Kiralık Mülklerde Boşluk Oranı Nedir ve Neden Önemlidir?

Kira geliriniz beklediğiniz seviyenin altında kalıyorsa, bunun arkasındaki görünmez neden çoğu zaman boş kalma oranıdır. Bu nedenle, bu oranı nasıl takip edeceğinizi bilmek, gelir performansınızı ciddi ölçüde iyileştirebilir. Zaman içinde boşluk oranlarını hesaplamak ve düzenli olarak izlemek tekrar eden kalıpları da açığa çıkarmakta ve önlemler almanıza olanak tanımaktadır. Her bir mülk türünün kendine özgü, sağlıklı kabul edilen bir boşluk aralığı bulunduğundan, hangi değerlerin sizin mülkünüze uygun olduğunu bilmek, gerçekçi hedefler belirlemeniz açısından büyük önem taşır.

Fiziksel ve Ekonomik Boşluk Oranları Arasındaki Farklar

Fiziksel boşluk oranı ile ekonomik boşluk oranı arasındaki farkı anlamak, bir gayrimenkulün gerçek performansını değerlendirebilmek açısından büyük önem taşır. Fiziksel boşluk yalnızca binadaki boş daire sayısını ifade ederken, ekonomik boşluk; kira ödemesi yapmayan kiracılar, yapılan indirimler veya bedelsiz kira dönemleri gibi gelir kaybına yol açan durumları da kapsamaktadır. Bu da, dışarıdan tamamen dolu görünen bir yapının aslında yeterli gelir üretmiyor olabileceği anlamına gelmektedir.

Mülkün boş kalma süresi, doğrudan kira gelirlerinizi ve aylık nakit akışınızı etkilemektedir; çünkü ne kadar çok birim boşsa, o kadar az kira toplanmakta ve bu durum, giderlerin karşılanmasında veya kar elde edilmesinde ciddi zorluklar yaratmaktadır. Üstelik tüm birimler dolu olsa dahi, kiraların zamanında ödenmemesi ya da yapılan promosyonlar nedeniyle alınamayan gelir, ekonomik boşluğu artırmakta ve yine aynı şekilde nakit akışını sekteye uğratmaktadır.

Öte yandan, boşluk oranı yalnızca aylık gelirleri değil, aynı zamanda mülkünüzün piyasa değerini de doğrudan etkilemektedir. Yatırımcılar ve kredi veren kuruluşlar, bir taşınmazın değerini belirlerken net gelire odaklanmaz; bu nedenle yüksek boşluk oranına sahip mülkler, düşük gelir getirdikleri için genellikle daha düşük bedelle değerlenmektedir. Nitekim 2024 yılında, yüksek boşluk oranına sahip ticari mülklerin satış ya da yeniden finansman süreçlerinde ciddi değer kayıpları yaşadığı görülmüştür. Bu nedenle boşluk oranlarını kontrol altında tutmak, yalnızca aylık kazancı korumakla sınırlı kalmamakta; uzun vadede gayrimenkul yatırımın değerini muhafaza etmek ve fırsatları değerlendirebilmek açısından da kritik bir rol oynamaktadır.

Boşluk Oranını Doğru Hesaplamak İçin Bilmeniz Gerekenler

Boşluk oranını hesaplayabilmek için, bir birimin yıl içinde kaç gün boş kaldığını bilmek gerekmektedir; tek bir daire için bu hesap, boş geçen gün sayısının yıl içindeki toplam gün sayısına bölünmesi ve elde edilen oranın 100 ile çarpılmasıyla yapılmaktadır. Örneğin 2024 yılında bir daire 23 gün boş kaldıysa, 365 güne oranla boşluk oranı yaklaşık %6,3 olarak hesaplanmaktadır. Birden fazla birim söz konusuysa, tüm birimlerdeki boş gün sayıları toplanmakta ve bu toplam, elde edilebilecek maksimum gün sayısına (örneğin 3 daire × 365 gün = 1.095 gün) bölünerek genel boşluk oranı elde edilmektedir; bu durumda 2024 yılında 3 daire toplamda 58 gün boş kaldıysa, boşluk oranı %5,3 olarak ortaya çıkmaktadır. Bu oran, mülkün ne ölçüde verimli kullanıldığını ve mülk yönetiminin ne derece önemli olduğunu göstermektedir.

