Türkiye’de Gayrimenkul Satışı: Hukuki Süreç ve Satışta Başarı Taktikleri

Türkiye’de gayrimenkul satmayı mı düşünüyorsunuz? Yalnız değilsiniz. İster Alanya’da bir yazlık daire, ister Bodrum’da lüks bir villa, ister İstanbul’da yatırım amaçlı bir mülk olsun—her geçen gün daha fazla ev sahibi, yerli ve yabancı fark etmeksizin, Türkiye gayrimenkul piyasasını kazanca dönüştürme fırsatı olarak değerlendiriyor.

Ancak Türkiye'de ev satışı prosedürü; İngiltere, Almanya ya da ABD gibi ülkelerden farklıdır. Hukuki ayrıntılar, dil engelleri, piyasa dinamikleri ve evet—bolca evrak işi içerir. Özellikle yabancıysanız bu süreç size daha da karmaşık gelebilir. Ama endişelenmeyin—doğru strateji ve bilgiyle bu süreci rahatlıkla yönetebilirsiniz.

İşte tam bu noktada TEKCE devreye giriyor. Hem yurtiçi hem de uluslararası gayrimenkul satışlarında deneyimli ekibimizle, satış sürecini sizin için basit ve güvenilir hale getiriyoruz. Değerleme işleminden tapu devrine kadar tüm detaylarla biz ilgileniyoruz.

Taşınıp yeni bri başlangıç yapmayı mı planlıyorsunuz, belki de başka bir yatırım düşünüyorsunuz, ya da sadece kârınızı mı almak istiyorsunuz? Bu rehber, evinizi satış için hazırlamaktan Türkiye'deki emlak yasalarına kadar bilmeniz gereken her adımı sizinle paylaşarak rahat bir süreç izlemenizi sağlayacaktır.

Türkiye’de Emlak Nasıl Satılır? İşte Adım Adım Rehber

1. Hazırlık Her Şeydir

Evinizi potansiyel alıcının gözünden değerlendirin. Temiz mi? Bakımlı mı? Küçük dokunuşlarla daha cazip hale getirmek mümkün mü? Boya tazelemek, gevşek fayansları onarmak veya eskiyen aydınlatmaları yenilemek gibi basit iyileştirmeler bile değeri artırabilir.

Belgelerinizi hazır hale getirmeyi unutmayın. Belgeler arasında en önemlisi Tapu. Tapu olmadan satış yapılamaz. Ayrıca Türk vergi numaranız, geçerli kimlik ya da pasaport, DASK (zorunlu deprem sigortası) ve ekspertiz raporu gerekir. Ayrıca, 2019’dan bu yana, özellikle yabancı ev sahiplerinden yabancı alıcılara satışta, resmi değerleme raporu alımı zorunludur.

TEKCE olarak SPK lisanslı değerleme uzmanlarıyla çalışıyor, mülkünüzün doğru ve yasal çerçevede değerlendirildiğinden emin oluyoruz. Böylece satışa makul ve rekabetçi bir fiyatla satış sürecinize başlayabiliyorsunuz.

2. Yasal Gereklilikleri Bilin

Öncelikle mülkünüzün satışa uygun ve yasal olarak sorunsuz olduğundan emin olun. Tapuda doğru şekilde kayıtlı olmalı ve üzerinde ipotek, borç veya hukuki sorun bulunmamalıdır. Emin değilseniz, bağlı bulunduğunuz Tapu Müdürlüğü’nden durumunuzu kontrol ettirebilir ve bilgi alabilirsiniz.

Yabancıların Türkiye’de ev satışı sürecinde ek bir konu daha var: askeri izin. Sınıra yakın bölgeler veya küçük ilçelerdeki bazı taşınmazlar, başka bir yabancıya satılmadan önce askeriyeden onay gerektirir. Bu süreç haftalar sürebileceği için erken başlamak önemli.

Gayrimenkul satış sürecinde tüm işlemler boyunca Türkiye’de bulunamıyor musunuz? Sorun değil. Bu durumda, güvenilir bir kişiye – avukat, arkadaş ya da emlak danışmanı gibi– vekalet verebilirsiniz. Bu belgenin noter onaylı ve Türkçeye çevrilmiş olduğundan emin olmanız yeterli.

Müşterilerimiz, genellikle satış süreci dahil olmak üzere tüm hukuki işlemlerini yürütebilmemiz için TEKCE temsilcilerine vekalet verir. Böylece yurt dışında olsalar bile işlemler aksamadan devam eder.

3. Doğru Gayrimenkul Danışmanını Seçmek

Profesyonel bir yatırımcı değilseniz, bu süreci tek başınıza yürütmek hem zaman alıcı hem de riskli olabilir. İyi bir emlak danışmanı; rehberiniz, müzakereciniz ve aynı zamanda tercümanınız olacaktır.

