Пошаговая покупка недвижимости в ОАЭ

Ответ на вопрос «Могут ли иностранцы покупать недвижимость в ОАЭ?» однозначный – да.

Ранее право собственности для иностранцев было ограничено, однако в 2002 году в сфере недвижимости ОАЭ произошел ключевой поворот. Государство приняло законодательные изменения, разрешившие иностранным гражданам приобретать недвижимость в полную собственность (freehold, фрихолд) в специально определенных зонах страны.

Если вы планируете инвестировать в рынок недвижимости Дубая, важно четко понимать действующую правовую базу. Ниже мы собрали основные требования, профессиональные рекомендации и пошаговое руководство по покупке недвижимости в ОАЭ для иностранцев.

Подробнее разобраться во всех этапах сделки вы можете, обратившись к консультантам компании по недвижимости TEKCE.

• Поиск подходящего объекта недвижимости
• Осмотр недвижимости и ведение переговоров
• Резервирование недвижимости
• Заявка на ипотеку
• Сертификат об отсутствии возражений (NOC) и договор купли-продажи
• Регистрация в Земельном департаменте Дубая (DLD)
• Получение вида на жительство

Подробный процесс покупки недвижимости в ОАЭ: сроки и этапы для инвесторов

Покупка недвижимости в Дубае – это понятный и прозрачный процесс, однако он имеет свои особенности. Они зависят от того, приобретаете ли вы объект на стадии строительства (off-plan) или уже готовую к заселению недвижимость. Ниже представлен пошаговый обзор обоих вариантов с учётом ключевых этапов и сроков.

1. Покупка недвижимости на стадии строительства: преимущества и сроки

Недвижимость на стадии строительства в Дубае по праву считается одним из самых популярных вариантов среди инвесторов. Главное преимущество – более низкая цена входа. На старте продаж стоимость объектов минимальна, а по мере продвижения строительства и роста спроса цена недвижимости закономерно увеличивается.

Второе важное преимущество – гибкая система оплаты. Как правило, покупка начинается с небольшого первоначального взноса, а последующие платежи распределяются на срок от 24 до 48 месяцев. Во многих проектах выплаты продолжаются и после сдачи объекта, что позволяет вносить платежи уже проживая в новой квартире или покрывать расходы за счет арендного дохода.

Наконец, сам процесс отличается высокой степенью надежности. Все средства инвесторов размещаются на эскроу-счетах, регулируемых государством. Такая система гарантирует полную прозрачность сделки и максимальную защиту вложенного капитала.

Сроки покупки недвижимости на стадии строительства можно обобщить следующим образом:

Шаг 1: Выбор подходящей недвижимости (1–2 день)

На консультации важно четко обозначить свои ожидания, образ жизни и инвестиционные цели. Специалисты TEKCE детально анализируют эти параметры и в кратчайшие сроки формируют персональную подборку объектов, полностью соответствующую вашим запросам.

Шаг 2: Осмотр объекта и переговоры с продавцом (1–2 день)

Агент организует очный или онлайн-просмотр, чтобы вы могли оценить расположение проекта, окружение и текущую стадию строительства. Во время просмотра рекомендуется задавать все интересующие вопросы – это лучший способ избежать возможных недоразумений в будущем.

После выбора объекта следующим этапом становится обсуждение условий оплаты и графика рассрочки. В ряде случаев есть возможность поторговаться, цена может быть предметом переговоров, и при наличии такой возможности ваш агент подскажет оптимальную стратегию.

Параллельно рекомендуется привлечь юриста по недвижимости, который проверит юридическую чистоту объекта: его готовность к продаже, наличие действующего права собственности и отсутствие задолженностей.

Шаг 3: Резервирование объекта и внесение первоначального взноса (2–15 день)

Вы можете зарезервировать выбранный объект, чтобы он не был продан другому покупателю на период подготовки документов.

На этом этапе оплачивается задаток, который обычно составляет около 2% от стоимости недвижимости, а также первоначальный взнос. Как правило, застройщики устанавливают его на уровне 20% от цены объекта. Оплата производится в течение первых 2–15 дней, после чего недвижимость официально закрепляется за вами.

Шаг 4: Подписание договора купли-продажи (15–60 день)

Договор купли-продажи (Sales and Purchase Agreement, SPA) – это юридически обязывающий документ, в котором фиксируются детали проекта, сроки завершения строительства и согласованный график платежей. Подготовкой договора занимается юрист.

Шаг 5: Получение сертификата Oqood (30–60 день)

После подписания договора купли-продажи застройщик подает заявку в Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department, DLD) для оформления сертификата Oqood. Этот документ подтверждает, что договор зарегистрирован в системе DLD, а ваши инвестиции надежно защищены на протяжении всего периода строительства.

Шаг 6: Регистрация в DLD (при передаче объекта)

Заключительным этапом является официальная регистрация недвижимости в Земельном департаменте Дубая. Обычно она осуществляется в течение 7–15 дней после передачи объекта. По завершении этого процесса вы становитесь полноправным владельцем недвижимости.

В случае ипотеки (необязательно): если вы планируете использовать ипотечное кредитование, подать заявку рекомендуется примерно за 30 дней до запланированной даты передачи объекта.

2. Покупка готовой недвижимости: преимущества и сроки

Готовая к заселению недвижимость – оптимальный выбор для инвесторов и покупателей, ориентированных на быстрый результат. Главное преимущество такого варианта – возможность сразу получить ВНЖ или начать получать арендный доход с первого дня, без ожидания завершения строительства.

Еще одним важным плюсом является возможность лично осмотреть объект, оценить качество строительства и фактическое окружение района до принятия решения.

