إغلاق

شراء عقار على المخطط في تركيا: الدليل الكامل

Q: كيف تشتري عقاراً قيد الإنشاء في تركيا؟

تتضمن العملية 6 خطوات عامة: 1) العناية الواجبة: قبل إجراء أي مدفوعات، تحقق من حالة سند الملكية وسجل المطور. 2) الحجز: بموجب اختيارك للوحدة، ادفع عربوناً لتجميد السعر. 3) التحضير القانوني: احصل على رقم هوية ضريبية تركي وافتح حساباً بنكياً. 4) العقد الموثق: وقع "عقد الوعد بالبيع" لدى كاتب عدل عام. 5) الدفع وسند الملكية: قم بتحويل الدفعة الأولى إلى الحساب البنكي الرسمي للمطور واستلم سند الملكية الخاص بك. 6) التسليم: عند اكتمال المشروع، قم بإجراء فحص للعيوب واستلم المفاتيح.

Q: هل العقود قيد الإنشاء ملزمة قانوناً في تركيا؟

نعم. "عقد البيع الأولي" (Satış Vaadi Sözleşmesi) الموقع حصرياً لدى كاتب عدل عام ملزم قانوناً ويمكن تسجيله كشرح على سجل سند الملكية. العقود القياسية الموقعة فقط بين المشتري والبائع في مكتب لا تقدم نفس المستوى من الحماية القانونية في المحكمة.

Q: كيفية تجنب الاحتيال في العقارات قيد الإنشاء في تركيا؟

الطريقة الأكثر فعالية هي العمل مع شركة قانونية و توقيع العقد لدى كاتب عدل عام، وليس فقط في مكتب المبيعات. اتفاقية مكتب المبيعات البسيطة ليست كافية للمطالبة بالحقوق في سند الملكية. بالإضافة إلى ذلك، لا تقم أبداً بإجراء مدفوعات لحسابات بنكية شخصية؛ قم دائماً بإيداع الأموال في الحساب البنكي الرسمي للشركة المذكور في العقد.

أنشئت في26.01.2026, 11.55

محدث26.01.2026, 18.18

تعد العقارات قيد الإنشاء في تركيا فرصة استثمارية جذابة للمشترين الدوليين. إن شراء منزل في تركيا خلال المرحلة المبكرة يمكن أن يساعدك في الحصول على قيمة فورية للعقار وتعظيم العوائد المحتملة، دون الاعتماد فقط على زيادة قيمة العقارات في المنطقة.

ومع ذلك، غالباً ما يتجنب العديد من المستثمرين الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء بسبب مخاوف تتعلق بالأمان. ففي النهاية، قد يبدو إنفاق مدخرات سنواتك على عقار لم يتم بناؤه بعد أمراً محفوفاً بالمخاطر، خاصة مع المخاوف من تأخير البناء أو الإعلانات المضللة.

الحقيقة هي أنه على الرغم من وجود مخاطر، إلا أنه يمكن إدارتها. طالما أنك على دراية بالعلامات التحذيرية وتفهم قوانين العقارات التركية، فلا يوجد سبب لتجنب ما قد يكون استثماراً مثمراً للغاية.

نقدم في هذه الصفحة دليلاً كاملاً للاستثمار في العقارات قيد الإنشاء في تركيا، بما في ذلك المزايا والعيوب والحماية القانونية التي يجب أن تعرفها قبل التوقيع على أي وثيقة.

ما هو العقار قيد الإنشاء (Off-Plan) في تركيا؟

يشير العقار قيد الإنشاء في تركيا إلى شراء عقار لا يزال في مرحلة التخطيط أو البناء، بدلاً من كونه وحدة مكتملة. عادة ما يشتري المشترون هذه العقارات مباشرة من المطورين. وبينما يعني هذا أنه لا يمكن سكن العقار لمدة تتراوح بين 12 إلى 36 شهراً، إلا أن شراء منزل في مرحلة المشروع يعد خطوة استثمارية استراتيجية للغاية. تميل الأسعار أثناء إطلاق المشروع إلى أن تكون أقل بنسبة 20% - 40% من متوسط السوق. ومع تقدم عملية البناء، تزداد الأسعار وفقاً لذلك، ويمكن للمستثمرين الحصول على عائد استثمار (ROI) كبير.

