Türkiye'de Topraktan Ev Almak: Kapsamlı Yatırım Rehberi

Türkiye'de topraktan (projeden) gayrimenkul satın almak, yatırımcılar için cazip fırsatlar sunmaktadır. Bir konutu henüz inşaat aşamadayken satın almak, bölgesel değer artışını beklemek yerine yüksek likidite ile getirilerinizi en üst seviyeye çıkarmanızı sağlar.

Ancak, birçok yatırımcı güvenlik endişeleri nedeniyle özellikle de inşaatı başlamamış projelere yatırım yapmaktan kaçınır. Henüz inşa edilmemiş bir mülke yatırım yapmak, özellikle gecikme ihtimali veya yanıltıcı vaatler de göz önünde bulundurulduğunda, riskli görünebilir.

Gerçek şu ki; topraktan satış yapan projelere yatırım yaparken yasal prosedürleri izlemek, dolandırıcılık gibi risklere karşı sizi korur. Gayrimenkul hukuku kapsamındaki haklarınızı bildiğiniz ve yasal destek aldığınız sürece büyük bir yatırım fırsatını kaçırmak için bir neden yoktur.

Bu rehberde, Türkiye'de topraktan gayrimenkul yatırımına dair eksiksiz bir yol haritası sunuyoruz. Herhangi bir belgeyi imzalamadan önce bilmeniz gereken avantajları, dezavantajları ve yasal süreçleri burada bulabilirsiniz.

Topraktan (Projeden) Satılık Mülk Ne Demek?

Türkiye'de topraktan (veya projeden) satılık mülkler, henüz planlama veya inşaat aşamasında olan evleri ifade eder. Alıcılar bu mülkleri genellikle doğrudan geliştirici firmadan satın alırlar. Bu yöntem, alıcıların 12 ile 36 ay içinde mülkü kullanamayacağı anlamına gelir. Bununla birlikte, proje aşamasında ev almak oldukça stratejik bir yatırım hamlesidir. Bu evlerin fiyatı özellikle de piyasaya ilk girdiği dönemde pazar ortalamasına göre %20 ila %40 daha düşüktür. İnşaat süreciyle birlikte fiyatlar da artış gösterir. Proje tamamlandığında ise ciddi bir kâr elde etme potansiyeli olur.

Türkiye'de Projeden Gayrimenkul Almanın Avantajları ve Dezavantajları

Henüz nasıl bir mülk alacağınıza karar veremediyseniz, Türkiye'deki topraktan satılık evlerin artılarını ve eksilerini anlamak faydalı olacaktır. İşte karar vermenize yardımcı olacak bir tablo:

Henüz karar veremediyseniz, topraktan, sıfır ve ikinci el mülkler hakkındaki ilgili sayfamıza göz atabilirsiniz.

Türkiye’de Projeden Ev Almak Güvenli mi?

Evet, doğru yasal prosedürler takip edildiği sürece Türkiye'de topraktan (projeden) mülk satın almak genel olarak güvenlidir.

Türkiye gayrimenkul piyasası, alıcıları korumak amacıyla tasarlanmış sıkı düzenlemeler altında işlemektedir. İnşaat gecikmeleri gibi bazı riskler yaşanabilse de, yasal çerçeve sermayenizin dolandırıcılığa karşı korunmasını sağlar. Yatırımcıların genellikle karşılaşabileceği en büyük olumsuzluk, zaman ve enerji kaybıdır. Meşru sözleşmelere imza attığınız sürece yatırımınızın tamamını kaybetme riskiniz yoktur.

Tüketiciyi Koruma Kanunu Kapsamında Projeden Satılık Mülkler

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca, 30 veya daha fazla konut içeren projelerde, müteahhit firmanın teslim yapılmama riskine karşı alıcının ödemelerini güvence altına alması gerekir. Aşağıdaki teminatlardan en az birini sağlanmalıdır:

• Banka teminat mektubu
• Hakediş sistemi
• Bağlı kredi ile teminat

*Önemli Not: 30 konutun altındaki butik projeler için bu teminatların sunulması zorunlu değildir. Eğer daha küçük bir projeye yatırım yapıyorsanız, imzayı atmadan önce ödemelerinizin hangi yöntemle güvence altına alındığını öğrenin.

Noter Onaylı Satış Vaadi Sözleşmesi

Satış ofisinde imzalanan sözleşmeler, Türkiye'de tapu devri için yasal olarak bağlayıcı değildir. Ön ödemeli konut sözleşmesinin geçerli olması ve mahkemede haklarınızı koruyabilmesi için mutlaka noter huzurunda imzalanması gerekir. Bu prosedür, müteahhit firmanın aynı daireyi birden fazla kişiye satmasını da engeller.

Kat İrtifakı Tapusu

Türkiye'de tapu türleri genel olarak üçe ayrılır. Ön ödemeli projeler için "Kat İrtifakı" adı verilen özel bir tapu türü uygulanır. Bu belge, henüz inşaatın ilk gününden itibaren mülkünüzün sınırlarını ve size ayrılan arsa payını belirler. Müteahhit firma finansal zorluk yaşasa dahi, arsa üzerindeki mülkiyet haklarınız yasal koruma altında kalır.

Türkiye'de Müteahhit Firma Nasıl Doğrulanır?

Gayrimenkul satış sürecinde tam şeffaflık sağlayan bir şirketle çalışmak, yatırımınızı korumak için esastır. Görüştüğünüz şirketin güvenilirliğini doğrulamak için şu 4 adımı izleyin:

Referanslarını Kontrol Edin: Daha önce tamamlanan projeleri ve alıcı yorumlarını inceleyin. Geçmişinde gecikmeye sebep olan bir firmayla çalışırken güvence isteyin.

Ticaret Odası Kaydını Doğrulayın: Türkiye’deki inşaat şirketleri, yerel Ticaret Odası'na kayıtlı olmak zorundadır. Şirketin vergi numarasını ve sicil detaylarını isteyerek resmi dijital portallar üzerinden geçerlilik durumunu teyit edebilirsiniz.

Hukuki İnceleme (Due Diligence): Hukuki inceleme sürecinde tapu kaydına bakın ve geliştiricinin inşaat ve satış izinlerine sahip olduğundan emin olun. Ayrıca, gelecekte problem yaratabilecek ipotek veya haciz kayıtlarının olup olmadığını kontrol edin.

Hukuki Destek Alın: Güvenli bir yatırım için profesyonel bir gayrimenkul avukatından destek almak önemlidir. Uzman bir avukat tarafından incelenmemiş hiçbir sözleşmeye imza atmayın. TEKCE’nin kurum içi hukuk ekibi; müteahhit firmanın geçmişini sorgulamadan sözleşmedeki cezai şartların düzenlenmesine kadar tüm süreçte yanınızdadır. Böylece sermayenizi %100 güvence altına alarak, riskleri ortadan kaldırabilirsiniz.

Türkiye'de Topraktan Ev Alırken Nelere Dikkat Etmelisiniz?

Yatırımınızı yapmadan önce riskleri en aza indirmek ve yatırım getirisini maksimize etmek için aşağıdaki üç kritik noktaya dikkat etmelisiniz.

1. Gelecekteki Altyapı Çalışmaları ve Ulaşım Bağlantıları

İnşaatın tamamlanması 18 ila 36 ay sürebilir. Mülkün tamamlanana kadar kazanacağı değer, büyük oranda çevredeki diğer projelere bağlıdır. Yeni ulaşım ağları, havalimanları, üniversiteler veya AVM’ler, bölgede doğal olarak yüksek bir kira talebi yaratır. Eğer proje bir kentsel dönüşüm kapsamındaysa, çok daha yüksek yatırım getirisi yakayabilirsiniz.

2. Yatırım Hedefinizi Netleştirin

Yatırımınızdan tam olarak ne beklediğinizi bilirseniz doğru mülklere yönelmeniz de kolaylaşacaktır. Hızlı sermaye kazancı mı yoksa uzun vadeli kira geliri mi istiyorsunuz? Bu noktada aşağıdaki noktalara dikkat edin:

• Vergi Unsurları: Türkiye'de bir mülkü 5 yıl elinizde tuttuktan sonra satarsanız, Değer Artış Kazancı Vergisi'nden (Capital Gains Tax) muaf olursunuz. Net kârınızı maksimize etmek için bu önemli bir detaydır.
• Al-Sat (Flip) Stratejisi: Eğer mülkü inşaat biter bitmez satmayı planlıyorsanız, likiditesi yüksek (talebin çok olduğu) pazarlara yatırım yapmak en doğrusudur.
• Uzun Dönem Kira Getirisi: Hedefiniz pasif gelir ise, mahalledeki ortalama kira gelirini analiz edin.
• Kısa Dönem Kira Getirisi: Türkiye’deki her mülk "Turizm Belgesi" almaya uygun değildir. Yasal olarak kısa dönemli kiralama yapabilmek için binanın belirli kriterleri karşılaması gerekir. Projenin kısa dönemli ticari kiralamaya izin verip vermediğini mutlaka öğrenin.

2. Döviz Kuru ve Finansal Planlamayı Doğru Yapın

Uluslararası yatırımcılar için kur dalgalanmaları ana faktörlerden biridir.

• Ödeme Planı Para Birimi: Türkiye'deki topraktan projelerin çoğunda ödeme planları, enflasyon riskini yönetmek amacıyla USD veya EUR'ya endekslenir. Ancak bazı projeler Türk Lirası (TL) üzerinden de satışa sunulabilir. İmzalayacağınız sözleşmenin hangi para birimine bağlı olduğunu ve taksitlerin sabit mi yoksa değişken mi olduğunu netleştirin.
• Taksit Esnekliği: Taksitlerin süreç boyunca sabit mi kalacağı, yoksa enflasyon oranlarına göre mi değişeceği konusunu öğrenin. Yabancı yatırımcılar için genellikle döviz bazında sabit fiyatlı sözleşmeler en güvenli seçenektir.

Türkiye'de Projeden Ev Almak Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

İLGİLİ SAYFALAR

İlk Kez Ev Alırken Yapılmaması Gereken Hatalar Nelerdir?

Off-plan, Sıfır ve İkinci El Mülkler Hakkında Her Şey

Daire mi Villa mı? Sizin İçin En Doğru Seçim Hangisi?

TAPU Nedir? | Bilmeniz Gereken Her Şey