Birleşik Arap Emirlikleri'nde Adım Adım Gayrimenkul Alımı

"Yabancılar BAE'de mülk satın alabilir mi?" sorusunun yanıtı nettir: Evet.

Birleşik Arap Emirlikleri’nde yabancıların gayrimenkul alımı geçmişte belirli kısıtlamalara tabi olsa da, 2002 yılından itibaren yabancı yatırımcılara belirlenen bölgelerde freehold (tam mülkiyet) hakkı tanınmıştır.

Eğer Dubai emlak piyasasına yatırım yapmayı planlıyorsanız, yasal çerçeveyi anlamanız önemlidir. Bu sayfada yabancı yatırımcıların BAE’de mülk satın alırken bilmesi gereken temel gereklilikleri ve süreci adım adım açıklıyoruz.

Satın alma süreciyle ilgili detaylı bilgi almak için TEKCE Gayrimenkul uzmanlarıyla iletişime geçebilirsiniz.

• Mükemmel Mülkü Bulmak
• Keşif Turu ve Pazarlık
• Mülkün Rezerve Edilmesi
• Konut Kredisi Başvurusu
• İtirazsızlık Sertifikası (NOC) ve Satış Sözleşmesi
• Dubai Tapu Dairesi'ne Kayıt (DLD)

BAE’de Mülk Satın Alma Süreci: Zaman Çizelgesi ve Temel Adımlar

Dubai’de mülk satın alma süreci genel hatlarıyla kolay ve sistematiktir. Bununla birlikte süreçteki bazı detaylar, yatırım tercihine bağlı olarak değişebilir. Daha net olmak gerekirse, taşınmaya hazır mülkler ve projeden (topraktan) satılık evler için süreç farklıdır.

Bu nedenle her iki senaryo için de süreci gün gün ele alan kapsamlı bir rehber hazırladık.

1. Topraktan (Off-Plan) Mülk Satın Alma: Avantajlar ve Süreç

Dubai’de inşaat firmaları, satış sürecini projeler henüz geliştirme veya inşaat aşamasındayken başlatır. Bu sayede yatırımcılar çeşitli avantajlardan yararlanabilir. En belirgin fayda, daha düşük satın alma maliyetidir.

Mülkler genellikle lansman döneminde en avantajlı fiyatlarla satışa sunulur. İnşaat süreci ilerledikçe talep artar ve buna paralel olarak mülkün piyasa değeri doğal şekilde yükselir. Bu durum, off-plan yatırımları özellikle yüksek likidite arayan yatırımcılar için cazip hale getirir.

İkinci önemli avantaj, esnek ödeme planlarıdır. Satın alma süreci çoğunlukla düşük bir peşinatla başlar ve kalan tutar 24 ila 48 ay arasında değişen taksitlerle ödenir. Çoğu zaman bu taksitler teslim tarihinden sonra da devam eder. Bu da yeni evinizde yaşarken veya kira geliri elde ederken ödemelere devam etmenize olanak tanır.

Son olarak süreç, çeşitli devlet kurumları tarafından kontrol edilir. Örneğin yapılan ödeme, hükümet tarafından denetlenen escrow hesaplarında tutulur. Böylece yatırımcıların sermayesi inşaat boyunca hukuki güvence altına alınır.

Projeden mülk almak istiyorsanız, izlemeniz gereken adımlar genel olarak aşağıdaki gibidir:

1. Adım: İhtiyaçlarınıza Uygun Mülkün Belirlenmesi (1-2 Gün)

Gayrimenkul danışmanınızla beklentilerinizi, yaşam tarzı tercihlerinizi ve yatırım hedeflerinizi net bir şekilde paylaşın. Bu bilgiler doğrultusunda TEKCE uzmanları, ihtiyaçlarınızı kapsamlı biçimde analiz eder ve kriterlerinize uygun, kişiselleştirilmiş bir portföy hazırlar.

2. Adım: Mülk Gösterimi ve Pazarlık Süreci (1-2. Gün)

Bu aşamada temsilciniz, mülkün konumunu, çevresini ve mevcut inşaat durumunu detaylı şekilde inceleyebilmeniz için fiziksel veya sanal bir mülk gösterimi organize eder. İlerleyen aşamalarda karşılaşılabilecek olası sorunların önüne geçmek için aklınızdaki tüm soruları bu aşamada sormanızı öneririz.

Mülkü görüp karar verdikten sonra ödeme koşulları ve taksit planları görüşülür. Bazı durumlarda satış fiyatı veya ödeme şartları müzakereye açıktır. Eğer pazarlık payı varsa, temsilciniz süreci yönlendirecektir.

Bu aşamada, sürecin güvenli ve sorunsuz ilerlemesi adına gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz. Böylece mülkün satışa uygunluğunu, tapu kaydının geçerliliğini ve üzerinde herhangi bir borç veya kısıtlama olup olmadığını önceden teyit edebilirsiniz.

3. Adım: Mülkün Rezerve Edilmesi ve Peşinat Ödemesi (2-15. Gün)

Satın alma sürecine ilişkin belgeler hazırlanırken, mülkün başka bir alıcıya satılmasını önlemek amacıyla rezervasyon işlemi yapılabilir.

