BAE Vergi Rehberi: Dubai’de Emlak ve Gelir Vergisi
Birleşik Arap Emirlikleri (BAE), sermaye kazancı ve kişisel gelirler üzerinden vergi almadığı için, yıllardır yatırımcıların güvenli limanı olarak görülüyor. Hem ilk evini alacaklar hem de tecrübeli yatırımcılar BAE ve Dubai’yi sürekli radarında tutsa da, gözden kaçan bir gerçek var: BAE tamamen vergisiz bir ülke değil ve birçok durumda vergi ve harç ödenmesi gerekiyor. Bu nedenle yatırımcılar, özellikle de lüks segment mülk alımında düşündüklerinden daha fazla harcama yapabiliyor.
Bu sayfada BAE’de yaşamak veya buradan ev almak isteyenler için vergi ve ek masraflar hakkında kapsamlı bir rehber hazırladık. %0 vergi avantajı, istisnalar, ek masraflar ve çifte vergilendirme anlaşmaları hakkında merak ettiğiniz tüm detayları burada bulabilirsiniz.
BAE’nin Vergi Avantajları Nelerdir
Gerçekçi bir noktadan baktığımızda, Dubai gerçekten de bir vergi cennetidir. Dubai’de hem yabancılar hem de vatandaşlar, hemen her ülkede uygulanan birçok vergiden tamamen muaftır:
- %0 yıllık emlak vergisi
- %0 kira geliri vergisi
- %0 sermaye kazancı vergisi
- %0 veraset vergisi
- %0 KDV
Bu cazip vergi sistemi sayesinde Dubai’de gayrimenkul yatırımı kısa ve uzun vadede oldukça yüksek bir kâr marjı sunmaktadır. Bu nedenle hem tecrübeli yatırımcılar hem de küçük bir sermayeyi değerlendirmek isteyen alıcılar için değerli bir cazibe merkezidir.
BAE’de Vergi ve Harç Zorunluluğu Olan Konular
Dubai, gayrimenkul hukuku kapsamında geleneksel vergi kuralları uygulamasa da, mülk sahipleri ve kiracılar yine de hizmet bedeli, bakım ücreti, belediye ücreti gibi harcamalardan sorumludur. Bunlar teknik olarak vergi kategorisine girmese de, mülkün değeriyle doğru orantılı olarak yükselir. Bu nedenle gayrimenkul satın almadan önce mutlaka ek masrafları göz önünde bulundurmalısınız. Bu harcamaların bazıları tek seferlik olarak yapılır. Ancak her sene devam eden yükümlülükler de bulunmaktadır.
BAE’de Gayrimenkul Satın Alırken Tek Seferlik Giderler
Dubai’de gayrimenkul satın alırken yapmanız gereken tek seferlik ödemeler aşağıdaki gibidir:
Gayrimenkul Transfer Harcı: BAE'deki her gayrimenkul alımında devlete ödenmesi gereken standart tapu devri harcıdır. Dubai ve Kuzey Emirlikler’de mülk değerinin %4’üne, Abu Dabi’de ise %2’sine eşittir. Ödeme, satın alma aşamasında Dubai Land Department’a (DLD) yapılır. Ücret, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak ödenebileceği gibi, farklı uygulamalar da oldukça yaygındır.
Emlak Danışmanlık Komisyonu: Emlak danışmanına ödenen hizmet bedelidir. Bu oran genellikle mülk değerinin %2’si (+ %5 KDV) kadardır. tekce.com’daki tüm ilan detaylarında bu oran şeffaf biçimde belirtilir.
Mülk Kayıt ve Tapu İşlem Ücretleri: Satın aldığınız mülkün türüne göre idari kayıt masrafları değişiklik gösterir:
- Oqood Kaydı Ücreti: İnşaat halindeki projeler için gereklidir. Bu idari ücret, 5.250 AED olarak belirlenmiştir
- Hazır Mülkler: Hazır mülklerin tapu devir işlemleri için ödenir. Yetkili DLD ofisleri için belirlenen ücretler mülkün değerine göre hesaplanır: değeri 500.000 AED'nin altındaki mülkler için 2.100 AED, değeri 500.000 AED ve üzerinde olan mülkler için ise 4.200 AED.
Konut Kredisi (Mortgage) Harcı: Eğer yatırımınız için banka kredisi kullanıyorsanız, kredi tutarının %0,25’i oranında bir konut kredisi harcı ve ek olarak yaklaşık 290 AED ödemeniz gerekir.
Altyapı ve Bağlantı Ücretleri (DEWA): Dubai Su ve Elektrik Kurumu (DEWA) aboneliğinin adınıza açılması için ödenen tek seferlik depozito ve bağlantı masrafıdır. Ücret, mülkün türüne göre değişmektedir.
BAE’de Mülk Sahiplerinin ve Kiracıların Düzenli Giderleri
Hizmet ve Bakım Ücretleri: Aidat sisteminin Dubai'deki karşılığıdır. Site veya bina içerisindeki havuz, spor salonu, güvenlik, asansör bakımı ve peyzaj gibi ortak alanların yönetimi için yıllık olarak ödenir. Ücret, RERA endeksine göre resmi olarak hesaplanır.
Belediye Konut Harcı: Dubai Belediyesi tarafından şehrin altyapısının, parkların ve kamu hizmetlerinin geliştirilmesi amacıyla tahsil edilen standart bir harçtır. Kesin tutar, projenin Ejari (kira) sözleşmelerinden elde edilen ortalama kira endeksi üzerinden hesaplanır. Ödeme, bölünerek aylık DEWA (elektrik ve su) faturalarından tahsil edilir. Eğer kiracı yoksa, bu %5'lik harç doğrudan mülk sahibine yansıtılır.
BAE’de Şirketler ve Ticari Faaliyetler İçin Vergi Yükümlülükleri
Dubai’de işletmelerin uyması gereken belirli vergi yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu yükümlülüklerin denetlenmesi ve vergi kaçırma durumlarının önüne geçilmesi için bazı kurallar da vardır. Örneğin, her şirketin resmi bir finansal rapor hazırlaması zorunludur. Ayrıca Economic Substance Regulations (ESR) kurallarına uymak zorunludur. Bu kapsamda ticari işletmelerin ve yatırımcıların bilmesi gereken temel vergi kalemleri şunlardır:
Katma Değer Vergisi (KDV): Dubai’de konut amaçlı mülklerin satışında KDV ödenmez. Ancak ofis, mağaza veya dükkan gibi ticari mülklerin satışında %5 oranında KDV ödenmesi gerekmektedir.
Kurumlar Vergisi: Dubai’deki iş sahipleri, yıllık net kârı 375.000 AED’yi aşıyorsa, %9 oranında kurumlar vergisi öder. Bu oran, diğer ülkelere kıyasla oldukça düşüktür. Yıllık kazanç üzerinden hesaplanarak ödenen kurumlar vergisi, hem ana karada hem de serbest bölgelerde yer alan işletmeler için geçerlidir. Ancak bazı durumlarda BAE dışındaki kuruluşlarla ticari faaliyet yürütmek bu vergiden muaf olmanızı sağlayabilir.
Stopaj Vergisi: Dubai'nin uluslararası ticaretteki en büyük avantajlarından biri stopaj vergisinin olmamasıdır. Yabancı taraflara ödenen temettüler (kâr payları), faizler ve telif hakları üzerinden herhangi bir stopaj vergisi kesintisi yapılmaz. Ancak ülkenizin BAE ile çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması yoksa, Dubai’deki gelirleriniz için kendi ülkenizde vergi ödemeniz gerekebilir.
Dubai Vergi Sistemindeki Önemli İstisnalar
Faiz İndirimi Hakkında Önemli Not: BAE Kurumlar Vergisi Kanunu, şirketlerin faiz giderlerini vergiden düşmelerine izin verir. Ancak bunun için net kurallar vardır: Vergiden düşebileceğiniz maksimum faiz tutarı, vergi öncesi kârınızın (FAVÖK) %30’u veya 12 milyon AED ile sınırlıdır (hangisi daha yüksekse). Ayrıca şirketinizle ilişkili bir kişi veya kuruma ödenen borçların faizleri bu kapsama girmez ve vergiden düşülemez.
Kira Geliri İçin Önemli Not: Evinizi kısa dönem kiralamak için ticaret ruhsatı almanız gerekmektedir. Bu durumda yıllık net kârınız 375.000 AED’den daha fazlaysa, o sene %9 kurumlar vergisi ödemeniz gerekir. Daha düşük kâr oranları için ticaret ruhsatı zorunluluğu devam eder, ancak herhangi bir vergi uygulanmaz.
Sermaye Kazancı İçin Önemli Not: Bireysel yatırımcılar, gayrimenkullerini satınca elde ettikleri sermaye kazancı için vergi ödemezler. Ancak şirket sahiplerinin mülklerini satınca elde ettiği kâr şirket kazancı sayılabileceği için vergi ödemesi gerekebilir.
Dubai'nin Çifte Vergilendirme Anlaşmaları
Birleşik Arap Emirlikleri’nin Hindistan, Çin, Fransa, Almanya ve Türkiye dahil 140’tan fazla ülkeyle çifte vergilendirme anlaşması bulunmaktadır. Kişi ve kurumlar, gerekli koşulları sağladıkları takdirde vergi yükümlülüklerini optimize edebilir. Çifte vergilendirme anlaşmalarının tam listesi için ilgili sayfamıza göz atabilirsiniz.
Sonuç: Dubai’de Vergi Sistemi
Dubai, ekonomik vizyonu doğrultusunda son yıllarda vergi sisteminde bazı büyük değişikliklere gitmiştir. 2023’te uygulamaya giren kurumlar vergisi, bu yönde güçlü bir örnektir. Ancak ülke, uluslararası yatırımcılar için ciddi bir cazibe merkezi olma hedefini sürdürmektedir. Öyle ki, Dubai’nin vergi sistemi, standart gayrimenkul işlemlerinde oldukça basittir ve dünyanın en cazip uygulamalarından bazılarını barındırmaktadır. Buna rağmen ticari faaliyetler söz konusu olduğunda birçok istisna bulunmaktadır. Bu nedenle özellikle de değişen sistemde vergi danışmanlığı almak, hukuki problemlerle karşılaşmamak ve olası giderlerinizi doğru şekilde hesaplamak için kritik öneme sahiptir.
Dubai’de iş kurmak veya kiralık bir mülke yatırım yapmak gibi bir hedefiniz varsa, TEKCE Gayrimenkul uzmanları ile iletişime geçebilirsiniz. Danışmanlarımız, kişisel durumunuzu göz önünde bulundurarak vergilerinizi en doğru şekilde hesaplayacaktır ve tüm önemli detayları sizinle paylaşacaktır.
TR 