Türkiye’de doğru gayrimenkul danışmanını seçerken, bölgenizi iyi tanıyan, yabancı mülk sahipleriyle çalışma deneyimi olan ve yerel emlak piyasasına hâkim bir profesyonele yönelmeniz büyük avantaj sağlar. Hem dili konuşan, hem bürokratik işlemleri bilen hem de pazarlık sürecini yönetecek yetkinlikte bir danışman, satış sürecinizi ciddi anlamda kolaylaştırır.

TEKCE, Türkiye genelinde hizmet veren, çok dilli ve kültürlerarası deneyime sahip uzman bir ekipten oluşur. Uluslararası satıcıların ihtiyaçlarını anlayan ve global alıcı ağına sahip olan şirketimiz, mülkünüzü yalnızca listelemekle kalmaz; aynı zamanda doğru hedef kitleye ulaşacak şekilde aktif ve etkili bir şekilde pazarlamasını yapar.

4. Alıcılara (Özellikle Uluslararası Alıcılara) Ulaşmak

Türkiye’de gayrimenkul alıcılarının ilgisini çekmenin en etkili yollarından biri kaliteli görseller sunmaktır. Mümkünse profesyonel fotoğrafçıyla çalışarak mülkünüzü en iyi şekilde yansıtan kareler elde edin (en azından kamera lensinizi temizlemeyi unutmayın!). Video çekimleri ve drone görüntüleri, özellikle deniz manzaralı ya da lüks segmentteki evler için oldukça popüler ve alıcılar üzerinde güçlü bir etki bırakır.

Mülkünüzü birden fazla platformda tanıtmak da çok önemlidir. Sadece bir emlak danışmanına bağlı kalmak yerine, ilanınızı hem yerel hem de uluslararası pazarlarda yayınlayarak görünürlüğünüzü artırabilirsiniz. Sahibinden, Zingat ve Hürriyet Emlak gibi yerli platformların yanı sıra, Rightmove, Kyero ve Idealista gibi uluslararası sitelerde yer almak, yabancı yatırımcıların dikkatini çekmek açısından etkili bir yöntemdir.

TEKCE olarak, mülkünüzün tanıtımını hem yerel hem de global düzeyde yürütüyoruz. Sadece tek bir platformla yetinmiyor, yüksek trafikli kendi web sitemiz aracılığıyla ve doğrudan Türkiye'den ev almak isteyen uluslararası alıcı ağı ile bağlantıya geçerek daha hızlı ve etkili sonuçlar alıyoruz.

5. Evraklar ve Satış Süreci

Alıcı bulunduğunda ve satış fiyatında anlaşmaya varıldığında, genellikle bir ön satış sözleşmesi imzalanır ve satış bedelinin yaklaşık %10’u kadar kapora alınır.

Bu aşamadan sonra, avukatınız veya emlak danışmanınız tapu devri işlemlerine başlar. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nden randevu alınır ve hem alıcı hem de satıcı (veya noter onaylı vekalet verdiği temsilcileri) hazır bulunur.

Türkiye’de gayrimenkul satışı için gerekli belgeler şunlardır:

• Tapu belgesi
• Resmi gayrimenkul değerleme raporu
• Kimlik ya da pasaport ile vergi numarası
• DASK (zorunlu deprem sigortası) poliçesi
• Noter onaylı vekaletname (varsa)

Tapu devri sırasında ödeme işlemi genellikle aynı gün tamamlanır.

Masraflar ve Vergiler: Türkiye’de Evimi Satarken Ne Kadar Öderim?

Türkiye’de emlak satışı sırasında karşılaşabileceğiniz masraflar ve vergiler konusunda bilgi sahibi olmak, süreci sorunsuz yürütmek açısından önemlidir. İşte genel bir maliyet tablosu:

• Değer artış kazancı vergisi (sermaye kazancı vergisi): Eğer mülkü 5 yıldan daha kısa süreyle elinizde tuttuysanız, elde ettiğiniz kazanç üzerinden vergi ödemeniz gerekir. Ancak 5 yıl ve üzeri süreyle sahip olduğunuz gayrimenkuller için Türkiye’de ev satışında sermaye kazancı vergisi muafiyetinden faydalanabilirsiniz.
• Emlakçı komisyonu: Türkiye’de gayrimenkul satış komisyonu genellikle satış fiyatının %2–3’ü arasında değişir.
• Tapu harcı: Türkiye’de tapu devir masraflarından biri olan tapu harcı toplam satış bedelinin %4’ü oranındadır ve uygulamada bu tutar alıcı ve satıcı arasında paylaşılabilir.
• Hukuki danışmanlık ve noter masrafları: Ortalama €500–€1.000 arasında değişebilir.
• Yeminli tercüman ücreti (yabancı satıcılar için): Ortalama €100–€150 civarındadır.

Türkiye’de ev satarken vergi hesaplama ve diğer karşılaşabileceğiniz maliyetler ilk başta çok gibi görünse de, doğru planlama ile bu süreci ekonomik ve stressiz bir şekilde yönetmek mümkündür.

Satış Sonrası Süreç: Sizi Neler Bekliyor?

