Türkiye'de Nasıl Gayrimenkul Alınır: Adım Adım Rehber

Gayrimenkul satın almak uzmanlık gerektiren bir durum olup, birçok insan için hayatları boyunca verecekleri önemli kararlardan biridir. Profesyonel destek almak, sorunsuz bir anahtar teslimi ve tapu işlemi için oldukça önemlidir. Bu nedenle, TEKCE Gayrimenkul olarak, her yıl binlerce gayrimenkul işlemi için süreç boyunca alıcıların yanında yer alıyoruz. Profesyonel satış temsilcilerimiz sizin için en uygun gayrimenkulü bulurken, bu alanda uzmanlaşmış avukatlarımız süreci sizin için kolaylaştıracaktır.

Türkiye’de gayrimenkul satın alımı aşama aşama aşağıdaki şekilde işlemektedir;

• İstek Listesi Oluşturma & Doğru Gayrimenkulü Bulma
• Keşif Turu Düzenleme
• Satış Şartlarında Anlaşma
• Depozito Ödemesi
• Sözleşme İmzalanması
• Vergi Numarası Alma
• Banka Hesabı Açma
• Değerleme (Ekspertiz) Raporu Alımı
• Tapu Devri

Adım Adım Türkiye’de Emlak Satın Alma Süreci

Türkiye'de gayrimenkul satın alma süreci, satın almayı planladığınız mülkün ikinci el (taşınmaya hazır) veya off-plan (proje aşamasında) olmasına bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Taşınmaya hazır konutlar genellikle alıcıların işlemleri hızlıca tamamlayıp hemen taşınmasına imkan tanırken; topraktan, yani, proje aşamasındaki konutlar genellikle daha esnek ödeme planları sunmaktadır. Ayrıca, topraktan satılık mülklerin tapu devrinin tamamlanması için projenin tamamlanması gerekmektedir.

Her iki durum için de aşağıda adım adım işlem ve süre çizelgelerinin detaylarını bulabilirsiniz.

Türkiye’de İkinci El (Taşınmaya Hazır) Gayrimenkul Satın Almak

İkinci el mülkler, tamamlanmış ve taşınmaya hazır durumda olan mülklerdir. Alıcılar, gayrimenkulü satın almadan önce gezip inceleyebilir. Bu seçenek, hemen evine yerleşmek isteyen veya kira geliri elde etmeye başlamak isteyen alıcılar ve yatırımcılar için idealdir.

Taşınmaya hazır konutların en büyük avantajı işlem hızıdır. Alıcılar, konutu seçtikten sonra tapu devri genellikle 7-15 gün içerisinde tamamlanabilir. Hatta bazı durumlarda, Tapu Sicil Müdürlüğü’ndeki randevu durumuna bağlı olarak daha da hızlı gerçekleşebilir.

1. Beklentilerinize Uygun Bir Konut Aramak ve Bulmak (1. Gün)

İlk adım, beklentilerinizi net olarak belirlemektir. Bütçe önemli olmakla birlikte yaşam tarzınızı, tercih ettiğiniz gayrimenkul türünü ve yatırım hedeflerinizi de göz önünde bulundurmalısınız. Güncel ilanlarımızı inceleyerek beklentilerinizi karşılayan seçenekleri hızlıca bulabilirsiniz. Ayrıca, bizimle iletişime geçerek kriterlerinize uygun mülkleri alanında uzman satış danışmanlarımızla birlikte de inceleyebilirsiniz.

2. Gayrimenkul Keşif Turuna Katılmak (1-2 Gün İçinde)

Mülkleri seçtikten sonra, bir sonraki adım beğendiğiniz gayrimenkulleri yerinde ziyaret etmektir. Bu sayede konutun bulunduğu bölgeyi ve bölgenin olanaklarını ya da genel atmosferini daha iyi anlayabilirsiniz.

Ayrıca, konutu fiziksel olarak ziyaret edip, görme imkânınız yoksa, TeleProperty ® sistemimiz sayesinde canlı video görüşmeleri aracılığıyla da gayrimenkulleri görebilirsiniz. Temsilcilerimiz, konutları birebir ziyaret ederek sizi görüşme esnasında detaylı bir şekilde bilgilendirecektir.

3. Satış Koşullarında Anlaşmak (1-2 Gün İçinde)

Satın almak istediğiniz gayrimenkulü seçtikten sonra, satıcıyla koşullar hakkında görüşmeniz gerekir. Bu görüşmelerde genellikle fiyat, ödeme şartları ve işlemin tamamlanma süresinin ne kadar olduğu konuşulur.

4. Depozito Ödemesi Yapmak (1-7 Gün İçinde)

Taraflar anlaşmaya vardığında, fiyatı netleştirmek ve konutu rezerve etmek için depozito ödenir. Depozito genellikle mülk fiyatının %5-10’u oranındadır.