Boşluk oranı bir kez hesaplandıktan sonra, tek bir veri yetersiz kalabıleceği için bu verilerin aylık ya da üç aylık periyotlarla düzenli şekilde izlenmesi önerilmektedir. Excel ya da Google Sheets gibi bir elektronik tablo aracılığıyla bu süreci yönetmek mümkündür: Her birim için taşınma ve yeni kira başlangıç tarihleri listelenerek aradaki boşluk günleri hesaplanmakta, ardından bu veriler ay bazında gruplanarak pivot tablo aracılığıyla hem sayısal analiz yapılmakta hem de grafiklerle zaman içindeki eğilimler kolayca izlenebilmektedir. 2025 yılı itibarıyla birçok mülk sahibi, Stessa ya da AppFolio gibi emlak yönetimi için tasarlanmış platformları tercih etmekte, bu sayede verileri manuel olarak toplamak yerine otomatik sistemlerle boşlukları izlemekte ve olası riskleri daha hızlı fark edebilmektedir.

Ancak doğru araçlar kullanılsa bile, boşluk verilerini yorumlamak her zaman kolay değildir. Özellikle kısa süreli boşluklar ile kronik boşluklar arasındaki farkı ayırt edebilmek, stratejik kararlar açısından önem taşımaktadır. Genellikle 30 gün veya daha kısa süren boşluklar kısa vadeli olarak değerlendirilmekte; kiracılar arasındaki geçiş gibi doğal durumları yansıtmaktadır. Ancak 2025 yılında 90 günü aşan boşluklar ya da yılda birim başına ikiden fazla tekrar eden uzun süreli boşluklar, kronik sorunlara işaret etmektedir. Bu durum kira bedelinin piyasa koşullarına göre yüksek kaldığını ya da mülkün fiziksel ya da estetik açıdan iyileştirmeye ihtiyaç duyduğunu gösterebilmektedir.

Kiralık Mülklerde Kabul Edilebilir Boşluk Oranı Seviyeleri

Sağlıklı bir boşluk oranı, sahip olduğunuz kiralık mülkün türüne göre değişmektedir. 2025 yılı itibarıyla, özellikle talebin istikrarlı olduğu banliyö bölgelerinde yer alan müstakil konutlarda %5 ila %8 arasındaki oranlar normal kabul edilmekte, bu aralık, düzenli ancak düşük devir hızına sahip kiracılar için makul bir denge sunmaktadır. Öte yandan, apartman daireleri gibi çok haneli yapılarda bu oran genellikle %5 ila %10 arasında seyretmekte, ancak %10’un üzerine çıkan değerler, mülkün beklentinin altında performans gösterdiğine işaret etmektedir. Çünkü şehir merkezlerinde yoğunlaşan bu tür kiralamalarda, kiracı sirkülasyonu daha sık olmakta ve bu da doğal olarak boşluk riskini artırmaktadır. Öğrenci yurtları ya da kısa dönemli kiralamalar ise daha dinamik bir yapıya sahip olduğundan, %10 ila %15 oranındaki boşluklar bile olağan karşılanmakta; özellikle yaz tatilleri gibi dönemsel hareketliliklerin bu oranlarda etkili olduğu bilinmektedir.

Yüksek boşluk oranı, yalnızca kira gelirinizde değil, genel yatırım karlılığınızda da ciddi kayıplara yol açmaktadır. Yıllık 100.000 TL kira getirisine sahip bir mülkünüzde %5 oranındaki bir boşluk bile, doğrudan 5.000 TL gelir kaybı anlamına gelmektedir. Ancak kayıplar bununla sınırlı değildir; daire boş olsa bile aidatlar, bakım masrafları, emlak vergisi ya da sigorta gibi sabit giderler ödenmeye devam etmekte, hatta boş kalan birimi kiraya verebilmek için yapılacak ilan harcamaları, tadilat giderleri ya da kira indirimi gibi teşvikler de ek maliyet oluşturmaktadır. Bütün bu unsurlar, net geliri düşürmekte ve dolayısıyla yatırımın geri dönüş oranını (ROI) doğrudan olumsuz etkilemektedir. 2025 yılı verilerine göre, yüksek boşluk oranına sahip taşınmazlar, gelir potansiyelleri düştüğü için değerleme süreçlerinde daha düşük bedellerle karşı karşıya kalmakta ve bu da hem satış fiyatını hem de yeniden finansman olanaklarını olumsuz etkilemektedir.

