TR 
Çerez Politikası
İnternet sitemizde gayrimenkul arama deneyiminizi optimize etmek için üçüncü taraf ve kendi çerezlerimizi kullanıyoruz. Devam ederseniz, çerez kullanımımızı kabul ettiğinizi varsayıyoruz.
PAYLAŞ
Türkiye Vergi Sistemi: Güncel Bilgiler ve İpuçları
Eklendi20.05.2025, 17.03
Güncellendi20.05.2025, 17.06
Türkiye'de Emlak Vergisi Rehberi
Türkiye’de emlak vergisi, gayrimenkul sahiplerinden alınan ve yerel belediyelere aktarılan bir vergi türüdür. Bu vergi, yerel yönetimlerin finansmanını sağlar ve şehir altyapısı, kamu hizmetleri, eğitim, sağlık gibi çeşitli hizmetlerin sunulmasında önemli bir rol oynar. Türkiye'deki gayrimenkul sahiplerinin her yıl belirli tarihlerde bu vergiyi ödemeleri gerekmektedir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na dayanan bu vergi sistemi, taşınmazların değerine ve türüne göre değişiklik göstermektedir. Türkiye’de emlak vergisinin oranları, ödeme yöntemleri, vergi muafiyetleri ve cezalarına dair tüm detayları bu yazıda bulabilirsiniz.
Türkiye’de Emlak Vergisi Nedir?
Emlak vergisi, Türkiye’deki tüm gayrimenkullere uygulanan bir vergidir. Bu gayrimenkuller arasında konutlar, işyerleri, arsalar, tarlalar ve diğer taşınmazlar yer almaktadır. Emlak vergisi, her yıl belirli tarihlerde ödenmesi gereken bir yükümlülüktür ve bu vergi yerel belediyelere ödenir. Belediyeler, bu gelirleri şehir altyapısı, sosyal hizmetler, eğitim ve sağlık hizmetleri gibi yerel projelerde kullanır. Türkiye’de emlak vergisi, hem bireyler hem de şirketler için geçerlidir.
Emlak vergisi, gayrimenkulün bulunduğu belediyeye göre değişen oranlarla hesaplanır ve ödenir. Bu vergi, gayrimenkulün bulunduğu yerleşim yerine, büyüklüğüne, kullanım amacına ve değerine göre farklılık gösterebilir. Emlak vergisi, her taşınmaz mal için belediyeler tarafından belirlenen tarife üzerinden hesaplanır ve ödenir.
Türkiye’de Emlak Vergisi Türleri
Türkiye’de emlak vergisi, gayrimenkulün türüne göre farklı oranlarla hesaplanır. Gayrimenkul türleri, genellikle konut, işyeri, arsa ve tarla olarak sınıflandırılır. Bu kategorilerdeki her bir gayrimenkul için belirlenen emlak vergisi oranları farklıdır. İşte bu oranlar:
1. Konutlar
Konutlar, Türkiye’deki en yaygın gayrimenkul türüdür ve emlak vergisi oranı, konutun bulunduğu yerleşim yerinin büyüklüğüne bağlı olarak değişir. Büyükşehirlerde (İstanbul, Ankara, İzmir gibi) konutlar için emlak vergisi oranı genellikle %0.2'ye kadar çıkabilirken, diğer şehirlerde %0.1 civarında olabilir.
İl ve ilçe belediyelerinde: %0.1
Büyükşehir belediyelerinde: %0.2
Büyükşehirlerdeki konutlar, genellikle daha yüksek vergilendirilir çünkü bu bölgelerdeki yaşam maliyetleri ve altyapı ihtiyaçları daha fazladır.
2. İşyeri ve Ticari Gayrimenkuller
İşyeri ve ticari gayrimenkuller, konutlardan farklı olarak genellikle daha yüksek bir emlak vergisine tabidir. İşyeri mülkleri için emlak vergisi oranı genellikle %0.2 ile %0.4 arasında değişir. Özellikle büyükşehirlerdeki ticari gayrimenkuller için bu oran daha da artabilir.
İllerde: %0.2
Büyükşehirlerde: %0.4
Ticari gayrimenkul sahipleri, bu mülklerden elde ettikleri gelirle ilgili olarak ayrıca gelir vergisi de ödemek zorundadır. Bununla birlikte, işyeri olarak kullanılan gayrimenkuller için genellikle emlak vergisi oranları daha yüksektir çünkü bu mülkler ticari faaliyetlerde kullanılmakta ve dolayısıyla daha fazla altyapı ve kamu hizmetine ihtiyaç duyulmaktadır.
3. Arsa ve Tarla
Arsa ve tarla gibi boş araziler, genellikle daha düşük bir emlak vergisine tabidir. Bu tür gayrimenkuller için emlak vergisi oranı, genellikle %0.1 ile %0.3 arasında değişir. Ancak, bu oran yerel belediyenin büyüklüğüne ve arazinin kullanım amacına göre farklılık gösterebilir.
İllerde: %0.1
Büyükşehirlerde: %0.3
Tarım arazileri, üretim yapıldığı sürece düşük vergi oranından (%0.1) yararlanır. Ancak imar değişikliğiyle arsaya dönüştürülürse, vergi oranı %0.3'e çıkar.
Boş arsalar (imar bekleyen), belediyelerce "atıl arazi" sayılıp ek vergiye tabi tutulabilir. Örneğin, İstanbul'da 3 yıldan fazla boş kalan arsalara %50 zam uygulanabilir.
Bu oranlar, arsanın kullanım durumuna göre değişebilir. Örneğin, tarla vasfındaki bir arazinin vergisi, imara açılmamışsa daha düşük olacaktır. Ancak, imara açılan bir arsa için vergi oranı artabilir.
4. Değerli Konut Vergisi
Türkiye’de yüksek değerli konutlar için özel bir vergi uygulanır. Bu vergi, konutun değeri belirli bir limitin üzerinde olduğunda devreye girer. 2025 yılı itibariyle 15 milyon TL’nin üzerindeki değere sahip konutlar için ek bir vergi uygulanmaya başlanacaktır. Değerli konut vergisi oranları şu şekildedir:
15.709.000 TL - 23.564.000 TL: %0.3
23.564.000 TL - 31.421.000 TL: %0.6
31.421.000 TL ve üzeri: %1.0
Bu vergilendirme, özellikle lüks konut sahiplerini hedef alır ve yüksek değerli mülk sahiplerinin ek yükümlülükler altına girmesini sağlar.
Türkiye’de Yabancılar İçin Emlak Vergisi
Yabancı uyruklu kişiler de Türkiye’de gayrimenkul satın aldıklarında, Türk vatandaşlarıyla aynı emlak vergisi yükümlülüklerine tabidirler. Yabancıların, Türkiye’deki taşınmazlardan elde ettikleri gelirler üzerinden ayrıca vergi ödemeleri gerekebilir. Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alırken dikkat etmeleri gereken birkaç önemli nokta vardır:
Emlak Vergisi: Yabancı uyruklu kişiler, satın aldıkları gayrimenkul türüne göre belirlenen emlak vergisini öderler. Bu vergi, konut, işyeri veya arsa türüne göre değişir ve her yıl belirli bir tarihte ödenir.
KDV: Yabancı alıcılar, satılan gayrimenkulün türüne bağlı olarak Katma Değer Vergisi (KDV) de ödeyebilirler. Özellikle sıfır konutlar ve ticari mülklerde KDV oranı %1 ile %18 arasında değişmektedir.
Sermaye Kazancı Vergisi: Yabancı alıcılar, aldıkları gayrimenkulü satışa çıkardıklarında sermaye kazancı vergisi ile karşılaşabilirler. Eğer mülk alım ve satım arasında 5 yıldan fazla bir süre geçmişse, sermaye kazancı vergisi uygulanmaz.
Bu yükümlülükleri daha iyi yerine getirebilmek için yabancıların gerekli vergi numarasını nasıl alacaklarını bilmeleri önemlidir. Türkiye'de Vergi Kimlik Numarası Hakkında Tüm Detaylar başlıklı rehberimizden daha fazla bilgi edinebilirsiniz.
Emlak Vergisinin Ödenmesi
Türkiye’de emlak vergisi, her yıl iki taksitte ödenir. İlk taksit, genellikle Mart ve Mayıs ayları arasında, ikinci taksit ise Kasım ayında ödenir. Belediye tahsilat ofisleri, anlaşmalı bankalar veya online ödeme sistemleri aracılığıyla bu vergi ödenebilir. Ödemeler, gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeye yapılır. Online ödeme seçenekleri günümüzde daha yaygın hale gelmiştir, bu da kullanıcıların daha hızlı ve kolay bir şekilde vergi ödemelerini sağlar.
Birinci Taksit: Mart - Mayıs
İkinci Taksit: Kasım
Gecikme durumunda, ödenmesi gereken miktara faiz eklenir. Bu faiz oranı her yıl belirlenir ve genellikle %4.5 civarındadır. Ayrıca, ödeme süresi aşılırsa, yasal takip işlemleri başlatılabilir.
