Коммерческая недвижимость в Испании: надежный способ увеличить капитал

Создано02.12.2025, 17.45

Обновлено02.12.2025, 17.50

Если вы хотите не просто сохранить свой капитал, но и уверенно его приумножить в одном из самых надежных и перспективных рынков Европы, вам стоит обратить внимание на коммерческую недвижимость Испании. Помимо благоприятного средиземноморского климата, испанская недвижимость привлекает инвесторов стабильностью благодаря европейской правовой системе, которая гарантирует надежную защиту, и постоянному потребительскому спросу, связанному с высоким качеством жизни.

Но как же иностранному инвестору войти на этот рынок? На что обратить внимание и, главное, действительно ли инвестиции в коммерческую недвижимость Испании могут быть прибыльными? В этой статье мы ответим на эти вопросы, предоставив не только экспертное мнение, но и полезные советы, чтобы вы могли найти лучший объект для вложений и максимально защитить и увеличить свой капитал.

Готовый бизнес или новый проект: что принесет больше прибыли?

Готовый бизнес или новый проект Если вы планируете инвестировать в коммерческую недвижимость Испании, важно понимать, что существует два основных типа вложений, каждый из которых имеет свои преимущества и различные уровни доходности. От правильного выбора стратегии зависит, насколько выгодной будет ваша инвестиция.

При поиске коммерческой недвижимости для покупки в Испании обычно выделяются два основных варианта. Каждый из них имеет свои особенности и предлагает разные уровни доходности для инвесторов.

Первый вариант — покупка готового бизнеса, или недвижимости с арендаторами. Это самые популярные объекты для инвесторов, которые хотят получать стабильный доход с минимальными рисками. Речь идет о таких объектах, как рестораны с постоянными клиентами, офисы, уже сданные в аренду, или отели, находящиеся под управлением специальной компании. Обычно такие объекты можно найти в крупных городах и туристических зонах, например, в Барселоне, Мадриде или на Коста-дель-Соль. Доходность таких инвестиций колеблется от 3,5% до 6,5% в год, что делает их хорошим выбором для тех, кто ищет стабильный и надежный доход от аренды с минимальными рисками.

Второй вариант привлекает тех, кто хочет более высокую доходность и готов к большему риску. Это покупка недвижимости с целью разработки и последующей продажи или сдачи в аренду. Инвесторы часто ищут коммерческую недвижимость для запуска собственного бизнеса (например, кафе, салона красоты или бутик-отеля) или для разработки проекта с целью получения прибыли. Например, покупка земли в развивающемся регионе, таком как Коста-Бланка, для строительства отеля или коммерческих помещений с последующей сдачей в аренду. В этом случае доходность может достигать от 6,5% до 12% в год, в зависимости от темпов строительства и развития региона. Местные инвесторы часто выбирают этот путь, продавая объекты с гарантированным доходом 5–6% и инвестируя в проекты с высоким потенциалом роста капитала.

Для более подробного анализа этой темы вы можете ознакомиться с нашим полным гидом «Почему недвижимость в Испании — это выгодные инвестиции»

Самые прибыльные регионы для коммерческой недвижимости в Испании, кроме Мадрида и Барселоны

При выборе объекта для инвестиций в коммерческую недвижимость ключевым фактором является локация. Так какие города Испании выделяются по доходности от коммерческой недвижимости?

На 2025 год, среди городов с высокой доходностью от коммерческой недвижимости, помимо Мадрида и Барселоны, особенно выделяются Валенсия, Севилья и развивающаяся Малага (Коста-дель-Соль). Эти города предлагают более доступные цены на квадратный метр, что позволяет инвесторам получить более высокую доходность на старте и обеспечить более высокий доход от аренды, чем в крупных мегаполисах. Важно учитывать местную экономическую активность и прогнозировать будущий спрос на коммерческую недвижимость в этих районах.

Валенсия, например, предлагает цены на коммерческую недвижимость от €2000 до €2300 за м², что значительно дешевле, чем в Мадриде и Барселоне. Здесь также наблюдается сильный спрос на аренду в таких секторах, как логистика и розничная торговля. Показатели индекса коммерческой недвижимости и рыночные отчеты указывают на то, что сегменты офисных помещений и логистики останутся востребованными в будущем. Прежде чем принять решение о покупке, важно тщательно проанализировать потребности рынка в вашем выбранном регионе, а также учесть возможные налоговые обязательства, которые могут возникнуть в процессе владения коммерческой недвижимостью в Испании.