Ancak yalnızca boş kalan daire sayısını izlemek yeterli değildir; ekonomik boşluğun da mutlaka hesaba katılması gerekmektedir. Çünkü bir birim dolu görünse de, kiracı indirime tabi tutulmuşsa ya da ödemelerini zamanında yapmıyorsa, elde edilen gelir yine düşmekte, dolayısıyla bu durum da nakit akışını etkilemektedir. Mülkünüzün değerini merak ediyorsanız, TEKCE’den ücretsiz bir kira değeri analizi talep ederek ne kadar kazanç sağlayabileceğinizi öğrenebilirsiniz.

Boşluk Oranını Azaltmak İçin Etkili Stratejiler

Boşluk oranını azaltmak ve kiralama gelirini artırmak akıllı planlama ve istikrarlı çaba gerektirmektedir. Bu süreçte mevcut kiracıların memnuniyetini korumak, kiracı bulma stratejileri kullanmak ve mülkü cazip hale getirmek temel yöntemlerdendir. Bu yöntemler, kira dönemleri arasında oluşabilecek uzun boşlukların önüne geçerken, nakit akışını da güvence altına almaktadır. Yönetimi iyileştirerek, kira bedellerini piyasa koşullarına uygun şekilde ayarlayarak ve doğru iyileştirmelerle mülkü geliştirmek, zaman içinde boşluk oranını düşürüp kira geliri artırmanın en etkili yollarındandır.

Stratejik yönetim uygulamalarıyla iyi kiracıları elde tutmak, birçok boşluğu önlemek için ilk adımdır; temiz ve bakımlı bir birim teslimi, yerel yaşam hakkında bilgilendirme ve 24–48 saat içinde müdahale edilen bakım talepleri, kiracının güvenini kazanmayı sağlar. Kira sözleşmesi bitmeden yaklaşık 90 gün önce yenileme görüşmelerine başlamak ve küçük jestlerle, örneğin ücretsiz temizlik hizmeti ya da beyaz eşya yenilemesi, kiracıları elde tutmak mümkün olmaktadır. Ayrıca, birebir iletişim kurmak veya küçük topluluk etkinlikleri düzenlemek, aidiyet hissini artırarak yenileme oranlarını yükseltir ve boş daire sorununu çözer.

Akıllı pazarlama ve adil fiyatlandırma ile birimleri daha hızlı doldurmak, uzun süreli boşlukları önlemenin diğer önemli yoludur. Bölgedeki benzer kiralıkların fiyatlarını düzenli takip ederek, büyüklük, konum ve özelliklere göre kira bedelini optimize etmek gerekir. Mevsimsel dalgalanmalar göz önüne alınarak fiyatlar periyodik olarak güncellenmeli, ilanlarda kaliteli fotoğraflar, net açıklamalar ve sanal turlar kullanılarak potansiyel kiracılar cezbedilmelidir. İlanların hem kiralama sitelerinde hem de sosyal medya platformlarında yayınlanması, geniş bir kitleye ulaşmayı kolaylaştırır. Ayrıca, 12 veya 24 aylık esnek kira sözleşmeleri sunmak, farklı profil ve ihtiyaçlardaki kiracıları çekmek için etkili bir yöntemdir.

Kiracıların talep ettiği iyileştirmeleri ve olanakları eklemek, biriminizin ne kadar hızlı kiralanacağını doğrudan etkiler. Kargo teslimi için dolaplar, akıllı ev teknolojileri veya evcil hayvan dostu olanaklar gibi pratik özellikler cazibeyi artırır. Spor salonu veya ortak çalışma alanları gibi hizmetler, farklı kiracı profillerini çekmenin yanında kira bedelini yükseltmenizi de sağlamaktadır. Temizlik veya bahçe bakım hizmetleri gibi ek servisler ise mülkün değerini artırırken, boşluk süresini kısaltmakta ve kiracı memnuniyetini yükseltmektedir.

İLGİLİ SAYFALAR

Alanya’da Kira Gelirlerini En Üst Düzeye Çıkarmanın Sırları

Eviniz Ne Kadar Kira Getirir? Hemen Öğrenin

İstanbul’da Kısa Dönem Kiralama Yönetiminde Başarının Sırları

İspanya'da Kira Gelirine Sahip Olmanın Avantajları

Dubai'de Kiralık ve Satılık Mülkler: Hangisi Daha Avantajlı?

Konutların Kısa Süreli Kiralanmasına İlişkin Yeni Kanun