Dubai’de Kısa Dönem Kiralama Yatırımları: Trend ve Analizler

Eklendi20.10.2025, 17.00

Güncellendi20.10.2025, 17.01

Dubai, ister sermaye kazancı ister kira getirisi hedeflensin, uzun süredir gayrimenkul yatırımcılarının ilk tercihlerinden biri olmayı sürdürüyor. Son dönemde ise şehirdeki kısa dönem kiralama pazarı, arz ve talep açısından benzeri görülmemiş bir büyüme yaşıyor. Uzun dönem kiralamalarda piyasadaki nispi durgunluk ve giderek daha fazla ziyaretçinin kısa süreli tatil konaklamalarını tercih etmesi, Dubai’de kısa dönem kiralama yatırımlarını geleneksel “satın al–kiraya ver” modelinin önüne taşımaya başladı.

Bu yazıda Dubai’nin kısa dönem kiralama pazarını dört ana başlık altında ele alacağız: piyasanın temel dinamikleri, öne çıkan bölgelerin performansı, yatırım ekonomisi ve işletme modeli.

Piyasa Görünümü ve Trendler: Dubai’de Kısa Dönem Kiralama Piyasasının Gelişimi

Dubai’de kısa dönem kiralama piyasası trendleri ve gelişimi Güncel veriler, Dubai’de kısa dönem kiralama yatırımlarının kritik bir eşiğe ulaştığını gösteriyor. Şehirde lisanslı kısa dönem kiralık konutların sayısı son dönemde %35 artarak 22.000’in üzerine çıktı. Bu artış, hem turist talebindeki güçlü yükselişi hem de yatırımcıların sektöre artan ilgisini yansıtıyor.

Dubai’nin turizm sektörü; iş seyahatleri, tatil ziyaretleri ve Expo gibi uluslararası etkinliklerle birlikte rekor seviyelere ulaşmaya devam ediyor. 2024 yılında şehir 18,72 milyon uluslararası ziyaretçiyi ağırladı; bu, önceki yıla göre %9’luk bir artış anlamına geliyor. 2025’in ilk yarısında da ivme sürerek yaklaşık 10 milyon ziyaretçiye ulaşıldı. Popüler bölgelerdeki kısa dönem kiralık konutlar, özellikle yoğun sezonlarda %80–85 doluluk oranlarıyla bu talebi karşılamayı başardı.

Tatil kiralamalarına olan talep 2024–2025 döneminde de istikrarlı biçimde devam etti. Eylül 2024 – Ağustos 2025 arasında ortalama doluluk oranı %70’in üzerinde seyretti. Bu tablo, pazarın hem dayanıklı bir yapıda hem de dönüşüm süreci içinde olduğunu gösteriyor.

Dubai’deki kısa dönem kiralama trendleri, kiracıların uzun vadeli sözleşmeler yerine esnek konaklama seçeneklerine yöneldiğini ortaya koyuyor. Bu eğilim özellikle Jumeirah Village Circle, Downtown Dubai ve Business Bay gibi yüksek yaşam kalitesi sunan bölgelerde belirginleşiyor. Günümüzde Dubai’deki tatil konutları yalnızca kısa süreli konaklamalara değil, birkaç haftadan birkaç aya kadar uzayan orta vadeli kalışlara da hitap ediyor. Nitekim Airbnb’deki ilanların yaklaşık %40’ı en az 30 gecelik konaklama şartı içeriyor. Bu da pazarın, geleneksel kısa dönem kiralama ile uzun dönem kiralama arasında hibrit bir modele evrildiğini gösteriyor.

Genel olarak, Dubai’de kısa dönem kiralamalara yönelik düzenlemeler sıkılaşsa da pazar büyümeye devam ediyor. Hatta bu yeni ve daha katı kurallar, şehrin tatil konutu piyasasını daha olgun, denetimli ve şeffaf bir yapıya dönüştürmüş görünüyor.

Dubai’de Kısa Dönem Kiralama Yatırımı İçin En Popüler Bölgeler

Güncel verilere göre, Dubai’de kısa dönem kiralama yatırımlarında hem ziyaretçi sayısının hem yatırımcı ilgisinin hem de getiri potansiyelinin yüksek seyrettiği belirli bölgeler öne çıkıyor. Üstelik bu bölgeler, kısa dönem kiralamalar için resmi olarak onaylanmış alanlar arasında yer alıyor.

Son piyasa araştırmalarına göre, Dubai’de kısa dönem kiralamaya en uygun yatırım bölgeleri şöyle:

Downtown Dubai

Dubai’nin lüks yaşamın ve ikonik mimarinin merkezi olarak bilinen Downtown Dubai, yüksek turizm cazibesi ve güçlü marka değeriyle öne çıkıyor. Burj Khalifa ve Dubai Mall gibi simge yapılar, bölgenin konaklama talebini sürekli canlı tutuyor.

