مشکلات خرید ملک در اسپانیا: چگونه از آنها اجتناب کنیم؟

اسپانیا همچنان به دلیل سبک زندگی مطلوب، تقاضای قوی گردشگری، تنوع انواع املاک و سیستم مالکیت شفاف، سرمایه‌گذاران را از سراسر جهان جذب می‌کند. علاوه بر این، فرایند خرید در مقایسه با بسیاری از کشورهای اروپایی نسبتاً ساده‌تر تلقی می‌شود.

با این حال، «پرطرفدار بودن» یا «خرید آسان» به معنای «بدون ریسک بودن» نیست. بدون تردید برخی تله‌های پنهان در خرید ملک در اسپانیا برای خارجی‌ها وجود دارد که ناشی از پیچیدگی‌های حقوقی، غافلگیری‌های مالی و تفاوت‌های منطقه‌ای است. تمامی این ریسک‌های بازار املاک اسپانیا می‌توانند در صورت پیشروی بدون برنامه‌ریزی و ساختار مشخص، مشکلات جدی ایجاد کنند. به همین دلیل، این راهنمای جامع و ساختارمند را تهیه کرده‌ایم.

رایج‌ترین اشتباهات خریداران خارجی در اسپانیا و نحوه جلوگیری از آن‌ها

در این بخش به پرسش‌هایی مانند «تله‌های خرید ملک در اسپانیا چیست؟» و «چگونه می‌توان از ریسک‌های خرید ملک در اسپانیا جلوگیری کرد؟» پاسخ می‌دهیم. با دنبال کردن چارچوب گام‌به‌گام زیر، می‌توانید این اشتباهات را در مراحل اولیه شناسایی کرده و با اطمینان از سرمایه‌گذاری خود محافظت کنید.

۱. انجام ندادن تحقیقات کافی درباره بازار

هر خرید مطمئن با تحقیق دقیق آغاز می‌شود، اما بسیاری از خریداران پیش از درک کامل بازار، بازدید از املاک را شروع می‌کنند.

اسپانیا یک بازار یکپارچه نیست. هر منطقه قوانین مالیاتی املاک، مقررات شهرسازی، قوانین اجاره، پویایی قیمت‌ها و الگوهای تقاضای خاص خود را دارد. برای مثال، مجوزهای اجاره کوتاه‌مدت در مناطق مختلف تفاوت چشمگیری دارند. برخی شهرها صدور مجوزهای جدید گردشگری را محدود کرده‌اند که مستقیماً بر انتظارات درآمد اجاره تأثیر می‌گذارد. بنابراین باید به این نوع ریسک‌های حقوقی هنگام خرید ملک در اسپانیا توجه ویژه داشته باشید.

به جای آن چه باید کرد:

پیش از انتخاب نهایی املاک، مقررات منطقه‌ای، طرح‌های توسعه آتی، قوانین اجاره و روند قیمت‌ها را بررسی کنید. این کار شفافیت استراتژیک به کل فرایند می‌بخشد.

۲. دست‌کم گرفتن هزینه‌های کلی خرید

پس از انتخاب بازار، باید برنامه‌ریزی مالی را با دقت انجام دهید. بسیاری از خریداران تنها بر قیمت ملک تمرکز می‌کنند و هزینه‌های جانبی خرید ملک در اسپانیا را نادیده می‌گیرند. در حالی که هزینه‌های کلی تملک معمولاً بین ۱۰٪ تا ۱۵٪ قیمت خرید است که شامل موارد زیر می‌شود:

• مالیات انتقال (ITP) برای املاک دست‌دوم
• مالیات بر ارزش افزوده (IVA) و حق تمبر برای پروژه‌های نوساز
• هزینه‌های دفتر اسناد رسمی
• هزینه‌های ثبت ملک
• هزینه‌های حقوقی
• هزینه‌های تنظیم وام مسکن
• هزینه کارشناسی ملک
• کارمزدهای بانکی

علاوه بر این، هزینه‌های جاری نیز وجود دارد از جمله:

• مالیات سالانه ملک (IBI)
• هزینه‌های شارژ مجتمع
• مالیات بر درآمد غیرمقیم‌ها
• هزینه‌های نگهداری و بیمه

به جای آن چه باید کرد:

پیش از نهایی کردن خرید، تمامی هزینه‌های خرید شامل مالیات‌های املاک در اسپانیا برای خارجی‌ها، هزینه‌های دفترخانه و حقوقی و همچنین هزینه‌های جاری را به طور کامل محاسبه کنید.

۳. دریافت نکردن شماره NIE و افتتاح نکردن حساب بانکی اسپانیایی در زمان مناسب

یکی از رایج‌ترین تله‌های حقوقی در خرید ملک در اسپانیا، دریافت نکردن شماره NIE است. پیش از امضای هر قرارداد الزام‌آور، باید شماره NIE (Número de Identidad de Extranjero) دریافت کنید. این شماره شناسایی مالیاتی برای تمامی معاملات ملکی در کشور الزامی است. بدون NIE نمی‌توانید خرید را در دفتر اسناد رسمی تکمیل کنید، خدمات آب و برق را ثبت نمایید یا مالیات ملک را پرداخت کنید.