Готовая недвижимость может предлагаться напрямую застройщиком. Однако поскольку большая часть объектов реализуется еще на стадии строительства, сделки с готовыми объектами чаще всего проходят с частными владельцами на вторичном рынке.

Сроки покупки готовой недвижимости можно обобщить следующим образом:

Шаг 1: Выбор подходящего объекта (1–2 день)

Сообщите агенту все свои предпочтения, требования к образу жизни или ожидания по арендному доходу. Консультанты TEKCE анализируют актуальные предложения на рынке и оперативно формируют персональную подборку готовых объектов, максимально соответствующих вашим запросам.

Шаг 2: Осмотр недвижимости и переговоры (1–2 день)

На этом этапе агент организует удобный для вас онлайн- или очный просмотр. Этот шаг особенно важен, так как позволяет лично оценить фактическое состояние объекта, инфраструктуру комплекса и район в целом. После выбора подходящей недвижимости обсуждаются цена и условия сделки с целью достижения наиболее выгодных условий. При необходимости агент оказывает профессиональную поддержку в переговорах.

Шаг 3: Резервирование объекта (1–2 день)

Выбранный объект можно официально зарезервировать на время подготовки сделки. Для этого вносится гарантийный депозит, который, как правило, составляет около 10% от стоимости объекта. После его оплаты объект снимается с продажи и закрепляется за вами, исключая возможность его передачи другому покупателю.

Шаг 4: Подписание MOU (Контракт F) (3–7 день)

После резервирования объекта вы подтверждаете намерение о покупке, подписывая Меморандум о взаимопонимании (Memorandum of Understanding, MOU), также известный как Контракт F. Это официальный договор RERA, который служит первичным соглашением между покупателем и продавцом. В документе фиксируются согласованная цена, условия оплаты и ключевые параметры сделки.

Шаг 5: Оформление банковских чеков (3–4 день)

На этом этапе подготавливаются финансовые инструменты, необходимые для официальной передачи собственности. Для этого в банке оформляются так называемые Manager’s Checks – банковские чеки, подтверждающие наличие и готовность средств для завершения сделки.

Шаг 6: Подписание документов в офисе Trustee (3–7 день)

Процедура передачи права собственности проходит в офисе доверенного представителя Земельного департамента Дубая (DLD Trustee Office). Это финальная встреча, на которой подписываются все документы и формально осуществляется переход права собственности. После подписания сделка передается на окончательное утверждение.

Шаг 7: Регистрация в DLD (через 1–2 дня после встречи)

Официальная регистрация в Земельном департаменте Дубая завершается в течение 1–2 дней после визита в офис Trustee. По итогам регистрации выдается документ л праве собственности (Title Deed), подтверждающий полное и законное право собственности покупателя на недвижимость.

В случае ипотеки: при покупке готовой недвижимости с использованием ипотечного кредита общий срок сделки увеличивается примерно на 30 дней. Это связано с банковской оценкой объекта и получением окончательных одобрений.

Поздравляем! Теперь вы являетесь официальным владельцем недвижимости в ОАЭ.

Сводная таблица сроков покупки недвижимости в Дубае

Ключевые формальности для всех покупателей в Дубае

Независимо от того, выбираете ли вы недвижимость на стадии строительства или готовый объект, существует ряд важных юридических правил, соблюдение которых необходимо для безопасной сделки и защиты от мошенничества и сопутствующих рисков.

• Соответствие требованиям RERA: мы рекомендуем работать исключительно с агентами по недвижимости, официально зарегистрированными в Агентстве по регулированию рынка недвижимости (RERA). TEKCE является аккредитованным участником RERA, что гарантирует полную правовую прозрачность и соблюдение всех норм на каждом этапе сделки.
• Доверенность: личное присутствие в Дубае не является обязательным условием покупки. Покупатель может оформить доверенность для ведения всей процедуры от своего имени. При этом крайне важно, чтобы все действия выполнялись квалифицированными юристами. С помощью сервиса TeleProperty от TEKCE вы можете полностью пройти процесс дистанционно, предоставив ограниченную доверенность нашим юридическим специалистам, которые безопасно оформят всю документацию от вашего имени.
• Сроки регистрации в DLD: после подписания договора купли-продажи у покупателя есть только 60 дней для регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая (DLD). Все документы должны быть актуальными и оформленными на арабском языке. В связи с этим настоятельно рекомендуется проверять весь пакет документов совместно с профессиональным юристом.
• Территориальные ограничения: иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость исключительно в зонах freehold на территории ОАЭ. Знающий консультант по недвижимости подробно расскажет вам, где вы можете приобрести жилье и какие у вас есть варианты. Таким образом, с агентом, знающим свое дело и регион, вы не потратите впустую ни время, ни деньги.
• Право на ВНЖ: если ваша цель – получение вида на жительство, необходимо учитывать минимальный порог инвестиций. В настоящее время недвижимость стоимостью от 750 000 дирхамов ОАЭ дает право на инвесторскую визу сроком на 2 года, а инвестиции от 2 миллионов дирхамов – на 10-летнюю золотую визу. Рекомендуется заранее сообщить агенту о ваших иммиграционных целях, чтобы он смог предложить объекты, соответствующие этим требованиям.

Какие документы необходимы для покупки недвижимости в ОАЭ?

В зависимости от особенностей сделки перечень документов может незначительно отличаться. Однако для приобретения недвижимости в Дубае всем инвесторам, как правило, требуется следующий базовый пакет:

• Паспорт;
• Действующая резидентская виза или разрешение на пребывание в ОАЭ;
• Меморандум о взаимопонимании (MOU), также известный как Контракт F – договор купли-продажи недвижимости в Дубае;
• Сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate, сертификат NOC);
• Доверенность (при необходимости).

ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ о покупке недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах