Yabancı Yatırımcılar İçin Dubai’de Gayrimenkul Finansman Rehberi

Eklendi14.11.2025, 13.47

Güncellendi14.11.2025, 13.54

Dubai’nin gayrimenkul piyasası, sağlam yasaları, modern altyapısı, sürekli gelişen ekonomik fırsatları, dinamik yaşam tarzı seçenekleri ve çeşitli mülk türleri sayesinde dünyanın dört bir yanından yatırımcıları kendisine çekmektedir. Ancak yabancı bir yatırımcının Dubai’de gayrimenkul satın alabilmesi, finansman düzenlemelerini, oturum izinleriyle ilgili gereklilikleri, mortgage süreçlerini, geliştirici ödeme planlarını ve belge standartlarını iyi anlamasını gerektirmektedir. Bankalar, finans kuruluşları ve geliştiricilerle nasıl çalışılması gerektiğini önceden bilmek ve sürece hazırlıklı olmak, uluslararası alıcıların zaman kaybını önlemekte, risklerini azaltmakta ve satın alma sürecinin çok daha sorunsuz ilerlemesini sağlamaktadır.

Dubai’de Yabancılar İçin Mülkiyet Türleri ve Konut Kredisi Kuralları

Dubai’de Yabancılar İçin Mülkiyet Türleri ve Konut Kredisi Kuralları Dubai’de yabancı yatırımcılar iki ana mülkiyet türü üzerinden gayrimenkul satın alabilmektedir; bu iki sistem arasındaki farkı doğru anlamak son derece önemlidir.

Freehold mülkler, alıcıya hem arsanın hem de üzerindeki yapının tam ve kalıcı mülkiyetini sağlamaktadır. Bu tür mülklerde sahip, taşınmazı serbestçe satabilmekte, kiralayabilmekte ya da yenileyebilmektedir. Bankalar, mülkiyetin süresiz olması nedeniyle bu taşınmazları ipotek teminatı olarak kabul etmektedir.
Leasehold mülkler ise belirli bir süre için kullanım hakkı tanımaktadır; bu süre çoğunlukla 99 yıla kadar uzanabilmektedir. İlk bakışta daha uygun fiyatlı görünseler de, mülkiyet süresinin sonunda hakların sona ermesi sebebiyle bankalar genellikle bu tür mülkleri yabancılar için finanse etmemekte, dolayısıyla ipotek teminatı olarak değerleri daha düşük kabul edilmektedir.

Konut kredisi alımında ikamet statüsü de belirleyici bir rol oynamaktadır. Birleşik Arap Emirlikleri’nde yaşayan ve çalışan kişiler, bankalar tarafından daha düşük risk grubunda değerlendirildiğinden, genellikle daha düşük peşinat ve faiz oranlarıyla kredi kullanabilmektedir. Buna karşın, ikamet izni bulunmayan yabancılar, gelirlerinin yurt dışından doğrulanması gerektiği için daha sıkı incelemelere tabi tutulmakta ve bu durum kredi koşullarını zorlaştırmaktadır. BAE vizesine sahip olmadan da kredi almak mümkündür; ancak bu durumda daha yüksek peşinat oranları ve kimi zaman daha yüksek faiz oranları söz konusu olmaktadır.

Kredi-Değer Oranı (Loan-to-Value / LTV) Kuralları

Tamamlanmış ve değeri 5 milyon AED’nin altında olan mülklerde, yabancı yatırımcılar en fazla %75 oranında kredi kullanabilmektedir; bu da %20–40 arasında bir peşinat gerektirmektedir. 5 milyon AED’nin üzerindeki taşınmazlarda, kredi oranı %55–60 seviyesine düşmekte, buna karşılık %40–45 arası peşinat ödenmesi zorunlu olmaktadır. Henüz inşaatı tamamlanmamış (off-plan) projelerde ise kurallar çok daha katıdır; kredi oranı en fazla %50 olarak belirlenmiştir. Bu düzenlemeler, alıcının mülke önemli bir özsermaye katkısı sağlamasını zorunlu kılmakta; böylece hem yatırımcı hem de finans kuruluşu açısından olası finansal risklerin dengelenmesi amaçlanmaktadır.

