İspanya'da Adım Adım Gayrimenkul Alımı

Avrupa Birliği üyesi olan İspanya, hem yerli hem de yabancı alıcılar için geçerli düzenli bir tapu devir sistemine sahiptir. Emlak alımı bilgi ve uzmanlık gerektirir. Bu nedenle, profesyonel bir yardım tapu işlemlerinin ve anahtar teslim sürecinin sorunsuz şekilde ilerleyebilmesi için şarttır. Tapu teslimi, emlak türüne bağlı olarak 1 ile 2 ay arasında sürmektedir.

TEKCE Gayrimenkul'ün yetenekli satış temsilcileri, ihtiyaçlarınıza en yüksek oranda uyan ideal gayrimenkulü bulmanızda size yardımcı olacaktır. Gayrimenkul sektöründe deneyimli avukatları ile TEKCE ekibi, sizinle birlikte veya sizin adınıza prosedürleri yöneterek yasal sorumlulukların yerine getirilmesini sağlayacaktır.

İspanya'da gayrimenkul satın alma süreci hayallerinizdeki evi bulmaktan anahtarlarınızı ve tapunuzu teslim almaya giden 8 aşamadan oluşmaktadır.

İşte İspanya'da mülk edinme sürecine ilişkin ayrıntılı, adım adım bir kılavuz:

• Doğru Mülkü Bulmak İçin İstek Listesi Hazırlama
• Gayrimenkul Keşif Turu
• Rezerve Etme
• KYC & AML Kontrolleri
• Sözleşmenin İmzalanması
• NIE Numarası Alınması & Banka Hesabı Açma
• Tapu İmzalanması
• Tapu Kaydının Yapılması

İspanya’da Gayrimenkul Satın Alma Rehberi: Projeden ve İkinci El Mülklerde Adım Adım Süreç ve Zaman Çizelgesi

Aşağıda, İspanya’da ikinci el (resale) ve projeden (off-plan) gayrimenkul satın alırken izlenen adımlar yer almaktadır.

İspanya’da İkinci El Gayrimenkul Satın Alma Süreci

İkinci el gayrimenkuller genellikle daha hızlı tamamlanan bir satın alma süreci sunar. Mülk seçimi yapıldıktan sonra, işlemler çoğunlukla 1–2 ay içinde noter aşamasına ulaşır.

1. İstek Listesi Hazırlama (Süre: 1–3 gün)

İlk adım, beklentilerinize ve ihtiyaçlarınıza uygun doğru mülkü bulabilmek için bir istek listesi hazırlamaktır.

Web sitemizde günlük olarak güncellenen geniş bir mülk listesi bulunmakta ve danışmanlarımız piyasa trendlerini takip ederek en iyi seçenekleri hızlı bir şekilde sunmaktadır. Arama ve ön eleme süreci genellikle 1–3 gün sürer.

2. Gayrimenkul Keşif Turu (Süre: 1–3 gün)

Sıraladığınız evleri gezip inceleyin. Bu süreçte, ileride sorun yaşamamak için aklınıza takılan her şeyi emlak danışmanınıza, satıcıya veya geliştiriciye sormaktan çekinmeyin.

İsterseniz evleri bizzat gezebilirsiniz; ancak mülkü bizzat gezme imkânınızın olmadığı durumlarda, TEKCE’nin canlı video görüşmeleriyle sunduğu TeleProperty hizmeti sayesinde projeyi uzaktan, tüm detaylarıyla görme fırsatı yakalayabilirsiniz. TeleProperty hizmeti sayesinde mülkleri WhatsApp, FaceTime, Skype gibi canlı görüntülü görüşmeler aracılığıyla uzaktan gezebilirsiniz. Nitekim müşterilerimizin yarıdan fazlası satın alma işlemlerini bu yöntemle tamamlamaktadır. İster yüz yüze ister çevrim içi olsun, bu geziler genellikle birkaç gün daha sürer.

3. Rezervasyon (Süre: 1-3 Gün)

Doğru evi bulduğunuzda, mülkün satıştan kaldırılması için rezervasyon bedeli ödersiniz. Yeni projelerde fiyatlar genellikle sabittir; ancak ikinci el mülklerde pazarlık payı bulunabilir. Bu süreçte, danışmanınız en iyi fiyatı almanız için size yardımcı olacaktır.

4. KYC ve AML Kontrolleri (Süre: 3-15 Gün)

Rezervasyonun ardından hukuki inceleme (due diligence) süreci başlar. Bu aşamada tapu kayıtları, ipotek ve diğer takyidatlar, aidat borçları gibi detaylar kontrol edilir; ayrıca KYC (Müşterini Tanı) ve AML (Kara Para Aklamayı Önleme) kontrolleri tamamlanır.

