Коэффициент вакантности в сфере сдаваемой недвижимости

Если ваш доход от аренды ниже ожидаемого, причиной этого может быть коэффициент вакантности. Это важный показатель, который позволяет отслеживать, сколько времени недвижимость остается незаселенной. Знание того, как правильно рассчитывать и отслеживать этот коэффициент, может значительно улучшить ваш доход. Регулярный расчет коэффициента вакантности за определенный период времени поможет выявить закономерности и предпринять необходимые шаги для повышения доходности. Важно помнить, что для каждого типа недвижимости существует свой нормальный диапазон вакантности, и понимание этих значений поможет ставить реалистичные цели для вашей собственности.

Различия между физической и экономической вакантностью

Понимание различий между физической и экономической вакантностью важно для точной оценки эффективности вашей недвижимости. Физическая вакантность показывает количество пустующих единиц, например, квартир или офисов. Этот показатель дает представление о том, сколько объектов не сданы в аренду, но не отражает всех факторов, влияющих на доходность. В отличие от этого, экономическая вакантность включает в себя более широкий спектр причин потери дохода: неплательщики, скидки на аренду или периоды бесплатной аренды. Это означает, что даже если здание выглядит полностью занятым, оно может не приносить достаточный доход.

Периоды простоя, когда объекты остаются вакантными, напрямую влияют на ваши доходы и денежный поток. Чем больше пустующих единиц, тем меньше собирается арендной платы, что может создать трудности с покрытием расходов и получением прибыли. Но даже если все единицы заняты, проблемы с оплатой аренды или недополученный доход из-за скидок или акций увеличивают экономическую вакантность и нарушают денежный поток.

Кроме того, коэффициент вакантности влияет не только на доход, но и на рыночную стоимость недвижимости. Инвесторы и банки, оценивая стоимость объекта, ориентируются не только на чистый доход, но и на его стабильность. Объекты с высоким коэффициентом вакантности обычно имеют более низкую оценку из-за недостаточной доходности. В 2024 году был зафиксирован спад стоимости коммерческой недвижимости с высоким коэффициентом вакантности при продаже или рефинансировании. Это подчеркивает, что контроль над коэффициентом вакантности не только помогает сохранить стабильный доход, но и способствует сохранению долгосрочной стоимости ваших инвестиций в недвижимость.

Как правильно рассчитать коэффициент вакантности

Для того чтобы рассчитать коэффициент вакантности, нужно знать, сколько дней в году объект недвижимости оставался пустым. Для одной квартиры это делается путем деления количества незанятых дней на общее количество дней в году, а затем умножения результата на 100. Например, если в 2024 году квартира была незанята 23 дня, коэффициент вакантности составит примерно 6,3% (23 дня ÷ 365 дней × 100).

Если речь идет о нескольких объектах, суммируются все пустующие дни по этим объектам, и результат делится на общее количество дней для всех единиц. Например, если три квартиры простояли в 2024 году в общей сложности 58 дней, то показатель вакантности будет составлять 5,3% (58 дней ÷ 1095 дней × 100). Этот коэффициент показывает, насколько эффективно используется недвижимость и насколько важна правильная организация ее управления.

После того как коэффициент вакантности рассчитан, важно регулярно отслеживать его значения. Желательно обновлять данные хотя бы ежемесячно или ежеквартально, так как одной оценки может быть недостаточно для правильного анализа. Для удобства можно использовать электронные таблицы, такие как Excel или Google Sheets. В этих таблицах можно фиксировать даты переезда арендаторов и начала новой аренды, рассчитывать дни простоя и группировать их по месяцам. С помощью сводных таблиц легко проводить числовой анализ и отслеживать тренды на графиках.

На сегодняшний день многие владельцы недвижимости предпочитают использовать специализированные платформы для управления недвижимостью, например, Stessa или AppFolio. Эти сервисы позволяют автоматизировать процесс отслеживания вакантных дней, избегая необходимости собирать данные вручную, а также быстро выявлять возможные проблемы.

Тем не менее, даже с использованием правильных инструментов интерпретировать данные о вакантности не всегда легко. Важно уметь отличать краткосрочную вакантность от хронической, поскольку это влияет на стратегические решения. Обычно вакантность, длительность которой не превышает 30 дней, считается краткосрочной и является естественным процессом, связанным с переходом арендаторов. Однако если пустующие дни превышают 90 дней или такие простои повторяются более двух раз в год, это может указывать на хронические проблемы. Например, это может свидетельствовать о высоком уровне арендной платы или необходимости в физическом либо эстетическом улучшении недвижимости.

Приемлемые уровни вакантности в арендуемой недвижимости

Здоровый уровень вакантности зависит от типа арендуемой недвижимости. На 2025 год для частных домов в пригородных районах с устойчивым спросом нормальным считается уровень вакантности от 5% до 8%. Такой показатель позволяет поддерживать разумный баланс между постоянными арендаторами и нечастыми сменами жильцов. В многоквартирных домах, например, в многоэтажных зданиях, коэффициент вакантности обычно колеблется от 5% до 10%. Значения выше 10% говорят о том, что объект аренды приносит меньше дохода, чем ожидалось. Это связано с высокой текучестью арендаторов в городской застройке, где спрос и предложение часто изменяются, что увеличивает вероятность возникновения вакантных дней.