5. Satış Sözleşmesini İmzalamak (1-7 Gün İçinde)

Depozito ödendikten sonra resmi satış sözleşmesi hazırlanır ve imzalanır. Sözleşmede belirlenen fiyat, ödeme koşulları ve işlem şartları yer alır. Bizimle işbirliği yapmanız halinde, avukatlarımız bu aşamada sözleşmenin müzakere edilen şartları doğru şekilde yansıttığından emin olmak için size destek sağlayacaktır.

6. Vergi Numarası Almak (1-7 Gün İçinde)

Yabancı uyruklu alıcıların Türkiye’de gayrimenkul satın alabilmesi için vergi numarası almaları gerekmektedir. Bu numara, tapu tescili ve finansal işlemler için gereklidir. Ekibimiz bu konuda alıcılara destek sağlamaktadır.

7. Banka Hesabı Açmak (1-7 Gün İçinde)

Yabancı alıcıların Türkiye’de gayrimenkul satın alması için için banka hesabına sahip olması zorunlu değildir ancak önerilmektedir. Türkiye’de banka hesabı açmak için pasaport fotokopisi, noter onaylı pasaport çevirisi ve ikamet adresinin bulunduğu bir fatura gerekmektedir. Ayrıca yabancı alıcılar süreç içerisinde yapılması gereken ödemeler ya da elektrik, su gibi abonelik giderleri karşılamak için kendi ülkelerindeki banka hesaplarından para transferi de yapabilir.

8. Ekspertiz Raporu Almak (4-10 Gün İçinde)

Ekspertiz raporu, mülkün resmi piyasa değerini belirler. Her satın alma için zorunlu olmasa da, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı veya bazı oturma izinleri için gereklidir.

9. Tapu Devri (7-15 Gün İçinde)

Son adım Tapu Sicil Müdürlüğü’nde gerçekleşir. Gerekli belgeler ibraz edildikten ve transfer vergileri ödendikten sonra mülk resmi olarak alıcının üzerine kaydedilir. Bu aşamada, ayrıca Döviz Alım Belgesi (DAB) de alınmalıdır. İşlem tamamlandığında alıcı mülkün yasal sahibi olur.

Türkiye’de Projeden (Off-Plan) Gayrimenkul Satın Almak

Proje aşamasındaki konutlar, henüz inşaatı bitmemiş veya planlama aşamasında olan evleri temsil eder. Bu tür projeler, esnek ödeme planları sunduğundan dolayı genellikle yatırımcılar tarafından tercih edilir. Topraktan satılık gayrimenkullerin tapu devri, taşınmaya hazır konutların aksine, projenin tamamlanıp teslim edilmesinden sonra gerçekleşir. Alıcılar ödemeleri proje tamamlanana kadar aylara veya yıllara yayabilir.

1. Beklentilerinize Uygun Bir Konut Aramak ve Bulmak (1. Gün)

Hazır mülklerde olduğu gibi, ilk adım tercihlerinizi, bütçenizi ve yatırım hedeflerinizi belirlemektir. Proje aşamasındaki mülklerde ayrıca geliştiricinin itibarı, projenin konumu, sunulan olanaklar ve tahmini tamamlanma tarihi de değerlendirilmelidir. Güvenilir geliştiricilerin projelerini incelemek isterseniz Türkiye’de projeden satılık emlak ilan sayfamızı inceleyebilirsiniz.

2. Gayrimenkul Keşif Turuna Katılmak (1-2 Gün İçinde)

Projenin inşaat alanını gezerek çevreyi ve konumu değerlendirebilirsiniz. Geliştiriciler genellikle örnek daireler göstererek sizi mülkün tasarımı, planı ve malzeme kalitesi hakkında bilgilendirir. İkinci el konutlarda olduğu gibi, bu koutları da fiziksel olarak ziyaret mümkün değilse, TeleProperty ® ile canlı video turlarına katılabilirsiniz.

3. Satış Koşullarında Anlaşmak (1-7 Gün İçinde)

Projede bir birim seçtikten sonra, geliştirici ile fiyat, ödeme planı, taksitlendirme ve tahmini teslim tarihi gibi detaylı satış koşullarını konuşabilirsiniz.

4. Peşinat Ödemesi Yapmak (1-7 Gün İçinde)

Proje aşamasındaki mülkler, genellikle hazır mülklere kıyasla daha yüksek peşinat gerektirir. Bunun nedeni, geliştiricinin inşaat maliyetlerini karşılamak ve rezervasyonu güvence altına almak için ön ödeme talep etmesidir. Peşinat genellikle toplam fiyatın %30-50’si arasındadır. Kalan miktar, proje süresince geliştirici ile kararlaştırılan taksit planına göre ödenir.

5. Satış Sözleşmesini İmzalamak (1-7 İçinde)

Koşullar üzerinde anlaşmaya varıldıktan sonra resmi satış sözleşmesi imzalanır. Sözleşme, gayrimenkulün özelliklerini, inşaat takvimini, ödeme planını ve teslim şartlarını kapsar.

6. Vergi Numarası Almak (1-7 Gün İçinde)

İkinci el mülklerde olduğu gibi, yabancı alıcılar topraktan konutların resmi işlemleri ve ödemeleri için de Türk vergi numarası almak zorundadır.

