İspanya'da Gayrimenkul Satın Alma Giderleri ve Vergiler

İspanya'da gayrimenkul satın alım maliyetleri, alacağınız mülkün sıfır veya ikinci el olmasına göre değişmektedir. Eğer direkt olarak inşaat firmasından sıfır mülk alıyorsanız, KDV(IVA) ödemekle yükümlü olursunuz. Eğer ikinci el bir mülk alıyorsanız, tapu harcı(ITP) ödemekle yükümlü olursunuz. İki masrafı aynı anda ödemeniz söz konusu olamaz. Ayrıca satın alım maliyetleri, alacağınız mülkün emlak türüne, bölgeye, satış fiyatına ve ödeme koşullarına göre farklılık gösterir.

İspanya'da emlak satın alım maliyetleri genellikle satış fiyatının yaklaşık %15'i kadar ek maliyet oluşturur. Daha önce de belirttiğimiz gibi, alıcının satın aldığı gayrimenkul türüne ve bölgeye göre fiyatlar önemli ölçüde farklılık gösterebilmektedir.

Tüm maliyetler ve vergiler aşağıda listelenmiştir;

• KDV (IVA)
• Tapu Harcı (ITP)
• Damga Vergisi (AJD)
• Avukatlık Ücretleri
• Noter Ücretleri
• Tapu Kayıt Ücreti

100.000 € Değerindeki Bir Gayrimenkul İçin İki Örnek Hesaplama

Örneğin, Málaga'da 100.000 € bedelinde ikinci el bir daireyi ipoteksiz satın aldığınızı düşünelim.

Endülüs'teki %7'lik devir vergisi 7.000 € tutarındadır.
%1 + KDV oranındaki hukuki danışmanlık ücreti 1.210 €'dur.
Noter ücreti yaklaşık 1.250 €, Tapu Harcı ise yaklaşık 750 €'dur.
İpotek kullanılmadığı için damga vergisi uygulanmaz.
Toplam masraf yaklaşık 10.210 € olup, bu tutar gayrimenkul bedelinin yaklaşık %10,2'sine karşılık gelir.

Aynı şekilde, Alicante'de 100.000 € bedelinde yeni bir daireyi ipoteksiz satın aldığınızı düşünelim.

%10 KDV 10.000 € tutarındadır.
Valensiya'daki %1,4'lük damga vergisi 1.400 € tutarındadır.
%1 + KDV oranındaki hukuki danışmanlık ücreti 1.210 €'dur.
Noter ücreti yaklaşık 1.250 €, Tapu Harcı ise yaklaşık 750 €'dur.
Toplam masraf yaklaşık 14.610 € olup, bu tutar gayrimenkul bedelinin yaklaşık %14,6'sına karşılık gelir.

Her iki örnekte de yukarıda belirtilen resmi oranlar esas alınmış ve ipotekle ilgili masraflar hesaba katılmamıştır. Gerçek tutar; bölgeye, gayrimenkulün türüne ve sizin için indirimli bir vergi oranının geçerli olup olmadığına göre değişebilir. Bu nedenle hesaplamaları kesin bir fiyat teklifi olarak değil, bütçe planlamasına yardımcı olacak örnekler olarak değerlendirin. Satın almak istediğiniz gayrimenkul için kesin masraf tutarını TEKCE danışmanınızdan öğrenebilirsiniz.

Detaylı Satın Alım Maliyetleri ve Vergiler

1. KDV (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido)

Daha önce hiç satışı yapılmamış sıfır mülk alımlarında, alıcı KDV ödemekle yükümlüdür. Kanarya Adaları hariç, İspanya'nın tüm bölgelerinde sıfır bir ev satın alırken %10 KDV ödersiniz. Arsa ve ticari emlak alımlarında KDV %21'dir. Tapusu ayrı olan otoparklar ticari emlak sayıldığından %21 oranında KDV ödenir.

2. Tapu Harcı (ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

İkinci el mülk alımlarında, alıcı tapu harcı ödemekle yükümlüdür. İkinci el emlaklar için %7 ile %10 arasında değişen oranlarda tapu harcı ödenir. Gayrimenkulün satış fiyatına ve özerk bölgeye bağlı olarak bu oranlar değişebilir.

3. Damga Vergisi (AJD - Actos Jurídicos Documentados)

Tüm belgelerin noter tasdikli olması için ödediğiniz bir vergidir. Ödenecek tutar %1,2 ila %1,5 arasında değişebilir. Özerk bölgeye göre farklılık gösterir. Arsa satışlarında, sıfır konut satışlarında ve konut kredisi ile ikinci el mülk satışlarında ödenir. Eğer konut kredisi olmadan ikinci el mülk alıyorsanız, bu vergiden muaf olursunuz.