Tüm bu incelemeler, satın alma taahhüdünde bulunmadan önce mülkün hukuki açıdan sorunsuz olduğundan ve tüm evrakların eksiksiz şekilde hazırlandığından emin olunmasını sağlar.

5. Sözleşmenin İmzalanması (Süre: 3-15 Gün)

Hukuki inceleme süreci ve KYC (Müşterini Tanı) işlemleri tamamlandıktan sonra, avukatınızın gözetiminde özel satış sözleşmesi (Contrato de Arras) imzalanır. Bu aşamada, genellikle toplam satış bedelinin %10’u oranında bir ödeme yapılır. Satın alma sürecinin daha hızlı ve sorunsuz ilerlemesi için, avukatınıza vekâlet verilmesi de yaygın olarak tercih edilmektedir.

Avukatınız, sözleşme maddelerini size detaylı şekilde açıklayacak ve tüm gerekli evrak işlerini sizin adınıza yürütecektir.

6. NIE Numarası Alınması & Banka Hesabı Açma (Süre: 1-15 Gün)

Satın alma işlemi tamamlanmadan önce, İspanya’da geçerli bir NIE (yabancı kimlik numarası) almanız ve bir banka hesabı açmanız gerekir. TEKCE’nin hukuki ekibi, bu süreçlerin her aşamasında size destek olur.

NIE numarasının ve banka hesabının hazır olması; kapora, vergiler ve nihai satış bedeli gibi tüm ödemelerin euro cinsinden yapılabilmesi açısından büyük önem taşır. TEKCE, çeşitli bankalarla iş birliği içinde çalışır ve ekibimiz banka hesabı açma sürecinin sorunsuz ilerlemesini sağlar.

7. Noterde Tapu İmzalanması (Süre: 15-60 Gün)

Anlaşmaya varılan teslim tarihinde, tapu belgesini noterde imzalarsınız. Bu aşamada kalan bakiye ödemesi de yapılır. Noter, belgeyi ve satıcıyla kabul ettiğiniz şartları tamamen anladığınızdan emin olur. Bu işlem tamamlandıktan sonra anahtarlar size teslim edilir ve yeni evinize taşınabilirsiniz.

8. Tapu Kaydı (Süre: 20-30 Gün)

Tapu belgesini imzaladıktan sonra, noter resmi kayda gönderir. Tapu, 2–4 hafta içinde Tapu Sicil Müdürlüğü’ne tescil edilir.

Bu süreç otomatik olarak ilerler; sizin ekstra bir işlem yapmanıza gerek yoktur. Tapu, sizin adınıza resmen kaydedilmiş olur.

İkinci El Gayrimenkullerde Konut Kredisi Kullanımı: Konut kredisi kullanılacaksa, banka ekspertizi ve kredi onay süreçlerinin tamamlanabilmesi için sözleşmenin imzalanması ile noter randevusu arasında en az 30 günlük ek bir süre planlanması önerilir.

İspanya'da Projeden Gayrimenkul Satın Alma Süreci

Projeden yapılan satın alımlar genellikle daha uzun sürebilir; çünkü süreç, inşaatın ilerleme durumuna ve gerekli yapı ruhsatlarının alınmasına bağlı olarak şekillenir.

1. Doğru Proje Seçimi ( Süre: 1-3 gün)

İkinci el alımlarda olduğu gibi, öncelikle hedeflerinizi netleştirerek işe başlanır (konum, bütçe, geliştirici firmanın güvenilirliği gibi). Danışmanlarımız, kriterlerinize en uygun ve yüksek potansiyele sahip yeni projeleri öne çıkarır.

Güncel portföyümüz ve sektör bilgimiz sayesinde, yatırım potansiyeli yüksek projeleri yakından takip eder ve size en doğru seçenekler konusunda rehberlik ederiz.

2. Proje Keşif Turu ( Süre: 1-3 gün)

Projeden daire almadan önce, inşaat alanını gezebilir veya hazır örnek daireyi ziyaret edebilirsiniz. TEKCE, sizin için yüz yüze ziyaretleri organize edebilir; dilerseniz TeleProperty hizmetimizle projeyi uzaktan da inceleyebilirsiniz.

Yeni bir projeyi görmek genellikle birkaç gün sürebilir, bu süre geliştiricinin programına bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

3. Rezervasyon (Kapora) (Süre: 1-3 gün)

Beğendiğiniz daireyi seçtikten sonra, küçük bir kapora ödeyerek ve rezervasyon sözleşmesini imzalayarak dairenizi ayırtabilirsiniz.

4. KYC ve AML Kontrolleri (Süre: 3-15 gün)

İkinci el gayrimenkul işlemlerinde olduğu gibi, hukuki ekibimiz tüm gerekli KYC (Müşterini Tanı) ve AML (Kara Para Aklamayı Önleme) kontrollerini yürütür. Bu kontroller, İspanya ve AB mevzuatları gereği uluslararası yatırımcılar için zorunludur.