Для студенческих общежитий или объектов краткосрочной аренды уровень вакантности может быть выше — от 10% до 15%, и это считается нормой. Это объясняется сезонными колебаниями спроса, например, летними каникулами, когда студенты временно съезжают.

Высокий уровень вакантности может привести к значительным потерям как в доходах от аренды, так и в общей доходности инвестиций. Например, даже если уровень вакантности составляет 5%, а годовой доход от аренды равен 100 000 турецких лир, то потеря из-за вакантных дней составит 5000 лир. Однако это не все потери — даже при пустующей квартире владельцы продолжают оплачивать такие фиксированные расходы, как коммунальные платежи, обслуживание, налог на недвижимость, страховка, а также дополнительные затраты на рекламу, ремонт или предоставление скидок на аренду. Все эти расходы снижают чистую прибыль, что в свою очередь оказывает отрицательное влияние на рентабельность инвестиций (ROI).

Кроме того, недвижимость с высоким уровнем вакантности обычно оценивается ниже на рынке, так как сниженный доход в будущем негативно влияет на ее рыночную стоимость и возможности рефинансирования. Это также может затруднить продажу объекта по желаемой цене.

Важно помнить, что необходимо отслеживать не только количество пустующих квартир, но и учитывать так называемую экономическую пустоту. Даже если квартира занята, но арендатор получает скидку или не платит вовремя, доход все равно снижается, что также влияет на денежный поток. Чтобы узнать реальную стоимость вашей недвижимости и оценить потенциальный доход, вы можете запросить бесплатный анализ арендной стоимости у TEKCE и понять, сколько вы могли бы зарабатывать от аренды.

Лучшие стратегии по снижению уровня вакантности арендуемой недвижимости

Снижение уровня вакантности и повышение доходности от аренды требуют стратегического подхода и постоянных усилий. Чтобы эффективно минимизировать простои и обеспечить стабильный денежный поток, важно сочетать несколько методов: поддержание удовлетворенности арендаторов, активные стратегии поиска новых жильцов и повышение привлекательности недвижимости. Эти действия помогут избежать длительных периодов простоя и обеспечат долгосрочную прибыль. Ознакомьтесь с нашей брошюрой «Гид для арендодателей», чтобы узнать больше о предоставляемых нами услугах.

Удержание хороших арендаторов

Первый шаг к снижению уровня вакантности — это удержание существующих арендаторов. Простой и ухоженный объект недвижимости, а также оперативное реагирование на запросы арендаторов — ключевые факторы для создания доверительных отношений. Например, можно обеспечить быстрое решение проблем с ремонтом в течение 24–48 часов, а также предоставить полезную информацию о жизни в районе. Чтобы продлить договор аренды, можно начать переговоры за 90 дней до окончания срока аренды и предложить бонусы, такие как бесплатная уборка или обновление бытовой техники. Личное общение с арендаторами, организация небольших мероприятий для сообщества и создание чувства принадлежности способствуют повышению уровня удержания арендаторов и снижают риск вакантности.

Умный маркетинг и корректировка арендной платы

Эффективная реклама и правильное ценообразование — важные инструменты для минимизации времени простоя. Регулярное отслеживание рыночных цен на аналогичные объекты поможет корректировать арендную плату в соответствии с текущими условиями. Важно учитывать такие факторы, как площадь, расположение и особенности недвижимости. Цены должны регулярно обновляться в зависимости от сезонных колебаний, а объявления должны быть привлекательными и точными — качественные фотографии, подробные описания и виртуальные туры помогут привлечь внимание потенциальных арендаторов. Также стоит публиковать объявления не только на специализированных арендатных платформах, но и в социальных сетях для более широкого охвата аудитории. Дополнительно, предложение гибких сроков аренды (например, на 12 или 24 месяца) позволит удовлетворить потребности разных категорий арендаторов.

Улучшения и дополнительные удобства

Чтобы быстрее сдать квартиру или дом, стоит добавить улучшения, которые будут интересны арендаторам. Например, такие вещи, как шкафы для доставки посылок, системы «умного дома» или удобства для владельцев домашних животных, сделают жилье более привлекательным. Также важно предложить общие удобства, такие как тренажерный зал или рабочие зоны, которые понравятся арендаторам с разными потребностями и позволят немного повысить арендную плату. Дополнительные услуги, например, уборка или уход за садом, сделают жилье более ценным, помогут быстрее найти арендатора и повысить его удовлетворенность.

Используя эти стратегии, можно значительно снизить вакантность, увеличить доход от аренды и сделать инвестиции в недвижимость более прибыльными.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ

Чем хороша Аланья для получения дохода от аренды?

Бесплатная оценка вашей недвижимости для сдачи в аренду

Общие сведения о сдаче в краткосрочную аренду в Стамбуле

Доходы о сдачи жилья в аренду в Испании: основные положения

Аренда или покупка недвижимости в Дубае: что выгоднее?

Новый Закон о Краткосрочной Аренде Жилья в Турции