Dubai’de Mülkiyet Hakkı ve Tapu Devri Hakkında Her Şey

Dubai’de gayrimenkul yatırımı yaparken tapu devri işlemleri Dubai Tapu İdaresi (DLD) tarafından yürütülmektedir. Dubai Tapu İdaresi; mülkiyet hakkını doğrulama, tapu belgesini oluşturma ve sisteme işleme yetkilerine sahip ana kurum olarak hizmet vermektedir. DLD, mülkiyet kanunları bağlamında özerklik sahibi olan Dubai Uluslararası Finans Merkezi (DIFC) hariç tüm kent dokusunda yürütülecek tapu işlemleri için yetkili makamdır. Dubai Uluslararası Finans Merkezi kendi yetki alanındaki yasal tapu işlemleri için ayrı bir sicile bağlı olarak hizmet sağlamaktadır.

Dubai’de Mülkiyet Hakkı

Dubai’de ev sahibi olmak isteyen yabancı ülke vatandaşları emlak yatırımı ile mülkiyet hakkı edinebilmektedir. Dubai’de ev sahibi olmak isteyen BAE ve KİK (Körfez Arap Ülkeleri İşbirliği Konseyi) ülkelerinin vatandaşları için herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.

Buna karşın, 2002 yılında yabancıların Dubai’de mülk sahibi olabileceğini duyuran ve bu kararın şartlarını belirleyen kararname yayınlana dek Birleşik Arap Emirlikleri’nde yabancı ülke vatandaşlarının Dubai'de emlak satın alması mümkün değildi. Yeni yasa ile birlikte Birleşik Arap Emirlikleri’nde yabancılara gayrimenkul satın alma hakkı tanıyan ilk emirlik Dubai olmuştur.

Ancak, KİK ve BAE vatandaşı olmayan yabancı alıcıların, 2002’de çıkan yasa ile emlak satın alabilecekleri bölgeler Dubai Emirliği'nde Yabancıların Emlak Mülkiyetine İlişkin Alanları Belirleyen 2006 tarihli 3 sayılı Yönetmeliğin 3. Maddesi ile belirlenmiştir. Bu bölgelerin sayıları ve sınırları Dubai Emirliği’nin yöneticisi tarafından belirlenmektedir ve zaman zaman güncellenebilmektedir. Dubai Emirliği’nce yabancıların satın alımına uygun belirlenen bölgeler aşağıda yer almaktadır.

Dubai’de Mülkiyet Türleri

Dubai'deki mülkiyet hakkı iki temel ölçüte göre sınıflandırılmaktadır: Özel mülkiyet ve serbest mülkiyet.

Özel mülkiyet, Dubai'de maksimum 99 yıla kadar uzatılabilen, sabit bir süreyle hak olarak tanınan bir mülkiyet türüdür. Özel mülkiyet hakkı arsa üzerine inşa edilmiş olan projede yalnızca inşa edilmiş olan gayrimenkulün mülkiyetini alıcıya sunan bir haktır. Projenin üzerinde bulunduğu arsa payı serbest mülkiyet hakkını elinde tutan mülk sahibinin himayesinde kalması bakımından serbest mülkiyet ile karşılaştırıldığında nispeten daha sınırlı bir kullanım sunmaktadır. Özel mülkiyete sahip yatırımcının, söz konusu gayrimenkulde değişiklik yapmak istemesi halinde serbest mülkiyet hakkına sahip olan arsa sahibinin de onayı gerekli olabilmektedir.

Serbest mülkiyet ise mülk sahibinin gayrimenkulü dilediğince satmasına, kullanmasına ve kiralamasına imkân tanıyan, hem mülkün hem de üzerinde bulunduğu arazinin tüm haklarını alıcıya tanımlayan bir mülkiyet hakkıdır. Dubai Tapu İdaresi’nce verilen tapu belgesinde serbest mülkiyet hakkına sahip olan alıcısı “arsa sahibi” olarak tanımlanır ve bu hak geçerlilik süresinden muaf, süresiz olarak tanınır. Buna ek olarak serbest mülkiyet süresiz olması bakımından mirasçılara mülkiyet hakkını devretme imkânı da tanımaktadır.

Yabancı onshore ve offshore şirketlerin şu anda belirlenen bölgelerde doğrudan gayrimenkul sahibi olmaları mümkün değildir. Ancak, offshore şirketlerin mülk sahibi olmasını engelleyen düzenleme yürürlüğe girmeden önce satın alınmış olan gayrimenkullerin mülkiyet hakkı korunacaktır. Bu gayrimenkuller için satış veya kiralama gibi çeşitli işlemler gerçekleştirilebilse de bunlara ek emlak satın alımlarına izin verilmemektedir. Yalnızca sahip olunan gayrimenkullerin mülkiyetleri muhafaza edilebilmekte ya da bu gayrimenkuller işletilip, elden çıkartılabilmektedir.

