kurulu iznine tabi tutuldu.
• Tapu devri, izin alındıktan sonra 1 yıl içinde tamamlanmalı, aksi halde izin iptal edilecek.
• Satış taksitli yapıldıysa son taksitin ödendiği tarihten itibaren 1 yıl içinde devrin gerçekleşmesi gerekiyor.
• Yeni düzenlemeyle satış vergileri izin tarihinden itibaren 75 iş günü içinde ödenmeli (eski süre 60 gündü).

Taşınmaz Alımına İlişkin Kısıtlamalar

Yabancıların Kuzey Kıbrıs’ta taşınmaz edinimine dair yeni düzenleme yapı türüne ve proje özelliklerine göre farklı kurallar içeren çok katmanlı bir sistem oluşturdu. Yabancı bireyler apartman dairesi niteliğindeki taşınmazlardan en fazla üç adet satın alabilirken, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için bu sayı altıya kadar çıkabildi. Toplu konut ya da site projelerinde müstakil konut edinimi ise daha sıkı şekilde sınırlandırılarak, yabancı uyruklulara en fazla iki, TC vatandaşlarına ise üç adetle sınırlı bir alım hakkı tanındı. Bu sınırlamalarla, yerel konut arzının korunması ve kontrolsüz yabancı yatırımların yarattığı baskının hafifletilmesi amaçlanmaktadır.

Arazi alımına ilişkin mevcut sınırlar ise korunarak, yabancıların en fazla 1338 metrekarelik bir parsel üzerinde ve yalnızca tek konut inşa edebileceği bir çerçeve devam ettirilmektedir. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının da dahil olduğu bu uygulamada, satın alınacak taşınmaz malın müstakil ev olması halinde arazinin yüz ölçümü 3300 metrekareden fazla olmamalıdır ve yine tek yapı kuralı geçerliliğini korumaktadır. Aşımı tespit edilen durumlarda, doğrudan mülkiyet hakkı tanınmayıp, yeni bir düzenlemeyle netleştirilecek şekilde on yıllık kira koçanı verilmesi planlanlanmıştır. Böylece, özellikle yatırım amacıyla yapılan yüklü alımların fiilen sınırlanması ve taşınmaz piyasasının denetim altına alınması hedeflenmektedir.

Satış İşlemlerinde Vergilendirme ve Süreçler

Yabancı yatırımcıların taşınmaz ediniminde karşılaştığı yeni vergi rejimi sürece dair getirilen yeni yükümlülüklerle dikkat çekiyor. Damga vergisinin yüzde 1,2’ye, emlak vergisinin ise yüzde 6,5’a çıkarılmış olması yatırım maliyetlerini doğrudan etkilerken, alımdan sonraki iki yıl içinde gerçekleştirilen satışlardan alınacak yüzde 15’lik spekülasyon vergisi, kısa vadeli kâr amacı güden alımları caydırmayı amaçlıyor. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için uygulanan vergi oranlarının ise alınan emlak sayısına göre %6, %8, %9, %9, %9, %9 olması bireysel alıcıları olduğu kadar müteahhit firmaları da etkilemektedir.

Satış sürecine dair belirlenen prosedürlerde ise elektronik başvuru sistemi zorunlu tutulmuş durumda ve Bakanlar Kurulu izni alındıktan sonra tapu devrinin tamamlanması için en fazla bir yıl süre tanınıyor. Bu sürecin sağlıklı işlemesi için başvuru sahiplerinden güvenlik onayı, teminat hesabı ve taşınmaz 1000 metrekareyi aşıyorsa ÇED raporu talep edilmektedir. Satış vergilerinin, izin alındıktan sonraki 75 iş günü içinde eksiksiz şekilde ödenmesi bekleniyor ve bu yükümlülükler yerine getirilmediği takdirde yalnızca tapu işlemleri askıya alınmıyor, aynı zamanda teminatın hazineye aktarılması, sözleşmenin geçersiz sayılması ve ilgili taşınmazın belediye ya da elektrik kurumu tarafından hizmet dışı bırakılması gibi ciddi yaptırımlar da uygulanıyor. Ayrıca, mevcut projelerin iki yıl içinde ruhsat ve planlama onaylarını tamamlaması bekleniyor ve gecikme halinde Bakanlar Kurulu izninin iptali gündeme gelebiliyor.

Yatırımcı ve Müteahhitler İçin Getirilen Yenilikler

Yabancı yatırımcıların Kuzey Kıbrıs’ta ticari faaliyet gösterebilmeleri için, şirket kurulumunda en az yüzde 30 oranında yerel ortaklık zorunluluğu getirilmiş olup, büyük ölçekli yatırımlar için vergi muafiyeti ve devlet destekli arazi tahsisi gibi teşvikler de faaliyette alınmıştır. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının kuracağı şirketlerde ise KKTC ortaklık oranının en az yüzde 51 olması şartı aranmakta, yap-sat faaliyetlerinin yürütülebilmesi için hem Müteahhitler Birliği’nden güncel karne alınması hem de Bakanlar Kurulu’ndan özel izin temin edilmesi gerekmektedir.

Yeni düzenlemeyle birlikte müteahhitler ve yatırımcılar açısından prosedürel yükümlülükler belirgin şekilde artmış, özellikle çevresel etki raporlarının proje dosyalarında eksiksiz yer alması zorunlu kılınmıştır. Başvurular yalnızca elektronik sistem üzerinden kabul edilmekte, tapu devri işlemleri ise belirtilen süreler içinde tamamlanmadığı takdirde iptal riski doğmaktadır. Ayrıca, yabancı alıcıların imar ve inşaat ruhsatlarını en geç iki yıl içinde temin etmeleri zorunlu hale gelmiş, bu koşula uymayan projeler durdurulma tehlikesiyle karşı karşıya bırakılmıştır.

Geçmişte imzalanmış ancak henüz tapuya kaydedilmemiş projelere yönelik geçiş süreci de net şekilde tanımlanmış, 15 Mayıs 2025 öncesinde yapılan sözleşmeler için bir yıllık uyum süresi tanınarak bu süreç içinde yeni düzenlemelere uygunluk sağlanması şart koşulmuştur. Tapu kaydının 36 ay içinde yapılması beklenirken, sürenin 34. ayına kadar gerekçe bildirilmemesi durumunda idari yaptırımlar uygulanmaktadır. Ayrıca, ruhsat ve planlama onaylarının en geç iki yıl içinde tamamlanması istenirken, sınır aşımı halinde yüzde 1 oranında vergi, beyan edilmemesi durumunda ise yüzde 3 ceza vergisi uygulanmakta; gayri resmi vekil sözleşmelerin ise artık hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır.

İLGİLİ SAYFALAR

Göçmenler için Kuzey Kıbrıs’ta Yaşanacak En İyi Yerler

Kuzey Kıbrıs’ta Yaşam Rehberi: Şehirler ve İpuçları

Kuzey Kıbrıs'ta Nereden Ev Alınır?

Kuzey Kıbrıs'ta Tapu Devri Nasıl Yapılır?