Bu aşamada, peşinat ödemesine ek olarak genellikle satış bedelinin yaklaşık %2’si oranında bir rezervasyon ücreti talep edilir. Peşinat tutarını çoğunlukla satın alma bedelinin %20’si kadardır. Söz konusu ödemelerin, mülk ve proje koşullarına bağlı olarak ilk 2 ila 15 gün içerisinde tamamlanması gerekir. Böylece mülk resmi olarak adınıza rezerve edilir.

4. Adım: SPA'nın İmzalanması (15-60. Gün)

Resmi Satış Sözleşmesi (SPA), mülke ilişkin proje detaylarını, teslim tarihlerini ve ödeme planını içeren, yasal olarak bağlayıcı bir belgedir. Bu sözleşme, ilgili mevzuata uygun şekilde bir avukat tarafından hazırlanır ve tarafların hak ve yükümlülüklerini açık biçimde tanımlar.

5. Adım: Oqood Sertifikasını Alın (30-60. Gün)

SPA imzalandıktan sonra, geliştirici firma Oqood sertifikasının düzenlenmesi için Dubai Tapu Dairesi'ne (DLD) başvuruda bulunur. Oqood, inşaat aşamasındaki (off-plan) mülkler için kullanılan resmi bir kayıt sistemidir. Bu belge, satış sözleşmesinin DLD portalına kaydedildiğini ve yapılan ödemenin inşaat süreci boyunca güvence altına alındığını gösterir.

6. Adım: DLD Kaydı (Teslim Aşamasında)

Son adım olarak, mülkün Dubai Tapu Dairesi (DLD) nezdindeki resmi kayıt işlemi gerçekleştirilir. Bu işlem, genellikle teslimattan sonra 7 ila 15 gün içerisinde tamamlanır. Kayıt sürecinin ardından mülkün yasal mülkiyeti resmi olarak tarafınıza geçer.

Konut Kredisi (Opsiyonel): Konut kredisi kullanmak istiyorsanız, planlanan teslim tarihinden yaklaşık 30 gün önce kredi başvurusu yapmanız gerekir.

2. Taşınmaya Hazır Mülk Satın Alma: Avantajlar ve Süreç

Taşınmaya hazır mülkler, hızlı sonuç almak isteyen yatırımcılar ve kullanıcılar için ideal bir seçimdir. Aksi de mümkün olmakla birlikte, taşınmaya hazır mülkler genellikle ikinci el piyasasında yer alır.

Bu tür mülklerin en önemli avantajı, satın alma işleminin tamamlanmasının ardından hemen oturum imkânı sunması veya ilk günden itibaren kira geliri elde etmeye başlanabilmesidir. Böylece, inşaat sürecine bağlı bekleme süresi tamamen ortadan kalkar.

Ayrıca taşınmaya hazır mülklerin hukuki ve fiziksel durumunu teyit etmek daha kolaydır. Yatırım yapmadan önce mülkü, inşaat kalitesini ve çevresel faktörleri daha iyi şekilde doğrulayabilirsiniz.

Anahtar teslim ev satın almak istiyorsanız, süreç genel olarak aşağıdaki gibidir:

1. Adım: İhtiyaçlarınıza Uygun Mülkün Belirlenmesi (1-2. Gün)

Bu aşamada, tercihlerinizi, yaşam tarzı ihtiyaçlarınızı ve varsa kira geliri beklentilerinizi temsilcinizle net bir şekilde paylaşmanız gerekir. TEKCE danışmanları, mevcut piyasa koşullarını değerlendirerek kriterlerinize uygun taşınmaya hazır mülklerden oluşan kişiselleştirilmiş bir portföy hazırlayacaktır.

2. Adım: Mülk Gösterimi ve Pazarlık Süreci (1-2. Gün)

Bu aşamada temsilciniz, size uygun bir zamanda sanal veya fiziksel bir mülk gösterimi planlar. Bu sayede mülkün mevcut durumunu, site içi olanakları ve fiziksel çevre koşullarını detaylı şekilde öğrenirsiniz.

3. Adım: Mülkü Rezerve Edin (1-2. Gün)

Seçilen mülk, yasal işlemler tamamlanana kadar yasal olarak rezerve edilebilir. Bu aşamada, anlaşmanın güvence altına alınması amacıyla güvenlik depozitosu ödenir. Söz konusu depozito, genel uygulamada mülk bedelinin %10’u olarak belirlenir. Rezervasyon işleminin tamamlanmasının ardından, mülk belirlenen süre boyunca başka bir alıcıya satılamaz.

4. Adım: MOU (F Formu) İmzalanması (3-7. Gün)

Rezervasyon işleminin ardından, satın alma süreci MOU imzasıyla resmiyet kazanır. F Formu (Contract F) olarak da bilinen bu belge, RERA onaylı resmi bir formdur ve alıcı ile satıcı arasındaki ilk satış sözleşmesi niteliğindedir. Bu sözleşmede; satış bedeli, ödeme planı ve işlemin tüm yasal şartları şeffaf bir şekilde kayıt altına alınır.