Yabancı onshore şirketler ise DLD tarafından onaylanan serbest bölgelerde bir şirket kurma seçeneğine sahip olmakla birlikte bu kurmuş oldukları şirket kapsamında gayrimenkul alma şansına sahip olabilmektedir.

Dubai'de Tapu Devri İşlemleri

Tapu belgeleri Dubai Tapu İdaresi (DLD) tarafından düzenlenir ve doğrulanabilir. Tapu senedi, gayrimenkulün kendisine ve mülk sahibine dair temel detayları, mülkiyet türü, edinilen emlak sayısı, emlak nitelikleri, parsel numarası da dahil olmak üzere açıklamalı konum bilgileri ve bina numarası gibi detaylı bilgiler içerir. Paylaşımlı bir mülkiyet söz konusuysa, birden fazla mülk sahibi olması durumunda tüm sahiplerin bilgilerini ve hisse paylaşım oranlarını da içinde barındırır. Dubai'de tapu belgeleri birkaç farklı kategoriye ayrılmaktadır.

Ejari, serbest mülkiyet hakkı sunan gayrimenkuller için verilen standart tapu senedidir. Alıcılar, inşası tamamlanmış olan bir evi doğrudan proje geliştiricisinden satın aldıklarında Ejari belgesi resmi tapu senedi olarak mülk sahibinin adına kaydedilmektedir.

Oqood, henüz proje aşamasında olan gayrimenkullerin satın alımında verilen resmi bir belgedir. İnşaat tamamlanana kadar mülkiyet hakkının alıcıda olduğunu kanıtlayan bir belgedir. İnşaat tamamlandıktan sonra, Oqood belgesi normal bir tapu belgesine dönüşmektedir.

Usufruct belgesi intifa hakkıdır ve söz konusu gayrimenkulün kullanım hakkını belirlenen süreyle alıcıya sunmaktadır. İntifa hakkı olan gayrimenkuller için kullanım süresi genellikle konutlar için 10 ila 99 yıl arasında belirlenirken, ticari gayrimenkuller için ise maksimum 50 yıl ile sınırlanmaktadır.

Sınırlı bir süre için gayrimenkulün kısmi mülkiyet hakkı tanıyan Musataha gibi başka özel mülkiyet tapuları da bulunmaktadır. Örneğin, Musataha tapuları 50 yıl ile sınırlı olan ve verilen süre içinde mülkün kullanılmasını, arsa üzerinde proje geliştirilmesini, yeni proje inşa edilmesini veya değiştirilmesini zorunlu kılan bir mülkiyet hakkıdır. 50 yıllık mülkiyet süresi geçerli nedenler dahilinde yenilenebilmektedir.

Mulkiya ise bir aile bireyinden miras kalan mülkler için verilen özellikli belgelerdir. Bu tapu türü, miras kanunlarına göre miras mülkiyet haklarını tanımlayacak şekilde hazırlanır.

Belirli süreli kiralamalar için kısa veya uzun vadeli kira sözleşmelerine benzer mülkiyet hakkı tanıyan belgeler düzenlenmektedir. Uzun vadeli mülkiyet hakkı için verilen belge en az 25 yıl süreyle geçerliyken, kısa vadeli mülkiyet hakkı için sunulan tapu belgesi en fazla 10 yıl süreyle verilmektedir.

Dubai'de Tapu Devir İşlemlerinin Adımları

Dubai'de tapu devri beş ana adımda tamamlanan, basit fakat yasal düzenlemelere uygun bir şekilde takip edilmesi gereken bir süreçtir.

1. En İdeal Gayrimenkul Seçeneğini Keşfedin

Dubai'nin kentinin göz kamaştırıcı silüeti, emlak alıcılarına geniş kapsamlı bir emlak portfolyosu sunmaktadır. Bu bağlamda emlak alıcıları özellikle Dubai'de gayrimenkul yatırımı yaparken, çok sayıda son teknoloji donanıma sahip ve üst düzey yaşam kalitesi sunan yüzlerce gayrimenkul seçeneği arasında kaybolabilmektedir. Başka bir ülkede gayrimenkul satın alma sürecinde yerel piyasaya hakim bir ekip ile çalışmak büyük önem taşıyacaktır.

TEKCE’nin deneyimli ekibiyle iş birliği içinde yürütüldüğünde kentin en ayrıcalıklı projeleri hakkında bilgi sahibi olan satış danışmanları sizi istek listeniz ve bütçenizle en uyumlu seçeneklere yönlendirecektir. Ayrıca TEKCE’nin satış danışmanları, yerel sektöre olan hakimiyetleri sayesinde özel teklifler ve avantajlı kampanyalar hakkında da bilgi sahibi olacaktır. Böylece an cazip tekliflerden zamanında yararlanma fırsatı da elde edebilirsiniz.