مزايا وعيوب شراء عقار قيد الإنشاء في تركيا

إذا لم تكن قد قررت بعد ما إذا كنت ستشتري عقاراً قيد الإنشاء أو عقاراً جاهزاً للسكن، فإن فهم مزايا وعيوب العقارات قيد الإنشاء في تركيا قد يكون مفيداً. إليك جدول ملخص:

المزايا	العيوب
أسعار أقل: عادة ما تكون أقل بنسبة 20% إلى 40% من القيمة السوقية. يساعد هذا المشترين لأول مرة وذوي الميزانية المحدودة على دخول أسواق العقارات الفاخرة بسهولة أكبر.	التصور البصري: تدخل العقارات قيد الإنشاء السوق بمخططات هندسية وتصاميم ثلاثية الأبعاد. لا يمكنك رؤية المنتج الفعلي بعد.
خطط السداد: فترات تقسيط طويلة تستمر أحياناً حتى بعد مرحلة تسليم المفتاح (غالباً ما تصل إلى 24-48 شهراً).	تقلبات السوق: إذا كانت أقساط الدفع تزداد سنوياً، فإن التقلبات في أسعار الصرف خلال فترة البناء قد تؤثر على تخطيطك المالي.
زيادة رأس المال: تبدأ العقارات قيد الإنشاء بأسعار إطلاق منخفضة، وتكتسب قيمة تدريجية بحلول وقت الانتهاء. هذا يعني أنه يمكنك تأمين ربح فوري في غضون بضعة أشهر.	تأخير البناء: بسبب مشاكل إدارية أو مالية، قد لا يكتمل البناء ضمن الجدول الزمني الموعود.
التخصيص: تتيح العديد من المشاريع قيد الإنشاء للمشترين تخصيص التشطيبات والتخطيط. وهذا يوفر لك المال والوقت إذا كانت لديك توقعات محددة جداً لمنزلك.	إفلاس المطور: يقوم معظم المطورين بتمويل المشروع عبر الدخل من الوحدات المباعة. إذا لم يتلقوا الطلب المقدر، فقد يتوقف المشروع.

يمكنك الرجوع إلى صفحتنا ذات الصلة للحصول على مقارنة أعمق بين العقارات قيد الإنشاء، والجديدة، والمعاد بيعها.

هل شراء عقار قيد الإنشاء في تركيا آمن؟

نعم، يعد شراء عقار قيد الإنشاء في تركيا آمناً بشكل عام، بشرط أن يتبع المستثمرون الإجراءات القانونية الصحيحة.

يعمل سوق العقارات التركي بموجب لوائح صارمة مصممة لحماية المشترين. وبينما يمكن أن تحدث مخاطر مثل التأخير، فإن الإطار القانوني يضمن حماية رأس مالك من الاحتيال. أكبر ضرر يواجهه المستثمرون عادةً هو ضياع الوقت والطاقة؛ فأنت لا تفقد استثمارك بالكامل طالما أنك توقع فقط عقوداً قانونية.

فيما يلي آليات الأمان الرئيسية التي يجب أن تعتمد عليها:

اللوائح الحكومية الصارمة: قانون حماية المستهلك

بموجب قانون حماية المستهلك (رقم 6502)، لأي مشروع يضم 30 وحدة أو أكثر، يلتزم المطور قانوناً بتأمين مدفوعات المشترين ضد عدم التسليم. يجب عليهم تقديم أحد الضمانات التالية:

خطاب ضمان بنكي
نظام دفع التقدم (Hakediş)
تأمين ائتماني مرتبط

*ملاحظة مهمة: بالنسبة للمشاريع الصغيرة التي تضم أقل من 30 وحدة، فإن تقديم هذه الضمانات المحددة ليس إلزامياً. إذا كنت تشتري في مشروع أصغر، يجب عليك أن تسأل المطور صراحةً عن كيفية تأمين مدفوعاتك قبل التوقيع.

عقد الوعد بالبيع الموثق (Noter Satış Vaadi)

العقد البسيط الموقع في مكتب المبيعات ليس ملزماً قانوناً لنقل الملكية في تركيا. لكي يكون العقد قيد الإنشاء صالحاً ويحمي حقوقك في المحكمة، يجب توقيعه لدى كاتب عدل عام (النوتر). هذا يمنع المطور من بيع نفس الوحدة لعدة أشخاص.