7. Banka Hesabı Açmak (1-7 Gün İçinde)

Yabancı alıcıların, proje süresince taksitleri ödeyebilmek için Türkiye’de banka hesabı açmaları gerekebilir. Ödemeler uluslararası hesaplardan da yapılabilir ancak yerel hesaplar her zaman kolaylık sağlayacaktır.

8. Ekspertiz Raporu Almak (4-10 Gün İçinde)

Ekspertiz raporu, alıcının amacı doğrultusunda önemli bir hal alabilir. Özellikle vatandaşlık veya oturma izni başvuruları için ekspertiz raporu ek koruma sağlamaktadır.

9. Tapu Devri (Proje Tesliminden Sonraki 1 Hafta İçinde)

İnşaat tamamlanıp proje teslim edildikten sonra tapu devri Tapu Sicil Müdürlüğü’nde gerçekleştirilir. Gerekli belgeler ibraz edildikten ve ilgili vergiler ödendikten sonra tapu, teslim tarihinden itibaren genellikle bir hafta içinde alıcı adına tescil edilir.

Taşınmaya Hazır ve Proje Aşamasındaki Konutların Karşılaştırmalı Satın Alma Süreci

Türkiye’de Gayrimenkul Satın Almak İçin Hangi Belgeler Gerekli?

Türkiye’de gayrimenkul satın alım aşamaları oldukça basittir. Türkiye’ye gelirken ülkenizden üstünde adresinizin yer aldığı bir faturanızı getirmeniz yeterlidir. Kalan gerekli belgeler kolaylıkla hazırlanabilmektedir. Aşağıda gayrimenkul satın almak için gerekli belgeleri bulabilirsiniz:

• Kimlik/pasaport fotokopisi
• Yabancı ülke vatandaşları için vergi numarası
• Şahsi banka hesabı
• Mevcut adres (İkametinizin bulunduğu adresi gösteren fatura)
• Biyometrik fotoğraf
• Döviz alım belgesi

Gayrimenkul Satın Alımında Yasal İşlemler İçin İpuçları

Tuzaklardan ve karşılaşılabilecek olası zorluklardan kaçınmak için mülk satın alırken göz önünde bulundurmanız gereken birkaç ipucu mevcuttur.

• Beyan Edilen Tutar: Türkiye’de genel olarak satıcılar, tapu devri sırasında satış tutarını, gerçek satış tutarının altında beyan ederler. Bu tutar çoğunlukla satış bedelinin yarısı kadar olur. Satış bedelinin daha düşük beyan edilmesinin nedeni daha az vergi ödemektir. Yıllık emlak vergisi ve tapu harcı bu beyan edilen tutar üzerinden hesaplanmaktadır. Devlet, mülk değerlerinde piyasaya göre çok daha düşük olan belediye beyan değerini kabul etmektedir. Satıcının beyan ettiği tutar belediye beyan değerinin altında olmamalıdır.
  
• Vekalet: Emlak alımı uzun ve tecrübe gerektiren bir süreçtir. Süreci şahsen yürütemeyecekseniz, tüm süreci sizin adınıza yürütmesi için avukatınıza vekaletname verebilirsiniz. Bu sayede avukatınız tüm yasal süreç boyunca sizin adınıza işlemleri tamamlayacaktır. TEKCE, şirket avukatlarından hukuki destek almanızı tavsiye etmektedir.
  
• Yabancılar için Kısıtlamalar: Yabancı ülke vatandaşları Türkiye'de 30 hektardan büyük arazi sahibi olamamaktadır.
  
• Sigorta: Türkiye'de gayrimenkul satın alan kişilerin DASK olarak bilinen sigortayı yaptırmaları gerekmektedir.
  
• Tapu Harcı: Türkiye'de tapu harcı, toplam satış değerinin %4'ü olarak belirlenmiştir. Yasalara göre alıcı %2, satıcı ise %2 öder. Ancak Türkiye'deki geleneklere göre alıcılar %4'ün tamamını ödemektedir. Bu durum hakkında satış sözleşmesinden önce satıcı ile alıcı anlaşır.
  
• DAB (Döviz Alım Belgesi): Gayrimenkulün satın alımı için ödenen miktar eğer yurt dışından, TL dışında farklı bir para cinsinden gerçekleşecekse öncelikle bu miktarın TL’ye çevrilmesi gerekmektedir. Bankalar, ödemeyi transfer etmeden hemen önce "Sermaye Hareketleri Genelgesi" adı verilen bir kural uyarınca Döviz Alım Belgesi’ni düzenler. Satıcılar DAB belgelerini daha sonra da alabilirler, ancak TEKCE bunu tavsiye etmemektedir, çünkü satıcılar (şirketler veya bireysel satıcılar) sadece yabancılar ve yabancı ülke vatandaşları için geçerli olan bu kuralın farkında DEĞİLDİR. Birçok kişi, satıcının DAB'ı nasıl alacağını bilmemesi halinde sorunlarla karşılaşmaktadır. TEKCE bu belgeyi satıştan hemen sonra düzenleyerek olası sorunları önler.

SSS