Dubai’de İkamet Etmeyenler İçin Konut Kredisi Sistemi Nasıl İşlemektedir

Dubai’de ikamet etmeyenler, genellikle yerel alıcılara kıyasla %0,5 ila %1 oranında daha yüksek faiz oranlarıyla karşılaşmaktadır. Bu faiz oranları çoğunlukla değişken nitelikte olup Emirates Interbank Offered Rate (EIBOR) olarak bilinen Dubai’nin referans faiz oranına bağlı şekilde belirlenmektedir. Kredi vadeleri ise en fazla 25 yıla kadar uzayabilmekte ya da borçlunun 65 yaşına ulaşmasıyla sona ermektedir; bu da, zaman içerisinde aylık taksitlerin ve toplam faiz yükünün değişkenlik gösterebileceği anlamına gelmektedir.

Dubai’de Yerel Bankalar ile Uluslararası Kredi Kuruluşlarının Rolleri

Dubai’de yabancı yatırımcıların gayrimenkul finansmanında asıl belirleyici rolü, ikamet etmeyen kişiler için özel olarak tasarlanmış kredi programlarına sahip yerel bankalar üstlenmektedir. Ayrıca, sınır ötesi gelir doğrulama, yasal belge yönetimi ve risk değerlendirme süreçlerine ilişkin gerekli altyapı da bulunmaktadırlar. Buna karşılık, uluslararası bankalar ya da küçük ölçekli finans kuruluşları bu tür ürünleri nadiren sunmakta, bu nedenle yabancılar açısından seçenekler oldukça sınırlı kalmaktadır. Bu sebeple, ikamet etmeyenlere yönelik konut kredilerinde uzmanlaşmış bankalarla çalışmak, hem kredi onay sürecinin sorunsuz ilerlemesini sağlamakta hem de başvuru sahibinin finansal durumunun doğru şekilde değerlendirilmesine katkıda bulunmaktadır. Böylelikle, yatırımcı hem yasal hem finansal açıdan daha güvenli bir süreçten geçmektedir.

Dubai’de Kredi Notunun Önemi

Kredi notu ile finansal geçmiş, Dubai’de konut kredisi onay sürecini doğrudan etkileyen temel unsurlar arasında yer almaktadır. İkamet etmeyen başvuru sahiplerinin, bankaların yurt dışı finansal hareketlerini doğrudan izleyememesi nedeniyle, genellikle 700 puanın üzerinde bir kredi skoruna sahip olmaları beklenmektedir. Bankalar ayrıca başvuru sahibinin borç-gelir oranını (Debt-to-Income Ratio) incelemekte ve faiz oranlarının yükseldiği senaryoları simüle eden stres testleri uygulamaktadır. Bu durum, krediye uygunluk değerlendirmesinde düzenli finansal disiplin ile düşük borçluluk seviyesinin büyük önem taşıdığı anlamına gelmektedir.

Dubai’de İkamet Etmeyenler İçin Konut Kredisi Başvuru Süreci ve Gerekli Belgeler

Dubai’de ikamet etmeyen yatırımcılar için konut kredisi başvurusu, kimlik, gelir ve finansal istikrarın doğrulanmasını gerektiren çeşitli belgelerin sunulmasını zorunlu kılmaktadır. Başvuru sürecinde genellikle aşağıdaki temel belgeler talep edilmektedir:

Geçerli pasaport (varsa vize sayfası ile birlikte),
Maaşlı çalışanlar için son altı aya ait maaş bordroları ve çalıştıkları kurumdan alınmış maaş belgesi,
Son altı aya ait kişisel banka hesap dökümleri,
İkamet adresi belgesi ile mevcut kredi veya borç yükümlülüklerine ilişkin ayrıntılar.

Serbest meslek sahipleri için ise bu belgelere ek olarak, ticaret lisansı, şirket ortaklık belgeleri, şahsi ve şirket hesap hareketlerini gösteren banka dökümleri ile vergi beyannameleri talep edilmektedir. Bankalar, başvuru sahiplerinin finansal güvenilirliğini doğrulamak amacıyla, AECB (Al Etihad Credit Bureau) gibi güvenli sistemler üzerinden yabancı kredi raporlarına erişim sağlamaktadır. Belgelerin eksiksiz şekilde önceden toplanması, başvuru sürecinde yaşanabilecek gecikmeleri önlemekte ve dosyanın tüm gereklilikleri karşılamasını temin etmektedir.

Yurt Dışından Dubai’de Ön Onay Alma Süreci

Günümüzde, TeleMortgage sistemi sayesinde yurt dışından ön onay almak oldukça kolaylaşmış durumdadır. Bu dijital sistem, başvuru sahiplerinin ülkelerinden ayrılmadan kredi sürecini başlatabilmelerine olanak tanımaktadır. Kullanıcılar kendi dillerinde iletişim kurabilmekte, belgelerini çevrimiçi olarak iletebilmekte ve genellikle 24 saat içinde ön onay yanıtı alabilmektedir.