سند الملكية مع الارتفاق الطابقي (Kat İrtifakı)

توجد بشكل عام ثلاثة أنواع من سندات الملكية في تركيا. بالنسبة للمشاريع قيد الإنشاء، يتم تطبيق نوع معين يسمى "Kat İrtifakı". تسجل هذه الوثيقة ملكيتك لحصة الأرض المحددة المخصصة لوحدتك منذ اليوم الأول. حتى لو واجه المطور إفلاساً، تظل حقوق ملكيتك على الأرض آمنة.

كيف تتحقق من المطور في تركيا؟

اعمل دائماً مع مطور يقدم شفافية كاملة أثناء مبيعات العقارات. هذا هو أساس الاستثمار الآمن.

للتأكد من أنك تتعامل مع شركة ذات سمعة طيبة، اتبع هذه النصائح الأربع:

تحقق من سجل المطور: ابحث في المشاريع السابقة التي أكملها المطور وراجع شهادات المشترين. إذا كنت تفكر في شركة لها تاريخ من التأخير، فاطلب ضمانات مالية رسمية قبل المتابعة.

التحقق من السجل التجاري (Ticaret Odası): يجب أن تكون كل شركة إنشاءات قانونية في تركيا مسجلة لدى غرفة التجارة المحلية. للتحقيق، يمكنك طلب الرقم الضريبي للشركة وتفاصيل التسجيل واستخدام البوابات الرقمية الرسمية.

العناية الواجبة:العناية الواجبة في تركيا ضرورية. افحص سند الملكية وافهم ما إذا كان المطور يحمل جميع تصاريح البناء والبيع الصالحة. تأكد أيضاً من أن سند ملكية الأرض خالٍ من الرهون العقارية الثقيلة أو الحجوزات (haciz) التي قد تمنع نقل الملكية في المستقبل.

احصل على دعم قانوني: العمل مع محامٍ عقاري محترف هو شبكة الأمان الأكثر فعالية. لا توقع أبداً على عقد دون مراجعة قانونية مهنية. يمكنك استشارة المحامين الداخليين في شركة تكجه للعقارات (TEKCE Real Estate) طوال العملية لإجراء فحص خلفية رسمي للمطور ومراجعة بنود العقوبات في العقد لضمان أمان رأس مالك بنسبة 100%.

ما هي الأسئلة التي يجب طرحها عند شراء عقار قيد الإنشاء في تركيا؟

قبل تخصيص رأس مالك، يجب عليك تقييم ثلاث ركائز أساسية لضمان أقصى عائد على الاستثمار وتقليل المخاطر.

ضع في اعتبارك البنية التحتية والربط المستقبلي:

بما أن المشاريع قيد الإنشاء تستغرق 18-36 شهراً للاكتمال، فإن قيمة عقارك تعتمد بشكل كبير على ما سيتم بناؤه حوله خلال ذلك الوقت. انتبه إلى روابط النقل، أو المطارات الجديدة، أو الجامعات، أو مراكز التسوق. تدفع هذه البنى التحتية بشكل طبيعي الطلب على الإيجار. إذا كانت المنطقة تخضع لعملية تحول حضري، فمن المرجح أن تحصل على أعلى العوائد.

حدد هدفك الاستثماري

قبل الشراء، يجب أن تعرف كيف ومتى ستبيع. يعتمد هذا بشكل عام على ما إذا كنت تبحث عن مكاسب رأسمالية سريعة أو دخل إيجار طويل الأجل.

الاعتبارات الضريبية: تذكر أنه في تركيا، إذا بعت العقار بعد الاحتفاظ به لمدة 5 سنوات، فأنت معفى من ضريبة الأرباح الرأسمالية. هذا أمر بالغ الأهمية لتعظيم صافي ربحك.
استراتيجية البيع السريع (Flip Strategy): إذا كنت تخطط لبيع العقار فور اكتماله، فمن الأفضل الاستثمار في سوق سائلة ذات طلب مرتفع.
دخل الإيجار طويل الأجل: إذا كان هدفك هو الدخل السلبي، فابدأ بتحليل متوسط عوائد الإيجار في الحي.
دخل الإيجار قصير الأجل: بموجب القوانين التركية، لا تتأهل جميع العقارات للحصول على شهادة إيجار سياحي. لتأجير عقار بشكل قانوني لفترات قصيرة، يجب أن يفي المبنى بمعايير محددة. قبل الشراء، اسأل المطور عما إذا كانت خطة إدارة المشروع تسمح بالإيجارات التجارية قصيرة الأجل.

فهم تقلبات العملة والتخطيط المالي

بالنسبة للمشترين الدوليين، يعد تقلب العملة عاملاً رئيسياً.

عملة خطة السداد: يتم تثبيت معظم خطط سداد العقارات قيد الإنشاء في تركيا بالدولار الأمريكي أو اليورو للحماية من التضخم، ولكن قد يتم إدراج بعضها بالليرة التركية (TL). افهم العملة المرتبط بها عقدك.
مرونة الأقساط: تحقق مما إذا كانت الأقساط ثابتة أو إذا كانت تتقلب مع معدلات التضخم. غالباً ما يكون العقد ذو السعر الثابت بعملة صعبة هو الخيار الأكثر أماناً للأجانب.

الأسئلة الشائعة حول الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء في تركيا

كيف تشتري عقاراً قيد الإنشاء في تركيا؟تتضمن العملية 6 خطوات عامة:
1) العناية الواجبة: قبل إجراء أي مدفوعات، تحقق من حالة سند الملكية وسجل المطور.
2) الحجز: بموجب اختيارك للوحدة، ادفع عربوناً لتجميد السعر.
3) التحضير القانوني: احصل على رقم هوية ضريبية تركي وافتح حساباً بنكياً.
4) العقد الموثق: وقع "عقد الوعد بالبيع" لدى كاتب عدل عام.
5) الدفع وسند الملكية: قم بتحويل الدفعة الأولى إلى الحساب البنكي الرسمي للمطور واستلم سند الملكية الخاص بك.
6) التسليم: عند اكتمال المشروع، قم بإجراء فحص للعيوب واستلم المفاتيح.

هل يستحق شراء عقار قيد الإنشاء في تركيا؟نعم، هناك العديد من الفوائد لشراء العقارات قيد الإنشاء. أولاً وقبل كل شيء، هذه المنازل فعالة من حيث التكلفة بشكل كبير، حيث تُباع بسعر أقل بكثير من القيمة السوقية مقارنة بالعقارات الجاهزة للسكن ذات الميزات المماثلة. ثانياً، توفر زيادة أكبر في رأس المال، حيث تكون الأسعار في أدنى مستوياتها في مرحلة الإطلاق وتزداد مع تقدم البناء. أخيراً، يقدم المطورون عادةً خطط سداد بدون فوائد تتراوح من 24 إلى 48 شهراً. وبذلك، تصبح العقارات الفاخرة في متناول اليد حتى بالنسبة للمستثمرين لأول مرة.

أيهما أفضل: عقار قيد الإنشاء أم عقار جاهز في تركيا؟يعتمد ذلك على هدفك. العقارات الجاهزة مثالية إذا كنت بحاجة إلى إقامة فورية أو دخل إيجار فوري، لكنها أغلى ثمناً. العقارات قيد الإنشاء أفضل لتحقيق أقصى عائد على الاستثمار (ROI) ومرونة الميزانية. إذا كان بإمكانك الانتظار لمدة 12-24 شهراً، فإن شراء عقار قيد الإنشاء يتيح لك الاستفادة من زيادة الأسعار التي تحدث أثناء البناء.

هل العقار قيد الإنشاء استثمار جيد في تركيا؟نعم، وتحديداً من أجل المكاسب الرأسمالية. تظهر البيانات التاريخية أن العقارات قيد الإنشاء في المناطق ذات الطلب المرتفع (مثل اسطنبول أو أنطاليا) يمكن أن تزيد قيمتها بنسبة 20-40% بحلول وقت انتهاء البناء. إنها نقطة الدخول الأكثر ربحية للمستثمرين الذين يتطلعون إلى الشراء بأسعار منخفضة والبيع بأسعار مرتفعة.