5. Adım: Banka Teminatı Süreci (3-4. Gün)

Bu aşamada, tapu devri için gerekli finansal araçları hazırlamanız gerekir. Bunun için bankanızdan “Manager’s Check” adı verilen bir belge temin etmeniz beklenir. Bu çek, gerekli fonların nihai işlem için hazır olduğunu belgeler.

6. Adım: Tapu Devri Sözleşmesinin İmzalanması (3-7. Gün)

Devir süreci, DLD yetkisi altında faaliyet gösteren Trustee Office bünyesinde gerçekleştirilir. Bu aşamada, gerekli belgeler imzalanır ve mülkiyet devri resmi olarak kayıt altına alınır. Toplantının tamamlanmasının ardından işlem nihai onay sürecine alınır. Onayın verilmesiyle birlikte tapu devri resmen tamamlanmış olur.

7. Adım: DLD Kaydı (Toplantıdan 1-2 Gün Sonra)

DLD nezdindeki resmi kayıt işlemi, Trustee toplantısını takiben 1 ila 2 gün içerisinde tamamlanır. Bu onayın ardından nihai Tapu Senedi düzenlenir ve alıcı, mülk üzerinde tam yasal mülkiyet haklarına sahip olur.

Konut Kredisi (Opsiyonel): Taşınmaya hazır bir mülk için kredi kullanmayı planlıyorsanız; banka değerleme işlemleri ve nihai onay süreçleri nedeniyle toplam işlem süresine yaklaşık 30 gün ilave etmeniz gerekir.

Tebrikler! Artık resmi olarak BAE'de mülk sahibisiniz.

Karşılaştırmalı Tablo: Dubai'de Off-Plan ve Hazır Konut Satın Alma Takvimi

Dubai'deki Tüm Alıcılar İçin Temel Yasal Hususlar

İster topraktan (off-plan) ister taşınmaya hazır bir mülk satın alın, işlemin güvenli şekilde tamamlanması ve olası dolandırıcılık risklerinin önlenmesi için uyulması gereken temel yasal protokoller bulunmaktadır.

• RERA Uyumluluğu: Yalnızca RERA'ya kayıtlı gayrimenkul şirketleri ile çalışmanız tavsiye edilir. TEKCE Gayrimenkul, RERA üyesi olarak her aşamanın yasal çerçeveye uygun, şeffaf ve denetlenebilir şekilde ilerlemesini sağlar.
• Vekaletname (POA): Mülk satın almak için Dubai’de fiziken bulunma zorunluluğunuz yoktur. Alıcılar, sürecini kendileri adına yönetmesi için birine vekaletname verebilirler. Ancak her zaman alanında yetkin avukatlarla çalışmalısınız. TEKCE’nin TeleProperty hizmeti sayesinde, hukuk uzmanlarımıza sınırlı bir vekaletname vererek tüm işlemleri uzaktan ve güvenli bir şekilde tamamlayabilirsiniz. Bu sayede tüm resmi süreçler ve evrak takibi sizin adınıza profesyonelce yönetilir.
• DLD Kayıt Süresi: Satış sözleşmesinin imzalanmasının ardından, işlemin Dubai Tapu Dairesi'ne kaydedilmesi için 60 günlük yasal süre bulunur. Sunulacak tüm belgelerin güncel olması ve Arapça hazırlanması gerekir. Bu nedenle, belgelerin yetkili bir avukat tarafından kontrol edilmesi önemlidir.
• Bölgesel Kısıtlamalar: Yabancı alıcılar, BAE’de yalnızca belirli bölgelerde gayrimenkul satın alabilir. Deneyimli bir emlak danışmanı size nereden ev alabileceğinizi ve seçeneklerinizin neler olduğunu ayrıntılı bir şekilde anlatır. Böylece işini ve bölgeyi bilen bir emlak danışmanı ile ne zamanınızı ne de paranızı boşa harcamazsınız.
• Oturum İzni Uygunluğu: BAE’de kalıcı oturma iznine başvurmak istiyorsanız, satın alınacak mülkün değeri bu hedefle uyumlu olmalıdır. Güncel uygulamaya göre, 750.000 AED değerindeki bir mülk 2 yıllık Yatırımcı Vizesi, 2 milyon AED tutarındaki bir yatırım ise 10 yıllık Altın Vize (Golden Visa) için uygundur. Bu konudaki beklentilerinizi satış danışmanınıza ve avukatınıza bildirmeyi unutmayın.

BAE'de Mülk Satın Almak İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Talep edilen belgeler, satın alınacak mülkün türüne ve satışın detaylarına bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Ancak Dubai’de gayrimenkul satın alan tüm yatırımcılar için aşağıdaki belgeler gereklidir:

• Pasaport
• Geçerli oturum vizesi veya BAE’de kalma izni (varsa)
• MOU (F Formu)
• İtirazsızlık Sertifikası (NOC)
• Vekaletname (varsa)

BAE'de Emlak Alımı ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular (SSS)