4. Avukatlık Ücretleri

Avukat ücretleri genellikle satış fiyatının %1'i + KDV şeklindedir. İspanya'da mülk alabilmek için bir avukatla çalışmak yasal olarak zorunlu olmasa da sürecin sorunsuz ilerlemesi adına tavsiye ediyoruz.

Özellikle gayrimenkul sektöründe uzmanlaşmış kurumsal avukatları bünyesinden bulunduran bir emlak şirketiyle çalışıyorsanız, gerekli tüm adımları size detaylarıyla anlatacakları ve evrakların hazırlanmasında size yardımcı olacakları için süreciniz son derece güvenli ve kolay olacaktır.

Ayrıca, sizin adınıza tüm işlemleri halletmeleri için avukatlara vekaletname verebilirsiniz. Böylece süreç içinde seyahat etmenize ve bizzat resmi işlemler ile uğraşmanıza gerek kalmaz.

5. Noter Ücretleri

Tapu dairesinde emlak satış sözleşmesi yapılırken, sözleşmenin noter huzurunda imzalanması gerekmektedir. Noter ücretleri genellikle 1.000 € - 1.500 € aralığındadır.

6. Tapu Kayıt Ücreti

Bir tapu kayıt maliyeti genellikle yaklaşık 750 €'dur. Gayrimenkulün satış fiyatına göre değişiklik gösterebilir.

İspanya'da Konut Kredisi Alma Maliyetleri

Yukarıda listelenen tüm masraflara ek olarak, ev kredisi için başvururken ekstra ücretler çıkabilir. Ayrıca noter masrafı da artmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz) Raporu

Gayrimenkul değerleme şirketine ve satın alma fiyatına göre ücretler değişmektedir. Genellikle 350 € ile 600 € arasındadır.

İspanya'da konut kredisi almak için gayrimenkul değerlemesi şarttır. Değerleme raporunun resmi bir emlak değerleme şirketi tarafından hazırlanması gerekmektedir. Raporla gayrimenkulün gerçek değeri belirlenir ve bu değer doğrultusunda kredi tutarı belirlenir.

Hizmet Bedeli

Bankaya bağlı olarak %0 ile %1 arasında değişmektedir.

Yukarıda listelenen emlak satın alma maliyetleri ortalamadır. Kesin fiyatlandırmayı uzmanlarımız ile görüşerek belirleyebilirsiniz. Konu ile alakalı daha fazla bilgi için İspanya emlak uzmanlarımızla iletişime geçebilir ve size en yakın ofisimizi ziyaret edebilirsiniz.

İspanya'da Gayrimenkul Sahibi Olmanın Maliyeti Nedir?

Satın alma işlemi tamamlandıktan sonra üç düzenli masraf kalemi ortaya çıkar.

IBI (yerel emlak vergisi): IBI, gayrimenkul için ödediğiniz satış bedeli üzerinden değil, evin kadastro değeri üzerinden hesaplanır. Vergi oranı belediyeye göre belirlenir ve yaklaşık %0,4 ile %1,1 arasında değişir. Örneğin, kadastro değeri 100.000 € olan bir gayrimenkul için yıllık vergi yaklaşık 400 € ile 1.100 € arasında olabilir.

Site Aidatları: Apartman ve site içerisindeki dairelerde aylık aidatlar genellikle 50 € ile 150 € arasındadır. Havuz, güvenlik veya ortak sosyal alanlar gibi olanakların bulunduğu projelerde bu tutar daha yüksek olabilir. Kendine ait bahçesi ve havuzu bulunan müstakil bir evin bakım ve işletme giderleri ise daha yüksek olacaktır.

Faturalar ve Sigorta: Elektrik, su, internet ve benzeri hizmetlerin yanı sıra konut sigortası da düzenli giderler arasında yer alır. Gayrimenkulünüzü kiraya vermeniz durumunda kira geliri üzerinden yerleşik olmayanlar için gelir vergisi uygulanır. AB veya AEA'da ikamet edenler için oran, giderlerin düşülebilmesine imkân tanınarak net gelir üzerinden %19; diğer kişiler için ise herhangi bir gider indirimi olmaksızın brüt gelir üzerinden %24'tür. Gayrimenkul yönetimi ekibimiz, kiralama süreci, kiracılar ve ilgili resmi işlemleri sizin adınıza yönetebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

★ Bu içeriği faydalı bulduysanız, lütfen tekce.com'u Google'da Preferred Source listenize ekleyin.