Недвижимость в Дубае: главные ошибки покупателей

Регулируется ли рынок недвижимости в Дубае государством?Да. Рынок недвижимости Дубая строго регулируется DLD (Dubai Land Department) и RERA. В сделках с недвижимостью в Дубае используются стандартные договоры, утвержденные официальными органами. Проекты, застройщики, договоры купли-продажи (SPA), escrow-счета и платежные потоки подлежат государственной регистрации и одобрению. Продажи, которые проводятся вне этой регулируемой системы, не имеют юридической силы.

Есть ли риск мошенничества при покупке недвижимости в Дубае?Как и в любой другой стране, при покупке недвижимости в Дубае может существовать риск мошенничества. Рынок недвижимости Дубая строго регулируется Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) и RERA. Однако если процесс покупки не управляется правильно, риск все равно может сохраняться. Такой риск часто возникает, когда важные детали не проверяются должным образом. К ним относятся статус правоустанавливающего документа, полномочия продавца и проведение платежей через официальные каналы. Для иностранных покупателей распространенные риски включают работу с нелицензированными агентами, отсутствие проверки данных застройщика и проекта при off-plan сделках, а также оплату вне escrow-счетов, одобренных DLD.

TEKCE устраняет этот риск в Дубае, проверяя данные объекта недвижимости, застройщика и агента через официальные системы DLD и RERA до покупки. TEKCE также управляет всеми договорными и платежными процессами в рамках закона и с письменными процедурами. Это позволяет покупателю прозрачно и безопасно отслеживать каждый этап процесса.

Как проверить, является ли агентство недвижимости в Дубае надежным?В Дубае можно проверить, имеет ли консультант по недвижимости официальные полномочия и надежен ли он, через его лицензию RERA. Чтобы работать консультантом по недвижимости в Дубае, специалист должен иметь индивидуальную брокерскую лицензию, выданную RERA. Эта лицензия регистрируется в записях Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD). Лицензию консультанта можно проверить через приложение Dubai REST, предоставляемое Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD). Поиск можно выполнить по имени консультанта или номеру брокера. Система показывает, действительна ли лицензия и в каком агентстве недвижимости в Дубае работает консультант. Авторизованные консультанты также должны иметь при себе брокерскую карту RERA с фотографией и номером лицензии. Коротко говоря, надежность консультанта в Дубае основана не на личных заявлениях, а на активной лицензии в записях DLD и RERA. Не стоит работать с людьми, чью лицензию невозможно проверить через официальные системы.

Как проверить, есть ли у агентства недвижимости в Дубае лицензия RERA?Лицензию RERA у агентств недвижимости и консультантов в Дубае можно проверить через официальную систему Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD). Поиск можно выполнить по имени консультанта, номеру брокера или данным компании. Система показывает, действительна ли лицензия, в какой компании работает консультант и каков его статус полномочий. Любая компания или специалист, которые хотят вести деятельность в сфере недвижимости в Дубае, должны иметь лицензию RERA. Поэтому Dubai REST и записи DLD являются самыми надежными официальными источниками для проверки лицензии. Статус лицензии агентств недвижимости и консультантов можно проверить через приложение Dubai REST.

Почему одна и та же недвижимость в Дубае размещается на разных платформах по разным ценам?Одна и та же недвижимость в Дубае может размещаться на разных платформах по разным ценам, потому что объявления не всегда отражают актуальное наличие объектов, а старые стартовые цены могут оставаться онлайн. Рынок недвижимости Дубая движется очень быстро. В зависимости от доступного остатка объектов самая низкая цена в проекте может меняться несколько раз в течение одного дня. У многих агентств недвижимости не хватает сотрудников, чтобы сразу обновлять эти изменения в своих объявлениях. Для объектов на вторичном рынке для публикации объявления требуется утвержденный номер рекламного разрешения. Поэтому на вторичном рынке обычно меньше информационного шума.

Можно ли столкнуться с поддельными объявлениями о недвижимости в Дубае?Да, в Дубае можно столкнуться с поддельными или вводящими в заблуждение объявлениями о недвижимости. Рынок регулируется Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) и RERA (Real Estate Regulatory Agency). Чтобы опубликовать объявление о недвижимости в Дубае, необходимо получить рекламное разрешение через систему Trakheesi от DLD. Для готовой недвижимости требуется разрешение от владельца объекта. Для off-plan проектов важно проверить данные застройщика и проекта. Тем не менее некоторые компании, особенно на собственных сайтах, могут использовать нереалистично низкие цены или иллюстративные изображения, чтобы привлечь внимание. Самая распространенная ситуация — когда объекты, предложенные по стартовым ценам на этапе запуска, быстро распродаются, но старые цены и изображения продолжают оставаться онлайн. Поэтому покупателям следует проверять цену объявления по актуальному наличию, подтверждать полномочия на продажу через записи DLD и работать только с консультантами, имеющими лицензию RERA.

