سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه در ۲۰۲۶: ریسک‌ها و فرصت‌ها

ایجاد شد20.01.2026, 08.57

به روز شده20.01.2026, 09.48

بازار املاک ترکیه در حال تجربه رشد سریعی است که ناشی از افزایش ارزش املاک، تقاضای قوی برای اجاره و مقررات جدید سرمایه‌گذاری است که فرصت‌های تازه‌ای ایجاد می‌کنند. برخی از بهترین شهرها برای سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه، مانند استانبول، آنتالیا و بدروم، به دلیل توسعه زیرساخت‌ها، گردشگری و پروژه‌های نوسازی شهری در حال رشد هستند. در عین حال، ریسک‌هایی در سرمایه‌گذاری ملکی وجود دارد؛ مانند فعالیت‌های لرزه‌ای منطقه، تغییرات فصلی در تقاضا و محدودیت‌های قانونی که بر بازدهی تأثیر می‌گذارند. سرمایه‌گذارانی که مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه را درک می‌کنند، می‌توانند گزینه‌ای با درآمد مناسب و ارزش بلندمدت پیدا کنند.

بررسی ریسک‌ها و مزایای سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه

آیا ترکیه برای سرمایه‌گذاری ملکی امن است؟

بله، با توجه به شرایط فعلی بازار، سرمایه‌گذاری در ملک در ترکیه تصمیمی امن محسوب می‌شود؛ با این حال، مزایا و معایب زیادی وجود دارد که باید در نظر بگیرید. برای یک سرمایه‌گذاری هوشمند، لازم است تمام جوانب مثبت و منفی را بسنجید و در نهایت به یک برنامه استراتژیک و سودآور برسید. این موضوع برای انجام سرمایه‌گذاری‌های کم‌ریسک در املاک بسیار حیاتی است. اگر مایلید اطلاعات بیشتری درباره سرمایه‌گذاری ملکی کسب کنید، راهنمای سرمایه‌گذاران ما را بررسی کنید!

مراقب افزایش مالیات‌های ملکی در ترکیه باشید

در سال ۲۰۲۶، ترکیه سیستم مالیات بر املاک خود را با یک چرخه ارزیابی جدید چهار‌ساله به‌روزرسانی کرده است. ارزش‌های ثبت‌شده املاک، یا «رایچ بدل»، در شهرهای بزرگی مانند استانبول و ازمیر به‌طور چشمگیری افزایش یافته‌اند؛ گاهی بین ۳۰۰٪ تا ۵۰۰٪ و در مناطق لوکس حتی بیشتر. افزایش مالیات‌ها در ترکیه بر مالیات سالانه املاک، هزینه‌های سند مالکیت و تعهدات مربوط به ارث تأثیر می‌گذارد که هزینه مالکیت ملک را بالا می‌برد. درآمد اجاره اکنون از طریق قراردادهای دیجیتال اجباری در پورتال E-Devlet ردیابی می‌شود که گزارش‌دهی را شفاف‌تر کرده و مسئولیت‌پذیری مالیاتی مالکان را افزایش می‌دهد. این تغییرات هزینه‌های اولیه و جاری بیشتری برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند، اما در عین حال چارچوب مالی روشنی برای برنامه‌ریزی بلندمدت فراهم می‌سازد.

از افزایش ارزش املاک در ترکیه در سال ۲۰۲۶ بهره‌مند شوید

با وجود ریسک‌های اقتصادی سرمایه‌گذاری در ترکیه، بازار املاک همچنان پتانسیل بالایی برای رشد ارزش دارد. انتظار می‌رود تولید ناخالص داخلی ترکیه در سطح ۳.۹٪ تثبیت شود و تورم به ۱۶ تا ۲۱٪ کاهش یابد؛ که این امر به املاک اجازه می‌دهد ارزش واقعی بالاتر از تورم کسب کنند. بازار مسکن با کمبود شدید مواجه است، زیرا هزینه‌های ساخت‌وساز از سال ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ تقریباً ۶۵۰٪ افزایش یافته و پروژه‌های جدید را کند کرده است. عرضه فعلی مسکن تنها نیمی از تقاضای سالانه را پوشش می‌دهد، که این موضوع پیش‌بینی رشد قیمت املاک در ترکیه را حتی در دوره‌های رکود اقتصادی پشتیبانی می‌کند. افرادی که به سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه در سال ۲۰۲۶ علاقه‌مند هستند، می‌توانند انتظار افزایش پایدار ارزش سرمایه را داشته باشند که ناشی از این عدم تعادل بین عرضه و تقاضا است.

