Kuzey Kıbrıs'ta Nasıl Gayrimenkul Alınır: Adım Adım Rehber

Kuzey Kıbrıs, yabancı emlak yatırımcıları arasında yükselen bir trend merkezi olarak yoğun talep görmektedir. Bunun başlıca nedeni, Kuzey Kıbrıs'taki gayrimenkul seçeneklerinin hem yatırım amacıyla emlak arayan, hem de bir Akdeniz adasında yaşamak isteyen alıcıların hepsine hitap edecek çeşitliliğe sahip oluşuyla açıklanabilir. Yüksek getiri potansiyeli ve üst düzey yaşam koşulları ile Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almak birçok açıdan avantajlı bir tercih olarak öne çıkmaktadır.

Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satın alma süreci, genellikle 21 gün ila 1 yıl arasında değişmektedir. Ancak TEKCE Gayrimenkul, süreci 6 ay içerisinde tamamlar. Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın alma aşamalarını bilmiyorsanız, profesyonel bir danışmanla süreci yönetmek çok daha kolay olacaktır.

Kuzey Kıbrıs’ta ev sahibi olmanın 8 temel adımı:

1. Sizi ve hayallerinizi dinleme ve anlama
2. Keşif turu
3. Pazarlık ve anlaşma süreci
4. Depozito & mülkü rezerve etme
5. Satış sözleşmesinin imzalanması ve tescil edilmesi
6. Sözleşmenin kaydedilmesi
7. Mal Alım İzni başvurusu
8. Tapu devri & anahtar teslimi

Kuzey Kıbrıs'ta Gayrimenkul Satın Alma: Tüm Adımlar

Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satın alma süreci, mülkün ikinci el pazardan mı yoksa projeden mi satılık olduğuna göre değişiklik göstermektedir. Aşağıda her iki senaryo için de adım adım bir yol haritası yer almaktadır.

1. Kuzey Kıbrıs’ta İkinci El Konut Satın Alma

İkinci el mülkler, inşaatı tamamlanmış ve hemen taşınmaya hazır konutlardır. Her ne kadar teknik olarak ikinci el statüsünde olsalar da, bu kategorideki pek çok ev aslında sıfır durumdadır. Çünkü birçok yatırımcı, projeyi inşaat aşamasında satın alır ve biter bitmez satışa çıkarır. Dolayısıyla ikinci el pazardaki pek çok evde daha önce hiç oturulmamış olabilir.

Eğer yeni evinize hızlı bir şekilde sahip olmak veya satın almadan önce evin fiziksel koşullarını mutlaka görmek istiyorsanız, bu seçenek sizin için daha uygun olacaktır. Bu sayede birkaç hafta içerisinde yeni evinize taşınabilir veya kira getirisi elde etmeye başlayabilirsiniz.

Bireysel satıcılardan konut satın alma süreci, aşağıdaki gibi 8 temel aşamadan oluşmaktadır:

1. Adım: Sizi ve Hayallerinizi Dinleme ve Anlama (1-2 Gün)

Gayrimenkul danışmanınıza beklentilerinizi ve yatırım hedeflerinizi eksiksiz aktarmanız önemlidir. Konum, site içerisindeki sosyal olanaklar ve evin eşya durumu; en az oda sayısı ve mutfak planı kadar belirleyicidir. Bu detayları danışmanınızla ne kadar net paylaşırsanız, hayalinizdeki eve de o kadar yaklaşırsınız.

2. Adım: Keşif Turu (1-2 Gün)

Danışmanınız, takviminize uygun bir günde fiziksel bir keşif turu planlayacaktır. Bu tur sırasında mülkle ilgili tüm sorularınızı yöneltebilir ve yaşam alanını yerinde inceleyebilirsiniz. Eğer seyahat etme imkanınız bulunmuyorsa, TEKCE Gayrimenkul’ün TeleProperty hizmetinden faydalanabilirsiniz. Bu hizmet sayesinde, mülkün tüm iç ve dış detaylarını görüntülü görüşme üzerinden, sanki oradaymışsınız gibi anlık ve detaylı olarak değerlendirebilirsiniz.

3. Adım: Müzakere ve Satış Koşullarının Belirlenmesi (2-3 Gün)

Hayalinizdeki evi bulduktan sonra diğer detaylar netleştirilir. Danışmanınız, sizin adınıza satıcı ile görüşerek mümkün olan en iyi fiyat ve ödeme koşullarını sağlamak için pazarlık sürecini yönetir. Bu aşamada; fiyata dahil olan eşya/demirbaş listesi, ödeme takvimi ve depozito tutarı gibi tüm unsurlar karara bağlanır.