Tebrikler! Türkiye’deki evinizi sattınız. Ancak satış işlemi tamamlandıktan sonra da yapılması gereken bazı adımlar var. Gayrimenkul satışından sonra aşağıdaki işlemleri tamamlamayı unutmayın:

• Elektrik, su, doğalgaz ve internet gibi aboneliklerinizi iptal edin
• Belediyeye mülk devrini bildirin
• Gerekliyse vergi dairesine satış bildiriminde bulunun
• Hâlâ geçerli bir kira sözleşmesi ya da site aidatı varsa, bu bilgileri yeni mal sahibine eksiksiz aktarın

TEKCE olarak, satış sürecinin tüm adımlarında olduğu gibi, satış sonrasında da yanınızdayız. Tüm masrafları önceden şeffaf biçimde sunarız—gizli ücretler ya da sürpriz maliyetler yoktur.

Bölgelere Göre Türkiye Emlak Piyasası

Türkiye’de ev satışı için en iyi zaman ne zaman diye merak ediyorsanız, genellikle ilkbahar ve yaz ayları öne çıkar. Ancak, bölgesel talep, emlak piyasasının canlılığı ve ekonomik koşullar gibi faktörler de bu konuda belirleyici rol oynar.Türkiye’de gayrimenkul satışı yaparken bölgesel dinamikleri bilmek büyük avantaj sağlar. Her bölgenin kendi alıcı profili ve yatırım potansiyeli vardır. İşte bazı popüler bölgeler ve öne çıkan özellikleri:

• İstanbul: Yoğun, dinamik ve rekabetçi bir piyasa. Yatırım amaçlı satışlar için ideal; ancak doğru strateji ve yerel uzmanlık olmadan zorluk yaşayabilirsiniz.
• Antalya & Alanya: Özellikle Avrupalı ve Rus alıcılar arasında popüler. Deniz manzaralı daireler ve yazlık evler için yüksek talep vardır.
• Bodrum & Fethiye: Daha çok lüks yaşam ve ikinci ev arayışındaki alıcıları hedefler. Emeklilik ya da yazlık amaçlı satışlar için cazip bölgeler.
• İzmir & Çeşme: Son yıllarda değer kazanan bölgeler. Hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için öne çıkıyor.

Unutmayın, mülkünüzün konumu, hem satış süresini hem de elde edilecek fiyatı doğrudan etkiler. Doğru pazarlama stratejisiyle bulunduğunuz bölgenin potansiyelini en iyi şekilde değerlendirebilirsiniz.

Yabancılar İçin Sık Sorulan Sorular

S: Türkiye’de ev satışı ne kadar sürer?

C: Ortalama 3–6 ay arasında tamamlanır. Ancak popüler bölgelerde süreç daha kısa sürebilir.

S: Gerekli belgeler nelerdir?

C: Tapu, kimlik/pasaport, vergi numarası, DASK sigortası ve resmi ekspertiz raporu gerekir.

S: En iyi fiyatı nasıl elde ederim?

C: Evinizi satışa hazırlayın, doğru fiyatlandırma yapın, deneyimli bir emlak danışmanı ile çalışın ve ilanlarınızı geniş kitlelere ulaştıracak şekilde tanıtın.

S: Yabancılar için süreçte ne fark var?

C: Askeri izin kontrolleri, dil bariyeri ve gerekirse noter onaylı vekaletname gibi bazı ek adımlar olabilir.

S: Türkiye’de değer artış kazancı vergisi var mı?

C: Evet. Satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde satış yaparsanız, elde ettiğiniz kâr üzerinden sermaye kazancı vergisi ödersiniz. 5 yıldan sonra yapılan satışlarda sermaye kazancı vergisi muafiyeti uygulanır.

Türkiye’de gayrimenkul satışı süreci ilk bakışta karmaşık görünebilir—özellikle süreci yurtdışından yönetiyorsanız. Ancak doğru hazırlık, güvenilir bir emlak danışmanı ve biraz sabır ile bu süreç hem kolay hem de kârlı bir deneyime dönüşebilir.

Unutmayın: Belgeleri, prosedürleri ve piyasayı iyi tanımak burada çok önemlidir. İster bir tatil evini elden çıkarıyor olun, ister yatırım amacıyla satıyor olun—bu rehber sizin için güçlü bir başlangıç noktasıdır.

TEKCE ile sadece bir ev satmıyorsunuz—aynı zamanda güvenilir, deneyimli ve uluslararası ölçekte düşünen bir iş ortağı kazanıyorsunuz.

İLGİLİ SAYFALAR

Mülkünüzü Hızlı ve Kazançlı Satma Rehberi

Türkiye'de Aidat ve Site Yönetim Rehberi

Türkiye'deki En İyi Gayrimenkul Şirketleri

Gayrimenkul Değerleme: Konut Ekspertiz Raporu Nedir?

Türkiye'de Vergi Kimlik Numarası Hakkında Tüm Detaylar

TAPU Nedir? | Bilmeniz Gereken Her Şey