TeleMortgage, süreci yalnızca hızlandırmakla kalmamakta; aynı zamanda idari işlemleri de büyük ölçüde azaltmaktadır, çünkü TEKCE’nin uzman ekibi tüm evrak işlerini üstlenmekte ve bankaların gerekliliklerine uygun şekilde başvuru sahibine rehberlik etmektedir. Bu sistemden yararlanmak, krediye uygunluk durumunun önceden netleşmesini sağlamakta ve mülk satın alma sürecinde pazarlık gücünü önemli ölçüde artırmaktadır.

Online ve Yüz Yüze Başvuru Seçenekleri

Konut kredisi başvuruları çevrimiçi olarak ya da bizzat bankaya gidilerek tamamlanabilmektedir. Ancak TeleMortgage sayesinde sanal başvuru seçeneği son derece verimli bir hale gelmiştir. Çevrimiçi sistem, belgelerin dijital ortamda yüklenmesine, başvuru sürecinin anlık olarak takip edilmesine ve mortgage uzmanlarıyla kesintisiz iletişim kurulmasına imkân tanımaktadır.

Yüz yüze başvurular ise doğrudan etkileşim avantajı sunmakta; ancak bankalara ve ilgili devlet kurumlarına fiziksel ziyaretleri gerektirdiği için süreç daha zaman alıcı olabilmektedir. Bu nedenle, özellikle yurt dışında yaşayan yatırımcılar açısından TeleMortgage sistemi, modern, güvenli ve hızlı bir çözüm olarak öne çıkmaktadır.

Dubai’de Tamamlanmamış (Off-Plan) ve Tamamlanmış Gayrimenkullerin Finansmanı

Dubai’de gayrimenkul geliştiricileri, genellikle inşaat sürecine yayılan yapılandırılmış ödeme planları sunmaktadır. Bu planlar, alıcıya mülkün bedelini inşaat süreci boyunca kademeli olarak ödeme imkânı tanımakta ve çoğunlukla faizsiz olarak, projenin belirli kilometre taşlarına bağlanmış biçimde düzenlenmektedir. Piyasada en yaygın görülen ödeme modelleri arasında, bedelin %50’sinin veya %60’ının teslimattan önce, kalan kısmının ise proje tamamlandığında ödenmesini öngören 50/50 veya 60/40 planları yer almaktadır.

Bazı geliştiriciler, likiditesi yüksek yatırımcılar için 80/20 planlarını veya teslimat sonrası ödeme planlarını (Post-Handover Payment Plans) da sunmaktadır. Bu tür modellerde, örneğin 30/40/30 planında olduğu gibi, mülk gelir üretmeye başladıktan sonra üç yıla kadar uzayan bir dönemde ödemenin bir kısmı ertelenebilmektedir. Bu sistem, yatırımcının nakit akışı üzerindeki kısa vadeli baskıyı azaltmakta ve inşaat süresi boyunca finansal esneklik sağlamaktadır. Konuya ilişkin daha kapsamlı bilgiler için, “Emlak Alırken Kredi Kullanmak Avantajlı mı?” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.

Mortgage onayı süreci, tamamlanmamış projeler ile tamamlanmış mülkler arasında önemli farklılıklar göstermektedir. Tamamlanmış gayrimenkuller, bankalar açısından daha somut ve hemen değerlemesi yapılabilir varlıklar oldukları için genellikle tercih edilmektedir. Bu nedenle, yabancı yatırımcılar için kredi-değer oranı (LTV) genellikle %60 ila %75 aralığında belirlenmektedir. Mülk seçiminin yapılmasının ardından bankalar ön onay sürecini hızlı bir şekilde tamamlayabilmektedir.

Off-plan mülkler ise, yüksek yatırım potansiyeli taşımalarına rağmen, tamamlanmamış olmaları sebebiyle daha fazla risk içermektedir. Güncel düzenlemelere göre, proje en az %40 oranında tamamlanmışsa ve geliştirici yetkili bir firma tarafından yürütülüyorsa, inşaat süreci boyunca %50’ye kadar LTV oranı uygulanabilmektedir. Birçok yatırımcı, karma bir strateji izlemekte; ilk taksitleri geliştirici planı aracılığıyla ödeyip, teslimat aşamasında kalan kısmı için mortgage kullanmaktadır. Bu yaklaşım, hem nakit akışını korumakta hem de inşaat süresince faiz maliyetlerini azaltarak yasal sınırlarla uyumlu bir finansman yapısı oluşturmaktadır.

İLGİLİ SAYFALAR