Türkiye’de Kira Geliri: Vergi Yükümlülükleri ve Yasal Süreçler

Türkiye, yüksek yaşam kalitesi ve cazip kira geliri potansiyeliyle emlak yatırımı açısından öne çıkan ülkelerden biri haline gelmiştir. İster Türkiye’de yaşayan bir mülk sahibi, ister yurt dışında yaşayan bir Türk vatandaşı ya da yabancı bir yatırımcı olun, Türkiye’de gayrimenkul kiralamak size karlı ve sürdürülebilir bir gelir fırsatı sunabilir. Ancak bu piyasaya adım atmadan önce, Türkiye’de kira gelirine ilişkin yasal çerçeveyi, vergi yükümlülüklerini ve uyulması gereken mevzuatları iyi kavramak son derece önemlidir.

Bu kapsamlı rehberde, Türkiye'deki kira gelirine dair bilmeniz gereken tüm detayları adım adım ele alıyoruz. Yasal düzenlemelerden vergi politikalarına, kısa ve uzun vadeli kiralama farklarından beyan süreçlerine kadar tüm kritik noktaları öğrenerek, yatırımınızı güvenle, yasalara uygun ve sorunsuz şekilde yönetebilirsiniz

Türkiye’de Kira Geliri: Yasal Düzenlemeler, Vergiler ve Önemli İpuçları

Türkiye’de mülk kiraya vermek kârlı bir yatırım olabilir; ancak beraberinde bazı yasal ve mali sorumluluklar da getirir. İster Türkiye’de ikamet ediyor olun ister yurt dışında yaşayan bir Türk vatandaşı, kira geliri elde ederken yasalara uygun hareket etmek ve kazancınızı maksimize edebilmek için geçerli kuralları ve yükümlülükleri bilmek büyük önem taşır.

Bu bölümde; yasal yükümlülüklerden başlayarak, yerli ve yabancı mülk sahipleri için geçerli vergi sorumlulukları, uygulanabilir vergi muafiyetleri ile kira gelirinin nasıl beyan edilip ödeneceği gibi temel konuları detaylı bir şekilde ele alacağız. Bu bilgiler, doğru kararlar almanıza ve olası maddi kayıplardan korunmanıza yardımcı olacaktır.

Türkiye’de Kira Geliri Potansiyeli ile Yüksek Getirili Gayrimenkul Yatırımı

Türkiye’de gayrimenkule yatırım yapmak, hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için en cazip seçeneklerden biri hâline gelmiştir. Değer artışı potansiyelinin yanı sıra, özellikle yerli kiracılar ve turistler açısından rağbet gören bölgelerde yüksek kira getirisi elde etmek mümkündür.

İster kısa süreli tatil kiralamaları, ister uzun dönemli konut kiralamaları hedefleyin; Türkiye emlak piyasası dinamik yapısı, istikrarlı talep seviyesi ve güçlü kira getirisiyle dikkat çeker. İstanbul, Antalya ve Bodrum gibi şehirler, yüksek ortalama kira getirileriyle öne çıkar. Bu şehirlerde yıllık kira getirisi; konuma, mülk tipine ve sunduğu olanaklara göre %5 ile %10 arasında değişebilmektedir.

Artan şehir nüfusu ve Türkiye’de ikamet eden yabancıların sayısındaki yükseliş, kiralık konutlara olan talebin sürdürülebilirliğini sağlamaktadır. Üniversite şehirleri, iş merkezleri ve turistik bölgeler; öğrencilerden profesyonellere, emeklilerden uluslararası ziyaretçilere kadar geniş bir kiracı profiline hitap eder.

Buna ek olarak, Türkiye’yi her yıl ziyaret eden 50 milyonu aşkın turist sayesinde, kısa dönemli kiralamalar oldukça kârlı bir gelir modeline dönüşmüştür. Airbnb gibi dijital platformlar ve yerel alternatifler, ev sahiplerinin mülklerini kolayca listelemesine ve bu hızla büyüyen pazardan pay almasına olanak tanımaktadır—özellikle sahil kentleri ve tarihi şehirlerde bu potansiyel daha da yüksektir.

Döviz kuru avantajı da, Euro, Sterlin veya ABD Doları gibi güçlü para birimleriyle gelir elde eden yatırımcılar için getiriyi artırmaktadır. Ayrıca, Türkiye'de kira sözleşmelerinde yaygın olan TÜFE’ye (Tüketici Fiyat Endeksi) endeksli kira artışları, kira gelirinin reel değerinin korunmasına katkı sağlar.

Türkiye’de Kiralama Süreci ve Yasal Yükümlülükler

Türkiye’de, yerli ya da yabancı bir yatırımcı olmanız fark etmeksizin bir gayrimenkulü kiraya vermek belirli yasal düzenlemelere tabidir. Türk Borçlar Kanunu’na dayanan kira mevzuatı, kiracı haklarını korurken mülk sahiplerinin çıkarlarını da güvence altına alarak piyasa dengesini sağlamayı amaçlar. Yabancı yatırımcılar, Türk vatandaşlarıyla aynı hak ve yükümlülüklere sahiptir.

Bu genel yasal çerçevenin ötesinde, mülk sahiplerinin vergi yükümlülükleri, tahliye süreçleri ve özellikle kısa dönem kiralamalar için gerekli izin ve belgeler gibi sorumluluklara da dikkat etmesi gerekir. Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen herkesin bu yasal temelleri iyi kavraması, sorunsuz ve yasalara uygun bir kira yönetimi açısından kritik öneme sahiptir.

Türkiye’de Kira Geliri İçin Kayıt ve İzin Süreci

Mülkünüzü yasal olarak kiraya verebilmek için öncelikle Vergi Kimlik Numarası (VKN) alınmalı ve elde edilen kira gelirleri yıllık olarak beyan edilmelidir. Özellikle Airbnb gibi platformlar aracılığıyla kısa dönemli kiralama yapmak isteyenler için Turizm Amaçlı Kiralama İzni almak zorunludur.

Bu izin süreci; Kültür ve Turizm Bakanlığı’na kayıt yaptırılmasını, yangın güvenliği, kişi kapasitesi ve yapı uygunluğu gibi teknik düzenlemelere uyulmasını içerir. Aksi takdirde yüksek para cezaları ve idari yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz.

Türkiye’de Kira Sözleşmesi Nasıl Olmalı?

Her ne kadar yazılı kira sözleşmesi yasal olarak zorunlu olmasa da, anlaşmazlıkları önlemek ve tarafların haklarını güvence altına almak adına mutlaka yazılı olarak hazırlanması önerilir. Sözleşmede; kira bedeli, ödeme yöntemi, kira süresi ve fesih şartları gibi temel hususlar açıkça belirtilmelidir.

Kira sözleşmeleri genel olarak iki kategoriye ayrılır:

• Belirli süreli sözleşmeler (genellikle 1-10 yıl): Süresi dolduğunda otomatik olarak sona erer; aksi kararlaştırılmadıkça kendiliğinden yenilenmez.
• Belirsiz süreli sözleşmeler: Her yıl otomatik olarak yenilenir. Ancak, fesih için kira yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılması gerekir.

Sözleşmede yapılacak değişiklikler veya erken fesih genellikle her iki tarafın rızasını gerektirir.

Ev Sahiplerinin Hak ve Yükümlülükleri

Ev sahipleri, kiracıya yaşanabilir bir konut sunmakla yükümlüdür. Bu; yapısal sorunların giderilmesi, temel hizmetlerin sağlanması ve büyük onarımların yapılmasını kapsar. Kiracının çıkışı sonrası depozito, varsa zarar tazminatı düşüldükten sonra 15 gün içinde iade edilmelidir.

Tahliye işlemleri, belirli yasal şartlara bağlıdır. Örneğin; kiracı, gönderilen resmi ihtara rağmen 30 gün içinde kira borcunu ödemezse sözleşme hukuken feshedilebilir. Ayrıca izinsiz alt kiralama, mülkün amacına aykırı kullanımı veya ev sahibinin şahsi kullanım ihtiyacı gibi durumlar da geçerli tahliye sebepleri arasındadır. Bu süreçlerde, hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.

Kısa Süreli Kiralamalar İçin Özel Gereklilikler

Kısa dönemli kiralama yapacak mülk sahiplerinin, Turizm Amaçlı Kiralama İzni koşullarına kesinlikle uyması gerekmektedir. Bu; Bakanlık kaydı, yangın güvenliği belgesi, apartman/bina özelinde uygulanan %25 kiralama sınırı gibi düzenlemeleri içerir.

Ayrıca, kısa dönemli konaklamalarda ortaya çıkabilecek misafir kaynaklı zararlar veya yaralanmalar için sorumluluk sigortası yaptırılması da önem taşır. Airbnb gibi platformlar sınırlı koruma sunsa da, bu poliçeler Türkiye’deki yasal yükümlülüklerin yerini tutmamaktadır.

Türkiye’de Kira Geliri Vergisi Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Türkiye’de elde edilen kira gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında vergilendirilir. Vergi yükümlülüğünüz, Türkiye’deki vergi mükellefiyet durumunuza göre değişiklik gösterir: Yerleşik (mukim) veya yerleşik olmayan (gayrimukim) olmanız bu noktada belirleyicidir.