Bu aşama, projenin imar durumu, ruhsatlar ve geliştirici onayları gibi detayların doğrulanmasını ve kapsamlı bir inceleme (due diligence) sürecinin tamamlanmasını içerir. Bu kontrollerin yapılması, sözleşme sürecinin yasalara uygun, güvenli ve şeffaf bir şekilde ilerlemesini sağlar.

5. Sözleşmenin İmzalanması (Süre: 3-15 gün)

Projeden daire alımlarında, resmi sözleşme genellikle geliştirici inşaat ruhsatını aldıktan sonra imzalanır. Eğer ruhsat henüz çıkarılmamışsa, sözleşme süreci genellikle ek olarak 15–30 gün sürebilir.

6. NIE Alımı ve Banka Hesabı Açma (Süre: 15–30 gün)

Kesin teslim öncesinde, bir NIE numarasına ve yerel bir banka hesabına ihtiyacınız vardır. TEKCE, NIE işlemlerinde olduğu gibi banka hesabı açma sürecinde de size yardımcı olur. Bu hesapları, taksit ödemeleri ve vergiler dahil tüm ödemeleri yapmak için kullanırsınız.

7. Tapu İşlemleri ve Nihai Sözleşmenin İmzalanması (Süre: Teslim tarihinde)

Bina tamamlanıp teslimat için hazır olduğunda, belirlenen tarihte noter huzurunda bulunursunuz (tarih, inşaat takvimine bağlıdır). Bu aşamada, satışın nihai resmi sözleşmesini imzalarsınız ve kalan ödemeleri gerçekleştirirsiniz.

8. Tapu Tescili (Süre: 20–30 gün)

İnşaat tamamlandıktan sonra, ikinci el alımlarda olduğu gibi, noter imzalama işleminin ardından yeni tapu otomatik olarak Tapu Siciline kaydedilir. Bu işlem genellikle 2–4 hafta sürer.

Projeden Daire Alımında Konut Kredisi Kullanımı: Konut kredisi ile finansman planlanıyorsa, noter randevusundan (teslim tarihinden) en az iki ay önce kredi başvuru sürecine başlanması önerilir. Bu sayede, nihai imza aşamasında gerekli finansman hazır olur.

İspanya’da İkinci El ve Projeden Gayrimenkul Satın Alma Sürecine Genel Bakış

İspanya'da Mülk Satın Almak İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Alıcılar, İspanya'da emlak satın alım işlemini tamamlamak için belirli belgeleri derlemekle yükümlüdür. Bu belgeler, alıcı ve satıcı arasındaki tapu devrinin tamamlanması için gereklidir. İşte İspanya'da gayrimenkul satın almak için gerekli belgeler:

• Alıcıya ait geçerli pasaport belgesi
• NIE numarası
• Prosedürler bir temsilci tarafından takip edilecekse vekaletname belgesi
• Satış sözleşmesi
• Gayrimenkul üzerinde herhangi bir borç veya yasal sınırlama olmadığına dair belge

İspanya'da Gayrimenkul Satın Almanın Püf Noktaları

• Finansman sağlama: Hayalinizdeki mülkün fiyatı bütçenizi aşıyorsa, İspanya’daki bankalar hem yerli hem de yabancı alıcılara konut kredisi sağlamaktadırlar. İspanya, uzun vadeli konut kredileri için uygun, Avrupa Birliği bankalarıyla aynı ortalamada faiz oranlarına sahiptir. Farklı konut kredisi seçenekleri mevcuttur. İspanya’da konut kredileri düşük faiz oranları ve esnek ödeme koşullarıyla oldukça avantajlıdır. Yerli alıcılarda risk yabancılara göre daha düşük olduğu için, yabancı alıcılarda faiz oranları değişiklik gösterebilmektedir.
• Satın alım masrafları: Satın alım bedelinin yanı sıra birçok ekstra masraf olabilmektedir. İdari ödemeler, tek seferlik veya yıllık vergiler, ekspertiz ücreti vb gibi birçok masraf bulunmaktadır. Bir sürpriz ile karşılaşmamak için tüm giderleri ilk baştan hesaplamak önemli bir adımdır.
• Kripto ile gayrimenkul satın alma: Kripto para birimi ile mülk satın alma konusunda İspanya’da belirli bir sınırlama olmadığından, alıcılar emlak satın alırken kripto varlıklarını kullanabilirler. TEKCE, Bitcoin ile satın alımlarda yüzlerce kripto yatırımcısını İspanya’da hayallerindeki ev ile buluşturdu

Sıkça Sorulan Sorular