Türkiye’de Yabancılar İçin Miras Hukuku ve Taşınmazların Devri

Türkiye’de gayrimenkul yatırımı denildiğinde, miras meselesi genellikle ilk akla gelen başlıklar arasında yer almaz. Ancak Türkiye’de taşınmazı bulunan ya da ülkedeki bir mülke miras yoluyla hak kazanacak yabancılar açısından, hukuki çerçevenin ve uygulamadaki detayların bilinmesi; hem geleceğe daha sağlam adımlarla hazırlanmayı hem de mevcut varlıkların korunmasını sağlar. Bu yazıda, yabancılar için Türkiye’de gayrimenkul mirasına ilişkin temel konuları ele alıyoruz.

Yabancı Gayrimenkul Sahipleri İçin Türkiye’deki Miras Hukuku Nasıl Uygulanır?

Türkiye’de miras hukuku; kimlerin mirasçı olacağını, miras paylarının nasıl belirleneceğini ve mirasın vasiyetname bulunması ya da bulunmaması durumunda nasıl paylaşılacağını Türk Medeni Kanunu çerçevesinde düzenler. Bu kurallar hem gerçek kişiler hem de tüzel kişiler için geçerli olmakla birlikte, vasiyetname düzenleme hakkı yalnızca gerçek kişilere aittir.

Türkiye sınırları içinde bulunan taşınmazlar söz konusu olduğunda, miras bırakanın uyruğuna bakılmaksızın Türk miras hukuku uygulanır. Yabancılar Türkiye’deki gayrimenkullerini miras bırakabilir veya miras yoluyla edinebilir; ancak bu noktada dikkate alınması gereken temel hususlardan biri karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesidir. Buna göre, yabancı uyruklu mirasçıların kendi ülkelerinde Türk vatandaşlarına benzer miras haklarının tanınması gerekir. Bu şartın sağlanmaması hâlinde, mirasçılar taşınmazı üzerlerinde tutamaz ve ilgili gayrimenkulün belirlenen süre içinde elden çıkarılması gerekir.

Türk miras hukukunda öncelikli mirasçılar çocuklar ve sağ kalan eştir. Bu kişilerin bulunmaması hâlinde, anne ve baba ile onların üstsoyu mirasçı olabilir. Geçerli bir vasiyetname yoksa, miras yasal paylar esas alınarak aile bireyleri arasında paylaştırılır. Vasiyetname bulunsa dahi, Türk hukuku bazı yakın aile üyelerini saklı pay yoluyla koruma altına alır; yani zorunlu mirasçılık ilkesi geçerlidir. Hiçbir mirasçının bulunmaması durumunda ise miras, devlete intikal eder.

Bir Mirasçı Hangi Durumlarda Miras Hakkını Kaybedebilir?

Mirasçılar, isterlerse mirası kendi iradeleriyle reddedebilir. Bunun yanı sıra, belirli şartlar altında mirasçılık haklarının ortadan kalkması da söz konusu olabilir. Vasiyetname yoluyla mirastan çıkarma (ıskat) bu durumlardan biridir. Ancak bu durumda bile, çocuklar ve eş gibi yasal mirasçılar, kanunda açıkça belirtilen nedenler bulunmadıkça saklı pay haklarını korumaya devam eder.

Mevzuatta, mirasçılık hakkının kaybedilmesi oldukça sınırlı hâller için öngörülmüştür. Bu durum yalnızca miras bırakana veya yakınlarına karşı işlenen ağır ve ciddi nitelikteki fiiller söz konusu olduğunda gündeme gelir.

Yabancılar İçin Türkiye’de Geçerli Vasiyetname Şartları

Ülkede taşınmazı bulunan yabancıların vasiyetname hazırlarken en çok merak ettiği konulardan biri de kendi ülkesinde daha önce hazırlanmış olan vasiyetnamenin Türkiye’de de geçerli olup olmayacağı ve ayrıca bir vasiyetname düzenlemelerinin gerekip gerekmediğidir. Yurt dışında düzenlenmiş bir vasiyetname, bazı durumlarda Türkiye’de geçerli kabul edilebilir, hatta bu ilk bakışta daha pratik bir seçenek gibi görünebilir. Ancak bu tür vasiyetnamelerin de belirli şekil şartlarını taşıması gerekir ve ayrıca hazırlanmış diğer vasiyetnameler gibi Türk hukuk sistemi çerçevesinde değerlendirilir.

Bu durum, saklı pay hükümlerinin yabancı ülkelerde düzenlenen vasiyetnameler için de geçerli olduğu anlamına gelir. Dolayısıyla vasiyetnamede saklı paylara yer verilmemişse, uygulamada çeşitli uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Kendi ülkenizde düzenlenmiş bir vasiyetnameyi Türkiye’de kullanmayı planlıyorsanız, bunun geçerlilik kazanabilmesi için mahkeme onayı gerekir. Bu süreçte mahkeme; vasiyetnameyi inceler, mirasçıları ve pay oranlarını belirler ve ardından hükümlerin uygulanmasını sağlar.

Türkiye’deki taşınmazlarınızı kapsayan ayrı bir vasiyetname düzenlemek ise sürecin çok daha sorunsuz ilerlemesine yardımcı olur. Bu yöntem, özellikle Türk hukuk sistemine aşina olmayan mirasçılar açısından önemli bir kolaylık sağlar. Birden fazla vasiyetnamenin aynı anda geçerli olması da mümkündür; örneğin, yurt dışındaki malvarlığınızı kapsayan vasiyetname yürürlükte kalırken, Türkiye’deki taşınmazlar için ayrı ve özel bir vasiyetname hazırlanabilir.