2. Depozitoyu Ödeyerek Satış Sözleşmesini Tamamlayın

Keşif turunda satın almak istediğiniz en ideal gayrimenkulü belirledikten sonraki aşama ise depozitoyu ödeyerek satın almanın şartlarını belirleyecek olan satış sözleşmesini imzalamaktır. Belge hem alıcı hem de satıcı tarafından imzanalarak tapu devri sürecinde Dubai Tapu İdaresi’ne sunulacaktır.

3. Sakıncasızlık Belgesi ile Birlikte Gerekli Dökümanları Temin Edin

Sakıncasızlık Belgesi “No Objection Certificate” yani NOC olarak bilinen yasal bir belgedir. Mülkün tapu devrine uygun olduğunu kanıtlayarak devir işlemleri için emlak üzerinde herhangi bir sakınca bulunmadığını teyit etmektedir. Bu belge, satın alınacak gayrimenkulle ilgili tüm harç, kredi ve aidat benzeri ödemelerin tamamlandığını, borçsuz olduğunu vurgulamaktadır.

Devir işlemleri için derlenmesi gereken diğer belgeler arasında resmi pasaport, eğer varsa oturma izni belgesi, maaş bordrosu ve banka hesap özetleri gibi gelir beyanı sunan belgeler ve güncel adres bilgilerini içeren bir ikamet belgesi yer almaktadır. Gerekli belgeler satış sözleşmesine ve satış şartlarına bağlı olarak değişkenlik gösterebilir.

4. Tapu İdaresi’nde Devir İşlemlerini Tamamlayın

Bu adımda alıcı, tapu devrini sonuçlandırmak için Dubai Tapu İdaresi’nden (DLD) randevu almakla yükümlüdür. Kayıt ücretleri gibi resmi satın alma masrafları bu aşamada ödenmelidir. Tüm aşamalar tamamlandıktan edildikten sonra derlenen belgeler Dubai Tapu İdaresi’ne teslim edilecektir. DLD tarafından belgelerin doğrulanmasının ardından devir işlemleri tamamlanır ve mülkiyet hakları satıcıdan alıcıya transfer edilir.

5. Tapu Belgesini Teslim Alın

Tapu devri işlemi DLD tarafından onaylandıktan sonra düzenlenen tapu belgesi doğrudan yeni mülk sahibinin belirtmiş olduğu adrese gönderilecektir. Tapu belgesi 30 gün içinde düzenlenir ve belgenin düzenlenmesine dek alıcıya mülk sahibi olduğunu beyan edilen geçici mülkiyet belgesi verilir. Dubai'de mülkiyet hakkı yani tapu belgesinin doğrulaması işlemi ise Dubai Tapu İdaresi’nin bizzat kendisi tarafından geliştirilen REST uygulaması veya DLD'nin resmi web sitesi aracılığıyla yapılabilir.

TEKCE ile Dubai’de Tapu Devri Aşamalarını Göz Açıp Kapayıncaya Kadar Tamamlayın!

Dubai'de tapu devri işlemi, doğru şekilde takip edilirse oldukça hızlı tamamlanabilen, kolay bir süreçtir. Tüm yasal işlemlerin herhangi bir hata olmadan sonuçlandırılması sürecin başarılı bir şekilde tamamlanması için büyük önem taşıyacağından bu yasal süreçlerin bir uzman rehberliğinde sürdürülmesi önerilmektedir.

Sorunsuz bir satın alma deneyimi için TEKCE'nin profesyonel ekibi A'dan Z'ye tüm süreçlerde size rehberlik etmeye hazırdır. Daha fazla bilgi için web sitemizde yer alan Dubai gayrimenkul satın alma rehberini okuyabilirsiniz. TEKCE'nin Dubai ofisini ziyaret edebilir, yurt dışında gayrimenkul yatırımınızda tapu devri sürecinizi güvence altına almak için bize ulaşabilirsiniz!

İLGİLİ SAYFALAR

Türkler Dubai'de Ev Sahibi Olabilir Mi?

Vergi Cenneti Dubai'de Emlak Yatırımı ile Yüksek Getiri

BAE’de Eğitim Sistemi ve Uluslararası Okullar Rehberi

2024'te Dubai'de Gayrimenkul Satın Almak İçin En İyi Yerler

Dubai Küresel Emlak Piyasasında En Popüler Şehirlerden Biri

Uluslararası Yatırımcıdan Dubai Konut Piyasasına Yoğun İlgi

Dijital Göçebeler için En İyi Yerler: Dubai ve Malaga