Кредит и ипотека для иностранных инвесторов в Дубае

Создано14.11.2025, 13.47

Обновлено14.11.2025, 13.54

Рынок недвижимости в Дубае привлекает инвесторов со всего мира, и не зря: стабильное законодательство, передовая инфраструктура, разнообразие возможностей и стиля жизни — все это делает эмират центром для международных вложений. Однако для того чтобы стать собственником недвижимости в этом динамичном городе, важно понимать не только местные законы и финансовые процессы, но и требования к визам, ипотечные условия, а также особенности работы с банками и застройщиками. Знание всех этих нюансов поможет избежать неприятных сюрпризов, сэкономить время и минимизировать риски. Подготовленность на каждом этапе покупки — залог того, что процесс станет гораздо проще и удобнее.

Типы собственности и правила ипотечного кредитования для иностранцев в Дубае

Типы собственности и правила ипотечного кредитования для иностранцев в Дубае Требования к ипотечным кредитам в Дубае для иностранцев сильно отличаются от условий для резидентов. Иностранцы могут приобретать два основных типа недвижимости, и важно понимать разницу между ними:

Freehold — это тип недвижимости, который предоставляет покупателю полное и бессрочное право собственности на участок земли и все строения на нем. В таких случаях владелец может свободно продавать, сдавать в аренду или реконструировать объект. Благодаря бессрочному праву собственности, банки охотно принимают такие объекты в качестве залога для ипотеки.
Leasehold — это право аренды недвижимости на определенный срок, который, как правило, может длиться до 99 лет. Хотя такие объекты могут быть дешевле на первый взгляд, банки редко предоставляют ипотеку на такие объекты для иностранцев, так как по истечении срока аренды право собственности исчезает, что снижает стоимость такой недвижимости в качестве залога.

Могут ли иностранцы получить кредит на недвижимость в Дубае?

Статус резидента влияет на возможность получения ипотеки и условия, которые вам могут предложить. Резиденты ОАЭ, работающие и проживающие в стране, считаются для банков менее рискованными заемщиками, поэтому они часто могут претендовать на меньшие первоначальные взносы и более низкие процентные ставки. Ипотеки для нерезидентов Дубая имеют более строгие условия, так как банки обязаны проверять доходы из-за рубежа, что увеличивает сложность и риск. Тем не менее, вы все равно можете получить ипотечный кредит в Дубае без визы ОАЭ, но будьте готовы к более высокому первоначальному взносу и, возможно, более высоким процентным ставкам, чем у резидентов.

Правила коэффициента займа к стоимости (Loan-to-Value / LTV) в Дубае

Требования к ипотечным кредитам для иностранцев в Дубае могут значительно различаться. Коэффициент займа к стоимости (LTV) ограничивает максимальную сумму кредита, которую вы можете получить. Для завершенных объектов недвижимости в Дубае стоимостью до 5 миллионов дирхамов нерезиденты могут взять кредит на сумму до 75% от стоимости недвижимости, что означает необходимость внести первоначальный взнос в размере как минимум 20–40%. Для объектов стоимостью более 5 миллионов дирхамов максимальный коэффициент LTV снижается до 55–60%, что требует первоначального взноса в 40–45% от стоимости недвижимости. Что касается объектов на стадии строительства, то условия еще строже: максимальный кредитный лимит составляет 50%, что требует от инвестора значительного вклада собственных средств. Эти правила помогают сбалансировать финансовые риски как для покупателя, так и для кредитных учреждений, обеспечивая важный финансовый резерв в виде собственных средств.

Как работает ипотечное кредитование для нерезидентов в Дубае

Иностранцы, не имеющие вида на жительство в ОАЭ, обычно сталкиваются с более высокими процентными ставками, которые могут быть на 0,5–1% выше, чем для местных покупателей. Эти ставки, как правило, изменяются в зависимости от так называемой межбанковской ставки EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate) — основного ориентировочного процента для ОАЭ. Сроки ипотеки могут быть до 25 лет или до достижения заемщиком 65 лет, что означает, что как сумма ежемесячных выплат, так и общий объем выплачиваемых процентов могут изменяться в зависимости от рыночной ситуации.

Роль местных банков и международных кредиторов в Дубае

Местные банки играют ключевую роль в кредитовании иностранцев, поскольку они предлагают специальные ипотечные программы для нерезидентов. Эти банки хорошо знакомы с процессами подтверждения доходов за рубежом, оформлением документов и оценкой рисков, что делает их идеальными партнерами для иностранных покупателей. В отличие от них международные банки и небольшие кредиторы редко предлагают такие продукты, ограничивая выбор. Поэтому, обращаясь в банки, специализирующиеся на ипотеке для экспатов, вы увеличиваете свои шансы на одобрение и упрощаете весь процесс. Это также гарантирует, что ваш кредитор будет точно понимать вашу финансовую ситуацию, что защищает вас от лишних рисков.