علاوه بر این، افتتاح حساب بانکی در اسپانیا برای انجام پرداخت‌ها و مدیریت هزینه‌های جاری ملک ضروری است.

به جای آن چه باید کرد:

پیش از پرداخت هرگونه بیعانه رزرو یا امضای قرارداد اولیه، برای دریافت NIE اقدام کرده و یک حساب بانکی در اسپانیا افتتاح کنید.

۴. قرار گرفتن بیش از حد در معرض ریسک پروژه‌های پیش‌فروش

امروزه املاک برای فروش در اسپانیا، به‌ویژه پروژه‌های پیش‌فروش، به دلیل طراحی مدرن، پرداخت مرحله‌ای و مزیت قیمتی در دوره ساخت، خریداران زیادی را جذب می‌کنند. با این حال، این نوع پروژه‌ها ریسک‌هایی مانند تأخیر در ساخت، تغییر مشخصات فنی و تأخیر در صدور مجوز ساخت را نیز به همراه دارند که البته قابل پیشگیری هستند.

به جای آن چه باید کرد:

هنگام سرمایه‌گذاری در ملک پیش‌فروش در اسپانیا، بررسی دقیق سوابق سازنده برای اطمینان از اعتبار و قابل اعتماد بودن او ضروری است. پیش از انجام پرداخت‌های عمده، اطمینان حاصل کنید که مجوزهای لازم ساخت صادر شده‌اند. تنها به بروشورها یا وعده‌های شفاهی اکتفا نکنید و تأیید مستقل دریافت نمایید.

برای بررسی مجوز ساخت در اسپانیا، باید نسخه‌ای از مجوز ساخت (Licencia de Obra) را مستقیماً از سازنده درخواست کرده و آن را در شهرداری محل پروژه تأیید کنید.

۵. بی‌توجهی به ریسک‌های خرید یک «کورتijo» قدیمی در اسپانیا

خانه‌های روستایی سنتی که به نام کورتijo شناخته می‌شوند، معمولاً خریدارانی را جذب می‌کنند که به دنبال فضا و اصالت هستند. با این حال، ریسک‌هایی در املاک روستایی اسپانیا وجود دارد از جمله محدودیت‌های زمین کشاورزی، نقص در ثبت رسمی، نداشتن مجوز سکونت، توسعه‌های غیرقانونی، مشکلات تأمین آب یا سپتیک و آسیب‌های سازه‌ای ناشی از قدمت بنا.

به جای آن چه باید کرد:

برای محافظت از خود، پیش از تعهد به خرید، بازرسی فنی انجام داده و وضعیت حقوقی ملک را در شهرداری محلی تأیید کنید.

۶. مدیریت نادرست بازسازی و الزامات مجوزها

بسیاری از خریداران قصد دارند پس از خرید، ملک را بازسازی کنند. اما بازسازی در اسپانیا به شدت تحت نظارت است و عدم رعایت فرایندهای قانونی می‌تواند منجر به تأخیر، جریمه یا مشکلات حقوقی شود. بسته به گستره کار، ممکن است نیاز داشته باشید به:

• مجوز کارهای جزئی (Licencia de obra menor)
• مجوز کارهای اساسی (Licencia de obra mayor)
• نظارت یک معمار واجد شرایط
• تأییدیه انجمن مجتمع (برای آپارتمان‌ها یا املاک داخل پروژه‌ها)

همچنین هزینه‌های بازسازی در اسپانیا ممکن است به دلیل مشکلات پنهان سازه‌ای یا الزامات جدید انطباق با مقررات در حین کار افزایش یابد. با برنامه‌ریزی صحیح و دریافت مجوزهای لازم می‌توان از پیچیدگی‌های پرهزینه جلوگیری کرد.

به جای آن چه باید کرد:

پیش از خرید، ارزیابی فنی دریافت کرده و امکان‌پذیری قانونی بازسازی را تأیید کنید.

۷. انجام ندادن بررسی کامل حقوقی (Due Diligence)

یکی دیگر از جنبه‌های مهم، بررسی کامل حقوقی است که ستون اصلی معاملات امن ملکی محسوب می‌شود و شامل بررسی موارد زیر است:

• مالکیت قانونی
• طبقه‌بندی شهرسازی
• بدهی‌های معوق
• وضعیت پرداخت شارژ مجتمع
• انطباق با مقررات ساخت‌وساز
• گواهی انرژی
• مجوز سکونت

عدم انجام صحیح بررسی حقوقی ملک در اسپانیا می‌تواند منجر به انتقال بدهی‌های مالیاتی یا بدهی‌های مجتمع به شما شود. برای بررسی بدهی‌های ملک در اسپانیا باید نسخه به‌روز شده خلاصه ثبت (Nota Simple) را دریافت کرده، گواهی بدهی از انجمن مالکان درخواست کنید و از به‌روز بودن پرداخت IBI و قبوض خدمات اطمینان حاصل نمایید.