4. Adım: Kapora (Depozito) Ödemesi

Anlaşma sağlandıktan sonra, mülkü adınıza rezerve etmek ve pazardan çekmek amacıyla bir kapora ödemesi yapılır. Bu tutar genellikle satış bedelinin %5’i ile %10’u aralığındadır.

5. Adım: Sözleşme İmzalama ve Resmi Tescil (3-7 Gün)

Satış sözleşmesi, avukatınızın hukuki denetimi altında inşaat firması ile karşılıklı olarak imzalanır. Alıcı haklarının yasal güvence altına alınması amacıyla sözleşme, Vergi Dairesi’ne ve Tapu Dairesi’ne kaydedilerek resmi tescil işlemi gerçekleştirilir.

6. Adım: Mal Alım İzni Başvurusu (1-6 Ay)

Bu aşamada, yabancı uyruklu alıcılar için zorunlu olan "Mal Alım İzni" (PTP) için Bakanlar Kurulu'na başvuru yapılır. İzin sürecinin tamamlanması genellikle 1 - 6 ay arasında sürmektedir.

7. Adım: Tapu Şerhi (Güvence)

Mal Alım İzni beklenirken, onaylanana kadar geçen sürede, mülkün üçüncü şahıslara devrini veya satışını engellemek amacıyla tapu kütüğüne sözleşme şerhi işlenir. Dilerseniz bu aşamada mülk kullanım hakkı da alınabilir.

8. Adım: Tapu Devri (Onaydan Sonra 1-7 Gün)

Bakanlar Kurulu izni çıktıktan sonra tapu kütüğündeki şerh kaldırılır ve vergi/harç ödemeleri yapılarak tapu devri resmi olarak tamamlanır. Tescil işleminin ardından mülkiyet tam anlamıyla size geçer. Mülkü dilediğiniz gibi kullanabilir veya satabilirsiniz.

2. Kuzey Kıbrıs’ta Projeden Konut Satın Alma

Projeden (topraktan) satın alma, henüz planlama veya inşaat sürecindeki gayrimenkullere yatırım yapmayı ifade eder. Bu modelde anahtar teslimi için belirli bir süre beklemeniz gerekse de, özellikle finansal açıdan önemli avantajlar sunar.

Projeden alımın en büyük artısı maliyet avantajıdır. Lansman dönemine özel başlangıç fiyatlarıyla yatırım yaparak, inşaat tamamlanana kadar geçen sürede ciddi bir değer artışı elde edersiniz. Ayrıca inşaat firmaları; uzun vade seçenekleri ve düşük peşinatlı taksit imkanları sunmaktadır. Kuzey Kıbrıs yasaları, inşaat sürecindeki satışlarda alıcı haklarını güvence altına alan kapsamlı düzenlemelere de sahiptir.

İnşaat firmasından konut satın alma süreci, aşağıdaki adımlardan oluşmaktadır:

1. Adım: Sizi ve hayallerinizi dinleme ve anlama (1-2 Gün)

Amacınız değer artışı mı, tatil evi mi yoksa kira geliri mi? Mülk henüz inşaat aşamasında olduğundan; geliştirici firmanın referansları, projenin sunduğu sosyal olanaklar ve teslim tarihi karar sürecinde kritik rol oynar. Bu aşamada bütçenizi belirleyerek, size en uygun vade ve ödeme planlarını sunan projeleri değerlendirmelisiniz.

2. Adım: Keşif Turu (1-2 Gün)

İnşaat sahasını bizzat ziyaret ederek lokasyonu, çevre özelliklerini ve inşaatın ilerleme durumunu yerinde görmenizi öneririz. Eğer varsa, örnek daireleri inceleyerek malzeme kalitesini ve işçiliği de inceleyebilirsiniz. Seyahat etme imkanınız bulunmuyorsa; TEKCE’nin TeleProperty hizmeti ile tüm detayları uzaktan da öğrenebilirsiniz.

3. Adım: Müzakere ve Satış Koşullarının Belirlenmesi (2-3 Gün)

Gayrimenkulün nihai satış bedeli, peşinat oranı ve ödeme planı bu aşamada müzakere edilerek netleştirilir. Mümkünse zemin kaplamaları, mutfak dolapları ve tezgah seçimleri gibi iç mekana dair kişiselleştirme talepleri de bu süreçte değerlendirilir.