Gecikme Cezaları ve Faiz Oranı
Emlak vergisinin ödenmesi gereken tarihlerde ödenmemesi durumunda gecikme faizi uygulanır. 2025 yılı itibariyle gecikme faizi oranı, her geçen ay için %4.5 civarındadır. Bu oran, Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından belirlenir. Eğer emlak vergisi, belirtilen tarihlerde ödenmezse, gecikme faizi ile birlikte vergi bedeli artar ve yasal takibat başlatılabilir.
Gecikme Cezası: %4.5 (Her ay için)
Yasal Takip: Süre aşımı ve ödeme yapılmaması durumunda
Mülk Satışı ve Alımındaki Vergi Yükümlülükleri
Türkiye'de gayrimenkul satış ve alım işlemlerinde emlak vergisinin yanı sıra çeşitli vergi ve masraflar söz konusudur. Hem alıcıyı hem satıcıyı ilgilendiren bu mali yükümlülükler şunlardır:
1. Sermaye Kazancı Vergisi
Satıcı tarafından ödenir ve mülkün alım-satım fiyatı arasındaki kâr üzerinden hesaplanır.
Vergi oranı %15 ile %35 arasında değişmektedir.
5 yıl kuralı: Mülk 5 yıldan uzun süredir elde tutuluyorsa bu vergi alınmaz.
Yabancı satıcılar da aynı kurala tabidir, ancak çifte vergilendirme anlaşmaları kapsamında indirim uygulanabilir.
2. Katma Değer Vergisi (KDV)
Sıfır konut alımlarında uygulanır. 2025 yılı itibarıyla konut alımlarında genellikle %1 KDV, ticari mülk alımlarında ise %20 KDV uygulanmaktadır.
7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 10 Temmuz 2023 tarihinde yapılan düzenleme kapsamında;
%18 KDV oranı %20’ye,
%8 KDV oranı ise %10’a yükseltilmiştir.
Ancak konut alımlarında istisnalar ve özel uygulamalar olabileceği için işlem öncesi güncel KDV mevzuatının kontrol edilmesi tavsiye edilir.
İkinci el konut satışlarında KDV yoktur.
Alıcı tarafından ödenir.
3. Tapu İşlemleriyle İlgili Masraflar
Tapu Harcı: Gayrimenkul değerinin %2-4'ü oranında (alıcı ve satıcı arasında paylaşılır).
Noter Ücretleri: Satış sözleşmesi için 1.000-3.000 TL arası değişir.
4. Yabancı Yatırımcılar İçin Özel Durumlar
Vergi yükümlülükleri Türk vatandaşlarıyla aynıdır.
Ülkeler arası vergi anlaşmaları, çifte vergilendirmeyi önleyebilir.
Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul satışından elde ettikleri kazançlar için kaynak ülkede de vergi ödeme yükümlülüğü doğabilir.
Önemli Not: Vergi oranları ve muafiyetler yıllara göre değişiklik gösterebilir. İşlem öncesinde mutlaka güncel mevzuat kontrol edilmeli veya bir vergi uzmanına danışılmalıdır. Ayrıca, belediyelerin uyguladığı ek vergi veya indirimler de göz önünde bulundurulmalıdır.
*Bu yazıda yer alan oranlar ve tutarlar, 2025 yılı Mayıs ayı itibarıyla geçerli rakamlardır. İlerleyen dönemlerde güncellenebileceği için, en güncel bilgiler için resmi kaynaklar takip edilmelidir.
Vergi Sorumluluğunu Bilmek, Yatırımınızı Güvence Altına Alır
Emlak vergisi, gayrimenkul sahiplerinin sorumlulukları arasında önemli bir yer tutar ve yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi, herhangi bir cezai işlemle karşılaşılmaması için büyük bir önem taşır. Özellikle Türkiye gibi dinamik bir emlak piyasasına sahip bir ülkede, mülk alım-satımı veya kira gelirleri elde etmek isteyenlerin vergi mevzuatına hakim olması, planlanan işlemlerin sorunsuz bir şekilde gerçekleşmesini sağlar. Vergi oranları ve ödeme düzenlemeleri zaman zaman değişebilir, bu nedenle her yıl güncel bilgiler ışığında hareket etmek en sağlıklı yaklaşım olacaktır.
Sonuç olarak, doğru bilgilere sahip olmak ve vergi ödemelerini zamanında yapmak, gayrimenkul sahiplerinin hem yasal yükümlülüklerini yerine getirmelerine hem de finansal açıdan daha güvenli bir ortamda işlem yapmalarına olanak tanır.
İLGİLİ SAYFALAR
