Главная
Блог
Руководство по Покупке
Риски при покупке недвижимости в Испании: как избежать ошибок?

СВЕРНУТЬ

Риски при покупке недвижимости в Испании: как избежать ошибок?

Создано23.02.2026, 10.22

Обновлено24.02.2026, 16.54

Испания продолжает привлекать инвесторов со всего мира благодаря высокому уровню жизни, стабильному туристическому потоку, широкому выбору жилья и прозрачной системе оформления собственности. Дополнительным преимуществом является сравнительно понятный и упорядоченный процесс покупки по сравнению с рядом других европейских стран.

Распространённые ошибки при покупке недвижимости в Испании Тем не менее популярность рынка и относительная простота сделки не означают отсутствия рисков. Иностранные покупатели могут столкнуться со скрытыми сложностями – от юридических особенностей и непредвиденных расходов до различий между регионами. Без четкого понимания этих факторов покупка может сопровождаться серьезными трудностями. Поэтому мы подготовили материал, который поможет разобраться в ключевых нюансах и уверенно ориентироваться на рынке недвижимости Испании.

Самые распространенные ошибки иностранных покупателей в Испании и как их избежать

В этом разделе мы ответим на вопросы о том, какие подводные камни могут возникнуть при покупке недвижимости в Испании и как их предотвратить. Следуя приведенной ниже пошаговой инструкции, вы сможете заранее выявить возможные ошибки и уверенно защитить свои инвестиции.

1. Недостаточный анализ рынка

Любая безопасная сделка начинается с тщательного исследования, однако многие покупатели приступают к просмотру объектов, не имея полного представления о рынке.

Испания не представляет собой единый рынок недвижимости: в каждом регионе действуют собственные налоговые ставки, градостроительные требования, правила аренды, ценовая динамика и особенности спроса. Так, условия получения лицензий на краткосрочную аренду заметно различаются, а в ряде городов выдача новых туристических лицензий ограничена, что напрямую влияет на потенциальную доходность. Поэтому при покупке недвижимости в Испании важно заранее учитывать подобные юридические нюансы и регуляторные риски.

Что делать вместо этого:

Перед тем как переходить к выбору объектов, важно изучить региональные нормативы, планы будущей застройки, законы об аренде и ценовую динамику. Такой подход позволит сформировать более четкую стратегию и повысить безопасность всей сделки.

2. Неверная оценка полной стоимости покупки

После выбора региона важно уделить особое внимание финансовому планированию. Многие покупатели ориентируются исключительно на цену объекта и упускают из виду сопутствующие расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании. Между тем совокупные затраты на сделку, как правило, составляют около 10–15% от стоимости жилья и включают:

налог на передачу собственности (ITP) при покупке вторичного жилья
НДС (IVA) и гербовый сбор при покупке нового жилья
нотариальные расходы
сборы за регистрацию в Земельном реестре
услуги юриста
расходы на оформление ипотеки
оценка недвижимости
банковские комиссии

Кроме этих разовы выплат существуют еще регулярные расходы:

ежегодный налог на недвижимость (IBI)
ежемесячные сборы за обслуживание комплекса
налог на доход для нерезидентов
расходы на содержание и страхование

Что делать вместо этого:

Перед принятием решения о покупке важно заранее рассчитать полную стоимость сделки, включая налоги, нотариальные и юридические расходы, а также будущие регулярные платежи. Такой подход позволит реалистично оценить бюджет и избежать неожиданных затрат в дальнейшем.

3. Отсутствие NIE и банковского счета в Испании на раннем этапе

Одной из распространенных юридических ошибок при покупке недвижимости в Испании является несвоевременное оформление NIE. До подписания любых юридически обязательных документов необходимо получить NIE (Número de Identidad de Extranjero) – налоговый идентификационный номер иностранца. Он обязателен для проведения сделки: без него невозможно оформить покупку у нотариуса, подключить коммунальные услуги и оплачивать налоги на недвижимость.

Кроме того, открытие счета в банке Испании является важным шагом для проведения платежей и дальнейшего управления расходами на содержание жилья.

Что делать вместо этого:

Оформите номер NIE и откройте счет в испанском банке до внесения депозита за бронирование или подписания предварительных соглашений. Такой подход поможет избежать задержек и упростит проведение сделки.

4. Риски покупки жилья на стадии планирования/строительства

Сегодня проекты на стадии строительства привлекают многих покупателей, планирующих купить недвижимость в Испании, благодаря современным концепциям, поэтапной оплате и более выгодным ценам. Однако такие инвестиции связаны с определенными рисками – возможными задержками строительства, изменениями характеристик объекта или проблемами с получением разрешений. При этом большинство этих рисков можно минимизировать при грамотном подходе.

Что делать вместо этого:

Перед тем как рассматривать инвестиции в недвижимость на стадии строительства в Испании, важно тщательно изучить репутацию застройщика и его реализованные проекты, чтобы убедиться в надежности компании. Также необходимо проверить наличие всех разрешений на строительство до внесения значительных платежей. Не стоит полагаться исключительно на рекламные материалы или устные обещания – требуется независимая проверка документов.

Если возникает вопрос, как проверить разрешение на строительство, следует запросить у застройщика копию лицензии (Licencia de Obra) и дополнительно подтвердить ее подлинность в муниципалитете (Ayuntamiento) по месту реализации проекта.

5. Игнорирование рисков при покупке старого «кортихо»

Традиционные сельские дома, известные как cortijo, часто привлекают покупателей атмосферой аутентичности, уединением и просторными участками. Однако при решении купить такую недвижимость в Испании важно учитывать ряд специфических рисков. Среди наиболее распространенных – ограничения, связанные с сельскохозяйственным назначением земли, отсутствие корректной регистрации объекта, нехватка лицензии на проживание, незаконные пристройки, проблемы с водоснабжением или септиком, а также возрастные конструктивные дефекты.

Что делать вместо этого:

Чтобы минимизировать риски, перед принятием решения необходимо провести техническую экспертизу объекта и подтвердить его юридический статус в местном муниципалитете. Это позволит избежать скрытых проблем и обеспечить безопасность сделки.

6. Ошибки с ремонтом и разрешительной документацией

Многие покупатели планируют провести ремонт сразу после приобретения жилья. Однако в Испании любые строительные и ремонтные работы строго регулируются, и несоблюдение установленных процедур может привести к задержкам, штрафам или юридическим спорам. В зависимости от масштаба проекта могут потребоваться:

разрешение на мелкий ремонт (Licencia de obra menor)
разрешение на капитальные работы (Licencia de obra mayor)
контроль и участие квалифицированного архитектора
согласование с управляющим сообществом (для квартир и объектов в жилых комплексах)

Кроме того, расходы на реконструкцию могут неожиданно увеличиться из-за скрытых конструктивных дефектов или необходимости привести объект в соответствие с действующими нормами.

Что делать вместо этого:

До покупки рекомендуется провести техническую оценку объекта и заранее юридически подтвердить возможность планируемого ремонта. Такой подход позволит избежать непредвиденных расходов и административных сложностей.

7. Отсутствие комплексной юридической проверки объекта

Еще один ключевой аспект безопасной покупки – проведение полной проверки недвижимости. Это основа надежной сделки, включающая проверку:

законного права собственности
градостроительной классификации
наличия задолженностей
статуса оплаты коммунальных и сервисных сборов
соответствия планировочным требованиям
энергетического сертификата
наличия лицензии на проживание

Пропуск комплексной юридической проверки при покупке недвижимости в Испании может обернуться тем, что на ваши плечи лягут чужие неоплаченные налоги и долги по коммунальным платежам. Чтобы этого избежать, важно получить актуальную выписку из земельного кадастра (Nota Simple), запросить справку о задолженностях у сообщества собственников и убедиться, что местные налоги на недвижимость (IBI) и коммунальные платежи полностью оплачены.

Что делать вместо этого:

Перед подписанием частного договора купли-продажи убедитесь в полной проверке всех документов и финансового состояния объекта. Это позволит избежать неожиданных расходов и юридических проблем в будущем.

8. Отсутствие проверки документа о праве собственности

Свидетельство о праве собственности (Escritura Pública) – это официальный документ, подписываемый у нотариуса, который подтверждает ваше право собственности на недвижимость. Однако иногда сведения в нем могут не совпадать с записью в реестре или с фактическими параметрами объекта.

Например, на объекте могут быть пристройки или изменения, которые никогда не были официально зарегистрированы. Такие незарегистрированные модификации могут вызвать проблемы в будущем, особенно при продаже недвижимости или оформлении ипотеки.

Что делать вместо этого:

Перед подписанием документов тщательно проверьте, чтобы информация в реестре полностью совпадала с реальной планировкой и характеристиками недвижимости.

9. Игнорирование юридических ограничений VPO

VPO (Viviendas de Protección Oficial) – это государственное субсидированное жилье, продаваемое ниже рыночной стоимости с целью сделать объекты более доступными. Несмотря на привлекательную цену, такие объекты имеют строгие юридические ограничения:

лимиты на цену перепродажи
ограничения на сдачу в аренду
требования к покупателю
обязательство использовать жилье в качестве основного места проживания

Что делать вместо этого:

Перед покупкой недвижимости VPO в Испании внимательно изучите все юридические ограничения, чтобы понимать последствия для перепродажи, аренды и использования жилья. Это позволит избежать ограничений и сохранить инвестиционную свободу.

10. Подписание договоров без полной юридической ясности

Договоры бронирования и частные договоры купли-продажи в Испании являются юридически обязательными. Обычно покупатель вносит депозит около 10% от стоимости объекта, который может быть потерян при отказе от сделки без веских юридических оснований.

Кроме того, языковой барьер повышает риск неверного понимания важных пунктов, особенно касающихся сроков завершения сделки и прав на отмену.

Подписание договора без полного понимания всех условий может привести к неожиданным финансовым потерям и юридическим проблемам.

Что делать вместо этого:

Перед подписанием убедитесь, что вы полностью понимаете каждый пункт договора. При необходимости привлеките независимого юриста для проверки или перевода контракта.

Можно ли обойтись без юриста при покупке недвижимости в Испании?

По испанскому законодательству покупатель не обязан нанимать юриста: нотариус следит за соблюдением формальностей при оформлении сделки. Однако нотариус не защищает личные интересы покупателя и не проводит детальную проверку объекта.

Технически купить недвижимость без юриста возможно, но безопаснее работать с профессиональными компаниями, которые обеспечат надежное сопровождение, например, с TEKCE Недвижимость. Мы помогаем снизить риски и упростить процесс покупки, выполняя: