Налоги в ОАЭ: полный гид для покупателей и инвесторов
В Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) физические лица не платят подоходный налог, налог на прирост капитала и обычный ежегодный налог на недвижимость, что делает страну особенно привлекательной для инвестиций. Начинающие покупатели и опытные инвесторы рассматривают ОАЭ, а особенно Дубай, как один из ключевых центров для вложений в недвижимость. При этом важно помнить, что Дубай не является полностью «безналоговой» юрисдикцией: в ряде случаев покупателям все же приходится оплачивать различные сборы и сопутствующие платежи. В итоге расходы на оформление сделки и содержание недвижимости могут оказаться выше ожидаемых, особенно при покупке объектов премиального сегмента.
В этом материале мы подготовили подробный гид по налогам и сборам при покупке недвижимости в Дубае, ОАЭ. Здесь вы найдете всю необходимую информацию о налоговой системе страны, включая ее преимущества, возможные исключения, дополнительные расходы и соглашения об избежании двойного налогообложения.
Есть ли налог на недвижимость в ОАЭ? Обзор налоговой системы страны
Нет. С практической точки зрения ОАЭ действительно можно считать безналоговой гаванью. Согласно налоговому законодательству страны, как иностранные резиденты, так и граждане освобождены от многих налогов, которые применяются в большинстве других государств:
- 0% ежегодного налога на недвижимость
- 0% налога на доход от сдачи в аренду
- 0% налога на прирост капитала
- 0% налога на наследство
- 0% НДС на жилую недвижимость
Благодаря такой привлекательной налоговой системе инвестиции в недвижимость Дубая могут обеспечивать высокий уровень доходности как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Поэтому местный рынок жилья остается привлекательным как для опытных инвесторов, так и для покупателей, которые хотят эффективно вложить сравнительно небольшой капитал.
Обязательные платежи: косвенные сборы в Дубае
Несмотря на отсутствие традиционного налога на недвижимость в Дубае, владельцы и арендаторы недвижимости все равно несут ряд расходов, таких как сервисные сборы, платежи за обслуживание и муниципальные сборы. Формально они не считаются налогами, однако их размер напрямую связан со стоимостью объекта. Поэтому при покупке недвижимости важно учитывать эти дополнительные расходы. Некоторые из них оплачиваются однократно, а другие – регулярно.
Разовые платежи: сборы за оформление собственности и передачу недвижимости
Основные разовые расходы при покупке недвижимости в Дубае и нотариальном оформлении сделки включают:
Сбор за передачу права собственности (Property Transfer Fee). В Дубае нет классического налога на передачу недвижимости. Однако покупатели обязаны оплатить стандартный государственный сбор за оформление перехода права собственности. Его размер составляет 4% от стоимости объекта в Дубае и Северных Эмиратах и 2% в Абу-Даби. Платеж производится в Земельном департаменте Дубая (DLD) на этапе покупки. Чаще всего этот сбор делится между покупателем и продавцом, однако на практике возможны и другие договоренности.
Комиссия агентства недвижимости. Это вознаграждение агенту или консультанту по недвижимости. Обычно оно составляет около 2% от стоимости объекта (+ 5% НДС). Размер комиссии обычно указывается в описании объекта на сайте.
Регистрация недвижимости и получение документа о праве собственности. Размер регистрационного сбора зависит от типа недвижимости:
- Регистрация Oqood – требуется при покупке недвижимости на стадии строительства (off-plan). Административный сбор составляет 5250 AED.
- Сбор за регистрацию у доверенного представителя DLD (DLD Trustee Office) – применяется при покупке готовой недвижимости и оформлении передачи титула. Размер зависит от стоимости объекта: 2100 AED – для недвижимости стоимостью до 500 000 AED и 4200 AED – для объектов стоимостью 500 000 AED и выше.
Сборы за оформление ипотеки. Если покупка осуществляется с использованием банковского кредита, необходимо оплатить 0,25% от суммы кредита, а также дополнительный сбор 290 AED.
Подключение коммунальных услуг (DEWA). Это единовременный депозит и сбор за подключение коммунальных услуг при открытии счета в Dubai Electricity and Water Authority (DEWA, регулирующий орган, отвечающий за все подключения электричества и воды в Дубае). Размер платежа зависит от типа недвижимости
Регулярные расходы: фактическая стоимость владения недвижимостью в Дубае
Сборы за обслуживание и содержание комплекса. Эти платежи взимаются ежегодно и покрывают управление и обслуживание общих зон комплекса: бассейнов, фитнес-залов, систем безопасности, лифтов и благоустройства территории. Размер платежа рассчитывается по официальному индексу RERA.
Муниципальный жилищный сбор. Это стандартный сбор, взимаемый муниципалитетом для финансирования городской инфраструктуры, парков и общественных услуг. Размер платежа рассчитывается на основе официального индекса средней аренды для конкретного проекта, сформированного на основе зарегистрированных договоров аренды Ejari. Сумма обычно не оплачивается единовременно – она распределяется по ежемесячным счетам за электричество и воду и оплачивается арендатором или владельцем.
Налоговые обязательства для бизнеса: корпоративный налог и НДС
Компании, работающие в Дубае, должны соблюдать определенные налоговые требования, вести официальную финансовую отчетность и выполнять требования Economic Substance Regulations (ESR) – правил, которые подтверждают, что компания действительно ведет деятельность в ОАЭ, а не существует только на бумаге. Основные налоговые обязательства для бизнеса и инвесторов включают:
НДС. При покупке жилой недвижимости НДС не взимается. Однако при покупке коммерческой недвижимости – офисов, магазинов или торговых помещений – применяется НДС в размере 5%.
Корпоративный налог. С 2023 года компании в Дубае обязаны платить 9% корпоративного налога, если их чистая годовая прибыль превышает 375 000 AED. Даже с учетом этого изменения корпоративная ставка остается одной из самых низких в мире. Налог применяется к компаниям как на материковой части страны, так и в свободных экономических зонах. В некоторых случаях компании могут быть освобождены от налога, например если ведут коммерческую деятельность с организациями за пределами ОАЭ.
Налог у источника (Withholding Tax). Одним из преимуществ Дубая для международной торговли является отсутствие налога у источника. Это означает, что дивиденды, проценты и роялти, выплачиваемые иностранным компаниям, не облагаются налогом. Однако если между вашей страной и ОАЭ нет соглашения об избежании двойного налогообложения, вам может потребоваться платить налоги с дохода у себя на родине.
Важные исключения в налоговой системе Дубая
Проценты по займам. Закон о корпоративном налоге в ОАЭ позволяет компаниям учитывать процентные расходы для снижения налоговой базы. Однако существуют ограничения: максимальная сумма вычета составляет 30% прибыли до налогообложения (EBITDA) или 12 млн AED – в зависимости от того, какая сумма выше. Кроме того, проценты не могут быть учтены, если займ получен от связанной компании или лица.
Налог на доход от аренды. Для краткосрочной аренды недвижимости в Дубае необходимо получить торговую лицензию. Если годовая чистая прибыль превышает 375 000 AED, доход может облагаться 9% корпоративным налогом.
Налог на прирост капитала. Частные инвесторы не платят налог на прибыль от продажи собственной недвижимости. Однако если объект принадлежит компании, прибыль от продажи может считаться коммерческим доходом, и тогда компания будет обязана уплатить корпоративный налог.
Соглашения об избежании двойного налогообложения
ОАЭ заключили соглашения об избежании двойного налогообложения более чем со 140 странами, включая Индию, Китай, Францию, Россию, Германию и Турцию. При соблюдении установленных условий физические и юридические лица могут оптимизировать налоговую нагрузку. Полный список соглашений об избежании двойного налогообложения можно посмотреть на соответствующей странице.
Итог: особенности налоговой системы ОАЭ
В последние годы Дубай постепенно обновляет свою налоговую систему в соответствии со стратегией экономического развития. Введение корпоративного налога в 2023 году стало одним из самых заметных изменений. Тем не менее ОАЭ остаются страной с максимально благоприятной налоговой средой для инвесторов. Для стандартных сделок с недвижимостью налоговая система Дубая остается простой и предлагает одни из самых значительных преимуществ в мире.
Однако при ведении коммерческой деятельности могут возникать дополнительные нюансы. Поэтому, особенно в условиях изменений законодательства, рекомендуется обращаться за профессиональной налоговой консультацией, чтобы избежать юридических рисков и правильно рассчитать будущие расходы.
Если вы планируете открыть бизнес или инвестировать в недвижимость Дуба, вы можете обратиться к специалистам риелторской компании TEKCE. Наши консультанты помогут точно рассчитать налоги и подробно объяснят все важные детали.
RU 
