Как купить недвижимость в Турции: пошаговый гид

Покупка недвижимости требует опыта и знаний, и для многих людей это одно из самых важных решений в жизни. Чтобы оформление документа о праве собственности и передача ключей прошли гладко, необходима профессиональная помощь. Для компании по недвижимости TEKCE, которая ежегодно проводит тысячи сделок, это ежедневная работа. Наши профессиональные агенты по продажам подберут для вас наиболее подходящий объект недвижимости, а юристы компании будут вести процесс вместе с вами или от вашего имени.

Процесс покупки недвижимости в Турции можно разделить на следующие шаги:

• Сбор ваших пожеланий и подбор подходящего объекта
• Проведение обзорного тура
• Согласование условий продажи
• Внесение задатка
• Подписание договора купли-продажи
• Получение налогового номера
• Открытие счета в банке
• Получение отчета об оценке
• Передача тапу (документа о праве собственности)

Пошаговый гид по покупке недвижимости в Турции: этапы и сроки

Процедура покупки недвижимости в Турции немного отличается в зависимости от типа приобретаемого объекта: готовое ли это жилье (вторичный рынок) или же недвижимость на стадии строительства.

В случае готовой к заселению недвижимости сделку можно завершить быстро. После оформления покупатель может сразу переехать или начать сдавать жилье в аренду. Покупка недвижимости на стадии строительства, как правило, предполагает более гибкие условия оплаты, однако право собственности в этом случае оформляется после завершения проекта.

Ниже приведены основные этапы и сроки для каждого из этих вариантов.

Покупка готовой или вторичной недвижимости в Турции

Готовая недвижимость – это полностью завершенные объекты, которые покупатель может осмотреть перед покупкой. Такой вариант подходит тем, кто планирует сразу переехать или начать сдавать жилье в аренду.

Одним из главных преимуществ вторичного рынка является скорость сделки. После выбора объекта оформление права собственности обычно занимает от 7 до 15 дней, а иногда и быстрее – в зависимости от загруженности Кадастрового управления и наличия свободных «окошек» для записи.

1. Сбор ваших пожеланий и подбор подходящего объекта (в первый день)

Для начала стоит определить, каким вы видите свое будущее жилье, и составить список основных требований. Помимо бюджета важно учитывать образ жизни, тип недвижимости и цель покупки. Подходящие варианты можно быстро найти на странице наших объявлений или обратиться к агентам – они подберут объекты по вашим критериям.

2. Проведение обзорного тура (в 1–2 день)

После отбора подходящих вариантов следующим шагом становится просмотр недвижимости. Личное посещение позволяет оценить сам объект, район, инфраструктуру и атмосферу места.

Если у вас нет возможности приехать лично, можно воспользоваться услугой TeleProperty ®. Она позволяет посмотреть недвижимость онлайн в режиме видеосвязи. Во время таких туров агент выезжает к объекту, показывает окрестности и подробно рассказывает о недвижимости.

3. Согласование условий сделки (в 1–2 день)

После выбора объекта начинается этап переговоров с продавцом. Во время торгов обычно обсуждаются окончательная цена, условия оплаты и сроки завершения сделки.

4. Внесение задатка (в 1–7 день)

Когда стороны договорились об условиях, вносится депозит для резервирования объекта и фиксации цены. Обычно его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости.

5. Подписание договора купли-продажи (в 1–7 день)

После внесения депозита подготавливается и подписывается официальный договор. В нем указываются цена, условия оплаты и все детали сделки. Штатные юристы нашей компании помогут покупателю и продавцу подготовить договор купли-продажи, чтобы он полностью соответствовал оговоренным условиям.

6. Получение налогового номера (в 1–7 день)

Иностранные покупатели должны получить турецкий налоговый номер. Он необходим для проведения официальных операций – например, регистрации права собственности и финансовых переводов. Наша команда поможет с его оформлением.

7. Открытие счета в банке (в 1–7 день)

Открытие счета в турецком банке не является обязательным, однако многие покупатели предпочитают сделать это для удобства расчетов и оплаты коммунальных услуг. Также возможен прямой перевод средств с зарубежного счета. Для открытия счета потребуется копия паспорта и его нотариально заверенный перевод. Также обязательно наличие счета за коммунальные услуги, в котором должны быть указаны ваше имя и адрес проживания.

8. Получение отчета об оценке (в 4–10 день)

Отчет об оценке определяет официальную рыночную стоимость объекта. Он обязателен, если покупка осуществляется для получения турецкого гражданства или некоторых типов вида на жительство.

9. Передача тапу (документа о праве собственности) (в 7–15 день)

Финальный этап проходит в Кадастровом управлении. После подачи документов и оплаты налогов право собственности официально переходит к покупателю.

На этом этапе также оформляется документ/справка о покупке иностранной валюты (DAB). После завершения процедуры покупатель получает свидетельство о праве собственности (тапу) и становится законным владельцем недвижимости.

Покупка недвижимости на стадии строительства в Турции

Недвижимость на стадии строительства – это объекты, которые пока находятся в процессе возведения или на этапе проектирования. Такие варианты привлекают инвесторов, так как обычно имеют более низкую стартовую цену и гибкие условия оплаты. В отличие от готовой недвижимости, право собственности здесь оформляется только после завершения строительства и сдачи объекта. Застройщики обычно предоставляют возможность рассрочки, что позволяет распределить платежи на несколько месяцев или лет до окончания строительства.

1. Сбор ваших пожеланий и подбор подходящего объекта (в первый день)

Как и при выборе готового жилья, сначала необходимо определить бюджет, предпочтения и инвестиционные цели. При покупке недвижимости на стадии строительства в Турции также важно оценить репутацию застройщика, расположение проекта, инфраструктуру и предполагаемую дату сдачи.