Yerleşik olmayan mükellefler, Türkiye’de yasal ikametgahı bulunmayan, bir takvim yılı içinde kesintisiz 6 aydan fazla Türkiye’de yaşamayan ve yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşlarını da kapsar. Bu kişiler, yalnızca Türkiye sınırları içinde elde ettikleri gelirler üzerinden vergi öderler—örneğin Türkiye’deki kira gelirleri gibi.

Her iki mükellef türü için temel vergi prosedürleri benzer olmakla birlikte, çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları (DTT) sayesinde bazı ülkelerde ek avantajlar veya farklı uygulamalar söz konusu olabilir.

2025 Yılı Türkiye Kira Geliri Vergi Dilimleri

Türkiye, 2025 yılı itibarıyla artan oranlı gelir vergisi sistemi uygulamaktadır. Mukim kişiler dünya genelindeki gelirleri üzerinden, gayrimukim mükellefler ise yalnızca Türkiye kaynaklı gelirleri üzerinden vergilendirilir.

2025 yılı gelir vergisi dilimleri şu şekildedir:

Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları (DTT)

Türkiye’nin 80’den fazla ülke ile imzaladığı Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları sayesinde, yabancı yatırımcılar aynı gelir üzerinden iki kez vergi ödemez. Bu anlaşmalar kapsamında, Türkiye’de ödenen vergiler yatırımcının ikamet ettiği ülkede mahsup edilebilir veya istisna kapsamında değerlendirilebilir. Özellikle yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları ve uluslararası yatırımcılar için bu, ciddi bir mali avantaj anlamına gelir.

Türkiye’de Kira Geliri Vergi Muafiyeti

Konut amaçlı kiralamalarda, yıllık belirli bir gelir düzeyine kadar kira gelirleri vergiden muaftır. Bu muafiyet tutarı her yıl güncellenmektedir:

• 2024: 33.000 TL’ye kadar muaf
• 2025: 47.000 TL’ye kadar muaf

Bu muafiyet yalnızca konut kiralamaları için geçerlidir; ticari kiralamalar bu kapsamın dışındadır. Ortak mülkiyet durumlarında, her mülk sahibi kendi payına düşen kira geliri üzerinden ayrı ayrı muafiyet uygulayabilir. Birden fazla mülkü olanlar ise toplam gelirlerini esas alarak değerlendirme yapmak zorundadır.

Gider Düşme Yöntemleri

Muafiyet tutarını aştığınız durumda, vergi matrahınızı düşürmek için iki yöntemden birini seçebilirsiniz:

1. Gerçek Gider Yöntemi:

Sigorta, bakım-onarım, amortisman gibi belgeli harcamalar vergi matrahından düşülebilir. Ancak tüm belgelerin eksiksiz olması gerekir.

2. Götürü Gider Yöntemi:

Toplam kira gelirinizin %15’i, herhangi bir belgeye gerek olmadan gider olarak düşülür. Bu yöntem seçildiğinde, en az iki yıl boyunca değiştirilmeden uygulanmalıdır.

Götürü yöntem, masrafları düşük olan mülk sahipleri için idealdir. Ancak giderleriniz %15’ten fazla ise, gerçek gider yöntemi ile daha avantajlı bir vergi planlaması yapabilirsiniz.

Not: Gider düşme yöntemlerinde, istisna tutarına isabet eden giderler hasılattan indirilemez; sadece vergilendirilecek gelir üzerinden gider indirimi yapılabilir.

Konut, Ticari ve Kısa Süreli Kiralamalar Arasındaki Vergi Farkları

Türkiye’de gayrimenkul yatırımı ile ilgilenenler için kira gelirinin Türk vergi mevzuatına göre nasıl sınıflandırıldığını bilmek büyük önem taşır. Kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri; taşınmazın konut, ticari ya da kısa süreli kiralama amacıyla kullanılıp kullanılmadığına göre önemli ölçüde değişiklik gösterir ve her biri farklı yasal düzenlemelere tabidir.

Konut ve Ticari Kira Gelirleri Arasındaki Fark

Konut Kira Geliri:

Apartman dairesi, müstakil ev gibi konutların kiraya verilmesinden elde edilen gelir, belirli bir sınırı aşmadığı sürece her yıl gelir vergisinden muaf tutulabilir. Ayrıca, bu gelir türü, ticari faaliyete dönüşmediği sürece Katma Değer Vergisi’ne (KDV) tabi değildir. Bu durum, uzun vadeli konut kiralamalarını birçok yatırımcı için daha basit ve avantajlı hale getirir.