هل شراء عقار قيد الإنشاء في تركيا آمن للأجانب؟نعم، هو آمن طالما اتبعت الإجراءات القانونية الصحيحة. يحمي القانون التركي المشترين الأجانب من خلال قانون حماية المستهلك (رقم 6502). لضمان السلامة، أصر دائماً على عقد بيع موثق وتحقق من حالة سند ملكية الأرض. يعد تعيين محامٍ مستقل أفضل طريقة لتجنب المخاطر.

هل العقود قيد الإنشاء ملزمة قانوناً في تركيا؟نعم. "عقد البيع الأولي" (Satış Vaadi Sözleşmesi) الموقع حصرياً لدى كاتب عدل عام ملزم قانوناً ويمكن تسجيله كشرح على سجل سند الملكية. العقود القياسية الموقعة فقط بين المشتري والبائع في مكتب لا تقدم نفس المستوى من الحماية القانونية في المحكمة.

ما هي مخاطر شراء عقار قيد الإنشاء في تركيا؟تشمل المخاطر الرئيسية تأخيرات البناء، أو استلام وحدة تختلف عن جودة صالة العرض، أو إلغاء المشروع بسبب إفلاس المطور. لتقليل هذه المخاطر، اختر مطورين راسخين لديهم سجل حافل وتأكد من أن عقدك يتضمن بنوداً جزائية للتسليم المتأخر.

ماذا يحدث إذا فشل المطور في تركيا؟بموجب قانون حماية المستهلك، يلتزم مطورو المشاريع الكبيرة (30 وحدة فأكثر) بتقديم تأمين استكمال البناء أو ضمان بنكي. إذا أفلس المطور أو فشل في التسليم، فإن هذا التأمين مصمم لاسترداد مدفوعاتك. في بعض الحالات، قد تقوم شركة أخرى بإكمال المشروع.

كيفية تجنب الاحتيال في العقارات قيد الإنشاء في تركيا؟الطريقة الأكثر فعالية هي العمل مع شركة قانونية و توقيع العقد لدى كاتب عدل عام، وليس فقط في مكتب المبيعات. اتفاقية مكتب المبيعات البسيطة ليست كافية للمطالبة بالحقوق في سند الملكية. بالإضافة إلى ذلك، لا تقم أبداً بإجراء مدفوعات لحسابات بنكية شخصية؛ قم دائماً بإيداع الأموال في الحساب البنكي الرسمي للشركة المذكور في العقد.

كيفية التحقق من شركة الإنشاءات في تركيا؟الطريقة الأكثر موثوقية هي استخدام بوابة الحكومة الإلكترونية الرسمية في تركيا (e-Devlet). يمكنك التحقق من الوضع القانوني للمطور والشهادات النشطة من خلال البحث عن "Müteahhit Bilgileri Sorgulama" (الاستعلام عن معلومات المقاول) في النظام. بالإضافة إلى ذلك، تحقق من تسجيلهم في غرفة التجارة المحلية (Ticaret Odası) وقم بزيارة مشاريعهم السابقة لفحص الجودة.

ما الذي يجب على المستثمرين التحقق منه قبل الشراء قيد الإنشاء في تركيا؟يجب على المستثمرين التحقق من ثلاث وثائق رئيسية:
1) سند الملكية (Tapu) للأرض للتأكد من عدم وجود حجوزات أو رهونات.
2) رخصة البناء (Yapı Ruhsatı) للتأكد من أن المشروع قانوني.
3) شروط العقوبات للتأخير لتأمين أمورك المالية.
أيضاً، ابحث في موقع المشروع لفهم خطط البنية التحتية المستقبلية، مثل خطوط المترو، لتحقيق أقصى استفادة من استثمارك.

كيفية الحصول على قرض عقاري عند شراء عقار قيد الإنشاء في تركيا؟بشكل عام، لا تقدم البنوك التركية قروضاً عقارية للعقارات قيد الإنشاء حتى تصل إلى مستوى معين من الاكتمال (عادةً 80%). ومع ذلك، يسد المطورون هذه الفجوة من خلال تقديم خطط سداد ميسرة. يمكنك دفع دفعة أولى وسداد الباقي في أقساط شهرية (تصل عادةً إلى 36-48 شهراً) مباشرة لشركة الإنشاءات، وغالباً بنسبة فائدة 0%.