2. Посещение проекта (в 1–2 день)

Покупатель может посетить строительную площадку и ознакомиться с районом. Застройщики часто предлагают демонстрационные квартиры (шоурумы), где можно увидеть планировку, дизайн и качество материалов. Если личный визит невозможен, можно воспользоваться услугой TeleProperty ® и осмотреть объект дистанционно в режиме онлайн.

3. Согласование условий сделки (в 1–7 день)

После выбора конкретной квартиры или виллы можно обсудить условия продажи с застройщиком. Обычно переговоры касаются окончательной цены, графика оплаты и условий рассрочки, а также ориентировочную дату завершения строительства и передачи объекта.

4. Внесение первоначального взноса (в 1–7 день)

При покупке недвижимости на стадии строительства первоначальный взнос, как правило, выше, чем при приобретении готового жилья. Это объясняется необходимостью застройщика покрыть расходы на строительство и закрепить бронь за выбранным объектом. Обычно первоначальный платеж составляет 30–50% от стоимости недвижимости. Остальная сумма выплачивается в рассрочку по согласованному графику до завершения проекта.

5. Подписание договора купли-продажи (в 1–7 день)

После согласования условий подписывается официальный договор, в котором указываются характеристики объекта, сроки строительства, график платежей и условия передачи.

6. Получение налогового номера (в 1-7 день)

Как и при покупке вторичного жилья, иностранные покупатели должны получить турецкий налоговый номер для проведения официальных процедур и выплат.

7. Открытие счета в банке (в 1-7 день)

Иностранным покупателям рекомендуется открыть счет в турецком банке, чтобы удобно оплачивать взносы по рассрочке в процессе строительства. Однако переводы могут осуществляться и с иностранных счетов.

8. Получение отчета об оценке (в 4–10 день)

Отчет об оценке может потребоваться в зависимости от цели покупки, например для получения гражданства или вида на жительство.

9. Передача тапу (документа о праве собственности) (в течение недели после сдачи проекта)

После завершения строительства право собственности оформляется в Кадастровом управлении. При наличии всех документов и уплаты налогов тапу обычно выдается в течение недели после сдачи объекта.

Сравнение покупки готовой и строящейся недвижимости в Турции

Какие документы необходимы для покупки недвижимости в Турции?

Приобрести недвижимость в Турции очень просто. Достаточно иметь при себе паспорт и счет за коммунальные услуги из своей страны (с указанием вашего имени и адреса). Этот счет обязателен при открытии банковского счета в Турции. Остальные документы могут быть получены в Турции. Вот документы для оформления права собственности:

• Копия паспорта
• Турецкий налоговый номер
• Личный банковский счет
• Подтверждение адреса проживания (счет за коммунальные услуги из своей страны)
• Биометрическая фотография
• Справка/документ об обмене валюты (DAB)

Важные нюансы при оформлении права собственности

Существует несколько моментов, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости, чтобы избежать мошенничества и возможных трудностей.

• Заявленная цена. В Турции очень распространена ситуация, когда продавцы не указывают реальную цену продажи при передаче документа о праве собственности. В основном заявленная в официальном документе цена составляет примерно половину от суммы, согласованной между продавцом и покупателем. Причина декларирования меньшей суммы заключается в том, чтобы заплатить меньший налог. Правительство принимает среднюю стоимость, установленную муниципалитетом (belediye beyan değeri), которая обычно намного ниже стоимости недвижимости. Заявленная стоимость не должна быть ниже оценки муниципалитета. Если человек указывает меньшую стоимость в свидетельстве о праве собственности, ежегодный налог на недвижимость и налог на передачу имущества будет рассчитываться исходя из этой заявленной стоимости.

• Доверенность. Покупка недвижимости может потребовать много времени и знания правовой системы. TEKCE советует обратиться за юридической поддержкой к адвокатам нашей компании. Вы можете выдать доверенность в Турции своему юристу, чтобы он вел весь процесс за вас. Таким образом, юрист будет выполнять работу от вашего имени на протяжении всего процесса.

• Ограничения для иностранцев. Иностранцы не могут владеть в Турции землей площадью более 30 га.

• Страхование. Лица, купившие недвижимость в Турции, обязаны оформить страховку от землетрясений, известную как DASK.

• Налог на покупку недвижимости. Налог на оформление объекта на нового собственника в Турции определен в размере 4% от кадастровой стоимости. По закону, он делится поровну между продавцом и покупателем: каждая сторона платит по 2%. Но по сложившейся негласной системе, покупатели в Турции обычно оплачивают все 4% полностью. Этот вопрос нужно заранее обсудить до заключения договора купли-продажи.

• Справка об обмене валюты (DAB). DAB (аббревиатура от «Döviz Alım Belgesi» – документ об обмене валюты) – это необходимая бумага, подтверждающая, что иностранный покупатель заплатил за недвижимость в иностранной валюте, обмененными на турецкие лиры, поскольку Турция стремится к укреплению своей валюты. Банки выдают эту бумагу на основании правила, называемого «Циркуляром о движении капитала», непосредственно перед переводом платежа. Продавцы могут получить справку DAB и после этого, но TEKCE не рекомендует этого делать, поскольку продавцы (компании или индивидуальные продавцы) НЕ знают об этом правиле, которое распространяется только на иностранцев. Многие иностранцы сталкиваются с проблемами, если продавец не знает, как получить DAB. TEKCE оформляет этот документ сразу после продажи, что позволяет избежать возможных проблем.

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