نوسانات لیر ترکیه و تأثیر آن بر سرمایه‌گذاری خارجی در املاک

لیر ترکیه همچنان نوسان‌پذیر است و این موضوع به شکل‌های مختلفی بر خریداران خارجی تأثیر می‌گذارد. افرادی که با دلار آمریکا یا یورو معامله می‌کنند، می‌توانند از کاهش ارزش لیر بهره‌مند شوند و اغلب املاک را با قیمتی ۱۵ تا ۲۰ درصد کمتر از قیمت‌های تاریخی معادل دلاری خریداری کنند. با این حال، ریسک ارزی در خرید ملک در ترکیه شامل این نکته است که کاهش سریع لیر می‌تواند سودهای ملکی را هنگام محاسبه به ارز خارجی خنثی کند و بازده سرمایه (ROI) را محدود سازد. انتظار می‌رود در سال ۲۰۲۶ لیر نسبت به سال‌های گذشته ثبات بیشتری داشته باشد که این امر ریسک ارزی را کاهش داده و سرمایه‌گذاری‌های میان‌مدت و بلندمدت را تشویق می‌کند. سرمایه‌گذارانی که با دقت برنامه‌ریزی می‌کنند، می‌توانند از روندهای ارزی به نفع خود استفاده کرده و از زیان‌های ناگهانی ناشی از نوسانات لیر جلوگیری کنند.

تأثیر تورم بر قیمت املاک در ترکیه

نرخ بهره در حال کاهش به سمت ۲۵٪ است که دسترسی خریداران داخلی به وام‌های مسکن را گسترش می‌دهد. در سال ۲۰۲۴، نرخ‌ها به اوج ۴۶٪ رسیدند و فروش‌های مبتنی بر وام مسکن تنها ۱۴٪ از کل معاملات را تشکیل دادند. کاهش نرخ‌ها تقاضای انباشته‌شده را آزاد می‌کند، به خریداران محلی بیشتری اجازه ورود به بازار می‌دهد و رقابت برای املاک موجود را افزایش می‌دهد. تورم نیز در حال تعدیل است که فشارهای سفته‌بازانه را کاهش داده و از رشد پایدار حمایت می‌کند. این محیط نقدشوندگی و پتانسیل فروش مجدد را بهبود می‌بخشد و به سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی اطمینان بیشتری برای نگهداری یا فروش استراتژیک ملک می‌دهد.

گزینه‌ها و مشوق‌های شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری در ترکیه

برنامه شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری ترکیه به خریداران خارجی اجازه می‌دهد از طریق خرید ملک تابعیت دریافت کنند. حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای اخذ شهروندی ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا است و برای اخذ اقامت، خرید ملک حداقل ۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا لازم است.

هر خرید باید دارای گزارش رسمی ارزیابی و مدرک تبدیل ارز باشد که نشان دهد ارز خارجی از طریق بانک مرکزی تبدیل شده است. املاک باید حداقل به مدت سه سال نگهداری شوند، در غیر این صورت شهروندی می‌تواند لغو شود. این برنامه شامل همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال نیز می‌شود و اعضای خانواده کارت اقامت دریافت می‌کنند که دسترسی فوری به آموزش و خدمات درمانی را فراهم می‌سازد.

بهبود حمایت‌های قانونی از خریداران خارجی در ترکیه

اصلاحات اخیر بر افزایش اعتماد و شفافیت در بازار املاک و کاهش ریسک‌های قانونی هنگام خرید ملک در ترکیه تمرکز دارند. این فرآیندهای شفاف از خریداران خارجی در ترکیه محافظت می‌کنند. از ماه مه ۲۰۲۶، تمام معاملات ملکی باید از سیستم‌های پرداخت امن و بدون پول نقد استفاده کنند. این موضوع از پرداخت‌های غیررسمی جلوگیری کرده و خریداران را در برابر کلاهبرداری محافظت می‌کند.

مقامات همچنین «محله‌های بسته» را زیر نظر دارند؛ مناطقی که برای خارجی‌ها محدود شده‌اند و صدور مجوز اقامت جدید در آن‌ها امکان‌پذیر نیست، از جمله بخش‌هایی از استانبول مانند فاتح و بی‌اوغلو. سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند در این مناطق ملک بخرند، اما با مجوز اقامت استاندارد اجازه سکونت ندارند. این اصلاحات فرآیند خرید امن ملک در ترکیه را تقویت می‌کنند.

قوانین مالکیت خارجی و سهمیه‌های خریداران خارجی در ترکیه

با تغییرات قوانین مالکیت خارجی در ترکیه، خریداران خارجی با محدودیت‌هایی در میزان زمین و ملکی که می‌توانند مالک آن شوند مواجه هستند. افراد خارجی نمی‌توانند بیش از ۳۰ هکتار زمین داشته باشند و مالکیت آن‌ها در هر منطقه به ۱۰٪ از املاک خصوصی محدود است. برخی مناطق نیز به‌عنوان مناطق نظامی یا امنیتی تعیین شده‌اند که مالکیت خارجی در آن‌ها ممنوع است. این قوانین به کنترل سرمایه‌گذاری خارجی کمک می‌کنند، اما در صورت پر شدن سقف‌ها، می‌توانند بازار فروش مجدد را محدود سازند.

ریسک‌های اختلافات سند، محدودیت‌های کاربری زمین یا شکست پروژه‌های پیش‌فروش در ترکیه

مالکیت قانونی در ترکیه تنها از طریق «تاپو» یا سند رسمی در اداره ثبت اسناد تأیید می‌شود. ممکن است برخی اختلافات تاپو در ترکیه وجود داشته باشد، زیرا قراردادهای تأییدشده توسط دفترخانه به‌تنهایی مالکیت را منتقل نمی‌کنند. همچنین، پروژه‌های پیش‌فروش در ترکیه ممکن است با تأخیر در ساخت یا تغییرات کاربری زمین مواجه شوند که روند تکمیل را کند می‌کند.

به سرمایه‌گذاران توصیه می‌شود پروژه‌هایی را انتخاب کنند که دارای «کات ایرتیفاکی» باشند؛ این موضوع تضمین می‌کند که واحدها به‌صورت قانونی تعریف شده و توسط شهرداری‌ها تأیید شده‌اند. املاکی که «ایسکان» یا مجوز سکونت ندارند، ممکن است با جریمه یا مشکلات اتصال به خدمات شهری مواجه شوند. توجه دقیق به این جزئیات حقوقی، ریسک را کاهش داده و امنیت سرمایه‌گذاری را حفظ می‌کند.

چرا استفاده از سیستم تبادل سند (Takasbank) حیاتی است؟

تاکاس‌بانک یک سیستم پرداخت امن و تحت حمایت دولت است که انتقال ملک و انتقال وجه را در یک فرآیند همزمان و هماهنگ به هم متصل می‌کند. این سیستم از موقعیت‌هایی جلوگیری می‌کند که در آن خریدار مبلغ کامل را پرداخت می‌کند اما سند را دریافت نمی‌کند، یا فروشنده مالکیت را منتقل می‌کند بدون آنکه وجه را دریافت کند. همچنین این سیستم یک سابقه رسمی از معامله ایجاد می‌کند، ریسک کلاهبرداری را کاهش می‌دهد و انطباق با مقررات مالی را تضمین می‌کند.