Что такое совместная собственность на недвижимость в Дубае?Совместная собственность в Дубае означает, что объект недвижимости зарегистрирован на имя двух или более человек в одном правоустанавливающем документе с указанием конкретных долей собственности. Перед покупкой недвижимости в Дубае, находящейся в совместной собственности, покупателям важно внимательно проверить, согласны ли все владельцы на продажу и как доли собственности указаны в правоустанавливающем документе.

Как проверить, есть ли ипотека или обременение на недвижимости в Дубае?Проверить, есть ли ипотека, обременение или какие-либо ограничения на недвижимости в Дубае, можно через записи правоустанавливающего документа в Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD). При проверке правоустанавливающего документа или систем DLD Oqood/Taskeen можно увидеть любую ипотеку, обременение или ограничение, связанное с объектом недвижимости. Ипотека или обременение, которые не указаны в записях DLD, не имеют юридической силы. Чтобы проверить данные правоустанавливающего документа на недвижимость в Дубае, можно посетить страницу проверки правоустанавливающего документа.

Может ли недвижимость, купленная в Дубае, оказаться принадлежащей другому человеку?Нет, это невозможно, если право собственности проверено через официальные записи DLD. В Дубае право собственности на недвижимость признается только через записи правоустанавливающего документа в Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD). Человек, имя которого не указано в правоустанавливающем документе, не может претендовать на права на объект недвижимости на основании договора, платежного документа или личного заявления. Запись DLD является окончательным и обязательным источником подтверждения собственности.

Могут ли несколько человек купить одну и ту же недвижимость в Дубае?Нет. Если сделка проводится по правилам DLD и RERA, один и тот же объект недвижимости не может быть продан более чем одному человеку в Дубае. Все продажи недвижимости в Дубае проходят через систему Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD), и эта система технически не допускает такой ситуации. При продажах в проектах заявки подаются напрямую застройщиком, поэтому вторую заявку на одну и ту же квартиру создать невозможно. При перепродаже процесс проходит через Form A для полномочий продавца, Form B для представления интересов покупателя и Form F — договор купли-продажи, который утверждается обеими сторонами через систему DLD. DLD создает и принимает только одну Form F для каждого правоустанавливающего документа. Коротко говоря, если процесс проводится по правилам DLD и RERA, продажа одного и того же объекта недвижимости в Дубае более чем одному человеку системно невозможна.

Существует ли риск мошенничества с резервным платежом в Дубае?Да, в Дубае может существовать риск мошенничества с резервным платежом. Резервные платежи являются законной практикой при покупке недвижимости в Дубае. Однако риск возникает, если этот платеж запрашивают неуполномоченные лица или если он оплачивается без официальной регистрации. Такие ситуации обычно происходят, когда покупатели работают с консультантами без лицензии, выбирают проекты, не зарегистрированные в DLD, или переводят деньги на счета, которые официально не принадлежат застройщику. Этого риска можно избежать, если резервный платеж выполняется только через агентства недвижимости с лицензией RERA и переводится на официальные escrow-счета или корпоративные счета, принадлежащие проектам и застройщикам, одобренным DLD.

Безопасно ли вносить оплату до передачи права собственности в Дубае?Да, если вы покупаете off-plan объект или недвижимость на стадии строительства напрямую у застройщика. В Дубае оплата до передачи права собственности обычно безопасна в проектах на стадии строительства, потому что платежи хранятся на escrow-счетах под государственным контролем и высвобождаются по мере продвижения проекта. Однако оплату не следует вносить до проверки регистрации застройщика в RERA и escrow-структуры проекта. При покупке недвижимости на вторичном рынке в Дубае общая практика заключается в том, что оплата производится в день передачи права собственности с помощью manager’s cheque или banker’s cheque.

Существует ли риск поддельных договоров купли-продажи при покупке недвижимости в Дубае?Нет, если используются правильные каналы, риск поддельного договора купли-продажи, также называемого SPA, в Дубае очень низкий. Действительный договор купли-продажи недвижимости в Дубае составляется по официальным шаблонам для проектов, зарегистрированных в RERA, и вносится в систему Dubai Land Department (DLD). Договор, который не зарегистрирован в DLD, не содержит номера проекта или не указывает данные escrow-счета, не имеет юридической силы. Риск возникает только в том случае, если используется неуполномоченное лицо или компания, незарегистрированный проект либо документ, который невозможно проверить через DLD. Мы рекомендуем работать с опытным и надежным агентством недвижимости в Дубае.

Безопасно ли покупать недвижимость в незавершенном проекте в Дубае?Да, это безопасно, если выбран правильный проект. Незавершенные проекты, также известные как off-plan проекты в Дубае, продаются под надзором RERA, с использованием системы escrow-счетов и правил регистрации DLD. Однако защита покупателя зависит от проверки того, зарегистрирован ли проект в RERA и активен ли escrow-счет.