Финансирование, LTV и важность должной осмотрительности при инвестициях в коммерческую недвижимость Испании

Для иностранных инвесторов налоги и юридические процессы при покупке коммерческой недвижимости в Испании могут показаться сложными. Однако, чтобы ваша инвестиция была прибыльной, важно не только понимать, какую доходность можно ожидать от разных типов недвижимости, но и учитывать финансовые ограничения, такие как LTV (Loan-to-Value) — соотношение кредита к стоимости недвижимости, которое устанавливают испанские банки для коммерческих объектов.

Юридическая проверка. При покупке коммерческой недвижимости необходимо провести гораздо более детальную юридическую проверку, чем при приобретении жилой недвижимости. Вам нужно убедиться, что объект соответствует местным правилам зонирования, что все необходимые лицензии для ведения бизнеса в порядке, а также выявить возможные юридические ограничения, такие как существующие ипотеки или условия аренды. Важно работать с юристом, который специализируется на коммерческом праве и имеет опыт работы на испанском рынке. Также, если требуется финансовая оценка недвижимости, эту задачу должны выполнять лицензированные оценщики, использующие индексы коммерческой недвижимости в Испании для расчета стоимости, и их услуги также требуют оплаты.

Налоги и дополнительные расходы. При приобретении коммерческой недвижимости в Испании необходимо учитывать дополнительные расходы в размере 11%–14% от стоимости покупки. Для новых объектов применяется НДС (IVA) 21% и региональный гербовый сбор (AJD), а для перепродажных объектов необходимо уплатить налог на передачу собственности (ITP) в размере от 7% до 10%. Эти налоги могут варьироваться в зависимости от региона и типа недвижимости, поэтому консультация с профессиональным налоговым консультантом крайне важна.

Возможности финансирования. Испанские банки предоставляют кредиты на коммерческую недвижимость иностранным инвесторам, однако условия для таких кредитов более строгие, чем для жилых объектов. Лимиты LTV для коммерческих объектов обычно составляют 50%–60% от стоимости недвижимости. Прежде чем одобрить кредит, банки внимательно анализируют потенциальный доход от аренды и финансовую историю объекта. Поэтому, чтобы получить наиболее выгодные условия, важно продемонстрировать свою финансовую состоятельность.

Для того чтобы избежать ошибок и правильно оценить риски перед инвестированием в коммерческую недвижимость, вы можете ознакомиться с нашей статьей о том, что нужно учитывать перед вложением.

Успех на рынке коммерческой недвижимости Испании: важность профессиональной поддержки

Одна из самых распространенных ошибок, которую совершают инвесторы, — это попытка выбрать недвижимость, опираясь только на «лучшие предложения» от разных компаний, полученные по электронной почте, и делать выбор удаленно. Рынок коммерческой недвижимости Испании, особенно когда речь идет о прибыльных и востребованных объектах, работает по принципу закрытой сети. Хорошие активы часто продаются без рекламных объявлений, когда владельцу нужно быстро получить капитал или перейти к более крупным проектам.

Как правильно начать?

Определите свой бюджет и географию инвестиций. Решите, хотите ли вы стабильный доход от недвижимости в крупных и развитых городах, как Мадрид или Барселона, или ищете возможности на быстрорастущих рынках, например, в Валенсии или Аликанте.
Работайте с одним надежным специалистом. Лучше всего довериться эксперту, который хорошо знает местный рынок и законодательство, и может предложить юридическую и финансовую поддержку.
Четко установите параметры ваших инвестиций. Важно заранее, при личной встрече, обсудить с экспертом ваш бюджет, юридическую процедуру покупки и требования по финансированию.

Инвестирование в коммерческую недвижимость в Испании действительно прибыльно?

Да, инвестирование в коммерческую недвижимость в Испании может быть весьма прибыльным, но для этого необходимо выбрать правильную стратегию и обеспечить себе поддержку опытных специалистов. С правильным анализом и осторожным подходом вы сможете полностью воспользоваться возможностями, которые предоставляет рынок коммерческой недвижимости в Испании. Подробное руководство по инвестированию в коммерческую недвижимость поможет вам лучше понять все этапы этого процесса. Будьте терпеливы, и при грамотном подходе вам откроются широкие перспективы для успешных инвестиций в Испании.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