به جای آن چه باید کرد:

اکنون که می‌دانید چگونه بدهی‌های ملک در اسپانیا را بررسی کنید، باید پیش از امضای قرارداد خصوصی خرید، بازبینی کامل مدارک را انجام دهید.

۸. بررسی نکردن دقیق سند مالکیت

سند رسمی (Escritura Pública) مدرکی است که در دفتر اسناد رسمی امضا شده و مالکیت قانونی شما را تأیید می‌کند. با این حال، گاهی تفاوت‌هایی میان اطلاعات درج‌شده در سند، اطلاعات ثبت‌شده و وضعیت یا متراژ واقعی ملک وجود دارد.

برای مثال، ممکن است توسعه‌ها یا تغییراتی وجود داشته باشد که هرگز به طور رسمی ثبت نشده‌اند. این تغییرات ثبت‌نشده می‌توانند در آینده، به‌ویژه هنگام فروش ملک یا درخواست وام مسکن، مشکل ایجاد کنند.

به جای آن چه باید کرد:

پیش از تکمیل معامله، اطمینان حاصل کنید که اطلاعات ثبت دقیقاً با ساختار فیزیکی ملک مطابقت دارد.

۹. نادیده گرفتن محدودیت‌های قانونی املاک VPO

املاک VPO (Viviendas de Protección Oficial) واحدهای مسکونی یارانه‌ای دولتی هستند که زیر قیمت بازار فروخته می‌شوند تا مسکن مقرون‌به‌صرفه‌تر شود. هرچند قیمت پایین‌تر ممکن است جذاب باشد، این املاک دارای شرایط حقوقی سخت‌گیرانه‌ای هستند از جمله:

• محدودیت در قیمت فروش مجدد
• محدودیت در اجاره دادن ملک
• شرایط خاص احراز صلاحیت خریدار
• الزام استفاده از ملک به عنوان محل سکونت اصلی

به جای آن چه باید کرد:

بنابراین، خرید ملک VPO در اسپانیا بدون درک کامل این قوانین می‌تواند به‌طور قابل‌توجهی انعطاف‌پذیری شما را به‌عنوان یک سرمایه‌گذار محدود کند و ممکن است در آینده بر توانایی شما برای فروش یا اجاره آزادانه ملک تأثیر بگذارد.

۱۰. امضای قرارداد بدون شفافیت کامل حقوقی

قراردادهای رزرو و قراردادهای خصوصی خرید در اسپانیا اسناد الزام‌آور حقوقی هستند. در اغلب موارد، خریدار حدود ۱۰٪ از قیمت خرید را به عنوان بیعانه پرداخت می‌کند. در صورت انصراف بدون دلیل قانونی موجه، این مبلغ ممکن است از دست برود.

از سوی دیگر، موانع زبانی اغلب خطر سوءتفاهم در مورد بندهای مهم، به‌ویژه بندهای مربوط به مهلت تحویل و حقوق فسخ را افزایش می‌دهد.

بنابراین، امضای قرارداد بدون درک کامل تمامی شرایط می‌تواند منجر به زیان مالی غیرمنتظره یا مشکلات حقوقی شود.

به جای آن چه باید کرد:

پیش از امضای هر توافقی، از درک کامل تمامی بندها اطمینان حاصل کرده و در صورت لزوم، قرارداد را توسط یک مشاور حقوقی مستقل بررسی یا ترجمه کنید.

آیا می‌توان بدون وکیل از تله‌های بازار املاک اسپانیا عبور کرد؟

قانون اسپانیا خریداران را ملزم به استخدام وکیل نمی‌کند. معمولاً دفتر اسناد رسمی در زمان امضا، رعایت الزامات قانونی را تضمین می‌کند. با این حال، دفتر اسناد رسمی نماینده منافع شخصی خریدار نیست و بررسی‌های دقیق را به نمایندگی از او انجام نمی‌دهد.

بنابراین پاسخ بله است، از نظر فنی امکان‌پذیر است. اما همکاری با شرکت‌های حرفه‌ای املاک که راهنمایی صحیح ارائه می‌دهند، مانند TEKCE املاک و مستغلات، می‌تواند ریسک‌های خرید ملک در اسپانیا را کاهش دهد. با همکاری با ما می‌توانید با انجام موارد زیر، فرایند را آسان‌تر کنید:

• تطبیق اطلاعات ثبت و کاداستر
• بررسی صورتجلسات انجمن مالکان
• تأیید گواهی عدم بدهی
• تحلیل مقررات اجاره پیش از خرید سرمایه‌گذاری
• بازرسی دقیق زیرساخت‌ها و محیط اطراف
• اجتناب از تصمیم‌گیری‌های عجولانه تحت فشار بازار

برای اطلاعات بیشتر می‌توانید با ما تماس بگیرید یا همین حالا راهنمای جامع خرید ملک در اسپانیا را مشاهده کنید.

صفحات مرتبط

چرا و چگونه به عنوان یک شرکت در اسپانیا ملک بخریم

۱۰ ویژگی مهم که هنگام خرید خانه باید در نظر بگیرید

خرید زمین برای ساخت خانه در اسپانیا

راهنمای جامع: خرید املاک در شرف ساخت، نوساز و دست دوم