Ticari Kira Geliri:

Dükkan, ofis, depo gibi ticari nitelikli taşınmazlardan elde edilen kira gelirleri ise daha karmaşık bir vergi sistemine tabidir. Öncelikle, bu gelirler ticari gelir olarak kabul edilir ve herhangi bir vergi muafiyetinden yararlanamaz. Ayrıca, KDV uygulanmakta olup, kira bedeli için fatura kesilmesi zorunludur. Bununla birlikte, %20 oranında bir stopaj vergisi uygulanır. Yani, kiracı, brüt kira bedelinin %20’sini kesip vergi dairesine ödemekle yükümlüdür.

Bu stopaj sistemi, hem vergi tahsilatının güvence altına alınmasını sağlar hem de mülk sahibinin doğrudan idari yükünü azaltır.

Türkiye'de Kısa Süreli ve Uzun Süreli Kiralamalar

Uzun Süreli Kiralamalar:

Altı aydan uzun süreli kira sözleşmeleri uzun vadeli kiralama olarak kabul edilir. Bu tür kiralamalar, kişisel gelir vergisi hükümlerine tabidir ve genellikle konut kiraları gibi değerlendirilir. Uzun süreli kiralamalar, lisans ve ruhsat süreçleri açısından daha az yükümlülük içerdiğinden yasal ve mali yönetimi daha kolaydır.

Kısa Süreli Kiralamalar:

Airbnb gibi platformlarda Türkiye'deki dairelerin 100 gün ya da daha kısa süreyle kiraya verilmesi gibi kısa vadeli işlemler, Türk hukukunda ticari faaliyet olarak sınıflandırılır ve "Turizm Amaçlı Kısa Süreli Kiralama Yönetmeliği" kapsamına girer.

Bu alanda yasal faaliyet gösterebilmek için mülk sahiplerinin aşağıdaki adımları yerine getirmesi gerekir:

• Turizm Amaçlı İşletme Belgesi alma
• Belediye onayı alma
• Yerel yetkililere kayıt yaptırma
• KDV uyumlu fatura düzenleme
• Turizm vergisi ve diğer potansiyel yükümlülüklere uyum sağlama

Kısa süreli kiralamaların ticari faaliyet olarak kabul edilmesi, elde edilen gelirin KDV’ye tabi olması ve ilave yasal denetimlere tabi tutulması anlamına gelir. Bu nedenle bu alanda faaliyet gösterenlerin mevzuata uygun hareket etmesi kritik önemdedir.

Türkiye'de Kira Geliri Beyanı

İster Türkiye’de yaşayan bir yatırımcı olun, ister yurtdışında yaşayan bir Türk vatandaşı olun; Türkiye sınırları içinde elde edilen kira gelirini her yıl beyan etmeniz yasal bir zorunluluktur.

Yıllık kira gelir beyanı, bir önceki takvim yılına ait gelirler için 1 Mart ile 31 Mart tarihleri arasında verilmelidir. Beyan işlemi hem çevrim içi olarak İnteraktif Vergi Dairesi sistemi üzerinden hem de ilgili Vergi Dairesi'ne şahsen gidilerek gerçekleştirilebilir.

Kira gelir vergisi genellikle iki eşit taksitte ödenir:

• Birinci taksit: Mart ayı sonuna kadar
• İkinci taksit: Temmuz ayı sonuna kadar

Kira gelirinin hiç beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda mülk sahipleri ciddi idari para cezaları, faiz yükümlülükleri ve vergi incelemeleriyle karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle hem Türkiye’de yaşayan hem de yurtdışındaki gayrimenkul sahiplerinin bu yükümlülüklere titizlikle uyması büyük önem taşır.

Türkiye’de mülk kiralamayı planlıyorsanız ya da hâlihazırda kira geliri elde ediyorsanız, yasal ve mali sorumluluklarınızı eksiksiz bilmek büyük önem taşır. Özellikle yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları ve uluslararası yatırımcılar için, Türkiye’de kira vergisinin nasıl işlediğini doğru anlamak hem yasal uyum hem de yatırımın kârlılığı açısından kritik rol oynar.

Vergi muafiyetlerinden doğru şekilde faydalanarak, sizin için en uygun gider yöntemini seçerek ve varsa çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarından yararlanarak kira gelirlerinizi yasal çerçevede en verimli şekilde yönetebilirsiniz.

Doğru bilgi ve etkili bir stratejiyle, Türkiye’deki emlak kiralama piyasası size yalnızca güçlü bir pasif gelir kaynağı değil, aynı zamanda uzun vadeli yatırım değeri de sunar.

İLGİLİ SAYFALAR

İstanbul’da Kısa Dönem Kiralama Yönetiminde Başarının Sırları

Pasif Emlak Yatırımı: Düzenli ve Kolay Gelirin Anahtarı

Türkiye'de Vergi Kimlik Numarası Hakkında Tüm Detaylar

Konutların Kısa Süreli Kiralanmasına İlişkin Yeni Kanun