Türkiye’de Miras Kalan Taşınmaz Nasıl Devralınır?

Türk hukukuna göre miras hakkı, miras bırakanın vefatıyla birlikte kendiliğinden doğar. Ancak mirasçıların taşınmaz üzerinde fiilen tasarrufta bulunabilmeleri, kullanabilmeleri veya hukuki işlem yapabilmeleri için belirli resmî prosedürleri tamamlamaları gerekir.

Yurt dışında düzenlenmiş mirasçılık belgeleri Türkiye’de doğrudan geçerli kabul edilmez ve mahkeme tarafından tanınmaları gerekir. Bu nedenle mirasçıların, yetkili mahkemeye başvurarak mirasçılık belgesi (veraset ilamı) almaları sürecin temel adımlarından biridir. Ayrıca mirasçılar, veraset ve intikal vergisini ödemeli ve buna ilişkin vergi ilişik kesme belgesini temin etmelidir.

Gerekli belgeler tamamlandıktan sonra Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır. Bu aşamada mirasçı, ilgili taşınmazın yeni maliki olarak tapu siciline tescil edilir ve adına yeni tapu senedi düzenlenir.

Türkiye’de Miras Kalan Taşınmazın Devralınması İçin Gerekli Belgeler

• Miras bırakana ait ölüm belgesi, mirasçılarla olan akrabalık ilişkisini gösteren belgeler, geçerli kimlik belgeleri ve mirasçılar adına alınmış Türk vergi numarası
• Mahkeme tarafından düzenlenen mirasçılık belgesi (veraset ilamı)
• Vergi ilişik kesme belgesi
• Tapu devri için gerekli diğer belgeler

Yurt dışından temin edilen tüm belgelerin, Lahey Apostil Sözleşmesi’ne uygun şekilde apostilli olması veya konsolosluk onayıyla resmî olarak tasdik edilmesi gerekir. Ayrıca bu belgelerin Türkiye’de geçerlilik kazanabilmesi için yeminli tercüman tarafından Türkçeye çevrilmesi zorunludur.

Yabancı Mirasçılar İçin Türkiye’de Miras Vergisi Uygulaması

Türkiye’de uygulanan veraset ve intikal vergisi kapsamında, mirasçının yabancı ya da Türk vatandaşı olması arasında bir ayrım yapılmaz. Türkiye’de miras yoluyla edinilen malvarlığı üzerinden vergi ödenmesi gerekir. Her mirasçı, yalnızca kendisine düşen payın istisna tutarını aşan kısmı için vergilendirilir.

Miras vergisi artan oranlı bir yapıya sahiptir. Buna göre, belirli bir tutara kadar olan miras paylarında vergi oranı %1’den başlar; mirasın değeri arttıkça oran da yükselir ve 44.100.000 TL’yi aşan tutarlar için %10 seviyesine kadar çıkar.

Vergi hesaplanırken, her mirasçının payı için ayrı ayrı istisna uygulanır. Bu istisna tutarları; çocuklar ve eş için farklı, eşin tek mirasçı olduğu durumlarda farklı ve bağışlarda farklı olacak şekilde belirlenir. Söz konusu tutarlar her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenir. Bu kurallar, Türkiye’de ikamet eden ya da etmeyen tüm mirasçılar için aynı şekilde geçerlidir.

Miras Vergisi Ne Zaman Ödenir?

Mirasın beyan edilmesinin ardından, verginin yasal süreler içinde ödenmesi gerekir. Bu süre; vefatın Türkiye’de veya yurt dışında gerçekleşmesine ve mirasçıların ikamet durumuna bağlı olarak 4 ila 8 ay arasında değişebilir. Uygulamada miras vergisi, genellikle üç yıla yayılan taksitler hâlinde ödenmektedir.

Hukuki Destek ile Yatırımınızı Güvence Altına Alın

Uluslararası gayrimenkul yatırımları ve bu yatırımlara eşlik eden hukuki süreçler, ilk bakışta karmaşık görünebilir. Ancak işleyiş doğru şekilde anlaşıldığında, sürecin aslında çok daha yönetilebilir olduğu ortaya çıkacaktır. Temel hukuki çerçeveyi bilmek önemli olsa da, özellikle miras ve vasiyetname gibi teknik ve uzun vadeli sonuçlar doğuran konularda profesyonel destek almak, yatırımın sağlıklı şekilde korunmasında kritik bir rol oynar.

Yabancı gayrimenkul yatırımcılarının süreci güvenli ve sorunsuz biçimde yönetebilmeleri için, TEKCE Gayrimenkul’ün kardeş şirketi olan TEKCE Visa, kişiselleştirilmiş hukuki danışmanlık hizmetleri sunuyor. Farklı dillerde hizmet veren uzman danışman kadromuz, Türk miras hukuku konusundaki deneyimiyle, yatırımlarınızın yalnızca bugün değil, gelecek nesiller için de güvence altında olması adına yanınızda yer alıyor.

İLGİLİ SAYFALAR

Türkiye’de Gayrimenkul Alımında Durum Tespit Süreci

TAPU Nedir? | Bilmeniz Gereken Her Şey