Bölgede özellikle dairelerde ortalama kira getirisi %5,8 – %6,5 aralığında seyrediyor. Bu oranlar, %78–85 doluluk oranlarıyla destekleniyor. Getiriler, gelişmekte olan bölgelerdeki kadar yüksek olmasa da Downtown Dubai’nin prestiji ve istikrarlı talebi, yatırımların değerini üst segmentte korumaya devam ediyor. Bölgedeki gecelik kira bedelleri 750 – 1.200 AED arasında değişiyor ve kiralarda son dönemde çift haneli artışlar görülüyor.

Dubai Marina

Denize sıfır konumu, plaj ve metroya kolay erişimi sayesinde Dubai Marina, konforlu yaşam alanı arayan kısa dönem kiracılar arasında en çok tercih edilen bölgelerden biri. Bölgede ortalama kira getirisi %6,2 seviyelerinde; gecelik kira fiyatları ise 600 – 950 AED arasında değişiyor. Dubai Marina genelinde %75–82 doluluk oranı korunuyor. Talep büyük oranda mobilyalı kısa dönem kiralık dairelerinden geliyor.

Bölge, Dubai'de denize sıfır konutlara ve yüksek sayıda Airbnb ilanına ev sahipliği yapmasıyla da dikkat çekiyor. Denize yakın konumu ve güçlü marka algısı sayesinde, Dubai Marina kısa dönem kiralamalarda istikrarlı ve sürdürülebilir getiri potansiyeli sunuyor.

Business Bay

Downtown Dubai’ye yakın merkezi konumu, artan lüks konut stoğu ve profesyonel mülk yönetimi hizmetleri sunan daireleriyle Business Bay, farklı profildeki kiracıları kendine çekiyor. Bu bölgede özellikle iş seyahatiyle gelen profesyoneller ve kısa dönem konaklama yapan ziyaretçiler öne çıkıyor.

Kira getirileri %5 – %7 aralığında değişirken, doluluk oranları %70–78 seviyelerinde seyrediyor. Business Bay, bu rakamlarla Dubai’de kısa dönem kiralamalar için en çok tercih edilen bölgelerden biri konumunda. Bölgedeki gecelik kira bedelleri ortalama 500–800 AED arasında değişiyor. Yatırımcı ilgisi, bölgedeki kurumsal talebin istikrarlı seyretmesi ve mülk fiyatlarının merkez bölgelere kıyasla daha erişilebilir olması sayesinde artmaya devam ediyor.

Jumeirah Village Circle (JVC)

Uygun fiyatlı konut seçenekleri, aile dostu yaşam olanakları ve yüksek kiracı devri sayesinde JVC, hem uzun dönem hem kısa dönem kiralamalarda popülerliğini koruyor.

Son dönemde kısa dönem kiralama talebi belirgin biçimde artmış durumda; doluluk oranları ise %65–72 aralığında seyrediyor. JVC, sürekli kira talebi ve düşük giriş maliyetleri sayesinde bu liste içinde en yüksek kira getirisi potansiyeline sahip bölgelerden biri. Her ne kadar Downtown Dubai kadar prestijli olmasa da, gecelik 400–650 AED bandındaki fiyatlarıyla, JVC Dubai’de yüksek getirili kısa dönem kiralamalar için güçlü bir alternatif sunuyor.

Dubai’de Turistik Kiralama Yatırımlarında Kârlılığı Belirleyen Etkenler

Dubai’de kısa dönem kiralama yatırımlarının ekonomik dinamiklerini anlamak, yalnızca kira gelirlerine odaklanmakla sınırlı değildir. Bir mülkün performansı; kurulum maliyetleri, işletme giderleri ve yönetim ücretleriyle, doluluk oranı ve gecelik fiyatlamanın nasıl dengelendiğine bağlıdır. Bu gelir–gider dengesi, yatırımcıların kısa dönem kiralık mülklerinden elde edebilecekleri gerçek yatırım getirisini (ROI) belirler.

Güncel piyasa verileri, Dubai’de kısa dönem kiralamaların brüt kira getirilerinin uzun dönem kiralamalara kıyasla daha yüksek olduğunu gösteriyor. Ancak kârlılık, doluluk oranlarının istikrarı, yönetim hizmetlerinin verimliliği ve doğru fiyatlandırma stratejisiyle doğrudan ilişkilidir.

Dubai’de bir mülkü kısa dönem kiralama için hazır hâle getirmek, yalnızca satın alma süreciyle tamamlanmaz. Mobilya ve dekorasyon harcamaları, depozitolar, Dubai Ekonomi ve Turizm Dairesi’nden (DET) alınan lisans ücretleri ve diğer yasal gereklilikler de sürecin önemli bir parçasıdır. Kurulum maliyetleri mülkün tipi, büyüklüğü ve mobilya kalitesine göre değişse de, ortalama bir iki yatak odalı daire için başlangıç bütçesinin genellikle 50.000–150.000 AED aralığında olduğu görülür. Öte yandan, Dubai’de kısa dönem kiralıkların işletme giderleri toplam kira gelirinin %10 ila %50’si arasında değişebilir. Sektörde kaliteli yönetim ve bakım hizmetleri için ortalama %15 oranı genel kabul görür.

Operasyonel süreçler karmaşıklaştıkça yatırımcıların giderek daha fazla profesyonel gayrimenkul yönetimi sunan şirketlerle çalıştığı gözlemleniyor. Dubai’deki önde gelen emlak firmaları; pazarlama, misafir ilişkileri, temizlik ve yasal uyumluluk takibi gibi alanlarda uçtan uca hizmet sunuyor. Piyasa ortalamasına göre yönetim ücretleri, brüt kira gelirinin genellikle %15–25’i aralığında değişiyor.

Tüm bu unsurlar bir arada değerlendirildiğinde, Dubai’de kısa dönem kiralık mülklerde net getiri oranları genellikle brüt getirilerin 2–3 puan altında kalıyor. Bu oran hâlâ oldukça rekabetçi bir seviyede seyrediyor; ancak yatırımcıların sürecin başında gerçekçi bir bütçe planlaması yapması büyük önem taşıyor.

Dubai’de Kısa Dönem Kiralamalarda Lisans ve Yasal Düzenlemeler

Dubai’de kısa dönem kiralamalara yönelik yasa ve yönetmelikler, son yıllarda kapsamlı bir şekilde güncellendi. Bu düzenlemelerle birlikte piyasa daha denetimli, şeffaf ve sürdürülebilir bir yapıya kavuştu. Doluluk oranları ile kira fiyatlarının daha sağlıklı biçimde izlenebilmesi, sektörde genel istikrarı güçlendirdi.

Kısa dönem kiralama lisansının zorunlu hale gelmesi, hem misafir güvenini hem de toplumsal yaşam kalitesini artırdı. Artık yalnızca lisanslı mülklerin kiraya verilmesine izin veriliyor; bu da hem bölge sakinleri hem de yatırımcılar açısından daha güvenli bir ortam sağlıyor. Bu dönüşüm, Dubai’nin turizm ekonomisinde sürdürülebilir büyümeye katkıda bulunan en önemli adımlardan biri olarak öne çıkıyor.

Dubai’de serbest bölgeler ile serbest bölge dışındaki alanlarda uygulanan düzenleyici çerçeve genel hatlarıyla benzerlik gösteriyor. Ancak serbest bölgelerde, özellikle kurumsal konaklama veya büyük ölçekli misafir ağırlama konseptlerine yönelik daha esnek uygulamalar bulunabiliyor. Bu fark, yatırımcılara mülkün bulunduğu bölgeye göre farklı işletme modelleri geliştirme imkânı tanıyor.

Dubai’nin kısa dönem kiralama pazarı, ilk yıllarda fırsat odaklı bireysel girişimlerin ağırlıkta olduğu bir alan olmaktan çıkarak bugün veriye dayalı, kurumsal ölçekte işleyen bir sektöre dönüşmüş durumda. Artan turizm hacmi, istikrarlı doluluk oranları ve netleşen yasal çerçeve, pazarın temellerini her zamankinden daha sağlam hâle getirdi. Finansal açıdan ise artık daha stratejik bir bakış açısı gerektiriyor; ancak gerçek maliyetleri ve operasyonel dinamikleri doğru hesaplayan yatırımcılar için bu alan hâlâ tekrarlanabilir ve rekabetçi getiriler sunuyor.

Bugünkü tabloyu geçmiş dönemlerden ayıran en önemli fark, sektörün olgunluk düzeyidir. Artık kısa dönem kiralama pazarı, gerçek talebe yanıt veren profesyonel bir altyapıya sahip. Bu nedenle, uzun vadeli perspektifle hareket eden ve sadece bugünü değil geleceği de planlayan yatırımcılar için Dubai’de kısa dönem kiralamaya yönelik gayrimenkul yatırımları, ölçeklenebilir ve sürdürülebilir kazanç fırsatları sunmaya devam ediyor.

İLGİLİ SAYFALAR