Важность кредитного рейтинга в Дубае

Когда речь идет о кредитовании иностранцев в Дубае для покупки недвижимости, ваш кредитный рейтинг и финансовая история имеют решающее значение для получения ипотеки. Для нерезидентов обычно требуется рейтинг выше 700, поскольку банки не могут напрямую отслеживать доходы за рубежом. Кроме того, кредиторы учитывают соотношение долга к доходу и проводят стресс-тесты с учетом возможного повышения процентных ставок. Это означает, что для одобрения кредита важно продемонстрировать финансовую дисциплину и низкий уровень долговой нагрузки. Хороший кредитный рейтинг и стабильные финансы увеличат ваши шансы на одобрение и помогут получить лучшие условия по процентной ставке и срокам кредита.

Процесс одобрения ипотеки и необходимые документы для оформления кредита в Дубае

Для получения ипотечного кредита на жилье в Дубае иностранцам потребуется собрать несколько ключевых документов, подтверждающих личность, доход и финансовую стабильность. Обычно требуется следующее:

Действующий паспорт (и страница с визой, если необходимо);
Справка о заработной плате и платежные листы за последние 6 месяцев;
Выписка из личного банковского счета за последние 6 месяцев;
Подтверждение адреса и информация о существующих кредитах или обязательствах.

Для самозанятых заявителей потребуется предоставить дополнительные документы: лицензию на ведение бизнеса, свидетельства о праве собственности на компанию, личные и корпоративные банковские выписки, а также налоговые декларации. Кредиторы получают информацию о вашей финансовой надежности через безопасные каналы, такие как AECB (Emirates Credit Bureau). Заблаговременный сбор всех документов ускорит процесс и предотвратит возможные задержки.

Получение предварительного одобрения ипотеки для экспатов в Дубае стало гораздо проще благодаря современным инструментам, таким как TeleMortgage от TEKCE. Эта система позволяет начать оформление ипотеки прямо из вашей страны: общаться на родном языке, отправлять документы онлайн и получать ответ в течение 24 часов. TeleMortgage упрощает административные шаги, так как специалисты TEKCE берут на себя оформление документов и помогают разобраться в требованиях банка.

Хотя подать заявку можно как онлайн, так и лично, использование TeleMortgage делает виртуальную подачу гораздо удобнее. Вы можете загружать документы, отслеживать статус и консультироваться с экспертами, не покидая свою страну, в то время как личная подача требует посещений банков и государственных учреждений, что может занять много времени.

Кредитование объектов на стадии строительства и готовой недвижимости в Дубае

Застройщики в Дубае часто предлагают рассрочку на гибких условиях для объектов на стадии строительства, что позволяет распределить платежи на несколько этапов в течение всего периода строительства. Эти планы, как правило, беспроцентные и зависят от прогресса проекта. Одни из самых популярных схем — 50/50 или 60/40, когда значительная часть стоимости выплачивается в процессе строительства, а оставшаяся часть — по его завершении.

Некоторые застройщики предлагают более сложные планы, такие как 80/20 для инвесторов с большими средствами, или возможность рассрочки с постоплатой (пост-хендовер, post-handover payment plan), например, 30/40/30, которые позволяют внести часть платежей уже после сдачи проекта. Такие варианты помогают уменьшить финансовую нагрузку на старте и упрощают управление денежными средствами во время строительства. Для более подробной информации, рекомендуем прочитать нашу статью «Как лучше покупать недвижимость – за наличные или в кредит?».

Процесс получения ипотеки для нерезидентов в Дубае сильно различается для объектов на стадии строительства и готовых объектов. Банки предпочитают готовую недвижимость, так как ее можно сразу оценить, что позволяет использовать стандартные коэффициенты LTV (кредит/стоимость) в пределах 60%–75% для нерезидентов. При этом банки могут быстро предоставить предварительное одобрение, как только вы выберете объект.

Варианты кредитования для объектов на стадии строительства в Дубае

Объекты на стадии строительства в Дубае предлагают высокий инвестиционный потенциал, но при этом сопряжены с определенными рисками, так как проект еще не завершен. В рамках новых регулирований можно получить ипотеку с LTV до 50% в процессе строительства, если проект уже выполнен на 40% и осуществляется аккредитованным застройщиком.

Многие инвесторы выбирают комбинированный подход: они оплачивают первоначальные взносы по рассрочкам от застройщика, а оставшуюся сумму берут в ипотеку при передаче объекта. Это позволяет снизить финансовую нагрузку на начальных этапах, сократить проценты в процессе строительства и соответствовать нормативным требованиям.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