Главная
Блог
Руководство по Покупке
Как купить квартиру на стадии строительства в Турции

СВЕРНУТЬ

Как купить квартиру на стадии строительства в Турции

Q: Как купить строящуюся квартиру в Турции?

Процесс обычно включает шесть основных шагов: 1) Проверка застройщика и документов: убедитесь в статусе права собственности и репутации застройщика, прежде чем вносить какие-либо платежи. 2) Бронирование: выбрав квартиру, внесите депозит, чтобы зафиксировать цену. 3) Подготовка документов: получите турецкий налоговый номер и откройте банковский счет. 4) Нотариальный договор: подпишите договор о намерении продажи (Satış Vaadi Sözleşmesi) у нотариуса. 5) Платеж и регистрация права собственности: переведите первоначальный взнос на официальный счет застройщика, внесите поэтапные платежи и получите свидетельство о праве собственности. 6) Передача ключей: после завершения строительства проверьте наличие дефектов и получите ключи от квартиры.

Q: Стоит ли покупать строящуюся недвижимость в Турции?

Да, есть несколько весомых преимуществ. Такие квартиры обычно продаются значительно дешевле готовых объектов с аналогичными характеристиками. Кроме того, они обеспечивают более высокий прирост капитала: цены на этапе запуска проекта минимальны и растут по мере строительства. Наконец, застройщики часто предлагают рассрочку без процентов на 24–48 месяцев, что делает жилье доступным даже для начинающих инвесторов.

Q: Как избежать мошенничества при покупке строящейся недвижимости?

Работайте только с легальными компаниями и подписывайте контракт у нотариуса, а не только в офисе продаж. Никогда не переводите деньги на личные счета – только на официальный банковский счет компании, указанный в контракте.

Создано26.01.2026, 11.55

Обновлено30.01.2026, 06.56

Покупка недвижимости на стадии строительства в Турции открывает инвесторам отличные возможности. Приобретая квартиру еще на этапе котлована, вы можете сразу повысить доходность, не дожидаясь роста цен в районе, и сохранить высокую ликвидность.

Многие инвесторы опасаются вкладываться в проекты на ранней стадии, считая их рискованными. Задержки строительства или недостоверные обещания застройщика могут насторожить.

На самом деле, соблюдение всех юридических процедур при покупке строящейся недвижимости значительно снижает риски. Если вы знаете свои права и пользуетесь поддержкой квалифицированного юриста, инвестиция становится безопасной и перспективной.

В этом материале мы подробно рассказываем об инвестициях в строящиеся объекты в Турции. Вы узнаете о ключевых преимуществах таких покупок, возможных рисках и юридических нюансах, которые важно учитывать перед подписанием любого договора. Это поможет вам принимать взвешенные решения и использовать все возможности рынка с максимальной выгодой.

Что такое недвижимость на этапе строительства в Турции?

Строящаяся недвижимость в Турции – это жилье, которое еще находится на этапе планирования или строительства, а не полностью готовое к заселению. Иногда его также называют «на этапе котлована». Обычно такие квартиры покупают напрямую у застройщика. Въехать в них можно будет только через 12–36 месяцев, но именно на этом этапе покупка становится особенно выгодной. Цены на старте продаж часто на 20–40% ниже среднерыночных, а по мере строительства стоимость растет, что позволяет инвесторам рассчитывать на высокий доход от вложений (ROI).

Плюсы и минусы покупки строящейся недвижимости в Турции

Если вы еще не определились, что выгоднее – купить строящуюся или уже готовую квартиру, важно знать преимущества и недостатки инвестиций в объекты на этапе строительства. Ниже представлен краткий обзор ключевых моментов:

Плюсы	Минусы
Низкая цена: Обычно на 20–40% ниже рыночной. Позволяет впервые покупающим и инвесторам с ограниченным бюджетом легче войти в сегмент премиальной недвижимости.	Невозможность увидеть жилье: На старте проекта доступны только чертежи, компьютерная графика и 3D-макеты, физического объекта еще нет.
Гибкие схемы оплаты: Долгая рассрочка, иногда продолжающаяся даже после получения ключей (часто до 24–48 месяцев).	Колебания рынка: При ежегодной индексации платежей изменения валютного курса во время строительства могут повлиять на ваши финансы.
Рост стоимости: Строящаяся недвижимость начинается с низкой цены и постепенно дорожает к моменту сдачи. Это позволяет получить быструю прибыль.	Задержки строительства: По административным или финансовым причинам объект может быть сдан позже обещанных сроков.
Возможность кастомизации: Многие проекты позволяют выбрать отделку и изменить планировку, экономя деньги и время при специфических требованиях.	Банкротство застройщика: Проект финансируется за счет продаж квартир. Если спрос окажется ниже ожидаемого, строительство может остановиться.

Для более детального сравнения строящейся, новой и вторичной недвижимости вы можете прочитать нашу статью по этой теме.

Безопасно ли покупать строящуюся недвижимость в Турции?

Да, покупка строящейся квартиры в Турции обычно безопасна, если соблюдать все юридические правила и проверять застройщика.

Турецкий рынок недвижимости регулируется строгими законами, которые защищают покупателей. Хотя задержки строительства возможны, правовая система гарантирует защиту капитала от мошенничества. Основной риск для инвесторов – это потеря времени и усилий: при заключении только легитимных договоров ваш капитал остается под защитой.

Вот ключевые механизмы безопасности, на которые стоит опираться:

Строгие государственные нормы: Закон о защите прав потребителей

Согласно Закону о защите прав потребителей (№ 6502), для любого проекта с 30 и более единицами застройщик обязан юридически обезопасить платежи покупателей на случай неисполнения обязательств. Он должен предоставить один из следующих гарантийных механизмов:

Банковская гарантия
Система поэтапных выплат (Hakediş)
Страхование связанного кредита

* Важно: для небольших проектов с менее чем 30 единицами такие гарантии не обязательны. При покупке в таких объектах обязательно уточняйте у застройщика, как защищены ваши платежи, прежде чем подписывать договор.

Нотариально заверенный договор купли-продажи (Noter Satış Vaadi)

Простой договор, подписанный в офисе продаж, в Турции не дает юридических оснований для регистрации права собственности. Чтобы договор о покупке строящейся квартиры был законным и защищал ваши права в суде, его нужно оформить у нотариуса. Это гарантирует, что застройщик не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.

Право собственности с сервитутом на строительство (Kat İrtifakı)

Существует несколько видов документов о праве собственности в Турции, и для строящейся недвижимости используется особый вид – Kat İrtifakı. Он фиксирует вашу долю земли, относящуюся к вашей квартире, с самого начала строительства. Даже если у застройщика возникнут финансовые проблемы или банкротство, ваши права на землю остаются защищенными.

Как проверить застройщика в Турции?

Всегда работайте с застройщиком, который обеспечивает полную прозрачность при совершении сделок с недвижимостью. Это основа безопасных инвестиций.

Чтобы убедиться, что компания заслуживает доверия, следуйте этим 4 советам:

Проверьте репутацию застройщика. Изучите завершенные проекты компании и отзывы покупателей. Если у застройщика были задержки в прошлом, требуйте официальные финансовые гарантии перед покупкой.

Подтвердите регистрацию в Торговой палате (Ticaret Odası). Любая легальная строительная компания в Турции должна быть зарегистрирована в местной Торговой палате. Запросите налоговый номер и регистрационные данные компании и проверьте их через официальные цифровые порталы.

Проведите комплексную проверку.Проверка всей документации в Турции – как правовой, так и финансовой – чрезвычайно важна. Убедитесь, что застройщик имеет все действующие разрешения на строительство и продажу, а также что участок не обременен крупными ипотеками или арестами (haciz), которые могут препятствовать будущей регистрации права собственности.

Получите юридическую поддержку. Работа с профессиональным юристом по недвижимости – надежный способ защитить инвестицию. Никогда не подписывайте договор без проверки юристом. Вы можете обратиться к юристам TEKCE Real Estate, которые помогут провести формальную проверку застройщика и оценить условия договора, чтобы ваши вложения были полностью защищены.

Какие вопросы задать при покупке строящейся недвижимости в Турции

Перед вложением средств важно оценить три ключевых аспекта, чтобы получить максимальную доходность и минимизировать риски.

Будущая инфраструктура и транспортная доступность

Строящиеся проекты обычно строятся 18–36 месяцев, и стоимость вашей квартиры сильно зависит от того, что появится вокруг за это время. Обратите внимание на новые дороги, аэропорты, университеты или торговые центры. Развитая инфраструктура стимулирует спрос на аренду и повышает капитализацию. Если район находится в процессе градостроительной трансформации, потенциальная доходность будет выше.

Определите цель инвестиций

Прежде чем покупать, важно понимать, как и когда вы планируете продать или сдавать квартиру.

Продажа после завершения строительства («флип»): если вы рассчитываете на быструю прибыль, выбирайте ликвидный и востребованный район.
Долгосрочная аренда: если ваша цель – пассивный доход, изучите среднюю доходность аренды в этом районе.
Краткосрочная аренда: не все объекты в Турции подходят для туристической аренды. Чтобы сдавать квартиру на короткий срок законно, дом должен соответствовать определенным требованиям. Спросите у застройщика, разрешает ли план управления проектом краткосрочную коммерческую аренду.
Налоговые аспекты: Если продать недвижимость после 5 лет владения, вы освобождаетесь от налога на прирост капитала, что критически важно для максимизации чистой прибыли.

Учитывайте колебания валют и финансовое планирование

Для международных покупателей колебания курса валют – важный фактор при покупке строящейся квартиры.

Валюта, в которой выплачивается рассрочка: большинство строящихся проектов в Турции предлагают рассрочку в долларах (USD) или евро (EUR) для защиты от инфляции, но иногда платежи могут быть указаны в турецких лирах (TL). Перед подписанием важно точно понимать, к какой валюте привязан ваш договор.
Гибкость рассрочки: уточните, фиксированы ли выплаты или они могут меняться в зависимости от инфляции. Для иностранных инвесторов самым безопасным вариантом обычно считается фиксированная цена в твердой валюте.

ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ о покупке строящейся недвижимости в Турции

Как купить строящуюся квартиру в Турции?Процесс обычно включает шесть основных шагов:
1) Проверка застройщика и документов: убедитесь в статусе права собственности и репутации застройщика, прежде чем вносить какие-либо платежи.
2) Бронирование: выбрав квартиру, внесите депозит, чтобы зафиксировать цену.
3) Подготовка документов: получите турецкий налоговый номер и откройте банковский счет.
4) Нотариальный договор: подпишите договор о намерении продажи (Satış Vaadi Sözleşmesi) у нотариуса.
5) Платеж и регистрация права собственности: переведите первоначальный взнос на официальный счет застройщика, внесите поэтапные платежи и получите свидетельство о праве собственности.
6) Передача ключей: после завершения строительства проверьте наличие дефектов и получите ключи от квартиры.

Стоит ли покупать строящуюся недвижимость в Турции?Да, есть несколько весомых преимуществ. Такие квартиры обычно продаются значительно дешевле готовых объектов с аналогичными характеристиками. Кроме того, они обеспечивают более высокий прирост капитала: цены на этапе запуска проекта минимальны и растут по мере строительства. Наконец, застройщики часто предлагают рассрочку без процентов на 24–48 месяцев, что делает жилье доступным даже для начинающих инвесторов.

Что лучше – строящаяся или готовая квартира в Турции?Выбор зависит от цели. Готовые квартиры подходят тем, кто хочет сразу въехать или получать доход от аренды, но они дороже. Строящаяся недвижимость выгоднее для максимальной доходности и гибкости бюджета. Если вы готовы ждать 12–24 месяца, покупка на этапе строительства позволит заработать на росте цен в процессе строительства.

Является ли строящаяся недвижимость хорошей инвестицией в Турции?Да, особенно для прироста капитала. Исторические данные показывают, что в востребованных районах (например, Стамбул или Анталья) квартиры на этапе строительства могут вырасти в цене на 20–40% к моменту завершения проекта. Это один из самых выгодных способов купить дешевле и продать дороже.

Безопасно ли иностранцам покупать строящуюся недвижимость в Турции?Да, это безопасно, если соблюдать юридические процедуры. Закон Турции защищает покупателей через Закон о защите прав потребителей (№ 6502). Для вашей безопасности всегда требуйте нотариальный договор купли-продажи и проверяйте статус права собственности. Обращение к независимому юристу – лучший способ избежать рисков.

Являются ли контракты на строящуюся недвижимость законными?Да. Договор о намерении продажи (его еще называют «предварительный договор купли-продажи» – Satış Vaadi Sözleşmesi), подписанный у нотариуса, является юридически обязательным и может быть зарегистрирован в кадастре. Контракты, подписанные только в офисе застройщика, не дают такой же защиты в суде.

Каковы риски при покупке строящейся недвижимости в Турции?Основные риски: задержка строительства, получение квартиры, отличающейся от той, что вам изначально обещали, или прекращение проекта из-за банкротства застройщика. Чтобы минимизировать риски, выбирайте проверенных застройщиков с успешным опытом и включайте в контракт штрафные санкции за задержку сдачи.

Что происходит, если застройщик обанкротится?По Закону о защите прав потребителей, застройщики крупных проектов (30+ квартир) обязаны предоставить страхование завершения строительства или банковскую гарантию. В случае банкротства застройщика эта страховка возвращает ваши платежи. Иногда проект может завершить другая компания.

Как избежать мошенничества при покупке строящейся недвижимости?Работайте только с легальными компаниями и подписывайте контракт у нотариуса, а не только в офисе продаж. Никогда не переводите деньги на личные счета – только на официальный банковский счет компании, указанный в контракте.

Как проверить строительную компанию в Турции?Самый надежный способ – использовать официальный портал e-Devlet. Там можно проверить юридический статус застройщика и действующие сертификаты через поиск “Müteahhit Bilgileri Sorgulama” (Запрос информации о подрядчике). Также проверьте регистрацию в местной Торговой палате (Ticaret Odası) и осмотрите предыдущие проекты для оценки качества.

На что обратить внимание перед покупкой строящейся недвижимости?Инвестору важно проверить три ключевых документа:
1) Документ о праве собственности на землю (тапу) – убедиться, что нет залогов или обременений;
2) Разрешение на строительство (Yapı Ruhsatı) – подтвердить легальность проекта;
3) Штрафные условия за задержку – защитить свои финансы.
Также изучите инфраструктуру района, включая планы метро и новые объекты, чтобы максимально увеличить доходность инвестиций.

Как оформить ипотеку для строящейся недвижимости в Турции?Турецкие банки обычно не предоставляют ипотеку на строящиеся квартиры до определенного этапа строительства (обычно 80%). Вместо этого застройщики предлагают удобную рассрочку: первоначальный взнос и ежемесячные платежи (часто 36–48 месяцев) напрямую застройщику, зачастую без процентов.