4. Adım: Kapora (Depozito) Ödemesi (3-7 Gün)

Tüm detaylar netleştirildikten sonra mülkün pazardan çekilerek adınıza rezerve edilmesi için kapora ödemeniz gerekir. Bu ödeme genellikle satış bedelinin %5’ine tekabül etmektedir. Alıcının kapora ödedikten sonra 15 gün vazgeçme hakkı bulunur. Bu süre zarfında herhangi bir nedenle vazgeçmeniz durumunda, ödediğiniz bedel kesintisiz olarak iade edilir.

5. Adım: Sözleşme İmzalama (15-20 Gün)

Değerlendirme sürecinin ardından resmi satış işlemleri başlatılır. Alıcı ve inşaat firması, teslim tarihi ve teknik detaylarını içeren Satış Vaadi Sözleşmesi’ni imzalar. Bu sözleşme, aynı zamanda bir avukat tarafından da kontrol edilip imzalanır.

Ardından genellikle 1 ay içerisinde peşinat tutarının ödenmesi gerekmektedir. Peşinat tutarı ise projenin özelliklerine göre değişmekle birlikte %35 - %50 aralığındadır.

6. Adım: Banka Hesabı Açma (15-20 Gün)

Sözleşme imzalandıktan sonra, peşinatın kalanı ve gelecek taksitlerin ödenmesi için yerel bir banka hesabı açılır.

7. Adım: Mal Alım İzni Başvurusu (Teslimden 6 Ay Önce)

Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu Dairesi’nde tescil edildikten sonra mülkiyet devrinin gerçekleşmesi için Bakanlar Kurulu’na Mal Alım İzni başvurusu iletilir.

8. Adım: Teslimat ve Tapu Devri

Proje tamamlandığında anahtarlar teslim edilir. Mal Alım İzniniz de onaylandıysa, nihai tapu adınıza çıkarılır ve devir işlemi tamamlanır.

Karşılaştırma Tablosu: İkinci El ve Projeden Gayrimenkul Alımı

Kuzey Kıbrıs’ta Gayrimenkul Alım Süreci ile İlgili Önemli Noktalar

Satış Vaadi Sözleşmesi: Kuzey Kıbrıs’ta tapu devir süreci birkaç ay sürdüğünden, satın alma işleminizi yasal zeminde koruyan en temel belge Satış Vaadi Sözleşmesi’dir. İster ikinci el, ister projeden konut alıyor olun; bu sözleşmenin düzenlenmesi ve alıcı haklarının eksiksiz korunması amacıyla Tapu Dairesi’ne tescil ettirilmesi yasal bir zorunluluktur.

Mal Alım İzni: Yabancı uyruklu yatırımcıların tapu devri için Bakanlar Kurulu'ndan resmi Mal Alım İzni almaları zorunludur. Ancak alıcı, noter huzurunda satış sözleşmesini imzaladıktan sonra emlak üzerinde hak sahibi olarak kabul edilir. Bu nedenle başvuru süreci devam ederken mülk kullanım hakkı alınabilir.

Tapu Şerhi: Özellikle ikinci el gayrimenkul alımlarında, alıcıyı koruyan en kritik yasal güvencedir. Tapu kütüğüne işlenen bu şerh; resmi onay süreçleri tamamlanana kadar, satıcının mülkü bir başkasına devretmesini veya mülk ile herhangi bir işlem yapmasını hukuken engeller.

Vergiler: Tapu devir işlemlerinin tamamlanması ve mülkiyetin yasal olarak size geçmesi için yerine getirilmesi gereken mali yükümlülükler bulunmaktadır. Bu kalemler temel olarak; Pul Harcı, KDV ve Tapu Devir Harcı'ndan oluşur. Söz konusu masraflar, işlemin gerçekleştiği tarihte yürürlükte olan resmi devlet tarifeleri üzerinden hesaplanmaktadır.

Hukuki Destek: Gayrimenkul alım sürecinin güvenli ve sorunsuz ilerlemesi adına, gayrimenkul hukukuna hakim bir avukatla çalışmanızı öneririz. Yasal temsilciniz, tüm hukuki prosedürleri ve bürokratik takibi sizin adınıza yönetir. Ayrıca, düzenleyeceğiniz bir vekaletname sayesinde; siz adada bulunmasanız dahi, tüm resmi işlemler ve imzalar avukatınız tarafından adınıza tamamlanabilir.

Kuzey Kıbrıs'ta Gayrimenkul Satın Alırken Gerekli Belgeler

Kuzey Kıbrıs’ta Mal Alım İzni başvurusu için hazırlamanız gereken temel evraklar şunlardır:

• Pasaport fotokopisi
• İkamet ettiğiniz ülkeden alacağınız Sabıka Kaydı (Adli Sicil Belgesi)