چه عواملی بازار املاک ترکیه را به بازاری با بازدهی بالا تبدیل می‌کنند؟

یکی از مهم‌ترین دلایل بازدهی بالای بازار املاک ترکیه، تقاضای بالای اجاره است. مستأجران محلی گزینه‌های محدودی دارند، زیرا قیمت املاک همچنان بالاست و نرخ‌های وام مسکن—even در سطح ۲۵٪—قابل‌توجه هستند. این موضوع برای مالکان درآمدی پایدار ایجاد می‌کند که اغلب با تورم نیز همگام است. مستأجران خارجی شامل دیجیتال نومدها، بازنشستگان و گردشگران درمانی می‌شوند. آنتالیا و آلانیا و سایر مقاصد برتر ترکیه برای سرمایه‌گذاری در املاک از مقاصد فصلی به مراکز اقامت دائمی در تمام طول سال تبدیل شده‌اند، با نرخ اشغال ۲۰ تا ۳۰ درصد بالاتر نسبت به شهرهای ساحلی مشابه در اروپا. این شرایط ریسک‌های فصلی اجاره در ترکیه را به میزان قابل‌توجهی کاهش می‌دهد.

بازده اجاره در ترکیه از بیشتر بازارهای اروپای غربی بالاتر است. استانبول و آنتالیا بازدهی ۵ تا ۱۰ درصدی ارائه می‌دهند، در حالی که شهرهای برتر در اسپانیا یا آلمان معمولاً تنها ۲ تا ۴ درصد بازده دارند، به دلیل قیمت‌های بالا و کنترل‌های سخت‌گیرانه اجاره. سرمایه‌گذاران از «مزیت متراژ» بهره‌مند می‌شوند؛ به این معنا که با همان بودجه می‌توانند در ترکیه واحدهای بزرگ‌تر و مدرن‌تری با امکانات بیشتر خریداری کنند، در مقایسه با استودیوهای کوچک در مادرید یا برلین. این موضوع املاک ترکیه را هم برای درآمد و هم برای رشد سرمایه بلندمدت جذاب می‌کند.

گردشگری با قدرتی بیش از گذشته بازگشته و اکنون فرصت‌های اجاره کوتاه‌مدت را تقویت می‌کند. قانون شماره ۷۴۶۴ برای اجاره‌های کوتاه‌مدت مجوزهای تجاری و رضایت همسایگان را الزامی کرده است که باعث کاهش عرضه غیررسمی Airbnb شده است. ساختمان‌های دارای مجوز «رزیدنس» اکنون تقاضای بالای گردشگران را جذب می‌کنند، به‌ویژه در آنتالیا و بدروم. بازدهی فصل‌های اوج در این مناطق می‌تواند از ۱۰٪ فراتر رود. این حرفه‌ای‌سازی، اجاره‌های کوتاه‌مدت را به گزینه‌ای سودآور برای سرمایه‌گذارانی تبدیل می‌کند که مایل به فعالیت در چارچوب قانونی هستند.

نقشه جدید رشد بازار املاک ترکیه

پروژه‌های بزرگ زیرساختی و نوسازی شهری در سال ۲۰۲۶ در حال شکل دادن به ارزش املاک هستند. توسعه خطوط مترو در استانبول زمان رفت‌وآمد به مراکز مالی را کاهش می‌دهد و این امر باعث افزایش قیمت‌ها در مناطقی مانند کاغذخانه و ایوپ می‌شود. کانال استانبول، با وجود بحث‌های سیاسی، همچنان توجه سرمایه‌گذاران سوداگرانه را در بخش غربی استانبول جلب می‌کند. بازگشایی کریدورهای تجاری به اردن و کشورهای GCC از طریق سوریه، تقاضای تجاری و لجستیکی را در شهرهای جنوبی مانند مرسین و غازی‌آنتپ افزایش می‌دهد.

چرا برخی مناطق در ترکیه عملکرد بهتری دارند؟

عوامل محلی تأثیر زیادی بر ارزش فروش مجدد و نقدشوندگی دارند. مناطقی با جذابیت فرهنگی یا اقتصادی، مانند کادیکوی و اوسکودار در بخش آسیایی استانبول، تقاضای بالاتر و حفظ سرمایه بلندمدت را تضمین می‌کنند. گردشگری چهارفصل آنتالیا از بازدهی سرمایه (ROI) قوی پشتیبانی می‌کند، در حالی که بخش لوکس بدروم به دلیل عرضه محدود، ارزش فروش مجدد بالایی را برای خریداران با سرمایه بالا حفظ می‌کند. حتی شهرهایی با تقاضای کمتر، مانند آنکارا و قونیه، نیز فرصت‌هایی برای درآمد پایدار یا تنوع‌بخشی دارند.

مناطق زلزله‌خیز در ترکیه

ایمنی لرزه‌ای یکی از عوامل کلیدی در ارزش‌گذاری املاک است. بخش آسیایی استانبول روی زمین‌های پایدارتر قرار دارد، در حالی که مناطق اروپایی جنوبی مانند زیتین‌بورنو یا بیلیک‌دوزو با ریسک زلزله بالاتری مواجه هستند. ساختمان‌هایی که پس از سال ۲۰۱۸ ساخته شده‌اند، مطابق با آیین‌نامه زلزله ترکیه هستند و از سیستم‌های جداسازی لرزه‌ای و بتن با کیفیت بالا استفاده می‌کنند. آناتولی مرکزی و بخش‌هایی از سواحل دریای سیاه ایمن‌تر هستند، اما نقدشوندگی و تقاضای اجاره در آن‌ها کمتر است. سرمایه‌گذاران باید سودهای بالقوه را در برابر خطرات لرزه‌ای بسنجند و مکان‌هایی را انتخاب کنند که با میزان ریسک‌پذیری آن‌ها همخوانی دارد.

سرمایه‌گذاران باید پیش از خرید هر ملکی، یک بررسی دقیق لرزه‌ای به‌عنوان بخشی از فرآیند بررسی‌های لازم (Due Diligence) انجام دهند. این بررسی شامل تأیید سال ساخت بنا، انطباق سازه با مقررات سال ۲۰۱۸ و گزارش‌های رسمی مقاومت در برابر زلزله است. کیفیت خاک، نزدیکی به گسل‌ها و وجود سیستم‌های تقویت لرزه‌ای نیز باید بررسی شوند. یک مهندس عمران دارای مجوز یا بازرس مستقل ساختمان می‌تواند ارزیابی کند که آیا سازه با استانداردهای ایمنی مدرن مطابقت دارد یا خیر.

جدول زیر مناطق با ریسک زلزله در ترکیه، محرک‌های رشد و پروفایل‌های رایج سرمایه‌گذاران را خلاصه می‌کند:

منطقه	سطح ریسک زلزله	محرک رشد	پروفایل سرمایه‌گذار
استانبول (بخش آسیایی)	متوسط تا بالا	جذابیت فرهنگی، زمین پایدار	حفظ سرمایه بلندمدت
آنتالیا	متوسط	گردشگری چهارفصل، بازدهی بالا	سرمایه‌گذاران به‌دنبال درآمد
بدروم	متوسط	بخش لوکس، عرضه محدود	خریداران با سرمایه بالا
آنکارا	کم تا متوسط	ثبات پایتخت، تقاضای محلی	کم‌ریسک، درآمد پایدار
قونیه	بسیار کم	مرکز کشاورزی، ورودی کم‌هزینه	نیچ / تنوع‌بخشی

سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه با پشتیبانی تخصصی

ترکیه همچنان گزینه‌ای قدرتمند برای سرمایه‌گذاران املاک است، زیرا رشد، تقاضای پایدار و ارزش بلندمدت را ارائه می‌دهد. در عین حال، برنامه‌ریزی هوشمندانه اهمیت زیادی دارد و طی کردن مراحل قانونی شفاف از خریداران در برابر اشتباهات پرهزینه محافظت می‌کند. راهنمایی حرفه‌ای همچنین به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند مکان مناسب را انتخاب کرده و با اطمینان پیش بروند. شرکت املاک تکجه مشاوره تخصصی، املاک تأییدشده و پشتیبانی کامل حقوقی ارائه می‌دهد؛ بنابراین همین امروز با ما تماس بگیرید تا با اطمینان سرمایه‌گذاری کنید و با شفافیت پیش بروید.

صفحات مرتبط